物業管理步入法制化發展階段亟待解決的問題
文/李健輝
國務院頒布并已實施一年的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），是我國第一部物業管理行政法規，為我國物業管理行業指明了發展的方向，同時又提出了許多現階段亟待研究解決的新課題。
一、構建適合我國國情的物業管理體制。
行業的管理體制取決于國家的經濟體制。gg開放后，我國已逐步建立社會主義的市場經濟體制，隨著住房制度的進一步深化改革，構建適合我國國情的物業管理體制，是《條例》頒布實施后面臨的首要課題，也是物業管理行業健康發展的基礎和前提。
1、轉變政府職能。政府的主要任務是為物業管理活動提供和維護正常運作所需的平等競爭的市場環境，培育和完善發達的物業管理市場制度體系，只有當出現市場缺陷、不正當競爭和危機時才進行直接的干預。
2、構建完善的行業自律機制。首先是要理順行業協會與政府的關系。早期的行業協會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準政府”的特征?，F階段行業協會必須真正轉變角色，從對政府的完全“依賴”轉化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實使協會背靠企業、面向政府，成為真正的企業自律組織。在構建完善的行業自律機制過程中，理順行業協會與物業管理企業的關系是前提，強化行規行約是重點，充分發揮行業協會的職能作用是關鍵。
3、構建完善的業主自律機制。業主公約顯然是業主自治自律最重要的合約性文件，因此，完善業主自律機制的重點，在于規范業主公約的制定、實施、以及違反公約的處理等問題。其一，在前期物業管理階段，由建設單位負責制定業主臨時公約，雖然《條例》明確規定業主臨時公約不能損害物業買受人的合法權益，但是，業主臨時公約畢竟由建設單位一方制訂，是否需要審查？由誰審查？其二，目前我國法律、法規并沒有賦予任何機構對違反業主公約的業主或物業使用人予以追究其責任的權利。其三，要解決物業服務合同當事人“不對稱”的問題。簽約的業主委員會沒有獨立的法律人格，而具獨立的法律人格的業主并不簽約。這就產生了合同當事人“不對稱”矛盾，若物業管理企業違約，要承擔民事責任很容易，而業主違約，卻不能認定為業主委員會違約，也不能認定為業主大會違約，只能追究違約的業主個人，實際上物業管理企業面對的是眾多的業主個體，這里的權利義務存在著明顯的不對等。
二、進一步完善物業管理經營機制。
深入貫徹《條例》，促進物業管理健康發展，必須進一步完善物業管理經營機制，主要是市場準入機制、競爭機制和監督機制。
1、完善市場準入機制?！稐l例》第32條對從事物業管理活動的企業設置了兩道門檻：第一道門檻是要求從事物業管理的企業必須具有獨立法人資格，這是市場準入最基本的要求。第二道門檻是對物業管理企業實行資質管理制度，不同資質的物業管理企業，只能在相應的地域范圍和相應的物業規模內從事物業管理活動。
優勝劣汰，進退自如是一個行業成熟的重要標志，因此完整的市場準入機制應包括市場準入和市場退出兩方面的制度。目前物業管理行業重點是加強市場退出制度的建設。第一，要切實貫徹《條例》第32條的規定，對尚不具備獨立法人資格的物業管理組織進行清理，限期完成公司化改組，這對于徹底解決“建管不分”的老大難問題也具有重要的意義；第二，完善業主大會的運作，落實業主大會依法選聘、解聘物業管理企業的權利；第三，繼續完善物業管理企業資質的動態管理，每年進行資質年審，每兩年進行資質評定，嚴格按標準審核，資質等級該升則升、該降則降；第四，建立完整的監督機制，充分發揮行政監督、行業監督、社會監督、司法監督、業主監督職能，出現法定降級條件或清退條件的及時降級或清退。
2、完善物業管理市場競爭機制競爭是市場經濟的基本特征，競爭的最大優點是可以最大限度地實現社會資源的優化配置。引入市場競爭機制最重要的是完善和落實物業管理招投標，從物業管理市場招投標的現狀看，我國的物業管理招投標制度仍需繼續深化和完善。首先，目前大多數住宅小區均由開發建設單位下屬的物業管理企業管理，成立業主大會及業主委員會的寥寥無幾，如何貫徹落實《條例》第24條尚有大量的工作可做；其次，對物業管理招標代理機構要納入行業管理，并對物業管理招投標的每個環節，如信息公布公正、公平、公開的市場競爭環境，大力整頓物業管理招投標中的“黑箱作業”和其他方物業管理協會，在政府主管部門的指導下，完全有能力承擔起物業管理招投標代理的職能，所建立的專家評委庫的專家，也能承擔起專業技術評定的工作；最后，要
篇2：物業管理法制化
淺述物業管理法制化
隨著我國社會主義市場經濟的發展，社會分工的細化，物業管理逐步成為一個新興行業。物業管理是現代化城市管理和房地產開發經營的重要組成部份，國際上十分流行并獲得了蓬勃發展，借鑒國外經驗，我國的專業化物業管理模式也逐漸形成，但是，物業管理行業在我國還是一個年輕的新生行業，絕大部份的物業管理企業成立的時間都不算太長，缺少管理經驗，在經營、管理、服務都遇到了很多問題，面對這一所新興行業的特點，為提高管理水平，物業管理活動中法制化的建設顯得越來越重要。
物業管理法制化是市場經濟發展需要。
物業管理公司屬于國家產業結構分類中的第三產業，是房地產綜合開發過程的最后一個環節，直接關系到業主和物業使用人的切身利益，如果沒有良好的物業管理，開發商建造的房屋品質再好也可能出現銷售問題，業主買的嶄新的房屋不久就可能會破舊不堪，人們的生活和工作也會日趨惡化。因此物業管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產業能否實現社會再生產良性循環的大問題。
長期以來，我國沒有一部完整的，系統的物業管理法律規范，使得物業管理工作缺乏依據，盡管部分省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，如廣東、上海、北京等地都發布了?。ㄊ校┪飿I管理條例或辦法，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據，從事物業管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾份中，因“物業管理”引發的案件日漸上升，這就與業主和使用人的生活、工作息息相關，就必須制定統一的法律、法規，明確房地產公司、物業管理公司、業主和物業使用人的維護，業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境。物業所有權人、使用權人、物業管理企業的合法權益得到合法保障，有利于社會主義民主進一步發展，有利于城市投資環境和人民生活環境的顯著改善，物業管理法規依據民法基本原則，平等地保護物業活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產所有者主權原則，法定和保障業主團體和物業使用權人對物業管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理，經濟管理事務中的發展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事，信守合同的法律觀念，物業管理關系產生依據是物業服務合同，前期物業合同是由建設單位與物業公司簽訂，業主委員會成立后選聘新的物業公司，與業主簽訂后，前期物業合同自然終止。
二、物業管理法制化也是市場競爭機制的需要。
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
物業管理是市場經濟的產物，而市場經濟的主要特征就是通過公開、公平、公正的競爭，達到買賣雙方等價交換的目的。因此競爭是物業管理得以生存和發展的活力所在。然而，縱觀我國目前的物業管理，在許多地方尚未形成完善的市場機制，物業管理公司對物業管理經營權的獲得并沒有通過市場競爭而輕易獲取，普遍存在著誰開發誰管理的情況。從目前的物業管理實踐來看，能夠提供物業管理服務的企業的組建形式大至有以下幾種：一是由房地產開發企業派生出來的子公司占現有這類公司的大多數，如遵義市近200余家物業公司有此類公司占98%，作為我們遵義市紅匯物業公司不在此內，要在市場上有一席之地是很不容易。二是由房地產管理部門所屬的房管所（站）轉變而來；三是大中型企事業單位組建的后勤服務中心；四是社會上自發成立的；五是由街道人事處組建的。這些企業或附屬政府管理部門，或附屬開發商大都帶有一定的壟斷性。這不僅使其管理難以達到專業化、社會化、規范化的要求，如果長期下去還會因行業本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破這種由主管部門或開發單位指定“終身制”物業管理者的模式，是物業管理市場發展到一定階段的必然產物。
物業管理呼喚競爭，這里的競爭主要是指物業管理市場上的競爭。在物業管理市場上，眾多的物業管理公司都希望能夠被聘用。正是由于這種競爭的存在，業主可以較為自由地對物業管理公司進行選擇，它可以聘用，也可以不聘用某一物業管理公司。對于已經受聘的物業管理公司來說，競爭也同樣存在。聘用和改聘對物業管理公司的激勵約束作用是通過其聲譽發生的。一般而言，業主在決定是否聘用某家物業管理公司時，主要就是考察它過去的業績，即其聲譽。因此，競爭的壓力越大，物業管理公司對其聲譽也就越重視，從面，聘用和改聘作為激勵其約束手段的作用就越大。當然，物業管理公司對聲譽的重視，還取決于另一個因素，即聲譽的“質量”或者說，聲譽所反映的實際情況的準確程度。在經濟信息流通率高的地方，聲譽和現實情況就越接近，從而聲譽也就越受重視。正是因為市場競爭機制對于解決代理關系下形成的動力問題和短期行為問題是一種行之有效的手段，所以，物業管理的市場化對物業管理的健康發展有著非常重要的意義。這就是物業管理市場化的真正動因所在。
在上述五種物業管理服務的供給主體中，只有第四種比較接近于現實的市場主體。也就是說，它基本上是一種企業化、社會化的物業管理機構。其余四種，基本上沒有向社會化轉變，絕大部分的管理服務是為自己提供的，組建目的并不是為了通過提供管理服務來獲取盈利。此外，由于管理服務的提供基本上是內向型的，因此這也就不可能采取企業化的經營方式，有些物業管理機構甚至是在各方面準備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。從物業管理的發展歷程考察，物業管理逐步走向市場化、專業化、規范化是其必然的發展趨勢，
那種隸屬于開發商或由房管所派生出來的物業管理企業會因先天下不足而愈來愈不適應社會的發展和業主的需要，因此，提高物業管理水平，培育和建立物業管理的有形市場，從而使物業管理形成良好的市場競爭，走市場化的道路，還亟待培育市場競爭主體。（1）促使物業管理企業能夠正視競爭，通過招標投標方式，接受業主委員會的聘請。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權利義務。（2）確立價格機制的權威，規范物業管理行為。價格是市場的靈魂，沒有權威的價格機制，就不可能有公正競爭行為，也就不可能有規范的管理行為。當然，確立價格機制的權威，并不是要政府部門去制定一個強制執行的價格水平，而是指由市場定價。政府主管部門只需根據市場定價的原則進行監督和指導。三、物業管理法制化，才能實現公開招投標辦法提供保證。
前期物業服務的物業管企業的選聘方式。通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。必須實行“建管分離”就是房地產開發與物業管理相分離。所謂的房地產開發與物業管理相分離，事實上就是要打破誰開發、誰管理的自建自管局面，使得物業管理行業真正走向市場。我國有相當一部分房地產開發企業往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業開發建設的房地產項目都希望由自己的物業管理分支機構與自己有關聯的物業管理企業實施管理（形同父子關系）。特別是在前期物業管理階段，由于是建設單位來選聘物業管理企業，因此相當一部分房地產企業直接選聘與自己有關聯的物業管理企業。這種自建自管的選聘方法，事實上就消滅了物業管理企業之產的競爭。由此往往導致物業管理企業在日后的物業服務中，所提供的服務質量不盡人意，業主對此頗有意見。為了進一步提升物業管理行業的市場化程度，促進物業管理企業提高服務質量，改進內部管理，使廣大業主真正獲得滿意的服務，提倡房地產開發與物業管理相分離的原則。這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標的形式，引入競爭機制來選聘物業管理企業，實現優勝劣汰，具體而言，物業開發建設單位以物業管理權為標的，招請若干個物業管理公司報價競爭，再由開發建設單位從中選擇優勝的物業管理公司并與之簽訂物業服務合同。
在物業管理中引入招標投標，實際上就把物業管理行業直接推入市場之中，是物業管理行業中引入競爭機制的具體體現。物業管理的招標不僅為物業開發建設單位提供了選聘高素質物業管理公司的空間，同時也為物業管理公司提供了公平競爭的機會。因此，物業管理招標投標的優勝劣汰法則，有利于全面提高物業管理服務的質量，有利于改進物業管理企業的管理與服務，有利于整個物業管理行業的健康發展。
物業開發建設單位在招標時應當綜合考慮標者的技術實力、經濟實力、管理經驗、物業管理資質等級、以往的物業管理業績、服務質量、管理費用、信譽等因素。在眾多的投標者，開發建設單位應按照上述標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業服務合同。
物業管理招標投標必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，依據《中華人民共和國招標投標法》的規定，物業管理招標投標活動必須嚴格遵守《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和相關的物業管理法律、法規和政策的規定。根據物業條例的規定，物業管理企業實行資質管理制度，因此招投標中必須注意審查投標人是否具有相應的資質。將來如何具體創造公平、公開、公正的市場環境，還有待不斷的探索。
綜合上述，物業管理必須走法制化的道路，才能為建立良好的物業管理秩序提供有利的法律保障。維護房屋所有人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，規范物業管理行為，將具有十分重要的意義。
篇3：教工宿舍樓物業管理試行辦法
校教工宿舍樓物業管理試行辦法
為加強宜昌外校教工宿舍樓物業管理，促進文明進程，創建整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，維護產權人、使用人的合法權益，根據有關法規，結合本地實際，特制定本辦法。
1、實行業委會領導下的自主管理。
2、物業管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務室代管。業委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。
3、住戶使用房屋應當遵守下列規定：
?、傥唇浻嘘P部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌、規劃設計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構筑物。
?、诓坏迷诠矃^域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設點等危害他人利益的活動。
?、劢拐加?、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。
?、芙箒y拋垃圾、雜物;禁止發出超出規定標準的噪音;
?、輫澜绊懯腥菁巴ǜ娴膩y搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區放養寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。
?、薹?、法規及規章規定禁止的其他行為。
4、門房保安人員由業委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業委會集體研究確定。
5、對違犯本規定，或相關管理人員玩忽職守的，由業委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
6、本辦法自公布之日起施行。