物業人答客問: 入伙問題解答

　　業主會問的所有問題，物業人怎么回答都在里面!

　　六、針對特殊條款的問題解答

　　113、 業主若不簽《臨時管理規約》承諾書將如何處理?

　　答：應耐心向業主解釋，本公約明確了業主、發展商、物業公司在三方權利與義務，具有法律效力。是業主在辦理入伙手續中必須簽定的，這也是政府有關部門規定的。

　　七、 入伙

　　114、 收樓時業主需要帶的證件以及費用?

　　答：收樓時業主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發票。

　　費用：預交一年物業管理服務費、有線、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。

　　115、業主未帶身份證原件怎么辦?

　　答：1、詢問其是否攜帶其它證件，護照、回鄉證、駕駛執照、暫住證均可作為有效身份證件。2、如均未帶應向其解釋無法辦理入伙手續，指引其向收樓現場咨詢人員咨詢。

　　116、入伙業主未帶《入伙通知書》(或稱未收到《入伙通知書》)怎么辦?

　　答：請業主出示《房地產買賣合同(預售)》的原件(按揭貸款的應核對《個人住房擔?！吹盅?、保證〉借款合同》原件)，并核對入伙業主名單。名單上有房號，但未帶合同原件的，請業主出具身份證明確認無誤的可繼續辦理手續。

　　具備入伙資格業主的但名單上沒有的，向業主簡要說明，并通知現場協調人員陪同業主到銷售部查詢。銷售確認的應現場開具《入伙通知書》，可繼續辦理入伙手續。

　　117、 業主委托他人代辦入伙手續怎么辦?

　　答：應出具：業主授權委托書(須公證)、業主身份證件及代辦人身份證件原件(種類同1)，同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。

　　118、業主委托他人代辦入伙手續，而無授權委托書，怎么辦?

　　答：無業主授權委托書，不能代辦入伙手續，向代辦人委婉解釋說明。

　　119、授權委托書未進行公證，怎么辦?

　　答：向代辦人聲明應進行公證，核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續辦理。

　　120、業主為未成年人，怎么辦?

　　答：應由其法定監護人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監護人關系，及代辦人身份證件原件(身份證件種類同3)。

　　121、 如業主詢問“為什么要簽訂《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》?”

　　答：根據國務院《物業管理條例》的規定“為維護全體業主的共同利益，避免個別業主的行為侵害其他業主的合法利益，同時明確物業管理服務內容和標準。”

　　122、 如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》有何區別?”

　　答：《臨時管理規約》規范全體業主公共行為，《前期物業管理服務合同》明確物業服務內容和服務標準。

　　123、如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》以何為依據?有效期到什么時候?”

　　答：《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》都是依照國家建設部示范文本制定的。

　　臨時管理規約有效期：15%以上的業主簽字生效，至業主大會成立后修訂新的臨時管理規約。

　　《前期物業管理服務合同》有效期：自房屋出售之日起至成立業主委員會與物業管理公司簽定新的《物業服務合同》生效時止。

　　124、 如業主提出“是否可不簽《臨時管理規約》、《前期物業管理服務合同》?”

　　答：要求業主簽訂，并根據第1項說明作用及對業主有益之處。說明“物業管理條例及銷售合同有約定”，并聲明公約和協議生效的條件。

　　125、 如業主提出“是否可先驗房再簽約?

　　答：為了提高入伙效率，把簽約手續放在驗樓手續之前。

　　簽約之后驗樓發現問題，我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經簽約就不去整改。

　　如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。

　　126、 如業主提出“是否可先驗房再交費?”

　　答：為了提高入伙效率，把收費手續放在驗樓手續之前。

　　交費之后驗樓發現問題，我們會及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業主已經交費就不去整改。

　　如業主仍堅持，可請現場咨詢人員處理。

　　127、 業主辦理收樓手續時未帶現金怎么辦?

　　答：由于我們現場辦理收樓無法辦理銀聯刷卡，所以只能繳現金，請您諒解。

　　您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續。

　　將該業主的《入伙工作》單獨存放在一邊，并告知接待人員處理。

　　如業主堅持，可請現場咨詢人員處理。

　　128、如業主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費手續?”

　　答：如果考慮您今后交費的便利性，建議最好辦理銀行托收。業主堅持不辦理的，可以同意不辦理。

　　129、如業主詢問“收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續?”

　　答：我們已根據相關規定實施相關報備手續。

　　130、 業主詢問整改問題何時可以完成?

　　答：為最快完成整改，我們專人跟進整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內答復。

　　131、業主詢問“業主資料如何管理，是否會泄露?”

　　答：物業公司已制定嚴格的制度和工作紀律，業主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業主資料，將進行處罰甚至予以辭退。

篇2：物業費催繳答客問

　　物業費催繳答客問

　　為了統一回答業主就催費時提出的問題,避免引起不必要的誤會和糾紛，請大家學習掌握。

　　1. z物業管理費的定價依據是？

　　答：物業管理服務費用2.28元的定價是根據“z市物價局、z市房產管理局”下發《關于公布z市住宅物業服務收費政府指導價格的通知〔第一期〕》湛價（20**）46號”文件要求，施行政府指導價，服務收費依照文件規定的高層住宅（設有電梯）物業服務基準價一級A等的收費及浮動標準確定。

　　2. z物業管理的服務有哪些范圍與標準？

　　答：根據前期物業服務合同的約定，我們為業主提供的物業管理服務的質量標準為：

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　3. 物業管理費的構成部分？

　　答：根據國發改價格[20**]1864號 “關于印發物業服務收費管理辦法的通知”第十一條的規定物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3）物業管理區域清潔衛生費用；

　　4）物業管理區域綠化養護費用；

　　5）物業管理區域秩序維護費用；

　　6）辦公費用；

　　7）物業管理企業固定資產折舊；

　　8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9）經業主同意的其它費用。

　　4. 別的小區物業管理服務費只有**元/平方米/月，z為什么要收取2.28元/平方米/月？

　　答：1、z從規模，品質，園林景觀，小區配套和舒適度來講都優于其他小區。

　　2、z專業服務模式、服務水準和質量按z市一級A等服務標準執行。

　　3、 z的管理服務費是通過科學測算后,根據日常開支情況進行定位的,符合物業管

　　理收費的“以支定收”原則。（所謂“以收定支”的財政預算是指除基本的人員工資、公用辦公經費由財政部門按編制和統一標準撥付外，其余部分包括部分日常經費、專項經費等則由財政部門按年度下達的行政性收費、罰沒收入和其他政府非稅收入（預算內收入和預算外收入）“指標性”收入計劃核定，具體比例也各不相同，這即是“以收定支”核心內容。

　　5. 為什么物業管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？

　　答：小區的物業管理費并不算高，因物價指數提升導致管理成本提升，其它新開發的小區的收費標準也會越來越高。小區現時管理費收費標準將在市物價局備案的，根據前期物業服務合同的約定，在合同有效期內，物業管理服務費用是按合同約定的收費標準進行收費，不會變化。但根據《z市物價局、z市房產管理局》下發的《關于印發z市物業服務收費管理規定的通知》湛價（20**）45號第六條：“物業服務收費根據不同的物業性質、特點，分別實現政府指導價和市場調節價。業主委員會成立之前的住宅（不含別墅）的物業服務收費實行政府指導價，業主委員會成立之后的住宅及其他物業服務收費實行市場調節價”。即在合同期滿后或在合同期小區成立業主委員會后，可根據園區物業管理服務經營情況實行市場調節價。

　　6. 從什么時間開始計收我的物業管理費？

　　答：按《購房合同》約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計收物業管理費；“由于買受人原因未能按“收樓通知書”指定的期限內前來辦理樓宇交接的，逾期15天視為買受人同意收樓且視同已交付并開始計收物業管理費、公共水電分攤及其它應收費用（如滯納金等）”。

　　7. 以什么面積收取我的物業管理費？

　　答：房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售建筑面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。

　　8. 我應該每月繳納的物業管理費標準是多少？除此之外我還要交納什么費用？

　　答：物業費為2.28元/平方米/每月；除物業管理費外，公共水電分攤費用分攤，公攤費用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤、公共照明分攤。分攤原則如下：

　?。?）、公共水電費用分攤依據：

　　根據《粵價[1997]173號 文件》“廣東省物價局關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務收費中公共水電費分攤問題的通知”：

　?。?）、公共水電費分攤項目及原則

　?、僮≌^物業管理單位辦公及生活等自用水、電，必須單獨設置計量表，其費用由物業管理單位負擔，不得向住(用)戶分攤。

　?、谛^綠化植物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用均由物業管理綜合服務費列支，不得向住(用)戶分攤。

　?、坌^開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向住(用)戶分攤。

　?、茏≌髽莾茸呃?、樓梯、公共設施的公用水、電費用，由本樓住(用)戶合理分攤。

　?、菪^范圍的路燈用電費用，由小區的所有住(用)戶合理分攤。

　?、逓樘岣吖盟?、電費用分攤的透明度，減少價格糾紛，凡屬向住(用)戶分攤的公用水、電費用，必須單獨列帳，向住(用)戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住(用)戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的水、電費用與住(用)戶自用的水、電費用的混合統收。

　　11. z水電費等費用的價格及收費方式？

　　答：(1)、生活用水階梯式計量水價

　　已抄表到戶（立方米/戶）未抄表到戶(立方米/人)到戶水價(元/立方米)

　　20(含20)6(含6)2.31

　　21-25(含25)7-8(含8)3.02

　　26以上9以上3.72

　　注: 以上價格均含污水處理費0.9元/立方米

　　z市生活垃圾處理費收費標準:1)常住居民:13元/月·戶

　　2）暫住人口：3元/月·人

　　南方電網階梯式電價標準

　　1．“一戶一表”居民階梯電價標準

　　1）夏季標準（5-10月用電量）

　　用電量電價

　　第一檔0-260千瓦時0.63元/千瓦時

　　第二檔261-600千瓦時0.68元/千瓦時

　　第三檔601以上千瓦時0.93元/千瓦時

　　2)非夏季標準(其他月份)

　　用電量電價

　　第一檔0-200千瓦時0.63元/千瓦時

　　第二檔201-400千瓦時0.68元/千瓦時

　　第三檔401以上千瓦時0.93元/千瓦時

　　(2)、水費收費方式：

　　水表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設資金賬戶，并在z自來水公司辦理委托手續，即可每月交納水費。

　　z市自來水公司業務咨詢電話：z

　　(3)、電費收費方式：

　　電表抄表到戶，銀行委托扣費；終端用戶在南粵銀行開設資金賬戶，并在z市供電分局辦理委托手續，即可每月交納電費。

　　z市供電分公司業務咨詢電話：z

　　z市供電分公司24小時咨詢電話：95598

　　12. 我住1樓也要交電梯公攤費用嗎？

　　答：一樓要交電梯公攤費用，根據《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設備，屬本棟樓業主共同所有，對其有使用的權利和維修、養護的責任。。

　　13. 業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

　　答：業主可以通過業主委員會聘請專業審計機構進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

　　19. 售樓時的承諾沒有兌現，我可以不交物業管理費嗎？

　　答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以協助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付。

　　20. 有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

　　答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，當然也影響了您的利益。

　　22. 業主辦理了入伙手續但沒有裝修、沒有入住，也要繳納物業管理費？

　　答：是的，要繳納物業管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經由開發商移交到了單個的業主手中，物業管理公司已經為該單元提供了公共性的物業管理服務（比如設施設備的養護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業管理費的。

　　23. 小區內的水景、園林維護如何進行？其保養運行是否額外收費？

　　答：水景園林將由專業工程人員進行維護與保養。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由物業公司具體擬定。其保養運行不額外收費，包含在物業管理費中。如遇大修則需動用維修資金。

　　25. 業主家被盜,物業公司是否一定要賠償？

　　答：《物業管理條例》第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。秩序服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的秩序費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

　　26. 房屋未裝修，入住前是否要交納物業管理費？

　　答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是企業對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。

　　28. 因工程質量遺留問題，業主是否可以拒交管理費？

　　答：不可以，地產公司遺留問題是業主和開發商之間的權利責任問題，而物業管理費用是業主和物業管理公司之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于地產公司遺留的問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理。

　　29. 若是房屋出租，物業管理費是由誰來繳納？

　　答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　31. 小區內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業管理服務費內嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？

　　答：公用設施的小修和日常保養費用包含在物業管理服務費中.

　　32. 物業管理公司所提供的服務配套有哪些？使用流程是怎樣的？

　　答：物業管理公司除提供《前期物業服務協議》所規定之物業管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利業戶之有償服務，屆時請留意物業公司公告之有關服務內容及服務收費標準信息。

篇3：Z小區上調物業費答客問

　　Z小區上調物業費答客問

　　根據小區目前的經營態勢，20**年已經出現入不敷出的狀況，20**年預算虧損45.98萬多元。物業公司事先就調整物業費用方案與部分業主進行了溝通，現對所涉及的問題歸納如下。

　　1、為什么要調整物業費？

　　近幾年，隨著社會各種費用的不斷上漲，導致物業服務成本大幅增加。目前籌集的物業費總額已無法維持既有的服務水平，為避免嚴重影響小區的服務品質、導致業主的居住感受下降、對房產的保值增值產生不利影響，特此提出調整物業費。

　　物業服務屬勞動密集型行業，從近幾年的經營數據分析及行業對比發現，人工成本占到整個物業支出的50%以上。20**年入伙時，小鎮6保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月支出3523.24元。為了節約成本，我們已經將人員由三班制改為兩班制，上班時間由每崗8小時改為每崗12小時，可以說人員編制和工作強度都已達到極限。入不敷出成為了一種必然。根據**20**年度物業服務費收支預算顯示，本年度小鎮6將出現45.98萬元的經營虧損。

　　2、是否今年才遇到物業服務資金不足的問題，為何今年提出調整物業費？

　　我小區的人力成本在物業服務支出中達到60%以上，公共區域及共用設備設施的能耗費用占20%左右，以上兩項費用支出占物業費用的絕大部分。北京市最低工資標準的多次調整對勞動密集型的物業服務來說影響很大，最低工資增長社?；鶖狄搽S之調整，社保支出也逐年增加；再者，從去年年初，政府強制企業為員工上五險，人力費用進一步加大。對于公區及共用設備設施的水電消耗來講，費用單價也多次上漲，能耗費用的支出也逐年增加。公區維修所使用的物料市場價格、特種設備外包維保費用的上升也是助推物業服務資金不足的因素。

　　我公司早在幾年前就遇到了成本上升的問題，也采取了一些應對措施，比如：逐步在合理范圍內精簡人員、增大每位員工的工作量，盡量減緩人力成本壓力；我公司也通過節能改造等方式降低能耗，節省能源支出，合理調配資源及費用的方式一直在進行。

　　但面對成本全面上漲的巨大壓力，內部合理調配總會有限度，目前人員編制已經壓縮到極致，如再壓縮勢必嚴重影響服務品質，其他節能措施的實施前期投入也較大，短期難見成效。本年已有45.98萬余元的虧空，為避免小區的物業服務品質在未來持續受到負面影響，特申請上調物業服務費。

　　3、如保持目前的物業費標準會產生什么不良后果？

　　據我公司了解，目前全社會的物業行業均遇到了成本上漲導致的收不抵支問題，面對虧損，因業主反對調整物業費，一些物業公司采取無底線降低服務標準、過度壓縮人工投入等方式勉強維持，導致了社區混亂，陷入了惡性循環。

　　目前**物業服務成本已經壓縮到極致，如再不調整物業費、增加物業費總額，虧空到一定程度，物業服務品質勢必也會跌破紅線，將會出現人員編制過度壓縮導致的夜間無保安巡視、無錢支付綠化養護費用導致的草坪枯死黃土裸露、維修費用不足導致的園區設施破損無法維修等后果。如出現以上惡性情況，屆時挽救為時已晚，面對此重大風險，物業公司向全體業主發出預警。

　　**作為區域內具有代表性的項目，廣大業主對生活品質有較高追求，大多數業主不希望以降低服務標準、犧牲小區品質為代價維持后期的物業管理。

　　4、物業費調整幅度是如何確定的？

　　物業公司根據歷年收支、當前費用及未來幾年的成本上漲預期，提出了每平米每月上調0.3元。該方案在保持目前服務品質的前提下，實現一些基礎服務的再深入及細化，比如可以通過適度上調待遇留住老員工，不再是經?？吹侥吧拿婵?，可以對園區的綠化進行優化，可以增加保安員的巡邏頻次。依此標準，預期未來3-4年的物業服務水準不會受到影響。

　　5、物業費調整后服務品質是否提升？

　　調整物業費的初衷是為了解決目前遇到的成本壓力問題，防止服務品質嚴重下滑，同時物業費調整后，物業公司會在服務的精細化方面有所提升。

　　高品質服務需要高素質員工，物業公司首先保障一線保安、保潔、工程及客服人員的工資水平有一個適當的調整，使符合要求的一線員工的收入在行業內保持有競爭力，留住、吸引高素質的服務人員。

　　另外，物業公司也會加大對公共區域及共用設備設施的維護力度，園區的園林綠化維護工作會更加精細。因物業服務資金的充裕，為物業服務的進一步精細化奠定了基礎。

　　如方案表決通過，將自20**年1月1日開始實行。