物業管理案例:北京某小區業主拒交高額滯納金

　　北京市第一中級人民法院第四法庭8月6日的一場業主與物業公司的訴訟案，引來了北京多家媒體到場，旁聽席上的位置差不多被記者占去了近一半。而坐在上訴人位置上的著名維權人士王海與舒可心，更是吸引記者的鎂光燈頻閃不斷。

　　王海認為：水清木華園的案件之所以引人注目，物業公司要求收取比高利貸還高的滯納金是個焦點。

　　不交物業、供暖費遭起訴并敗訴

　　水清木華園小區由北京匯澤房地產開發公司負責開發、北京匯澤物業管理公司負責物業管理。水清木華園小區5號樓312室業主劉慧英表示，自2000年1月13日入住小區以來，業主就一直面臨著公攤面積不清、配套設施不全、入住條件不具備以及匯澤物業公司方面的質價不符、綜合管理水平較差、多收費少服務等問題。鑒于此，許多業主在交涉未果的情況下，只好暫時緩交物業費和暖氣費。

　　4號樓103室業主邵夏珍表示，北京匯澤物業公司由于管理不合格，已經于2002年7月5日被北京市房地局公布取消了其物業管理的資質。他們依法成立的小區物業管理委員會在市、區小區辦的指導下，于2002年7月13日通過公開招投標選聘了中標的北京市光環電信物業管理公司為本小區新的物業管理公司，并于2002年11月1日正式接管了小區物業管理工作。

　　就在此時，匯澤物業公司卻于2003年2月到海淀法院起訴了該小區40多位業主，不僅要求他們交納2001年以后的物業費和暖氣費，而且還索取高額的暖氣費滯納金(每日1%)，從1萬多元到7萬多元不等。

　　2003年4月11日，海淀法院以業主與物業公司簽訂的《物業管理委托合同》、《供暖協議書》有效，業主不交物業管理費、供暖費屬違約為由，判處水清木華園40多位業主敗訴，交納2001年以后的物業費和暖氣費以及暖氣費滯納金(每日7‰)。

　　業主上訴中院，雙方愿意調解

　　20多位敗訴業主上訴于北京市一中院。作為業主代理人之一的北京市重光律師事務所蔣律師認為，首先，《物業管理委托合同》、《供暖協議書》系上訴人業主被迫簽訂的格式合同。被上訴人(匯澤物業管理公司)在辦理入住手續時，給上訴人發的《入住通知書》中明確寫著，必須先與被上訴人辦理物業管理手續，簽訂包括《物業管理委托合同》、《供暖協議書》在內的各項物業管理文件，繳納物業費、供暖費才能領取房屋鑰匙。為盡早入住，上訴人也只能被迫簽訂合同。

　　其次，上訴人不交物業費、供暖費是事出有因，不構成違約。被上訴人在2000年度的物業管理中因小區建設沒有實施完，只作了很少的物業服務。第二個交費年度即2001年初，2000年度存在的問題依然沒有解決。物業管理委員會多次與被上訴人協商減免物業費，被上訴人也答應可以協商，但一直都沒有最后的意見。在業主們的等待中，上訴人迎來了的是被起訴，并要求繳納高額滯納金。

　　第三，被上訴人的收費標準違反了北京市的有關規定，物業費計算錯誤。按照《北京市普通居住小區物業管理服務收費標準》，房屋公共部分的服務費應為38.7%，自用部分的61.3%屬于特約服務，如果產權人沒有委托管理，則不能收取。而匯澤公司與業主的物管合同則將兩部分的收費標準互換，按61.3%收取了公共部分，多收了22.6%。

　　按照北京市物價局《關于調整委托管理住宅電梯、高壓水泵收費標準的通知》(京價(房)字1996第274號)文件的規定，被上訴人計算的4號樓電梯費的收費標準是錯誤的。4號樓的電梯費應當為7.12元/平方米·年，而被上訴人卻是按8.4元/平方米·年收取的，多收了1.28元/平方米·年。

　　第四，被上訴人惡意利用滯納金條款，不履行《房屋使用、管理、維修公約》中的書面催繳義務，不能索要滯納金。被上訴人提供的《公約》中第四部分第三章第二條“管理費及其他費用的支付”規定，任何產權人未能于本公約規定的日期內支付管理費及其他費用，經管理者書面通知后七天內仍未繳納的，管理者有權向該產權人收取該應付而未付款項自應付日起至實付日止的滯納金和手續費。“其他費用”按該條規定包括供暖費。但時至今日，被上訴人從未向上訴人發出過書面通知，因此，被上訴人不能向上訴人收取物業費及供暖費的滯納金。

　　而按照《北京市住宅鍋爐供暖管理規定》，在房地產管理機關限期催交后仍不繳納的，才按日加收1%的滯納金。而上訴人并未受到房地局的催交，故不應當繳納滯納金。

　　在上訴人的法庭陳述后，北京匯澤物業管理公司經理王森與其代理律師喻天野進行了法庭辯解。他們認為，業主與匯澤物業公司簽訂有《物業管理委托合同》，匯澤物業向業主提供了物業服務，業主就應該交物業管理費。而大部分業主一直沒有繳費，物業公司是迫不得已只能通過法律手段解決。在法庭上，被上訴人對于上訴人的陳述理由一一進行了法庭答辯，并出示了相關證據。

　　王森在法庭接受采訪時表示，起訴業主也是情非得已，不交物業費與供暖費的不是一家兩家，僅靠協商很難達到一致。如果有業主給物業公司挑出一堆毛病就不交物業管理費了，那么其它的業主就會效仿，那有誰還會交物業費啊?不交物業費，物業公司如何進行正常的管理、提供正常的物業服務?所以只能上法庭解決。

　　水清木華園小區業主訴匯澤物業管理公司之案進入了法庭調解。據業主邵夏珍、劉慧英等介紹，法院剛剛通知業主，物業公司同意將滯納金降到4‰進行調解。而據上訴人代理人舒可心與王海介紹，雙方對調解都有誠意，但在所涉及的費用金額上還有一定差距，還得看雙方當事人的最終意愿。物業管理公司的代理律師喻天野也表示，有一些業主通過調解能與物業公司達成和解，但其它的調解并不是沒有障礙，他們希望通過業主、物業公司、法院及代理人的努力，最終能夠達成和解。

篇2：業主拒交物業費巧對妙招

　　作為小區的大管家，物業管理服務和業主的生活息息相關。然而，業主和物業之間常常糾紛不斷。其中，以業主拒交物業費事件居多。解決物業欠費的糾紛，需要業主與物業公司雙方的相互理解。接下來，由武漢美名物業管理有限公司工作人員教您掌握以下一些談判技巧和催收辦法，來巧對業主拒交物業費的難題。

一、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等拒交物業費

　　針對這種情況，從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋：雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。物業服務企業與業主之是物業服務合同關系;而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

二、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等原因拒交物業費

　　業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生?反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任;

　　如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

三、因沒入住，以房屋空置為由拒交物業費

　　物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定?，F狀目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務?？罩梅课菸飿I費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。

四、按照物業服務企業的通俗說法“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費

　　對無任何理由拒交物業費的老賴，采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

五、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

　　按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費。作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

　　在現實生活中，不少業主以拒繳物業費來維權。其實，這種做法是不可取的。業主不能以服務不到位為由拒交物業費，物業公司不能因錢沒收齊降低服務標準，這樣只會造成相互間的惡性循環。雙方應當通過友好溝通、協商的方式來解決問題。

篇3：拒交物業費的案例

拒交物業費的案例

案例一

業主因財物被盜拒繳物業費

法院支持嗎？

案情：

　　一位業主的摩托車被偷了，次年起就拒繳物業費。物業公司把這位業主起訴到了法院，要求支付物業費3518元，并繳納日千分之二的滯納金。

判決結果：

　　判決業主支付物業費，但無需交滯納金。

法院認定：

　　業主要求物業公司賠償摩托車被偷的損失，這是財產損害賠償糾紛，而本案的物業服務合同糾紛是針對整個小區的全體業主，個別業主的特殊抗辯不代表全體業主的意見，所以法院認定業主仍需繳納物業費。摩托車被盜一事業主可另案起訴。

　　另外，雖然物業服務合同中對滯納金做了約定，但業主不交物業費，是因為與物業公司之間存在糾紛所致，所以物業公司主張滯納金的請求，法院不予支持。

案例二

男子拖欠物業費上黑名單

買機票被攔截

　　2015年6月，何某因拖欠物業費用被某物業公司訴至鄭州仲裁委員會。2016年2月，仲裁委裁決何某及其女連帶支付某物業公司物業費、滯納金、仲裁費共計2.3萬余元。

　　裁決生效后，何某未予理會。同年6月，該物業公司向金水區法院申請強制執行。何某先以各種理由推脫，后對法官打來的電話置之不理，竟搬離原住所，不知去向。經調查，何某及其女名下無財產可供執行，案件遂擱置5年。

　　今年1月16日，金水區法院依法將何某及其女納入最高法院失信被執行人名單，聯合有關部門對其實施信用懲戒。

　　1月23日，何某在購買機票時，被民航系統攔截下來，被告知因被列入失信名單無法訂票。何某立即與法官聯系，表示愿付清所欠物業費，希望法院盡快取消其失信信息。

　　1月26日，何某主動向法院繳納了所有款項。

案例三

因房屋質量問題拒繳物業費

法院是否支持？

案情：

　　王某買了一套房，后來以所購房屋存在質量問題及物業公司未盡到物業服務合同義務為由，拒繳物業服務費。物業公司起訴到法院。

判決結果：

　　物業公司勝訴。

法院認定：

　　法院審理認為，物業公司與王某之間是物業服務關系，而開發商與王某之間是商品房買賣合同關系。物業公司與開發商是兩個獨立的民事主體，如果房子存在質量問題，應該找開發商，而不是物業公司。不能將對開發商的不滿，轉嫁到物業公司身上，并以此拒繳物業費。

案例四

拒繳物業費

養老金賬戶被凍結

　　家住南陽某小區的王先生因拖欠物業費7040元，且兩次拒收法院傳票。法院判決生效后，王先生拒不理會，法院遂采取強制措施，凍結了王先生的養老金賬戶。

　　11日，記者陪同王先生和邱女士再次來到臥龍區法院。執行法官強調，凍結養老金賬戶是合法的。據她介紹，對于這類民事案件，法院判決被告敗訴后，執行法官會搜集被告人的財產線索，包括房產、存款、車輛和工商營業執照等，一旦發現足夠支付案件標的額的銀行賬戶，法院就可以將其凍結。

　　由于該案件的標的額是6458.99元，外加50元執行費，所以法院凍結了他的養老金賬戶。“王先生除了養老金還有其他經濟來源，法院并未全部凍結。只要他在10天內繳清欠款，我們馬上就可以解凍他的賬戶。”

　　王先生表示，愿意繳清拖欠的物業費和違約金，對于自己不懂法造成的嚴重后果也深感懊悔。

案例五

去年物業費沒交

今年貸款批不了

　　鄭州的李先生最近申請的一筆消費信用貸款被銀行駁回，業務經理告訴他，他在央行的信用記錄完全沒有問題，但是有一筆去年的物業費沒有結清，在銀行數據庫里有個小污點，因此他只能辦理抵押貸款，無法申請信用貸款。

　　李先生不想交物業費有他自己的原因，去年他發現剛住進沒兩年的房子出現了細微的裂縫，和物業溝通無果后，一氣之下拒絕交物業費。

　　李先生收到律師函之后沒有放在心上，結果失信信息被錄入到某信用生態圈，接下來與他打交道的銀行剛好用到了這個數據庫，導致他申請的信用貸款批不出來。