案例一 意思表示不真實的租賃合同無效

　　(一)案情介紹

　　黃×有樓房兩間,其中一間于1958年出租給某市百貨總店。雙方在租賃契約中約定,出租人在租賃期間如確要收回自用或出賣、出典、拆建等,得于3個月前通知承租人搬遷,承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月,黃×以房屋需要修建和自己急需用房為由,要求收回該房。市百貨總店則提出,該房已做為商業網點不能撤銷,不同意退租。1982年9月,黃×領到市城建局翻建房屋許可證后,即行拆房改建,因百貨總店拒不騰房,拆房中途停止。經市有關部門調解,同年12月出租人在一定壓力下,不得已與承租人簽定了租賃、修建協議。協議書的主要內容是承租大要在1982年12月30日以前搬出該房。出租人應于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公證處辦理公證過程中,出租人沒有在公證書正本上簽名蓋章,并拒絕受領公證文書。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承認公證文書,堅持要求按1958年的租賃契約收房自用。為此,訴訟到法院。法院經審理認為,由于雙方所訂租賃、修建協議并非出租人真實意思的表示,故協議無效,不予保護。至于公證問題,出租人沒有在公證文書正本上簽字,此公證不能成立。本案應按1958年雙方所訂的房屋租賃契約的規定處理。據此判決如下:雙方于1982年12月所簽訂的租賃、修建協議無效,出租人因自己急需用房,確要收回自用,承租人應于判決生效后3個月內搬出現承租房。

　　(二)范例評析

　　合同,是當事人雙方意思表示一致的協議,是一種民事法律行為,它表現的是民事主體基于一定目的而確立雙方之間的權利和義務關系。這種協議必須是民事主體在自愿意志的情況下作出的不受非法干涉、威脅與欺詐的真實的意思表示,是表達了當事人在訂立合同時的真實的想法、意識的協議。意思表示真實,是合同成立的重要條件之一。任何以欺詐、脅迫手法使當事人違背自己意志而達成的協議都是無效的。本案中,出租人在有關部門的壓力下,不得不違背自己的意志與市百貨總店重新訂立了租賃、修建協議,該協議應屬無效。

　　出租人與承租人于1958年簽訂的租賃契約是在雙方協商一致的基礎上簽訂的,反映了雙方的真實意思,是有效的,應予保護。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年的契約是可以的,應當保護出租人對房屋的合法所有權。

　　案例二 拒付租金的責任

　　(一)案情介紹

　　某市某街26號、27號2棟磚瓦房原系王某夫婦所有的私房。1974年,王×夫婦去世,某房產為其子女王××、王××繼承,并辦理了房屋產權轉移手續。

　　1983年地震,27號房倒坍,只剩一片瓦礫,26號房雖有破損但不太嚴重。同年4月,王氏兄弟經批準共同出資在27號房址上建起四間臨建棚,并重新登記。同時將26號房和臨建棚租給了新興食品廠,書面約定,月租金300元,租期15年,違約金比率10%。

　　1984年新興食品廠欲擴大生產規模,但王氏兄弟資金不足,7月14日雙方達成協議,“由新興食品廠出資,王××兄弟辦理有關房屋擴建及批準登記手續,將原來的臨建棚改造為三層樓房,由新興食品廠繼續租用?！?9*11月,新興食品廠實行承包,新廠長金玉上任,認為原臨建棚已由食品廠出資改造,該三層樓房的產權應歸屬食品廠,因此拒付該部分租金1500元,雙方發生爭議,王氏兄弟于1990年3月訴至法院。某區人民法院受理了此案,經審理于1990年5月12日判決:①原臨建棚翻建的三層樓房歸王氏兄弟所有,王××、王××支付新興食品廠建房費用25萬元。②新興食品廠拒付租金違約,應支付王××、王××5個月的欠繳租金1500元及違約金150元。

　　(二)范例評析

　　某區人民法院的判決是正確的,分述理由如下:

　　(1)某街26、27號房為王氏兄弟的合法繼承財產,享有所有權,我國《憲法》第13條規定:“國家依照法律規定保護公民的私有財產繼承權?！薄睹穹ㄍ▌t》第76條規定:“公民依法享有財產繼承權?！崩^承權,是公民財產權利的延伸,是繼承人繼承被繼承人遺產的重要權利?！独^承法》第2條規定,“繼承自被繼承人死亡時開始?！?974年,王某夫婦去世,王××、王××作為王某夫婦的合法第一順序繼承人,有權繼承其父母所留的某街遺產,對該房屋享有所有權。

　　(2)臨建棚應屬王××、王××所有。27號房因地震倒坍之后,王氏兄弟共同出資,在此基礎上建成四間臨建棚,并取得了法定批準手續,重新對產權進行了變更登記,因此,王氏兄弟享有對該臨建棚的所有權。

　　(3)王氏兄弟與新興食品廠訂立的租賃合同有效。合同,是當事人雙方明確權利義務關系并達成一致的協議,是一種民事法律行為,除非法律特別規定,只要雙方當事人意思表示真實。

篇2：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息?；卮饦I主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我?！闭f完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　?。ㄒ唬┳≌迷O施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　?。ǘ┕芾硖幑ぷ魅藛T的津貼工資、福利及辦公費用；

　?。ㄈ┳≌瑓^公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　?。ㄋ模┳≌匾纳鐓^文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。

篇3：物管理案例分析：都是我的錯

　　物管理案例分析：都是我的錯

　　主題：都是我的錯

　　人物角色:

　　業主：賴先生、牛小姐（由______、______飾）

　　管理處經理：吳奈先生（由____飾）

　　前臺工作人員：鄧小姐（由____飾）

　　維修工：周快捷師傅（由______飾）

　　內容解說

　　原因：某天中午，____華庭管理處接到四期40幢201房業主賴先生和牛小姐夫婦（化名）的強烈投訴，該業主夫婦不聽前臺工作人員的解說和勸阻，直接沖到管理處經理辦公室討公道，主要原因是房屋裝修完工后，剛入住3天就出現衛生間茅坑堵塞，導致糞便倒流，強烈要求公司賠償。

　　過程：通過現場看勘察，無法按常規疏通，最終挖開地面，從排污管拐彎處抽出爛毛巾1條，原來是業主在裝修完工后搞衛生時不小心將毛巾倒入廁所，造成堵塞，業主反而對房屋質量產生懷疑，無理取鬧。

　　結果：問題妥善解決后，賴先生和牛小姐才心平氣和，感謝物業公司服務的真誠，深感內疚，并充分認識到“原來都是我的錯”。最后，業主牛小姐主動到管理處前臺交付有償服務費88元。

　　點評：通過小品的組合導演，高度地體現出____物業工作人員服務的熱情、耐心、真誠與團隊的合作精神，同時也間接地反映出各樓盤個別業主對物業使用不當的現象。