新項目進駐物業要做好哪些工作?
標桿物業服務企業在新項目進駐過程中，會做好以下工作
一、交付前工作
(一)物業管理團隊進場顧問咨詢服務：
1、審視建筑施工圖紙，對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
2、審視給排水、電氣的施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設置，以及電氣管路設置、照明控制方式等提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
3、結合項目的整體定位及檔次，參與部分設施(信報箱、標識系統等)、大型設備(電梯、智能化等)的功能和定位，提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
4、結合項目的實際情況，就物業公建配套用房(會所、物業管理用房、社區用房等)的定位、綜合管網(給排水、電氣、弱電等)提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
5、審視景觀設計方案和施工圖紙，對景觀總體規劃、交通組織、使用功能、節點處理等方面，提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
6、根據項目公司要求，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
7、根據項目實際，為小區圍墻定位提供合理的意見和建議;
8、對物業公共區域[包括但不限于公共設施、設備及場所(地)等]的裝修設計提供合理化意見和建議;
9、對物業管理用房等的布局、設計以及裝修標準提出相應的意見和建議;
10、根據工程施工進度情況，向項目公司及時提供有關樓宇材質(鋁合金窗、單元門廳墻、地面、電梯等)保護的建議，以減少因施工對材質造成的損傷而導致項目公司一次性投資成本提高;
11、通過跟進項目不同階段的現場施工進度，每兩個月一次對現場施工進行巡視，提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
12、應項目公司要求，參加相關工程聯席會議，并根據會議議題提供有關物業管理方面的建議，但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知XX物業服務集團，并提供相關資料;
13、應項目公司要求，派人參加項目有關客戶聯誼會、業主質量監督小組會議、產品說明會等重要活動，但項目公司需要于活動舉辦前五個工作日書面通知綠城物業服務集團，并提出相關要求。
(二)園區生活服務體系顧問咨詢內容
1、根據項目公司園區生活服務體系的籌建思路，制訂相應的《“園區生活服務體系”顧問咨詢服務計劃》，配合項目公司做好園區生活服務體系的建設工作;
2、通過分析項目的物業類型、建筑規模、周邊配套、價值特點等，對園區生活服務項目的設置提出意見和要求;
3、通過分析項目的規劃設計定位及功能布局，提出有利于日后園區生活服務體系實施的硬件配置的意見和要求;
4、對園區生活服務用房的功能布局、裝修設計、物品配備提供合理化意見和要求;
5、對與行政主管部門的溝通工作提出意見和要求，協助項目公司就相關園區生活服務內容做好與行政主管部門的溝通協調工作;
6、結合項目的銷售策略、路線及后期園區生活服務體系的構建思路，對房屋銷售階段的園區生活服務活動進行策劃，提出有利于項目銷售的活動方案;
7、結合項目的銷售、宣傳的需要，配合甲方開展有利于項目銷售的園區生活服務體驗活動;
8、應項目公司要求，提供園區生活服務相關的策劃及宣傳內容，便于項目公司進行銷售宣傳;
9、應項目公司要求，參加項目相關工程、銷售會議，并根據會議議題提供有關園區生活服務方面的建議，但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知乙方，并提供相關資料;
10、對項目交付后“園區生活服務體系”的實施內容形成策劃，并與項目公司簽訂《前期物業服務合同》;
11、根據《前期物業服務合同》的相關要求，向項目公司提供《項目“園區生活服務體系”運營方案》，并接受項目公司的監督。
(三)銷售案場、樣板房物業服務內容
1、客戶管家服務：為客戶提供生活提醒、物業管理體系咨詢、服務亮點介紹 、客戶信息收集、VIP客戶接待等服務;
2、吧臺服務：為項目客戶/潛在客戶提供茶水、茶歇服務以及各類協助銷售人員的助理工作等;
3、樣板房服務：樣板房日常維護管理、客戶接待、提供樣板房體驗式接待服務等;
4、禮賓服務：為項目客戶/潛在客戶提供引導服務;
5、保潔服務：負責銷售案場、樣板區(房)室內外衛生的日常維護。
(四)顧問咨詢服務期限
根據項目工程進度約定前期物業管理顧問咨詢服務的期限，一般從項目規劃方案設計階段起至物業交付之日止，服務期限最長不超過三年(單個項目)，若超過三年的，相關事宜另行協商。
(五)根據項目類型及所處區域，物業管理顧問咨詢服務的收費標準
1、顧問咨詢服務費XX省內項目按建筑面積每平方米X元;XX省外項目按建筑面積每平方米X元(含差旅費)。若服務內容超過上述范圍的，相關事宜另行協商。
2、銷售案場物業服務、樣板區(房)物業服務費用由物業服務人員成本支出、管理費及酬金(按人員成本總支出的13%計提)組成。
根據房產品的檔次及各項目的實際需求，現從人員配置、費用標準方面提供A、B、C三檔方案。
A：案場、樣板區規模較大;房產品品質高，要求預約制全程跟隨服務;要求提供體驗式接待、茶歇服務等。
B：案場、樣板區規模中等。
C：案場、樣板區規模較小，單純樣板房或案場的項目。
二、前期介入服務
1.該階段XX物業總公司基本工作內容：
(1)成立物業服務中心，確定負責人;
(2)根據前期介入人員配置方案及到崗計劃，招聘人員并實施培訓(物業服務基本概念、服務禮儀、物業管理法律法規、公司各項規章制度、各項操作規程、接管驗收知識、質量體系知識等);
(3)物業服務中心所有人員的工作服制作(根據不同工種確定)，在物業交付前三個月到位;
(4)制訂物業服務方案，內容包括物業接管驗收方案、秩序維護方案、車輛管理及交通組織管理方案、清潔服務管理方案、綠化養護方案、公共設施設備維修養護方案、財務管理方案、人事管理方案、社區文化活動方案、物業裝修管理方案等;
(5)編制業主手冊，經評審定稿后并印刷;
(6)協助編制住宅使用說明書及房屋質量保證書;
(7)協助辦理物業服務費的報批或備案手續;
(8)完成項目標識統計，提交項目公司，并對標識系統進行現場復核;
(9)做好房屋公共部位接管驗收準備的各項工作，制定物業驗收標準及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業驗收表格;
(10)項目公司應當在物業交付使用30日前，與XX物業服務集團完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作;
(11)接管驗收相關技術資料的移交;
(12)參與公共設施設備的調試和驗收;
(13)報警中心設備的調試和驗收(智能化設備)，消防聯動、消控調試、消防廣播調試、監控調試，周界報警、電視監控、訪客對講、戶內防盜報警、電子巡更、車輛管理、設備監控、衛星電視接收、三表遠程計抄、上網方式、應急廣播及背景聲響等智能化系統接管和驗收;
(14)建立設施設備臺帳，設備名稱、產地、廠家、價格、產權所屬等;
(15)建立備品備件資料檔案，建材、設備等品名、產地、廠家、價格等資料和實樣的收集;
(16)對秩序維護人員、管理人員、工程人員進行設備操作培訓，掌握各設備系統的使用方法;
(17)建立消防器材檔案，對各消防栓的具體位置、配置數量進行登記;
(18)根據交付計劃由項目公司以實物的形式提供各類辦公用品、辦公家具等(或由項目公司承擔費用，XX物業服務集團自行采購);
(19)協助項目公司對物業管理用房裝修檢查并提供合理化建議;
(20)辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業管理軟件試運行;
(21)協助項目公司做好小區的開荒保潔工作(根據項目公司的需求來確定);
(22)建立業主檔案(業主的住址、聯系電話、家庭情況等);
(23)與項目公司協商確定交付場地，結合項目實際，對實地進行勘察;
(24)交付前各項物品采購，并協助項目公司布置交付現場;
(25)與政府相關部門(如電話通訊、網絡、有線電視或數字電視、燃氣公司等)聯系，爭取相關部門能在交付期間到交付現場設點，為業主提供方便;
(26)交付現場人員安排(除服務中心全部人員到位，從公司總部將選派優秀人員增援交付活動)，確保交付工作順利完成;
(27)制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責，準備統一說辭、注意事項等;
(28)交付資料整理裝袋，確認所有業主房屋的鑰匙已經收到、有關表格、文件均已預備完畢(如業主手冊、產品說明書、品質保證書、鑰匙等);
(29)編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問題能及時聯系;
(30)與項目公司一起召開交付碰頭會，對交付中將有可能碰到的問題進行討論;
(31)組織交付預演，迎接交付;
(32)總結交付經驗，準備裝修管理，就交付中存在的問題進行匯總與分析。
2、以上前期介入服務費用由物業服務人員成本支出、管理費(按物業服務人員成本總支出的5%計提)、稅金等組成。
3、根據項目實際由項目公司選用XX物業服務集團提供服務的主要內容有：
一房一驗、保潔開荒、交付領房、秩序維護人員進駐等服務，相關費用由雙方根據實際情況協商確定。
4、物業管理用房的裝修由項目公司負責，XX物業服務集團應從方便使用的角度提出合理化建議。同時項目公司在物業管理用房中按合理比例設置相應的員工宿舍、食堂用房。
5、物業管理服務所需的物業管理軟件、設施、設備、工具、用具及員工宿舍、食堂裝修、用具由項目公司按實承擔，若項目公司以實物形式提供的，物品均為新購。
6、交付現場除滿足政府相關規定外，需達到XX物業服務集團交付接管驗收的標準，即完成室內公共區域裝飾裝修、室外公共區域的景觀綠化施工、通水、通電、通氣、通訊等，若交付現場未能滿足XX物業服務集團接管驗收標準的，項目公司需在交付前一個月書面告知XX物業服務集團，便于XX物業服務集團相關工作的有序開展。
7、項目實際交付時間發生調整的，項目公司應提前書面通知XX物業服務集團(提前或延期交付的，至少應提前3個月告知)。
8、項目分期交付，后續交付項目，項目公司只需承擔后續增加人員及相關費用。
9、分月工作內容及人員介入情況(略)。
篇2：P物業商鋪進駐管理程序
P物業商鋪進駐管理程序
1.目的：明確商場區商鋪進駐手續的辦理步驟，規范操作，為商鋪提供優質的服務。
2.范圍：適用于老肖物業管理各地商鋪的進駐管理。
3.職責
3.1客服部主管負責組織和落實進駐手續的辦理工作。
3.2前臺人員負責接待商戶，解決商戶提出的問題。
4.方法和過程控制
4.1個人或家庭購買商鋪，辦理進駐手續須攜帶的資料
4.1.1房屋交付使用通知書(原件)1份;業主身份證原件及復印件2份;已填妥的《業主(住戶)資料卡》(背面粘貼業主及家庭成員1寸照片1張/人);招商銀行存折原件及復印件2份(需活期存折，用于繳付管理服務費等費用)。
4.1.2委托他人代辦交付手續，另請您被委托人需攜帶的資料
4.1.2.1業主委托書原件1份;被委托人身份證原件及復印件2份;業主身份證復印件2份。
4.1.3公司或集體購買商鋪，辦理進駐手續須攜帶的資料
4.1.3.1房屋交付使用通知書(原件)1份;公司法人代表身份證復印件及授權書各1份;營業執照副本復印件(加蓋公章)2份;已填妥的《業主(住戶)資料卡》(背面粘貼業主及家庭成員1寸照片1張/人);招商銀行存折原件及復印件2份(需活期存折，用于繳付管理服務費等費用);存折開戶人身份證原件及復印件2份。
4.1.4租賃商戶，辦理進駐手續需攜帶的資料
4.1.4.1租戶身份證原件及復印件2份(租戶為個人);營業執照副本復印件(加蓋公章)2份，公司法人代表身份證及授權書各2份(租戶為單位);已填妥的《業主(住戶)資料卡》(背面粘貼居住人員身份證復印件各1份、一寸照片各1張);招商銀行存折原件及復印件2份(需活期存折，用于繳付管理服務費等費用);存折開戶人身份證原件及復印件2份;租賃合同原件\復印件2份。
4.2商戶進駐手續辦理步驟
4.2.1商戶進駐前發放《商鋪進駐指引》。
4.2.2檢驗并收集4.1要求商戶攜帶的資料，協助商戶填寫《業主(住戶)資料卡》、業主身份證原件以及入住相關資料，。
4.2.2陪同商戶驗房，抄錄水、電、煤氣表底數并確認，將驗房的情況記錄在《房屋交付驗收表》上，若存在房屋質量問題，記錄在《房屋交付驗收表》上并將復印件交重慶魯能開發集團有限公司處理，處理完畢請商戶在《房屋交付驗收表》的原件上簽字確認，并在部門存檔。
4.2.3房屋驗收完畢后，與商戶簽訂《委托銀行代收款協議書》、《商鋪管理服務協議書》等相關協議。
4.2.4財務人員根據魯能秀街的收費標準收取相關費用。
4.2.5商戶憑入住交費憑據領取房門鑰匙和《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》并在《物品領用登記表》上簽字確定。
4.3商戶資料的管理
4.3.1客服部主管指定專人負責對商戶入住資料進行分類保管。
4.3.2商戶的所有資料必須保密，若因工作需要查閱須經客服部主管批準。
4.3.3對于在資料管理中，顧客的財產管理按照《顧客財產管理作業指導書》執行。
5.相關支持文件
KF-CQ09-01《顧客財產管理作業指導書》
6.質量記錄和表格
KF-CQ02-F1《顧客資料卡》
KF-CQ01-01-F6《房屋交付驗收表》
KF-CQ02-F2《委托銀行代收款協議書》
KF-CQ02-F3《物品領用登記表》
《商鋪進駐指引》
《商鋪管理服務協議書》
《商鋪裝修指引》
篇3：家電產品進駐商場方案
深圳南城百貨南寧分公司
海爾南寧工貿有限公司產品進駐我公司商場方案
談判議程
一、雙方人員入場
二、雙方人員對號入座
三、互相寒暄
四、談判正式開始
1、東道主宣布談判內容
2、上架費談判
3、產品進價及零售價談判
4、促銷相關事宜談判
5、宣傳費用以及商場管理費談判
6、運輸方式以及商品進庫出庫
7、貨款結算方式
五、達成協議
六、簽定協議(由我方法律顧問提供協議三份)
七、開香賓祝賀合作愉快
談判內容的背景資料
一、背景資料
南城百貨是由深圳零售巨子南城百貨獨資成立的一家百貨零售超市。20**年末進駐南寧，首先在城北區北湖路建店，然后在人民西路建立第二家店。北湖路店擁有1.5萬平方米的營業面積，以零售批發服務為主要經營方式，主要經營日用、家電、五金交電等。其中，家電商場的規模相當大，營業面積達3000平方米，占總營業面積的1/5，經營品牌齊全，規模廣大，以成為南寧城北區最大的家電商場，南城百貨立志打造南寧最大的家電商場。如今，南城百貨在南寧零售行業以有相當大的影響力。目前公司家電商場還有8個位置相當好的架位，其中彩電區、冰箱區、洗衣機區、空調區各兩個。(詳見圖表)
二、談判主題
就海爾集團南寧工貿有限公司產品進駐我公司家電商場的具體條件及要求進行談判。
四、談判對手分析
海爾集團是全國家電行業的老大哥，對家電行業的影響力相當大。對手是海爾集團南寧銷售公司的談判代表，是客方，其負責人為羅維貴,其性格開朗，健談，好勝;其還是海爾南寧市場的主要負責人之一，對南寧家電行情非常了解，是一位談判高手。其余人員均為男性。
五、模擬談判時間、地點
時間：20**年6月4日8：00---20**年6月4日10：00
地點：我公司南寧總部會議室
談判方案
一、談判目標
為擴大我公司的經營品牌，增加營業額，以最佳的條件接受海爾公司產品進駐我公司商場。并與海爾做長期友好合作，共同謀求長遠發展，實現雙贏，同時帶動南寧家電銷售業的發展。
二、談判內容及議程
1、關于海爾產品進駐我公司商場的上架品種及上架費，由我公司采購經理蔣洪志負責與對方相關人員談判，銷售經理呂金龍協助談判。
2、關于海爾產品的進價以、零售價以及銷售方式。由我方銷售經理呂金龍負責與對方相關人員談判。
3、關于促銷相關事宜談判、由我方銷售經理呂金龍負責與對方相關人員談判。
4、關于與產品相關的各種宣傳、宣傳費用以及管理費用的談判。由我方公關經理奚麗瓊負責與對方相關人員談判。
5、關于運輸方式以及入庫、出庫的方式的談判，由我方倉儲經理李家豪負責與對方相關人員談判。
6、關于貨款結算方式談判，由我方倉儲經理李家豪負責與對方相關人員談判。
三、談判形勢分析
我公司自20**年12月進駐南寧以來，先后在北湖路和人民西路開了兩家店，規模大，品種齊全，在南寧已經有相當大的影響力。其中北湖路店的家電商場已經形成氣候，現為城北區最大的家電商場。商場外有大型免費停車場，大大方便開車來購買家電的顧客停車與運輸。另外我商場完善的配送設施，這些條件都足以吸引顧客。我商場對進入我商場的產品都有叫高的要求。
“海爾”是中國家電的第一，產品質量與服務質量都有非常好的口碑，是中國民族企業的領頭羊，產品享譽世界各地。
估計海爾集團會以其知名度、產品質量、服務質量來壓低我們的架位費，可能對手會采用價格陷阱策略，不管對手在談判中用什么策略，我方要隨機應變，靈活應對。
四、談判前有關資料的收集
海爾產品進入其他商場的上架費的標準，海爾產品在其他商場的零售價標準。海爾產品的售后服務系統。
五、談判方法及策略
談判方法：以讓步型談判法為主，原則型談判法為輔，在整個談判過程中把問題逐個談判解決，步步為營。
談判策略：
1、不開先河策略
我方和對方的談判優勢基本一樣，對此我方應當堅持自己提出的交易條件，尤其是在價格上應不要作出讓步。
2、先苦后甜策略
一開始先讓對方吃到價格等一些關鍵性問題上的苦頭，后面可以做出改變的讓步，使對方感受到利益的平衡。
3、探清對手虛實，據理力爭，聯合策略
根據對手采用的策略，以我方掌握的資料合理反駁對方。力爭和海爾合作，作出一些特惠條件給對方。力爭長期合作，從而擴大銷售范圍增加營業額。
六、談判的要求及目標
1、價位的上架費
產品類屬
我方報價
海爾還價
我方可接受底線
目標
彩電
3950元/月
3300元/月
3400元/月
3600元/月
洗衣機
1750元/月
1200元/月
1250元/月
1450元/月
冰箱
1950元/月
1250元/月
1300元/月
1500元/月
空調
1200元/月
850元/月
900元/月
1100元/月
2、各類產品進價與零售價的差額
對方的彩電的進貨價要比彩電在商場的零售價低_____元。我方的底線為100元。爭取以110成交。
對方的空調的進貨價要比彩電在商場的零售價低_____元。我方的底線為180元。爭取以230成交。
對方的洗衣機的進貨價要比彩電在商場的零售價低_____元。我方的地底線為250元。爭取以280成交。
對方的冰箱的進貨價要比彩電在商場的零售價低_____元。我方的底線為250元。爭取以400成交。
3、促銷內容：對方要搞促銷活動一律要經我方同意方可進行。我方店慶時要求對方要積極配合。涉及到促銷禮品、促銷人員的費用時間等若干問題。
4、宣傳費用：
我方要價(每年每架位)
對方還價(每年每架位)
我方底線(每年每架位)
我方目標
2000元
750元
1000元
1300元
涉及內容：廣告折頁的提供幾派發;專場錄象展示設備;產品POP海報;充氣拱門。
5、運輸及產品進庫、出庫
(1)、產品從海爾公司到南城家電商場的運費;
(2)、商品從商場到客戶的運費;
(3)、進庫搬運工(每個類一人)的工錢;
6、費用結算方式：
(1)上架費的結算;
(2)貨款的結算;
七、談判效果預測
能受到合理的進架費和產品進架與零售價的差額費讓海爾進入我商場，并取得與海爾的長期合作。
八、談判經費預算
1、茶水費50元
2、資料費50元
3、香賓100元
協議
甲方：深圳南城百貨南寧分公司
乙方：海爾南寧工貿有限公司
乙方的彩電、空調、洗衣機、冰箱進入甲方北湖路店家電商場，為使合作順利進行，經雙方協商一致，訂立如下條款，以資共同信守。
一、乙方的產品彩電、空調、洗衣機、冰箱進分別進入甲方北湖路店家電商場標號為C4、K1、*3、B2(標號以圖紙為主)架位。
二、乙方以上各類產品均從二零零四年六月十日起直到二零零五年六月十日進入甲方商場。
三、甲方收取乙方彩電架位上架費，按每月3500元;甲方收取乙方空調架位上架費，按每月1000元收取;甲方收取乙方洗衣機架位上架費，按每月1400元收取;甲方收取乙方冰箱架位上架費，按每月1450元收取
四、乙方的彩電的進貨價要比彩電在商場的零售價低110元。
乙方的空調的進貨價要比空調在商場的零售價低200元。
乙方的洗衣機的進貨價要比洗衣機電在商場的零售價低290元。
乙方的冰箱的進貨價要冰箱電在商場的零售價低350元。
五、在雙方合作期間各種產品促銷活動一律由雙方商定進行，乙方的促銷活動一定得經甲方同意方可進行,甲方有義務協助乙方進行促銷活動。
六、產品從乙方倉庫到甲方商場一切(包含運費)由乙方負責，產品到達商場由甲方負責入庫。其中搬運工工錢(4人)由甲方負責。乙方到倉庫提貨人員必須是銷售人員或乙方代表，并自己搬運。乙方賣出產品后由甲方負責送貨。
八、費用結算：
1、在協議生效后當月乙方必須每月把上述四個展位的上架費按每月7350元交納給甲方，如乙方在每月月底尚未交納，則甲方有權在乙方的當月銷售額中扣除。
2、在銷售過程中，所有貨款有甲方商場負責統一收取。甲方按月結算給乙方進貨款。
九、在甲方商場售出乙方產品后，產品售后服務全部由乙方負責。
十、本協議經雙方蓋章后生效，至二零零五年六月十日為止。協議到期后在同等條件后乙方有優先權繼續和甲方簽約合作。
十一、本協議不受雙方負責人改變而改變。如有未盡事儀經雙方協商再定奪.
十二、本協議一共兩份，雙方各執一份。
甲方：深圳南城百貨南寧分公司
乙方：海爾南寧工貿有限公司
(蓋章)
(蓋章)
負責人(簽字)：
負責人(簽字)：
簽約日期：二零零四年六月四日