物業知識教材：物業大氣環境管理

　　一、物業大氣污染監測

　　對物業區域內的大氣污染進行監測時，應根據污染物排放時間的變化規律，結合氣象周期的變化規律以及監測目的要求的時間分辨率(如確定污染物對人體的慢性危害時，需測定污染物的日平均、月平均或某一時段的平均濃度，急性危害則要求3分鐘的分辨率，光化學煙霧危害要求10分鐘的分辨率等)，來確定大氣污染監測的采樣周期。

　　為了顯示出污染物的空間分布情況，要注意正確選擇監測點。不同污染物和污染源所造成的大氣污染范圍是不同的。由點源和線源引起的小范圍的污染，污染濃度分布主要取決于大氣擴散過程。應根據大氣擴散模型計算出地面濃度分布最大點，此點即為最佳采樣監測點。由面源引起的一定區域的污染，由于這類污染的地面污染濃度分布相當均勻，主要受地形和當時氣象條件的影響，且有明顯的日變化和季節變化規律。因此，可按均勻區的范圍、用地類型和均勻氣象區特性，在預計的最高濃度點設置監測采樣點。

　　關于大氣污染監測點的密度的確定，要考慮三個方面的因素:一是監測范圍。由于高大建筑物和熱島效應的影響，其中各局部的污染物濃度差異可能很顯著，但考慮經濟性，又不能在每個均勻區都設監測點，而只能折衷選定能達到一定置信水平的點數，有的直接按人口密度來確定監測點數;有的采用方格法，即將每個均勻區分成若干小格，求出每個小格的污染物通量，再綜合考慮區域具體情況確定區域監測點數;二是采樣周期的長短。監測結果的平均時間越長，其代表區域空氣質量的合理性也越顯著，監測點也可適當少一些;三是污染物的化學活性。有的污染物惰性很強，如CO，可在空氣中停留幾十天甚至幾年，除公路兩側外其濃度變化較小;而SO2在空氣中很易氧化，僅能停留幾小時到幾天，變化較大。因此，確定監測點密度還要考慮污染物的化學活性。

　　最后，是關于大氣污染物采樣的問題，大氣污染物采樣可分為氣態污染物采樣和粒狀污染物采樣兩方面。氣態污染物采樣方法有直接采樣和濃縮采樣兩種。直接采樣適用于污染物濃度較高或測定方法靈敏性較好的情形;濃縮采樣則適用于污染物濃度較低、毒性較大又無足夠靈敏的儀器進行測定的情形。粒狀污染物的采樣也有降塵和飄塵兩種。降塵實行定期采樣，采樣器放在四周開闊的建筑物頂上，以避免地面灰塵和風沙的影響，最好放在距地面1.2米以上，靠近污染源處。同時，為防止塵樣長藻，可在采樣器中加少許CuSO4溶液，在磨口瓶中加入異丙醇以防冬季結冰。飄塵的測定有專門的采樣器，如安德森采樣器。它是使空氣以一定流量通過濾料，把飄塵捕集下來稱重來確定的。

　　二、物業大氣環境質量評價

　　為了掌握物業大氣環境質量的現狀，定期向上級主管部門或居民報告大氣環境質量狀況，預測、分析大氣環境質量變化的趨勢，均需要對物業大氣環境質量進行評價。

　　(一)物業大氣環境質量的評價標準、范圍和內容

　　1.物業大氣環境質量的評價標準

　　物業大氣環境質量的評價，主要是以國家和地區規定的大氣環境質量標準為依據。大氣中各種污染物的容許濃度值，大都是根據它們對人體健康的影響來制定的，以此作大氣質量標準，便于統一對比。在評價工作中，除了需注意污染物在大氣中的含量水平，還需注意接觸時間的長短。因為污染持續時間不同，即使大氣污染濃度相同，對人體健康的影響也是大不相同的。在評價大氣質量時，對不同污染物常按不同時段找出相應的標準濃度，如小時、日或年的平均容許濃度以及瞬時或某一時段內的最大容許濃度等。

　　2.物業大氣環境質量的評價范圍

　　大氣環境質量評價范圍，主要在人口眾多、大氣污染顯著的物業區域進行，它是城市環境質量評價、制定城市污染綜合防治規劃的重要組成部分。在工業物業環境管理工作中，有時對廠區的大氣質量、污染嚴重的車間也要進行大氣環境質量評價，以便為污染源控制提供依據。

　　3.物業大氣環境質量評價的內容

　　物業大氣環境質量評價主要是大氣污染的評價。由于選用的評價參數主要是化學污染物，根據當地的環境要求和污染物在大氣中的含量水平來評價大氣的污染程度，所以它實質上是以化學環境質量評價為主，并不是物業大氣環境質量的綜合評價。

　　(二)物業大氣環境質量的評價程序

　　1.選定評價參數

　　物業住用人向大氣排放的污染物雖然種類很多，但帶有普遍性的主要污染物卻只有5~6種，即總懸浮微粒(TSP)、飄塵(IP)、SO2、NO*、CO、光氧化劑(O3)等。在進行大氣環境質量評價時，首先要根據本地區環境特征和污染現狀，選擇量大面廣、對本地區大氣環境污染有決定性影響的污染物作為評價參數。我國城市物業大氣污染主要是煤煙型污染，所以大都選用TSP和SO2兩個評價參數。如果物業區域機動車較多，燃煤且低空排放的污染源較多時，可選擇TSP、SO2、NO*、CO、O3等幾個評價參數。

　　2.采集代表物業大氣環境質量的監測數據

　　根據選定的評價參數、污染源分布、地形、氣象條件等確定相應的布點、采樣方法，設計監測網絡系統，以獲取能代表大氣環境質量的監測數據和同步的氣象數據。

　　3.選定評價方法

　　我們常選用環境質量指數EQI(簡單平均法或加權平均法)來對物業大氣環境進行評價。用于評價大氣環境質量的綜合指數有不同種類，如用于評價大氣質量逐日變化情況的有格林大氣污染綜合指數、安大略大氣污染指數、污染物標準指數等;可兼用于評價大氣質量長期變化和逐日變化的指數，有白勃考大氣污染指數、橡樹嶺大氣質量指數等;只用于評價大氣質量長期變化的指數，有密特大氣質量指數、極值指數、加拿大大氣質量指數等。

　　4.物業大氣環境質量分級

　　物業大氣環境質量分級是根據我國大氣環境質量標準進行的。選作評價參數的主要污染物，如果它在大氣含量中的實測濃度達到一級標準，則其評分為最高分。根據這種指導思想，可把大氣環境質量劃分為五個等級，按標準評分。這種評價分級方法的特點是簡明而標準統一，便于各區域對比。

　　三、物業大氣環境質量的管理

　　在大氣環境質量評價的基礎上，結合城市的功能分區，實施大氣環境質量的分區(住宅區、商業區、工業區等)管理。對嚴重污染區實行重點控制，逐步建立煙囪控制區，并對功能區實行環境目標管理。具體采取的對策是:

　　(1)實施主要污染物分區總量控制，按污染源的排污分擔率逐年分配污染削減指標，并與經濟、社會發展計劃統一考慮，建立環境責任制，實施獎懲制度;

　　(2)制定有利于控制大氣污染的生產與生活方式和措施，降低生產和生活所形成的污染物對大氣環境的破壞;

　　(3)加強對大氣污染特別是消煙除塵的監督管理，分區選擇控制點和控制時段，根據環保目標和規章制度實施監督，對達不到要求和違反規定的，按處罰制度規定的辦法，采取諸如教育、警告、罰款、停止使用等措施及時處理。同時加強大氣監測，及時準確地掌握排污單位的情況，運用經濟手段征收排污費和罰款。

篇2：物業公司實施企業環境文化戰略的建議函

　　物業公司實施企業“環境文化”戰略的建議函

　　一、集中管理、精細化管理、定位管理、歸位管理【見附圖】。

　　二、“8S”

　　“8S“是現場管理的基礎，包括以下內容：

　　1、整理（SEIRI）：區分要用與不用的東西，不要用的東西清理掉；

　　2、整頓（SEITON）：要用的東西依規定定位，定量地擺放整齊，明確標示；

　　3、清掃（SEISO）：清除現場內的臟污，并防止污染的發生：

　　4、清潔（ SEIKETSU）：將前3S實施的做法制度化、規范化、貫徹執行并維持效果；

　　5、素養（SHITSUKE）：人人依規定行事，養成好習慣；

　　6、安全（SAFE）：防止和減少生產事故，保障人員生命和財產安全；

　　7、標準（STANDARD）：統一規定，以特定形式發布，作為共同遵守的準則和依據；

　　8、節?。⊿AVE）：使可能被耗費掉的不被耗費掉或減少耗費。

　　三、推行“8S“的意義?

　　1、提高企業形象：清爽明朗的環境，使客戶對企業產生信心，好的評價意愿增強，市場占有率提高，并可提高企業的知名度和形象。

　　2、減少浪費：可節約消耗品、用具和原材料，節省工作場所，減少準備時間。

　　3、安全有保障：危險點有防止和警告，員工遵守工作標準，不易發生工傷。8S活動強調危險預知訓練，員工能遵守作業標準，品質更加穩定。

　　4、標準化的推動者：強調作業標準的重要性，員工能遵守作業標準，品質更加穩定。

　　增加員工的歸屬感：在明朗的工作環境下工作，會使員工有被尊重的感覺，人與人之間，主管與部屬之間有良好的互動關系，且全員參與8S活動，可塑造出良性的企業文化。

　　四、推行“8S”的八大作用？

　　1、虧損為零；

　　2、不良為零；

　　3、浪費為零-8S是節約的能手；

　　4、故障為零-8S是交貨期的保證；

　　5、切換產品時間為零；

　　6、事故為零；

　　7、投訴為零---標準化的推動者；

　　8、缺勤率為零---創造出快樂的工作崗位。

　　五、推行“8S”的方法？

　　1、8S的推進基本原理

　　形式化-行事化-習慣化【明確處理期限；重申安全注意事項】；

　　2、定點攝影【直觀；說服力強；效果明顯】；

　　3、紅牌作戰【導入期每月可以執行兩次；以后每月可以一次；決定在哪里掛紅牌】；

　　4、洗澡活動【掃除垃圾；修繕縫補；油漆翻新】；

　　5、晨會制度【主要是部門晨會和小組晨會；通報工作信息、質量控制、績效等情況；運用晨會記錄表】；

　　6、組織活動【定期或不定期組織公司員工舉行聯誼活動；進行智慧比賽；企業刊物投搞等】；

　　7、廣告牌管理【廣告牌內容；質量信息；成本和顧客服務信息；現場改善信息；設備設施故障數值、效率； 8S活動等】；

　　8、目視管理【用顯著的彩色線條標注某些最高點；在通道拐彎處設置反射鏡，防止撞車；用小紙條掛在出風口，顯示是否在工作；用圖片作成操作指導書，直觀易懂；設置“人員去向板”方便工作溝通安排等】；

　　9、合理化建議的管理【設立創新改善獎；以質量小組形式定期成果宣布】；

　　10、合理化建議的實施與推廣【制定提案目標；合理化建議的登記；合理化建議的實施； 標準化】。

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經理（簽署）：

篇3：打造物業品牌 營造和諧人居環境

　　打造物業品牌 營造和諧人居環境

　　大同市云馨物業管理有限責任公司成立于1997年，是一家獨立于開發商以外的專業化民營物業管理企業，7年來，在山西省建設廳和大同市房管局的直接指導下，已經發展成為山西省規模最大的、具有一定知名度的、國家二級物業管理資質的企業。多年來，我們公司在打造云馨物業品牌、闖出一條舊小區實施物業管理新路子上積累了一些創新管理的經驗。

　　一、從接管舊小區起步，打開物業管理發展新局面

　　1997年，我們公司成立了山西省首家民營物業管理企業，并且是一家與開發商沒有任何關系、獨立于開發商以外的專業化物業管理公司。公司成立半年多，沒有接管到任何小區，走到哪里都碰了一鼻子灰。到了企事業單位，單位領導說：把后勤交給你們，我們公司們的人往哪里去；到了開發單位，老板說：我們公司投資開發的小區，交給你管理，那我們公司們的物業管理站干啥去。八、九個月過去了，我們公司還在東奔西跑，沒有一點進展。

　　偶然一個機會我們公司得到一個信息，駐大同部隊614團和地炮旅有幾排家屬平房要移交地方管理。我們公司趕緊跑去，以跳樓的膽量把這破爛不堪的稱不上小區的“小區”接管下來。這便是我們公司開張的第一個業務：小區圍墻倒塌、垃圾成堆、野草叢生，屋頂瓦塊脫落漏雨、管道腐蝕、閥門常流水，照明電線象蜘蛛網一樣亂七八糟?？吹竭@樣的小區，我們公司沒有氣餒，反而鼓起勇氣、堅定信心，籌集資金十多萬元，帶著12位血氣方剛的、想在物業管理行業上拼搏的年輕人，熱火朝天地干開了。

　　經過三個月的奮戰，小區舊貌換新貌：圍墻砌起來了，并粉刷一新，還寫了標語：“云馨物業服務，溫馨千家萬戶”；院內平平整整、干干凈凈，一個舊小區好像變成了新小區。優美的環境使部隊家屬刮目相看，就這樣，云馨物業管理公司開始起步了。不到幾年的功夫，云馨物業接管了15年以上的小區5個，管理面積15萬平方米；10年以上的小區6個，管理面積20萬平方米；5年以上的小區5個，管理面積20萬平方米。云馨物業所管轄的小區全部是舊小區。在舊小區的管理中，經歷了常人難以想象的考驗和磨煉，同時也積累了豐富的管理經驗，增強了市場競爭能力和抗風險能力。

　　云馨物業所接管的舊小區，存在著許多問題：虧水、虧電；管理費難收；房屋以及與房屋相關的設施設備陳舊老化；施工質量問題多。這些小區既沒有管理用房和商業用房，又沒有維修基金。在別人看來是一個沉重的包袱的舊小區，云馨物業卻當成寶貝來接管，經過管理創新、服務創新，逐漸形成了規模效益，闖出了一條舊小區實行物業管理的路子，把存量物業帶動起來了，在窄縫中艱難地生存壯大。

　　二、靠微笑服務，迎得業主的支持

　　舊小區實行物業管理的難度相當大，我們公司們公司采取幾項“暖人心、得民意”的措施，收到了良好的效果。首先推行“先服務，后收費”，每接管一個舊小區，先征求業主的意見，解決業主最關心的問題。在接管迎春里小區后，業主反映最強烈的是鍋爐老化采暖不熱。于是公司拿出6萬元大修鍋爐，并把細管換成粗管，采暖問題解決了。其次，進駐三個月之內不談收費，先默默地把工作做好。第三，在進行物業服務的同時，一邊與業主溝通問寒問暖交朋友，一邊宣傳物業管理是為業主改善生活和工作環境的，宣傳相關的條例和規定。管理站做的工作，業主看在眼里，明在心上，這時收費員再收費時就容易多了。有的業主還主動交費，一交就是一年的管理費。

　　在接管的舊小區中，不僅不少房屋本身有質量問題，而且有許多關于產權不清和承諾沒有兌現的問題。這些問題雖說是開發商的問題，但開發商不在眼前，物業管理公司既然接管就得面對這個現實，不能不管。針對這種情況，公司投資10萬元，開辦了房地產咨詢公司，專門為業主跑腿代辦產權證一事。問題逐一得到解決，關系理順了，費也好收了。事實說明，物業管理公司只要為業主所想，為業主隨時隨地解決存在的問題，業主才擁護你，接納你，否則就拒絕你。

　　社區文化娛樂活動是物業管理公司與業主交朋友、拉感情的最好方式。物業管理公司是小區文化娛樂活動的倡導者和組織者。把業主召集起來一塊跳跳交誼舞，做做健美操，舉辦文藝演唱會，詩朗誦、書法展，各類棋牌比賽、球類比賽等，使業主回到小區，不再感到冷清和寂寞。大家都在用心維護這來之不易的和諧人居環境，進而促進了物業管理工作良性發展。

　　三、積極參與光彩事業 樹立企業良好形象

　　在企業不斷發展壯大中，我們公司特別重視樹立企業社會形象的企業文化建設工作。

　　關心弱勢群體，減免各項費用。在云馨管轄的所有小區中，我都盡量親自登門拜訪業主，征求業主對物業管理站的要求和意見，以便改進工作。在走訪中，我看到許多特困戶，比如迎春里小區的老大娘張蘭，丈夫去世，僅靠微薄的退休金生活等。對于生活困難又有下崗職工、殘疾人、孤寡老人，公司給予全年減免或優惠。僅迎春里小區每年減免管理費4600元，全公司每年累計減免9萬多元和管理費。過年時云馨家政服務公司給老年人涮房、收拾家務、貼對聯，給老年人拜年，這些實際行動受到了業主的好評。

　　發揚傳統美德，開辦老年公寓。在物業管理服務的過程中，我們公司看到家家有老年人，有的是生活不能自理的，需要兒女們陪伺，兒女們還要上班，有的不在身邊，老有所養是業主關心的問題。于是我們公司投資50多萬元開辦了云馨老年公寓和云馨老年俱樂部，把小區里生活不能自理的老年人接到自己開辦的老年公寓里。這樣既解決老年人老有所養安享晚年的心愿，又解除了兒女們的后顧之憂?，F在有120多位老年人愉快地生活在公寓里。老年公寓的開辦，為云馨物業在業主心目中樹立了良好美德形象，進而促進了物業管理良性發展。

　　拓寬社區服務，安置下崗職工。根據物業管理是勞動密集型行業，安置下崗人員有著比其他行業更優勢的條件，只要身體好、勤奮工作，象清潔工、看自行車、下夜、家政工等都適合他們干。我懷著對下崗職工深厚的感情，意識到就業是民生之本。從97年開始先后投資60多萬元，成立了室內裝飾公司、家政服務公司、水暖維修公司等，累計安置下崗職工167人。這些下崗職工經過短期培訓已經成為云馨物業管理公司的主力軍。公司的管理干部、站長、技術員工全部是下崗職工。

　　四、靠多種經營維持企業經費正常運轉

　　物業管理是微利行業，公司從成立到現在，沒掙到一分錢，最多虧損30萬元，最少虧損13萬元。虧損的原因包括水、電虧損；舊小區維修量大；業主交費意識差；物業管理不到位；物價局核定物業管理費偏低等等。對于虧損，我們公司主要采取了以下幾項彌補措施：

　　第一、每年的虧損由云馨設備安裝公司和室內裝飾公司的利潤直接補貼到物業管理公司。物業管理公司的正常運轉是由其它配套公司支撐的。人們問我，物業管理公司不掙錢，你為啥要干物業？我是這樣認為的：“物業管理社會效益好，能樹立企業良好形象。同時，物業管理是新興的朝陽產業，是城市經營管理的重要組成部分，從事物業管理既能鍛煉人，又能為廣大人民群眾營造和諧的生活和工作環境，更能體現自人生價值”。

　　第二、在全面提高服務質量的同時，拿起法律武器，誰惡意不交費就起訴誰。先示范釘子戶，從難點突破，然后帶動左鄰右舍的業主交費。不怕業主熱線電話，不怕媒體曝光。在我看來，曝光是好事，一方面有利于宣傳物業知識，讓大家都知道物業是有償服務的，不是福利性的；另一方面宣傳企業，促進企業有錯改進，在坎坷曲折中發展物業。

　　第三、開展多種經營、拓寬社區服務。公司運行7年來，先后成立了家政服務公司、房屋中介公司、土建修繕公司、室內裝飾公司、水暖維修公司。這些公司每年創利20多萬元，有力地彌補物業管理經費不足的現象，大大推進了物業管理公司的發展，并向著規?；~進。

　　總之，從公司總體上核算是盈利的，每年納稅17萬多元。20**年12月份被城區評為非公有制經濟優秀企業稱號。但是，單就物業而言是賠錢的，而物業能樹立企業的社會形象。物業必須開展多種經營和規模發展才能擺脫目前的虧損現象。但我們公司堅信，隨著《物業管理條例》的出臺，環境的變化，物業管理是大有發展前途的，我們公司是堅信不移的。

　　作者系大同市云馨物業管理有限責任公司總經理 文/賈云植