淺議物業企業的人力成本控制
本文重點闡述了物業管理企業中如何控制管理人員和一線員工的成本支出，通過合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工作質量的前提下，降低人力成本的支出，為企業贏得最大的利潤。
關鍵詞：物業管理人力成本控制淺議
筆者從事物業管理以來，恰逢集團公司全面推行預算管理，實行到物業管理行業后，各個項目效果顯著。在保證服務質量的前提下，如何用最低的成本，達到工作的標準，取得業主滿意，從而實現利潤最大化，是每一個物業項目負責人必須思考的問題。物業管理是勞動密集型行業，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此想來，對于物業管理企業來講，控制人力成本的支出對于企業盈利水平具有重大的意義。物業管理是無形產品生產，不需要復雜的產品設計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷售環節，當月生產(服務)當月見效。節省一份人工費(工資)，就增加一份毛利，效果十分明顯、直觀。
筆者認為，物業管理企業人力成本控制，首先應從以下二個方面入手：
第一、管理人員工資的成本控制：物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當大的比重，特別是中層以上部門領導的工資，千萬不可小視它的比重：一個部門經理的工資，是一線服務層員工的幾倍;減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業管理企業職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理的全過程，90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業管理企業職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。
如何科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位?筆者認為，以管理“幅度”來確立機構和和員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內的物業管理企業，總經理的管理幅度為4～6人(含副總經理和主要職能部門經理);副總經理的管理幅度為8～10人(含職能部門經理和管理處主任);職能部門經理的管理幅度為10～15人(本職能部門和相關事業部門)。
第二、基層服務人員工資的控制：物業管理行業屬勞動密集型服務行業，科學、合理地使用人力資本是物業管理企業降低成本的主要方向。如何控制好基層服務人員人力資本的成本費用?可以從兩個方面入手：
1、科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據公司管理的小區(大廈)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如：管理面積比較大的封閉式多層小區，可按人均管理面積3500～4500平方米來核定小區管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區，可按人均管理面積3500平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區管理難度比較大，可根據實際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10～20%的系數。
定編只是一個參考比較值，我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。例如：某小區管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人，各項服務人員全部在內。但是，由于小區管理處主任用人把關比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內部管理人員，l人身兼數職，結果整個小區管理服務用了52人，比定編人數少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀?？梢妵栏竦乜刂苹鶎臃杖藛T的人力成本，是物業管理企業降低成本提高效益的主要途徑。
其次，向科學管理要效益。向管理要效益在物業管理行業涉及的面很廣：
第一、采取多種措施，合理地使用資源。例如：在物業管理服務中，用人最多的是保安服務和保潔綠化服務，如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入，就是一個值得認真研究的課題。目前，深圳物業管理對保安、清潔、綠化服務采用兩種模式：一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業公司來完成;另一種是由自己公司內部的專業公司來完成。是承包給社會專業公司做好呢?還是讓自己的專業化公司做好?筆者認為，內部專業化服務(由公司自己的專業公司完成專項服務)，應側重專業技術服務;外部專業化服務(公司自己的專業服務公司對外開拓的專業服務項目)，應側重專業經營服務。內部專業化服務主要指的是：專業化技術服務、專業技術管理和專業技術培訓。例如：保安、綠化、清潔等專業化服務工作，如果每個管理處都養一兩個這樣的專業技術人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內部專業化管理，專業技術人員可以充分發揮資源優勢，一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作，達到事半功倍的作用。這就是內部專業化管理的優勢。清潔、綠化、保安等專業服務工作情況如何?質量好壞?公司只考核各個管理處。至于如何達標?如何保證服務質量?由管理處來要求和約束專業部門。充分發揮公司職能部門、管理處、專業部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。
第二、實施全員管理，合理開發資源。對小區各專項專業服務，實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發利用資源。“綜合”管理的基點是不管哪一項專業服務出了問題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來負責協調解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如：小區的日常保安巡邏工作，由管理處統籌安排(適當增加清潔工的待遇)，交給保潔工來兼顧完成;保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區域內巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責;清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防范的事務助理負責，由事務助理負責查找原因，提出改進措施并監督執行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(增設少量的保安巡邏機動崗)。一個15萬平方米的開放式小區，全少可以減少4個保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬元的收入。
第三、巧妙調整工作時間，合理配置資源。對專業服務公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如：負責清潔的專業部門，在保證與各管理處簽訂的專業服務合同書各項條款和服務質量的前提下，合理地配置人力資源：將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6：00一7：00進行小區公共場所的清潔工作;晚9：00以后，進行樓道內的清潔和垃圾清運(晚間人們已休息對清潔好的環境不會有多大破壞)，工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區域大于清潔工的工作區域。工作時間早上8：00-中午11：00，下午2：30-5：00(人們上班時間)。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務工作質量，又解決了清潔工的休息問題，同時，減少了六分之一人力資本的投入，達到了減員增效目的。
第四、充分利用現代科技手段來降低人工成本。例如，在道口增設電腦自動收費系統;在小區內增設安防監控系統，既安全可靠，又能增加收費，同時達到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內就可收回投資成本。
總之，科學合理進行崗位定編和充分利于資源，可以最大限度降低物業管理企業的人力成本支出，充分保證企業的盈利水平。
篇2：物業管理企業的人力成本控制
物業管理企業的人力成本控制
筆者從事物業管理以來，恰逢集團公司全面推行預算管理，實行到物業管理行業后，各個項目效果顯著。在保證服務質量的前提下，如何用最低的成本，達到工作的標準，取得業主滿意，從而實現利潤最大化，是每一個物業項目負責人必須思考的問題。
物業管理是勞動密集型行業，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，由此想來，對于物業管理企業來講，控制人力成本的支出對于企業盈利水平具有重大的意義。物業管理是無形產品生產，不需要復雜的產品設計，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復雜的銷售環節，當月生產(服務)當月見效。節省一份人工費(工資)，就增加一份毛利，效果十分明顯、直觀。
筆者認為，物業管理企業人力成本控制，首先應從以下二個方面入手:
第一、管理人員工資的成本控制:
物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當大的比重，特別是中層以上部門領導的工資，千萬不可小視它的比重:一個部門經理的工資，是一線服務層員工的幾倍;減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降低物業管理企業固定成本切實有效的方法和手段。物業管理企業職能部門的職能就是控制、決策、協調、服務四大功能。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理的全過程，90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業管理企業職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內耗，降低了管理效益。
如何科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位?筆者認為，以管理“幅度”來確立機構和和員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內的物業管理企業，總經理的管理幅度為4~6人(含副總經理和主要職能部門經理);副總經理的管理幅度為8~10人(含職能部門經理和管理處主任);職能部門經理的管理幅度為10~15人(本職能部門和相關事業部門)。
第二、基層服務人員工資的控制:
物業管理行業屬勞動密集型服務行業，科學、合理地使用人力資本是物業管理企業降低成本的主要方向。如何控制好基層服務人員人力資本的成本費用?可以從兩個方面入手:
1、科學、合理地制定基層單位的用人編制。
根據公司管理的小區(大廈)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如:管理面積比較大的封閉式多層小區，可按人均管理面積3500~4500平方米來核定小區管理處人員編制。技防措施好又是封閉式高層小區，可按人均管理面積3500平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區，可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區管理難度比較大，可根據實際、具體的情況在定編人數的基礎上乘以10~20%的系數。
定編只是一個參考比較值，我們可把定編值看作是小區成本核算的邊際值，大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。例如:某小區管理面積20萬平方米，多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000平方米定編小區管理需要人員60人，各項服務人員全部在內。但是，由于小區管理處主任用人把關比較嚴，嚴格按工作量定崗，特別是管理處內部管理人員，l人身兼數職，結果整個小區管理服務用了52人，比定編人數少了8人，一年增加收入近14.4萬元，效益十分可觀?？梢妵栏竦乜刂苹鶎臃杖藛T的人力成本，是物業管理企業降低成本提高效益的主要途徑。
其次，向科學管理要效益。向管理要效益在物業管理行業涉及的面很廣:
第一、采取多種措施，合理地使用資源。
例如:在物業管理服務中，用人最多的是保安服務和保潔綠化服務，如何通過科學有效的管理來降低人力資本投入，就是一個值得認真研究的課題。目前，深圳物業管理對保安、清潔、綠化服務采用兩種模式:一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專業公司來完成另一種是由自己公司內部的專業公司來完成。是承包給社會專業公司做好呢?還是讓自己的專業化公司做好?筆者認為，內部專業化服務(由公司自己的專業公司完成專項服務)，應側重專業技術服務;外部專業化服務(公司自己的專業服務公司對外開拓的專業服務項目)，應側重專業經營服務。內部專業化服務主要指的是:專業化技術服務、專業技術管理和專業技術培訓。
例如:保安、綠化、清潔等專業化服務工作，如果每個管理處都養一兩個這樣的專業技術人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內部專業化管理，專業技術人員可以充分發揮資源優勢，一個專業技術人員可以兼顧很多個管理處的專業技術培訓、專業技術指導、專業技術服務等工作，達到事半功倍的作用。這就是內部專業化管理的優勢。清潔、綠化、保安等專業服務工作情況如何?質量好壞?公司只考核各個管理處。至于如何達標?如何保證服務質量?由管理處來要求和約束專業部門。充分發揮公司職能部門、管理處、專業部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。
第二、實施全員管理，合理開發資源。
對小區各專項專業服務，實行日常工作由管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發利用資源?！熬C合”管理的基點是不管哪一項專業服務出了問題，日常管理責任都在管理處，都應由管理處來負責協調解決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如:小區的日常保安巡邏工作，由管理處統籌安排(適當增加清潔工的待遇)，交給保潔工來兼顧完成;保潔工在保潔過程中要不停地在自己負責的區域內巡視，完全可以兼顧保安員的巡邏職責;清潔工日積月累對責任區內的各種情況十分了解，由清潔工兼顧保安巡邏工作效果會更好。一旦出了問題由負責治安防范的事務助理負責，由事務助理負責查找原因，提出改進措施并監督執行。這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(增設少量的保安巡邏機動崗)。一個15萬平方米的開放式小區，全少可以減少4個保安員巡邏崗位，一年就可以增加7.2萬元的收入。
第三、巧妙調整工作時間，合理配置資源。
對專業服務公司來講，合理地配置資源可以最大限度地降低成本增加效益。例如:負責清潔的專業部門，在保證與各管理處簽訂的專業服務合同書各項條款和服務質量的前提下，合理地配置人力資源:將清潔工作分為清潔和保潔兩部分，集中六分之三的人負責清潔，下午6:00一7:00進行小區公共場所的清潔工作;晚9:00以后，進行樓道內的清潔和垃圾清運(晚間人們已休息對清潔好的環境不會有多大破壞)，工作完就回家休息，第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔，保潔工的工作區域大于清潔工的工作區域。工作時間早上8:00-中午11:00，下午2:30-5:00(人們上班時間)。抽出兩個人負責清運垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務工作質量，又解決了清潔工的休息問題，同時，減少了六分之一人力資本的投入，達到了減員增效目的。
第四、充分利用現代科技手段來降低人工成本。
例如，在道口增設電腦自動收費系統;在小區內增設安防監控系統，既安全可靠，又能增加收費，同時達到減少保安員崗位，降低人力資本的支出，兩年內就可收回投資成本。
總之，科學合理進行崗位定編和充分利于資源，可以最大限度降低物業管理企業的人力成本支出，充分保證企業的盈利水平。