全國首例小區車位所有權案物業公司敗訴

　　南京市鼓樓區人民法院

　　民 事 判 決 書

　?。?0**）鼓民初字第1656號

　　原告星漢城市花園業主委員會，住所地南京市水佐崗35號。

　　負責人陳維，業主委員會主任。

　　委托代理人張琴鋒，北京市大成（南京）律師事務所律師。

　　被告江蘇星漢置業有限公司，住所地南京市漢中路180號星漢大廈28層。

　　法定代表人楊林，總經理。

　　委托代理人范凡，江蘇薛濟民律師事務所律師。

　　委托代理人戴玉芹，江蘇薛濟民律師事務所律師。

　　原告星漢城市花園業主委員會（以下簡稱業委會）訴被告江蘇星漢置業有限公司（以下簡稱星漢公司）車庫糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告業委會的委托代理人張琴鋒，被告星漢公司的委托代理人范凡、戴玉芹到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告業委會訴稱，1998年被告經建設、規劃部門許可建設了星漢城市花園住宅小區，并按《南京市建筑物配建停車設施設置標準與準則》、南京市規劃局對該項目《建筑工程規劃設計要點通知》的要求和《半地下室平面規劃核準圖》的核定，以0.2車位／戶的比例標準（36個標配車位）建設了半地下車庫。車庫建成后，被告在未取得產權登記及銷售許可的情況下，將車庫向小區業主出售。原告認為，根據《江蘇省物業管理條例》的規定，地下車庫作為小區公共配套設施應屬全體業主所有，而根據法律規定及合同約定，星漢城市花園小區的土地使用權已全部轉讓給業主，業主就被告建造的地下車庫支付了對價，故應該取得地下車庫的所有權。被告出售地下車庫的行為違反了法律規定，也侵犯了小區全體業主的合法權益，故原告訴至法院，請求確認星漢城市花園地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利為原告所代表的全體業主共有；被告立即向原告移交星漢城市花園地下停車庫，不能移交的支付車庫的實際出售價款；被告承擔本案訴訟費用。

　　被告星漢公司辯稱，一、業委會作為原告主體不適格，其既未與被告簽訂房屋或車庫的買賣合同，也未得到業主大會的授權，故其無權提起訴訟；二、根據《物權法》第七十四條第二款規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬由當事人通過出售、附贈、或者是出租等方式約定。原告并未提供其與被告約定取得地下車庫的證據，故其對地下車庫不享有權利；三、被告銷售地下車庫的行為得到了房產部門的認可，所銷售地下車庫的建筑面積也未分攤給全體業主，故被告應享有地下車庫的所有權。綜上，請求駁回原告的起訴或訴訟請求。

　　經審理查明，1998年，被告星漢置業公司經建設、規劃部門的許可建設星漢城市花園小區，并按《南京市規劃局建筑工程規劃設計要點通知》的要求，以0.2車位／戶的標準建設了地下車庫。建成后的小區，土地使用權面積為7697.60平方米，共用分攤面積為7697.60平方米。地下車庫的建筑面積為2794.46平方米，規劃核準為36個車庫（被告實際建設59個車庫），作為獨立于商品房建筑面積的部分在《南京市預售商品房備案證明》和《商品房屋登記備案平面圖》中得到了反映，但未取得獨立的銷售許可證。2000年被告按高檔商品房定價辦法對星漢城市花園商品房自行定價銷售，并以均價100000元／車庫的價格向小區業主出售地下車庫的使用權，車庫使用權的年限同業主購買商品房的年限?，F被告已出售35個車庫，其余24個車庫由原告委托物業公司出租，收益歸全體業主。

　　以上事實，有雙方當事人陳述、國有土地使用權出讓合同、商品房買賣契約、購買星漢城市花園停車位使用權協議書、《南京市規劃局建筑工程規劃設計要點通知》、《南京市預售商品房備案證明》、《商品房屋登記備案平面圖》等證據予以證實。

　　本院認為，業主委員會是業主大會的執行機構，體現的是全體業主的意志，本案所涉車庫的權利歸屬與全體業主均有利害關系，作為代表全體業主意志的原告有權提起訴訟，故系本案適格主體，被告關于原告不符合主體資格的抗辯意見，本院不予采納。

　　根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，歸業主共有。星漢城市花園小區規劃核準車庫數量為36個，實際建設59個，故超規劃建設的23個車庫應屬業主共有。規劃核準的36個車庫中，按照20**年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條的規定，應有不低于15%（最低6個）的車庫為業主保留。因此，星漢城市花園小區業主實際有權取得的車庫為29個，原告要求確認其對小區全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權利，依據不足，本院不予支持。被告已交付了24個車庫，尚應向原告移交5個車庫。因被告應移交的車庫已實際出售給小區其他業主，原告要求移交車位的請求實際無法履行，故原告有權要求被告支付5個車庫對應的出售價款500000元。

　　綜上，為維護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國物業管理條例》第十五條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定，判決如下：

　　一、被告江蘇星漢置業有限公司于本判決生效起十日內給付原告星漢城市花園業主委員會車庫出售款500000元；

　　二、駁回原告星漢城市花園業主委員會的其他訴訟請求。

　　本案訴訟費2000元，由被告江蘇星漢置業有限公司負擔（原告已預交，被告于執行本判決時一并支付原告）。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費。（開戶行：農行鼓樓分理處；賬號：10×××76）

　　審　判　長　　喬延彬

　　人民陪審員　　孫可義

　　人民陪審員　　奚正財

　　二〇一四年九月十八日

　　見習書記員　　沈　婷

篇2：房產經紀車位銷售的管理辦法

　　房產經紀公司車位銷售的管理辦法

　　為了加強**房地產經紀公司車位銷售的管理，提高車位的銷售率，調動銷售人員的積極性，特制定本管理辦法。

　　一、車位銷售指標以車位的銷售金額為計算標準。

　　二、車位的銷售計劃按年度銷售計劃分攤至各月，并將銷售任務下發至銷售人員。車

　　位的銷售額與住宅等銷售額相加后作為月度銷售任務。

　　三、車位銷售指標與每月銷售任務一并作為考核內容。

　　四、車位銷售的傭金計提方式與住宅銷售傭金的計提方式相同，銷售代表按其累計

　　銷售回款完成率2‰-4‰計提傭金，銷售主管及銷售經理按其累計銷售回款完成率0.3‰-0.5‰計提傭金。

　　五、車位銷售傭金的計提標準按車位銷售款全部到帳為準，當月計入銷售額，傭金于

　　次月計發。

　　六、在銷售過程中，只要銷售任務總額達到相應標準，則可按相應的傭金計提比例進

　　行提傭。

　　七、提傭細則同《業績考核與銷售傭金管理辦法》中的原則。

篇3：廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見(2008年)

　　廈府辦〔20**〕211號

　　廈門市人民政府辦公廳

　　二OO八年九月十一日

　　為有效集約利用土地資源,鼓勵地下空間的開發利用,調動開發建設單位建設地下車位的積極性,根據《物權法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《廈門市土地房屋權屬登記管理規定》和《廈門市人民防空管理辦法》等法律、法規和規章,結合我市實際,現對商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理土地房屋權屬登記,提出如下實施意見:

　　一、建設單位可憑地下人防車位建設成本未攤入商品房銷售價承諾書、規劃部門和人防部門核準的地下室平面布置圖(由人防部門標示出人防專有部位和“平戰兩用”范圍)、人防部門核定的可出售位置范圍圖等,向土地房屋權屬登記機構申請辦理商品房預售或銷售手續。

　　二、購買商品房人防范圍內地下車位的,應辦理商品房買賣合同登記備案手續,商品房買賣合同中應載明:“該車位在平戰結合人防工程范圍內(來自:www.zonexcapitaltr.com)。在人民防空演練或戰爭時期,必須無條件服從政府指令和無償征用;使用和管理應遵循人民防空相關的法律法規,如違反相關法律法規,則按照相關法律法規進行處理和處罰;國家和福建省另有規定的,必須按照國家和福建省的規定執行”。

　　三、建設項目竣工驗收備案后,當事人可申請辦理土地房屋權屬登記。

　　四、土地房屋權屬登記機構在辦理人防地下車位權屬登記時,應在土地房屋登記簿和權屬證書附注欄中注明:“本車位在平戰結合人防工程范圍內,使用和管理應遵循人民防空相關法律法規”。

　　對專有人防部位,在土地房屋登記簿予以記載,不頒發土地房屋權屬證書。

　　五、人防地下工程(專用專有部位和人防范圍內的地下車位)的物業管理由本幢房屋物業管理單位統一負責。

　　六、申請人防范圍內地下車位權屬轉移登記的,相關的權利義務一并轉移。

　　七、市人防部門如有需要,土地房屋權屬登記機構應及時提供人防工程權屬登記情況。

　　八、非商品房建設項目的人防范圍內地下車位辦理土地房屋權屬登記和銷售,可以參照本意見執行。

　　九、本意見由市國土房產局、市人防辦負責解釋。

　　十、本意見自公布之日起一個月后施行。

　　廈門市人民政府辦公廳

　　20**年9月18日印發