物業管理水電公攤費用糾紛的成因及防范處理
一、水電公攤費用糾紛的成因
1．水電公攤費用界限“模糊”
物業共用部位和共用設施設備是一個過于籠統的概念，如共用部位，一般是指承重結構部位、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等；共用設施設備一般是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、室外停車場、各類球場等。以上所列共用部位、共用設施設備，有的平時并不耗用水電，有的所耗用的水電需要小區全體業主分擔，有的只需某一幢樓、某一單位或某一樓層的部分業主承擔，有的則需某些經營項目承擔。而構成物業服務成本的物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用顯然是需要小區全體業主公平分擔的，它并不包括只需要部分業主或某些經營項目承擔的公攤費用。至于水電公攤費用是否包含在物業服務費中的問題，法律并沒有作出特別規定，自然允許雙方約定。但是，由于是物業共用部位、共用設施設備的概念表述過于籠統，致使一些業主產生了誤解，認為所繳物業服務費中必然或已經包含了水電公攤費用。這是導致水電公攤費用糾紛產生的一個客觀因素。
2．個別業主缺乏公共服務消費意識
《物權法》第七十二條規定，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由，不履行義務”。然而，在現實生活中，個別業主義務觀念淡薄，常常以放棄權利為由，不履行共同義務。比如，有的業主以自己沒有入住為由拒繳公攤水電費用(共用部位、共用設施設備與專有部分不可分割，即使不入住也會發生公共照明、綠化用水等需要分攤的費用)。
3．個別物業企業對拒交水電公攤費用處置失當
拒繳水電公攤費用，表面上看是業主與物業企業之間的糾紛，實質則是業主與供水、供電部門之間的合同糾紛。作為物業企業，無論所承接的物業管理區域內是否實行了抄表到戶，是否落實了供水供電部門向最終用戶收取費用的法律規定，在水電費用包括水電公攤費用的收繳過程中，一般來說，要么是接受業主的委托負責統一代收，要么是接受供電供電部門的委托負責代收。因此，當遇到拒繳水電公攤費用時，除了應向委托方報告，由委托方進行處理外，是不允許擅自采取停水斷電措施的。但是，由于一些物業服務企業，在收繳水電費用中的角色定位錯誤，加之夾在業主與供水供電部門之間，常常兩頭“受氣”，有時為了不影響絕大部分已經繳納水電公攤費用業主的正常生活，擅自采取了一些拉閘斷電、卸表停水等超越自身權限的過激做法，從而進一步激化了矛盾。
4．向“最終用戶收取費用”的法律制度得不到落實
《物業管理條例》等法律法規明確規定，“物業管理區域內，供水、供電……等單位應當向最終用戶收取有關費用”。但是，這一法律制度在落實中存在很多困難和問題。如筆者所在城市，除絕大部分新建住宅小區實行了向終端用戶收取費用的規定外，大量舊有住宅小區除少數經過業主與供水供電部門協商改造外，多數尚無法落實抄表到戶的要求。
二、水電公攤費用糾紛的防范與處理
1．政策界限應當明晰準確
水電公攤費用是否應當包含在物業服務費中的問題，必須從政策層面予以具體明確。從廣州等地的規定看，水電公攤費用根據不同情況，有的包含在物業服務費中，有的不包含在物業服務費中，有的則由物價部門議定?！赌详柺形飿I服務收費管理實施辦法》(下稱《辦法》)對水電公攤費用的界限也作出了政策規定，《辦法》把物業共用部位、共用設施設備的“日常運行”費用及綠化用水費用予以單列，規定“小區內公用設施、設備、共公照明用電及綠化用水，應單獨裝表計量，物業服務企業應每月公示其共用水、電的數量、單價、金額及分攤方法，其費用由業主共同負擔。物業服務企業自用水、電費用由物業企業負擔”。雖然該《辦法》并不像廣州那樣對水電公攤問題一一列舉并作出規定，但基本上抒水電公攤的政策界限作出了厘定，這對于防范和減少水電公攤費用糾紛必將產生積極的影響。
2．收取分攤應當公開透明
綜合國內其他城市物業管理的情況，目前物業小區水電公攤的方式一般有三種，一種是水電分攤不計入物業服務費中，單獨收??；第二種是將所有公攤費用計入物業服務費中，不再另外收取，即實行包干制；第三種是抒涉及小區全體業主的公共部分水電開支計入物業服務費或者列入管理費，而把僅涉及部分業主的公共部分，如單棟樓的走廊、電梯、洗水池等水電費由涉及范圍內的業主自行分攤。無論采取何種分攤方式，水電公攤的費用最終都只能由業主來承擔。因此，物業企業應當及時把當期需要公攤的項目、水電總量、費用標準、分攤方式等內容在物業服務區內的顯著位置或者通過其他方式予以公示，做到公開透明，消除不必要的誤解，從而減少矛盾的糾紛。
3．處置糾紛應當依法示范
在水電公攤費用收繳過程中，物業企業只是“中間人”，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，不管物業企業有什么充分理由，都絕不能擅自采取停水斷的電的措施。而必須以“中間人”的公正身份，正確把握委托合同的性質，積極協調各方并協助有關方面妥善加以解決。具體講，當遇到個別業主拒交水電公攤費用時，物業
企業應當履行勸告、催繳義務。勸告、催繳后業主仍拒絕繳納的，物業企業可分別情況處理：若是接受業主委托，應向業主委員會報告，由業主委員會負責納繳，或根據業主委員會的指示，向水電供應部門反映解決；若是接受供電供電部門委托，則應向供水供電部門直接反映解決；若所管物業項目既沒有進行水電履行，又沒有成立業主委員會時，物業企業可以直接向水電供應部門呈報未繳納水電公攤費用的戶主名單及明細賬，由水電供應部門下達催繳水電費用的通知，否則水電供應部門可以采取停水斷電等懲罰性措施。當然，在物業管理的實際工作中，對沒有實行水電履行的物業小區，水電供應部門通常的做法只是負責抄表到物業小區，也就是只負責抄到總表，對總表到業主分戶表之間的損耗以及其他公共分攤部分耗用的水電并不關心。但因水電公攤必然導致水價升高，這往往成為個別業主拒交水電費或拒交水電公攤費用的理由。長此以往則積少成多，導致物業企業無法墊支代繳個別業主拖欠的水電費用。對于這種情況，供水供電部門一般采取對整個物業小區實施停水斷電的處罰，即使已經按期繳納水電費用的業主也不能幸免。遇到這種情況，物業企業應當向全體業主說明情況，并應當告知已經繳納費用的業主有權通過民事法律途徑去維護自己的合法權益，要求違約方承擔責任。這是物業企業依法處置水電費用糾紛時能夠采取的最大限度的措施。逾越這一限度，擅自采取停水斷電的措施，物業企業就必須承擔侵權的法律責任。
4．抄表到戶是治本之策
實踐證明：凡是抄表到戶、向終端用戶收取費用制度落實的物業小區，水電公攤費用的糾紛基本上很少發生。因此，實行抄表到戶可以就的上是治本之策。對于新建物業小區而言，只要建設單位與供水供電部門之間溝通到位，實行抄表到戶一般不會存在問題。但對于舊有物業小區，必須解決水電改造問題。這需要各方面的共同努力。
篇2：如何成功有效降低小區公共水電公攤費用
如何成功有效降低小區公共水電公攤費用
在物業管理過程中，業主們除了繳交常規的物業服務費外，還有一項與業主利益息息相關的費用，那就是需要公攤的公共水電費。所謂的公共水電費是指小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其他公共用電、用水的費用開支。
因小高層或高層物業所涉及的設施設備較多，如電梯系統、二次供水系統、地下停車場管理系統等，在小區業主享用舒適配套設施設備的同時，也就必須承擔與服務相匹配的公共水、電的公攤費用。如果公攤費用合理，大部分業主是能夠理解與接受的，但如果公共水、電費用的公攤過高，業主們就會對物業管理單位的管理產生質疑，相應帶來管理過程中的矛盾，因此，需要物業管理單位對服務管理過程進行反思與檢討。本文以筆者所管理的泉州遠豐閣商廈物業項目的成功經驗，介紹如何有效降低小區公共水電公攤費用。
遠豐閣商廈為高層商住物業，坐落于泉州繁華的金融街豐澤街，以其獨特的地理、商務區位，吸引著商戶和業主入住。目前，商廈以100%的入住率和100%的收費率跨入了管理較好的商廈行列。而良好的管理業績來源于商廈有效的設備管理和降低公共水、電費用公攤的改造工程。
在遠豐閣商廈公共用電用水改造前，商廈內業主每月需要繳交的公攤費一般情況下為每單元戶40多元，最高月份達到50多元，業主反映強烈，矛盾突出，甚至拒絕交納物業管理費用，物業管理單位與業主的關系劍拔駑張，有效解決公攤費用過高問題勢在必行。
1、通過對商廈供電線路的勘察，發現原商廈用電接駁、設計不合理，把遠豐閣商廈內動力系統的用電接駁于商業用電的電表上，造成電費計量不是以動力用電的收費標準進行，而是用商業用電電費標準來收取，造成了電費的費用差價。
2、通過現場的觀察，發現商廈地下車庫照明系統布置過于密集，超過了合理的使用限度，布置的不合理造成了照明用電資源的浪費。
3、商廈內樓道、消防疏散樓梯的照明仍沿用老式的白熾燈及手控開關控制，若業主、用戶沒有隨手關燈，長明燈現象隨處可見，造成了用電資源的非正常耗用。
4、通過對供水系統的分析，商廈生活供水系統采用變頻恒壓控制供水，原供水系統由于與物業小區配套上存在不足，設施設備安裝上存在一定的缺陷，使供水系統的使用功效降低，能耗上升，造成了水資源的浪費，也加重了設備管理的難度。
5、通過對商廈相關水表的觀察，發現商廈內消防水池用水異常，通過勘察，原來是消防地下供水管道存在破損及滲漏。因商廈自來水及消防供水系統深埋地下，埋設不合理，管道沒有進行有效的防腐蝕處理，縮短了管道的自然壽命，引起管道大量滲水，滲漏的大量消防水，通過地下大量流失，又沒有及時發現，造成維修的困難，白白流失了大量的水資源。
6、在管理過程中發現，商廈管理人員沒有有效地按照操作規程，對相關公共場所的用電用水進行有效的監管與管理，造成商廈內的公共場所時常發生“長明燈”、“長流水”、“長滲水”的現象。
對于遠豐閣商廈存在的公共水、電公攤過高的問題，我們將該商廈原供電、供水系統存在的問題與缺陷作為一個重要的項目整改專題，立項進行了小區供電、供水系統的改造。
為解決遠豐閣商廈公共用電、用水公攤費用過高的問題，項目小組對商廈內的設備設施進行了全面細致的觀察與分析，針對以上六個的問題，提出了改進措施，并進行了有效的整改：
1、針對原商廈用電接駁、設計不合理，把商廈內動力系統的用電接駁于商業用電的電表問題，制定了細致的改造方案，并進行施工過程研究，在施工費用最低化的情況下，對用電線路的重新布置與敷設、接駁；向供電部門提出申請，闡述了原設計上存在的缺陷，指出存在的計量標準點不準確、不合理的問題，并獲準重新申請標準電表進行計量，把商廈內原有的商業用電改為動力用電，大大降低了公用電費的支出。（在此提醒物業管理的同仁，在新小區的接管過程中，要注意用電專項電表的接駁，在源頭上進行有效的監督，防止類似情況的發生。）
2、由于原商廈地下車庫照明系統設計布置過于密集，再加上在施工過程中不注意燈具照明角度的調整，不注意燈具的照明覆蓋范圍，造成了不必要的照明燈具重復布置，通過調整照明燈具的布置整合車庫內的照明燈具，刪減不必要的照明燈具，合理有效地進行地下車庫的照明系統布設、整改。
3、針對“長明燈”現象，采取了相應的整改措施，在必須長期開啟照明的公共場所全部改用節能燈具，對商廈內的樓道、樓梯等公共部位的照明手控開關進行更新改造，全部更換成為延時開關。
4、用于電梯機房散熱、降溫的空調機是公共用電的大戶，為有效地進行電梯機房的散熱控溫工作，制定專人負責制，根據天氣及氣溫情況進行定時開關時間的調節，節省了以往24小時不間斷開啟空調對電梯機房進行散熱所帶來的不必要的用電。
5、通過細致的觀察，發現在一般情況下夜間23：00后，商廈內的業主與商戶較之前時段較少進出商廈，為節約用電，減少電梯開機待用時的電耗，在向業主和商戶進行宣傳、溝通并征得同意的基礎上，在夜間23：00以后，暫停商廈內的一部電梯，僅使用一部電梯運行，節省了電梯的能耗。
6、商廈內自來水及消防供水系統埋設不合理，施工過程中對管道地下工程的敷設沒有進行防銹處理或相應的防壓損處理，造成地下供水及消防水管管道的嚴重銹蝕，管道大量滲水，以致水資源的浪費。對此，我們進行了管道滲水問題的更新改造，查找出損壞的管道，進行防腐蝕、防銹蝕處理，并對損壞的管道進行更新，有效地減少管道的滲水，減少了水損的分攤。
7、針對商廈服務管理過程中存在的缺陷與不足，嚴格落實商廈巡邏制度，嚴格落實定人、定時商廈巡檢制度， 對相關公共場所的用電用水進行監管，杜絕了商廈內公共場所“長明燈”、“長流水”現象。
遠豐閣商廈在公共用電用水公攤費用過高所進行的多方位改造后3個月，顯示出良好效果：商廈內供電系統的穩定性得到充分的保障，公共部位的用電量明顯下降，公共用電費用明顯減少，商廈內的供水系統的穩定性也得到保障，供水管道的滲水問題得到了解決，節約了大量的水資源，減少了公共水費的開支；商廈的公共水、電公攤也由改造前的每單元戶每月40多元降低到20多元，降幅達到了50%以上。
通過改造，減少了小區業主的公共水電費用的公攤，維護了業主的利益，受到了商廈業主的廣泛認可。業主與物業管理單位的關系也進一步融洽，遠豐閣商廈的物業管理服務費用的收費率也上了一個臺階。