酬金制下物業服務費的會計核算主要問題及對策

　　從20**年1月1日起，規范物業服務收費行為的《物業服務收費管理辦法》就已正式實施。該《辦法》中提出：業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用;《辦法》對酬金制是這樣定義的：酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制在國內一些地區已推行多年了，然而由于缺乏酬金制的理論研究和業務指導，再加上地方政府長久以來一直把物業服務收入作為持續增長的重要地方稅源，導致物業服務企業被動沿襲以往的會計核算方法，使酬金制的優越性在實踐中受到抑制。本文試圖理清酬金制下物業服務收費的基本認識，并嘗試建立一套酬金制下物業服務費的會計核算模式，以期起到拋磚引玉的作用。

　　一、如何認清酬金制下物業服務費的性質

　　為了認清物業服務費的性質，我們對它從以下幾個不同的角度來進行綜合分析。

　　1.從收入確認的標準來看，酬金是物業服務企業在物業管理項目上可以獲得經濟利益的唯一渠道，雖然物業服務企業收取了全部的物業服務費用，但是，除酬金以外，相關物業服務的經濟利益并不能流入物業服務企業本身。所以，對物業服務企業而言，不能將物業服務費作為企業的收入。

　　2.從會計核算的“實質重于形式”的原則來看，物業服務費應確認為物業服務企業的“代管資金”。

　　會計核算的“實質重于形式”原則，要求我們在會計核算時應當按照交易或事項的經濟實質進行會計核算，而不應當僅僅按照它們的法律形式作為會計核算的依據。物業服務企業對于收到的物業服務費，僅有管理(包括按合同或約定用途使用)的權利，沒有通過業務操作從中取得收益的權利，而業主則保留了對全部物業服務資金的監督和管理的權利，因此，實質上，物業服務費應當是物業服務企業代全體業主管理的貨幣資金。

　　3.從管理業主共同財產的主體來看，目前除物業服務企業，并無更合適的主體。全體業主歸集起來的物業服務資金本可以由業主委員會這樣的機構管理，但是，因為目前我國的業主委員會尚不具備法人主體資格，從而也就不具備法人財產權利，包括開立銀行賬戶管理業主共同財產的權利?；谶@樣的理由，物業服務企業就擔起了暫時保管的責任，合同到期時，要么移交業主委員會，要么移交給下一任物業服務企業。

　　4.從會計核算的基本前提“會計主體”的角度來看，在酬金制下，物業管理處是獨立的會計主體，但其會計核算的責任主體是物業服務企業，這更清晰地反映出物業服務企業“代人理財”--“代業主管理資金”的特征。

　　對于采用酬金制作為計費方式的物業管理項目而言，物業管理處只有作為獨立的會計主體才能將物業服務的提供者即物業服務企業的經營活動與其受托代理的物業管理項目的經營活動區別開來。由于物業服務費是業主預交的物業服務資金，屬業主財產，顯然，就不能將其作為物業服務企業的收入。

　　綜上所述，我們不難得出這樣的結論：酬金制下，物業服務費是物業服務企業以代理人的身份為業主管理的資金，在會計上應當作為“代管資金”;對于采取酬金制的物業管理項目，物業服務企業的物業服務收入僅包括物業服務酬金。

　　二、酬金制實施過程中存在的主要問題及對策

　　近年來，物業服務的專業化分工越來越細，越來越多的物業服務企業將自己定位于“社區服務集成商”，“服務外包”已經成為行業主流。在這樣的背景下，《辦法》的出臺，不僅順應了歷史潮流，也維護了廣大業主的經濟利益。然而，由于一些技術問題沒有解決，在物業服務領域出現了包括重復納稅在內的稅收問題，加大了廣大業主的負擔，沒有將《辦法》為廣大業主爭取到的利益落到實處。

　　在目前條件下，稅務機關不僅將物業服務企業收到的物業服務資金全額計稅，而且在出現服務分包情形時再征一次稅，有嚴重的重復征稅情形。但是，我們在對營業稅條例進行簡單的研究發現：金融企業不是按收到的存款，而是按收到的利息收入作為繳納營業稅的計算基數;建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額，運輸行業、旅*業也莫不如此。這些至少可以佐證兩點：物業服務企業應該只對酬金納稅;分包(即使是包干制)也不應重復納稅。

　　然而，與《辦法》的規定相比較，在實踐中，業主不但交了不該交的稅(營業稅和所得稅)，而且還普遍存在“不該交的稅(營業稅)交兩次”的情形，即重復納稅。同時，“代管資金”的結余也不是物業服務企業的“所得”，在酬金制下也就無須征收所得稅。若真正貫徹《辦法》的做法，在物業服務市場外部環境不樂觀的條件下，可以使物業服務企業在為業主服務的過程中至少額外獲得超過物業服務費用總額7%(按物業服務25%外包，即5.6%×1.25)的可支配現金資源。

　　前面講了，在酬金制下，業主交來的物業服務費屬“代管資金”，因此，在費用交繳環節和業務分包環節上就不應課稅。然而，由于物業管理行業理論研究力量尚顯薄弱，行業主管部門及行業協會對這一問題重視不足，使得《辦法》頒布后，國家稅法沒能同步給予明確解釋，造成地方稅務機關仍按企業收到的物業服務資金全額征稅，并且對業務分包項目重復征稅。我們相信，這個問題應該可以在不久的將來得到有效解決。這也將是廣大業主優先選擇酬金制的重要原因。

　　三、酬金制下物業服務費的會計核算

　　酬金制下對物業服務費的會計核算，需增設以下幾個會計科目：

　　“代管資金--物業服務費”此科目用于歸集每一會計期間應收的物業服務資金。年末，將“代管資金--物業服務酬金”、“代管資金--物業服務支出”科目的借方余額轉入本科目借方。經年度結算，本科目的余額為本年度物業服務費的結余(或不足)。年末，還需將結余(或不足)轉入“代管資金--結余”科目。年終結轉后本科目無余額。

　　“代管資金--物業服務酬金”此科目用于歸集按合同約定比例或約定金額計算的，應付物業服務企業的酬金。年末，本科目借方余額轉入“代管資金--物業服務費”借方，本科目年末無余額。

　　“代管資金--物業服務支出”此科目用于歸集按合同約定的物業服務支出。年末，將本科目借方余額轉入“代管資金--物業服務費 ”借方，本科目年末無余額。

　　“代管資金--結余”此科目用于反映截止到上年末代管資金的結余(或不足)。

　　在按約定比例計算物業服務酬金時，應以每一會計期間的應收物業服務資金數為計提基數，這樣做有幾個好處：首先，可以防止酬金的計算與物業服務支出直接建立關聯，杜絕出現為增加本期物業服務酬金而增加本期物業服務支出的不正常情況，切實保護業主的利益;其次，物業公司能夠比較容易地確定其在物業管理項目的經濟利益的多少，并能夠使其在各物業管理項目的經濟利益得到保障;再次，這樣做，符合收入和支出配比的原則，能夠真實地反映出各會計期間的物業服務資金是否足夠，物業服務價格是否需要調整，也便于為編制有關的預算提供準確的財務數據。

　　在此方法下，物業服務企業應做到這樣幾點：一是建立完善的收費統計制度，如實計算各期的應收物業服務資金，避免因計算錯誤而發生業主追償的情況;二是收費臺賬的登記應做到清晰、完整、明了，尤其要詳盡地記錄每一個有欠款的業主的情況，包括業主姓名、欠費期間、欠費金額等，條件允許的情況下，可要求欠費業主說明欠費原因。

　　另外，對應收而未收到的物業服務費(“應收賬款--物業服務費”)是否計付酬金的問題，應在物業服務合同中約定，避免合同執行過程中產生爭議。

　　(一)以下我們舉例說明物業管理處如何進行酬金制下物業服務費的會計核算。

　　ABC物業服務企業僅管理一個獨立核算的物業管理項目即*住宅區,合同約定采用酬金制計費方式，按當期應收的物業服務資金的總額作為計提基數，約定的酬金計提比例為15%。

　　為了方便探討，我們假定該公司在*住宅區僅從事單一業務(物業服務),*住宅區管理處為獨立的會計主體。

　　有關*住宅區物業管理處的賬務處理如下：

　　1.根據有關的資料測算，*住宅區20**年1月應收物業服務費115000元，實收物業服務費121000元(其中包括上年欠款1000元，預收物業服務費10000元)。

　　借：貨幣資金　　　　　　　　　　　　21000

　　應收賬款--物業服務費　　　　　　　　5000

　　貸：代管資金--物業服務費　　　　　115000

　　應收賬款--物業服務費　　　　　　　　1000

　　預收賬款　　　　　　　　　　　　　　　 10000

　　月末，根據當月應收物業服務資金計提物業服務酬金。

　　20**年1月應收物業服務資金為115000元，即“代管資金--物業服務費”的貸方本月發生額;應計提的物業服務酬金為15000元(=115000÷(1+15%)×15%)。

　　借：代管資金--物業服務酬金　　　　　　15000

　　貸：應付賬款--ABC公司(物業服務酬金)　 15000

　　2.20**年1月發生物業服務支出110000元。

　　借：物業服務支出　　　　　　　　　　　　110000

　　貸：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　110000

　　月末，結轉物業服務支出

　　借：代管資金--物業服務支出　　　 110000

　　貸：物業服務支出　　　　　　　　 　 110000

　　3.支付物業服務酬金。

　　借：應付賬款--ABC公司(物業服務酬金)15000

　　貸：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　4.20**年2月1日，ABC公司發現，*住宅區“應收賬款--物業服務費”科目中有漏記的元月份應收物業服務費一筆，金額為1150元。

　　借：應收賬款--物業服務費　　　　　　　1150

　　貸：代管資金--物業服務費　　　　　　　1150

　　為了簡化會計核算，保持賬戶之間的對應關系，發生誤記時，有關賬項調整的分錄不再單獨計提酬金。

　　其他業務的會計處理從略，年末按上面給出的會計科目的使用方法進行有關的賬務處理。

　　(二)ABC公司本部對*住宅區業務的賬務處理如下：

　　元月份收到*住宅區交來的物業服務酬金15000元。

　　借：貨幣資金　　　　　　　　　　　　　　15000

　　貸：主營業務收入--物業服務酬金　　　　15000

　　物業服務企業本部應根據其收到的物業服務酬金計提稅金;其他業務的會計處理，因無特別之處，從略。

　　四、有關會計報表的問題

　　由于物業管理行業內存在資質管理和企業排名，物業管理處收取的物業服務費的匯總數往往用來反映物業服務企業的業務規模。因此，統計各物業管理處的資金收入規模仍然有其現實意義。

　　然而，如果物業管理處作為完全獨立的會計主體，物業服務企業若將各物業管理處有關的數據合并到其本企業的會計報表中，將顯得毫無意義。物業管理處的會計核算，實際上是對業主資產、業主負債和業主權益的核算，其立場是站在業主的角度;物業服務企業的會計核算的立場是站在股東或所有者的角度。由于其基本出發點的差異，若將兩者的數據合并在一起，將導致會計信息的有用性受到質疑。過去，許多的物業管理糾紛也是源于將兩者混合在一起核算，導致業主權益和物業服務企業的股東權益難以區分。這從另一個側面提示了物業管理處獨立核算的重要性。

　　物業管理處應每期編制資產負債表。由于物業管理處不涉及損益核算的問題，因此，無需編制利潤表。

篇2：物業公司如何建立多賬套會計核算系統內收支預算體系

　　物業公司如何建立多賬套會計核算系統內收支預算體系

　　實踐證明，預算管理是企業經營管理的有效工具，是達到企業經營目標的重要手段。預算管理包括預算編制、執行、分析、考核等各環節。預算管理要求明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。由于預算管理的重要作用，預算控制構成了企業內部控制措施的重要部分。預算的內容通常包括資產、負債、收入、支出等。其中，收支預算是一個經營單位的主要預算內容。一些大型的物業管理公司下轄管理處較多，收支預算指標的制定、預算完成情況統計、預算考核等環節的計算工作量大，且容易出錯。因此，構建一個高效的、準確的收支預算體系，在實務中尤為迫切。

　　在物業管理公司會計核算實務中，存在一種多賬套核算模式，即公司下轄的各個管理處均獨立設賬套進行會計核算，公司匯總各單位的報表后生成公司報表。本文探討在多賬套核算模式下，利用財務核算軟件的報表功能構建收支預算體系，實現各單位預算指標完成情況統計、匯總、分析及考核評分的自動計算，充分減少預算管理人員的事務性工作量，提高預算管理效率，豐富公司信息化管理手段。

　　一、設立收支預算項目

　　為方便處理，各管理處的收支會計核算項目名稱、科目代號、核算辦法均要求統一，收支預算的具體項目與收支會計核算項目保持一致，包含營業收入、營業成本、營業稅費、財務費用、營業外收支、所得稅等全部收支項目。

　　二、設置收支預算表格

　　(一)設置表格欄目

　　在財務核算軟件中新建空表，取名收支預算表格。將管理處的收支余額表導出為E*CEL表格，將收支會計核算項目復制到收支預算表格第一列，作為收支預算項目。橫向表頭以各管理處為單位，按管理和分析需要設年指標、本月完成、累計完成、上年同期、增減數、累計完成率等欄目。如管理處較多，還可按公司分管領導或物業類型等分類設置多個表格。為簡化處理，舉只有A、B兩個管理處的簡例。其橫向表頭示例如下：

　　如需進行匯總分析，最右邊增加匯總欄，對所有管理處的有關數據進行匯總。

　　(二)設置計算公式

　　1、配置取數賬套。設置計算公式先要借助財務核算軟件報表模塊中“多賬套管理”的功能來實現。先配置取數賬套：根據系統提示要求填寫配置名、賬套名、賬套文件、類型、用戶名、密碼等。如A管理處賬套文件配置名為1，則1代表A管理處賬套數據。配置后，其他需要多賬套取數的表不需要再做配置。如果已有其他多賬套取數的表，則不需要做配置。

　　2、設置需計算的第一行欄目的公式。舉只有A、B兩個管理處的簡例。先在表格的視圖功能菜單下點擊顯示公式，將表格調為公式狀態。假設第一行計算住宅物業管理費收入(科目代號6001.01)，A管理處的本月完成(C4:第C列第4行)公式為ACCT(“6001.01”，”SY”，””，0,0,0,”1”)，

　　累計完成(D4)公式為ACCT(“6001.01”，”SL”，””，0,0,0,”1”)，

　　上年同期(E4)公式為ACCT(“6001.01”，”SL”，””，-1,0,0,”1”)，

　　增減數(F4)、累計完成率(G4)按E*CEL表格公式取數方式設置公式：F4=D4-E4，G4=D4/B4(年指標)。以上本月完成、累計完成、上年同期公式中“1”表示取A管理處賬套數據。B管理處的本月完成、累計完成、上年同期只需將上述公式中的“1”改為“2”，增減數、累計完成率按E*CEL表格公式取數方式設置公式。

　　3、設置其他需計算行欄目的公式。原理同上。還可用簡化辦法處理。將需計算的第一行欄目的公式復制到WORD文檔，用替換功能將下一行的科目代號替換第一行的科目代號“6001.01”，再復制到收支預算表格的相應行次，余下行次都同樣辦理。設置增減數、累計完成率公式時，在收支預算表中直接將上一行的公式一次下拉到底即可。因此，只要需計算的第一行的公式設好以后，其他行的公式可以較快設置完畢。

　　4、設置匯總公式。此步驟較簡單，按E*CEL表格公式取數方式即可。如匯總需計算的第一行的本月完成欄的公式為C4+I4+......，設置下面其他行的匯總公式時，將上一行的公式一次下拉到底即可。

　　5、設置檢驗公式。為確保數據的正確性，再設置檢驗公式。設置兩行分別用兩種方式計算凈利潤。一種是通過相關欄次數據的加減，即通過收入欄數據減支出欄數據后得出凈利潤數。第二種方式是通過財務報表計算公式得出凈利潤數：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")(此為A管理處的凈利潤計算公式，"6001:6901"表示所有收支核算項目，"DL"表示貸方累計，"JL"表示借方累計，其他管理處將配置名“1”修改即可)。再增一行計算上述兩行之差，計算后差數為零，表明通過兩種方式得出的凈利潤相等，數據正確無誤?；蛘?，按第一種方式計算出凈利潤后(假設數據在第24行)，增設一行設置公式為：ACCT("6001:6901","DL","",0,0,0,"1")-ACCT("6001:6901","JL","",0,0,0,"1")-D24，如計算后數據為零，表示數據正確。如果沒有新增收支類的會計科目，數據不會有誤。原則上要求不能增減科目，如有必要新增，則要修改相應公式。

　　三、輸入收支預算指標

　　各管理處的收支預算指標通過預算的常規工作編制、下達后，再輸入收支預算表格的年指標欄內。輸入前，表格要調為公式狀態。收支預算體系構建后，可很便捷地為各單位編制年度預算提供往年數據，從而也有助于提高預算編制工作的效率。

　　四、自動計算收支預算完成情況

　　及時掌握預算的完成情況是預算管理工作的重要一環。如用常規手段，工作量極大。而在構建好收支預算表后，工作變得簡便。月度終了，會計核算完成后，打開收支預算表格，在表格的數據功能菜單下點擊“報表重算”，當月各管理處的預算完成情況便可自動計算完畢，預算管理人員省去了大量繁重的數據統計、計算工作，只需點擊鼠標，任務便完成了。

　　五、匯總分析總體預算的完成情況

　　設置了匯總欄和相應公式后，可自動計算出所有管理處的預算匯總數據，包括同期對比、預算總體完成率等，為進行總體預算分析提供了第一手數據資料，并方便管理部門查找預算完成不好的管理處，督促有關部門及管理處及時采取措施，起到了事中控制的作用，以保證公司全年經營指標的順利完成。

　　六、自動計算收支預算考核評分

　　預算考核和獎懲是預算管理的一個重要環節。通過設置考核欄目和公式，可實現收支預算考核評分的自動計算。公司在進行預算考核時，一般對收入和利潤按權重計算加總。假如收入占20分，利潤占80分，對收入考核評分可設置公式為20*[收入累計完成]/[收入年指標]，對利潤考核評分可設置公式為80*[利潤累計完成]/[

　　利潤年指標]。到年度時，可自動得出各單位的預算考核評分。如要進行季度或月度考核，同理設置公式即可。

　　根據管理分析需要，通過靈活設置表格欄目結構和公式，收支預算表格還可進行其他功能拓展。如為每一個管理處設一張表格，可在一張表上設置公式反映全年每個月的情況，便于進行月度指標考核和月度對比分析。設置公式進行結構比例分析，如各項成本占總成本的比例分析，各項成本占總收入的比例分析，還可對各項比例進行同期對比。通過會計核算系統構建收支預算體系，實現了預算管理工作的自動化計算和分析，大大提高了預算管理的效率和準確度，可以成為預算管理人員的得力工具。

篇3：細談物業企業的會計核算

　　細談物業企業的會計核算

　　物業管理會計核算方法隨房屋所有權性質的不同而不同，根據上海市商品住宅收費的有關規定，物業管理單位可向房屋所有人或使用人收取管理費、保安費、保潔費、房屋設備運行費、維修費(包括綠化養護費)等五部分費用。

　　一、管理費、保安費、保潔費

　　管理費主要用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新等的各項賬務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務。

　　保潔費則是用于物業管理區域內為保持房屋公共部位和公共場地、綠地的整潔而進行的服務，包括樓道、走道、門廳等保衛的定時清掃，公共門窗的擦洗，綠化、園地、街坊路面的清掃，生活垃圾和建筑垃圾的管理，滅害灑藥等服務。

　　保安費用于物業管理區域內為維護居住區公共秩序而進行的防范性巡視、值班的服務。

　　按有關規定以上三項收費項目的定價由物業管理公司在政府公布的基準價及浮動幅度的基礎上與業主委員會協商確定，報物價部門核準、備案。鑒于上述收費項目具有聯動性，絕大多數情況下物業公司同時兼管這三方面服務，而收費又是包干制的，所以這三項收費可視作廣義的管理費，用“公共性服務費”概括，可在“經營收入”下設立“公共性服務收入”二級核算科目。

　　與公共性服務費收入相對應的公共性服務支出，可在“經營成本-公共性服務支出”賬戶下反映。為了滿足物業公司內部管理的需要和對外公布賬目的需要，在“經營成本-公共性服務支出”下應當設立以下三級明細賬戶。

　　1、管理人員工資及附加。

　　2、服務人員工資及附加。主要用于核算保安員、清潔工的工資及附加。

　　3、清潔衛生費。主要用于核算清潔服務的物料消耗、人員制服等。

　　4、保安費。主要用于核算保安服務的物料消耗、人員制服等。

　　5、辦公費。主要用于核算管理處的水電費、通訊費、差旅費、辦公用品、辦公雜項費等。

　　6、固定資產折舊費。主要用于核算直接用于管理服務用的各項固定資產的折舊費。

　　7、法定稅費。

　　8、法定利潤。

　　二、設備運行費

　　設備運行費是物業公司向高層住宅的居民收取的(底層不收)用于房屋公用設備的能耗及房屋公用設備日常的維修保養費用。房屋設備有操作人員的，還應包括操作人員的人工成本。根據現行規定在業主委員會未成立之前，物業公司收取房屋設備運行費的標準是0.55元/平方米*月，實行包干制。如今已經成立業主委員會的，物業公司可暫按0.55元/平方米*月預收房屋設備運行費，多退少補，按實結算。

　　對于設備運行費的核算方法，目前有兩種觀點，第一種觀點認為運行費是物業公司代業主收取的費用，實行按實結算，設備運行費有結余不是物業公司的收益。同樣，設備運行費不夠用了，也不是物業公司的虧損，所以應通過負債來核算?？蓡卧O一級短期負債類賬戶“房屋設備運行費”，在“房屋設備運行費”賬戶下設“設備運行費收入”和“設備運行費支出”兩個二級賬戶，在“房屋設備運行費-設備運行費支出”下可增設“電梯電費”、“水泵電費”、“電梯工工資”、“電梯養護費”、“水泵養護費”和“其他設備養護費”這六個明細賬戶用于分類核算。收到設備運行費時，借記“現金”等科目，貸記“房屋設備運行費-運行費收入”;支付相關成本時，分別借記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現金”等。年終將設備運行費支出的明細科目全額與收入對沖，即借記“房屋設備運行費-運行費收入”科目，分別貸記“房屋設備運行費-運行費支出-電梯電費”等科目。房屋設備運行費余額在貸方的表明設備運行費的結余，在借方則表明設備運行費的超支。房屋設備運行費可在流動負債下的其他流動負債項目中反映。

　　另一種觀點認為，設備運行費雖說是按實結算，但如果只在負債項目中反映的話，無疑會使得人人們對物業公司總體經營規模的認識有偏差，特別當該物業公司是以管理高層商品住宅為主時，這種偏差就愈加突出。況且在未成立業主管理委員會之前，設備運行費是包干制的，那就更應該進收入了。采用這種觀點核算運行費時，應在“經營收入”下設“設備運行費收入二級賬戶，在“經營成本”下設“設備運行費支出”二級賬戶，另外在“經營成本-設備運行費支出”下再設“電梯電費”、“水泵電費”、“電梯工工資”、“電梯養護費”、“水泵養護費”、“其他設備養護費”和“設備運行費結轉”等七個三級賬戶。受到設備運行費時，借記“現金”等科目，貸記“經營收入-設備運行費收入”，支付相關成本時，借記“經營成本-設備運行費支出-電梯電費”等科目，貸記“現金”等。每月月末，按房屋設備運行費收入和支出的差額，借記“經營成本-設備運行費支出-設備運行費結轉”科目，貸記“房屋設備運行費”科目，“房屋設備運行費”賬戶性質同前。

　　我認為后一種觀點較為可取。

　　三、維修費

　　維修費是物業管理公司向業主收取的專門用于房屋公共設施養護、綠化綠地養護、樓內公燈及小區路燈的日常養護和能耗的費用。維修費由物業公司先行預收，后按實結算。維修費的收取標準政府沒有明確規定，根據經驗我認為一般在0.15~0.30元/平方米*月為宜。

　　維修費的核算方法如同設備運行費一樣也有兩種觀點。采用第一種觀點的應設立一級負債類賬戶“維修費”，在“維修費”賬戶下設“維修費收入”和“維修費支出”兩個二級賬戶，為了加強明細核算應在“維修費-維修費支出”下增設“房屋養護費”、“綠化養護費”、“其他公共設施養護費”、“公燈電費”和“維修費結轉等五個三級賬戶，維修費的賬戶性質與實務操作同”設備運行費“科目類似。

　　四、房屋維修基金

　　房屋維修基金是指物業公司接受業主委員會或物業產權人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共有設施設備維修基金。根據有關規定房屋出售人應一次性按多層房屋建筑面積成本價的35，高層房屋建筑面積成本價的4%繳納房屋維修基金。購房人首期應按多層房屋建筑面積成本價的2%，高層房屋建筑面積成本價的3%繳納房屋維修基金。房屋維修基金主要用于房屋公用部位、公共設施設備的大修和更新。房屋維修基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業主委員會或物業產權人、使用人的檢查與監督。房屋維修基金的利息凈收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作房屋維修基金滾存使用和管理。

　　對于房屋維修基金的會計核算處理，滬財會(1999)182號文附件二《物業管理企業會計核算補充規定》代管基金中已有詳細說明。它對于物業大修收入要不要進入經營收入的判斷依據是該項工程是企業自己承接的，還是發包的。如是本企業自己承接的則收取或轉入物業大修收入在“經營收入”科目中核算。如是發包的，則只在“代管基金”科目中反映。另外需要說明的一點是補充規定中的代管基金只設了一級科目，沒有下設明細賬，我認為這樣做不利于賬目的公布和原始本金的核對工作。所以應在“代管基金”賬戶下設“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”和“物業工程費用”等四個二級明細賬戶。其中“補充基金”主要核算物業管理公司利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用扣除必要的成本后轉入房屋維修基金賬戶的部分。“物業工程費用”主要核算經業主委員會簽字認可的應從房屋維修基金中列支的物業工程費用部分。年終時，“代管基金-物業工程費用”應全額先沖銷基金利息、不足部分沖轉補充基金，借記“代管基金-基金利息”，貸記“代管基金-物業工程費用”，如利息收入不足以彌補物業工程費用則差額借記“代管基金-補充基金”。“代管基金-補充基金”的借方余額表明動用的本金數，“代管基金”的貸方余額表示房屋維修基金的結余數，當房屋維修基金的結余數低于原始本金的30%時，需要再次募集維修基金。代管基金是物業管理公司的長期負債，應在其他長期負債下列示。

　　五、停車費

　　物業管理公司在管理服務的過程中，可能會接受業主委員會委托對屬于小區全體業主公有財產進行有償經營。如進行車輛停放服務、出租廣告牌服務。該經營項目由于主要使用了業主的公有產權，所以政府發文規定該類收入在扣除必要的成本后應當轉作房屋維修基金。物業管理是有償服務，諸如停車費的收取，物業管理公司是需要付出相當大的努力的，所以我認為必要的成本中應當包含物業公司根據收入比例提取的一定比例的手續費。為了核算停車費，應在“經營收入”賬戶下設立“停車費收入”二級賬戶，在“經營成本”賬戶下設“停車費支出”二級賬戶，在“經營成本-停車費支出”下分設“車管員工資”、“收費勞務費”、“其他停車支出”和“停車費結轉”等四個三級賬戶。計提收費勞務費時應借記“經營成本-停車費支出-收費勞務費”，貸記“經營收入-手續費收入”。月末將停車費扣除稅金及成本后的結余轉入房屋維修基金，借記“經營成本-停車費支出-停車費結轉”，貸記“代管基金-補充基金”。

      六、其他有償經營收入

　　物業管理公司在目前的政策傾向下，只有是保本微利，甚至是虧損的。然而企業的最終目的是為了獲取經濟利益的最大化。怎樣才能緩解這個矛盾呢?我認為物業管理公司只有在依托業主的基礎身上，搞多種經營，大力開拓各種有償服務的市場。如開展代購商品服務、代做房屋租賃、置換中介等。經營規模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　為了核算此類經營收入可在“經營收入”下設“有償服務收入”二級賬戶，在“經營成本”下設有償服務支出“二級賬戶，如單個經營項目規模特別大的可但列明細。

　　七、代收款項

　　物業公司在管理服務中必然要向業主收取一些代收代付款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、各類押金及代收的房租等。這類收入原則上不屬于物業公司的經營收入，除非物業公司收取的代收款項中包含代辦手續費等服務收入時，則借記“代收款項-水電費”等科目，貸記“經營收入-手續費收入”將手續費收入轉出。