雅園物業行政管理總則

　　一、為了加強管理，完善各項工作制度，促進公司發展，提高經濟效益，根據國家有關法律、法規及公司章程的規定，特制訂此管理總則。

　　二、公司的經營戰略是"一業為主，多種經營"。經營方針是"面向市場，服務用戶"。

　　三、公司全體員工都必須遵守公司章程，遵守公司的規章制度和各項決定、紀律。

　　四、公司的財產屬公司所有，公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產。

　　五、公司禁止任何所屬機構、個人損害公司的形象、聲譽。

　　六、公司禁止任何所屬機構、個人，因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發展。

　　七、公司的用人原則是"任人唯賢""唯才是用"。公司通過發揮全體員工的積極性、創造性，提高全體員工的技術、管理、經營水平，不斷完善公司的經營管理體系，實行多種形式的責任制，不斷壯大公司實力和提高經濟效益。

　　八、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識，公司為員工提供學習、深造條件和機會，努力提高員工的素質和水平，造就一支思想和業務過硬的員工隊伍。

　　九、公司鼓勵員工發揮才能多做貢獻，對于有突出貢獻者，公司給予獎勵、表彰。

　　十、公司為員工提供平等競爭的環境和晉升的機會，鼓勵員工積極向上。

　　十一、公司倡導員工團結互助，同舟共濟，發揚集體合作和集體創造精神。

　　十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理，支持員工就公司事務及發展提出合理化建議，對做出貢獻者公司給予獎勵、表彰。

　　十三、公司尊重員工的辛勤勞動，為個人創造良好的工作條件，提供應有的待遇，充分發揮其知識為公司多作貢獻。

　　十四、公司為員工提供收入、福利保證，并隨著經濟效益的增長而提高員工各方面的待遇。

　　十五、公司實行"按勞取酬"，"多勞多得"的分配原則。

　　十六、公司實行崗位責任制，實行考勤和考核制度，促進員工端正工作作風和提高工作效率，保證為用戶提供優質高效的服務。

　　十七、公司提倡勵行節約，反對鋪張浪費。降低消耗，增加收入，提高效益。

　　十八、維護公司利益，對任何違反公司章程和各項規章制度的行為，都要追究責任。

篇2：物業管理中的行政管理

　　物業管理中的行政管理

　　一、行政管理的涵義和工作內容

　　(一)行政管理的涵義

　　物業管理的行政管理是國家或國家行政機關依據有關的法律、法規，對物業管理實施行業管理。其實質是國家通過法律手段、行政手段，建立物業管理的正常秩序，促使物業管理向有利于城市建設和國民經濟發展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。

　　(二)行政管理工作內容

　　1.政策指導

　　物業管理的行政機關要把物業管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業業主、使用人，業主委員會和物業管理企業，也包括地區街道、居委和相關部門。要把宣傳政策作為執行政策的基礎條件，加強宣傳力度，通過各種形式普及物業管理的法律知識和相關的法律知識。要培訓業主委員會和物業管理企業的有關人員，使得大家學習物業管理法、懂得物業管理法、用好物業管理法。

　　2.行政立法

　　根據國家法律規定的基本原則，根據國家關于房地產和物業管理方面的方針政策，針對物業管理中出現的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業管理法規、政府規章和規范性文件、制度等。

　　3.協調服務

　　對物業管理中出現的業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理企業之間，業主、業主委員會、物業管理企業與各行政管理部門之間的關系進行協調，對物業管理業與房地產、建筑裝修、市政環保、金融等行業組織協調。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養，信息溝通和有關房地產稅費、登記備案手續等方面。

　　4.執法監督

　　行政管理要根據行政法規賦予的行政執法職權進行行政執法，接受業主和有關各方的投訴，對物業管理中出現的糾紛依法進行行政監督管理和處理。

　　5.市場調控

　　通過地價、房價、稅收、信貸、服務費用等經濟手段，來調節物業管理中經濟活動，扶助和培育物業管理市場，推動其健康規范發展。

　　二、行政管理部門的機構設置

　　(一)全國各地

　　根據1993年12月經國務院批準的有關建設部職能的文件明確規定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(工程建設、城市建設、村鎮建設、建筑業、房地產業、市政公用事業)的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業管理的行政管理部門。

　　各省、市對物業管理的行政管理部門都有明確規定。北京市人民政府在《北京市居住小區物業管理辦法》中規定:“市和區、縣房屋土地管理機關主管本行政區域居住小區物業管理工作?！蓖瑫r還規定:“本市規劃、工商行政管理、物價、環境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業管理工作進行指導和監督、檢查?！鄙钲谑腥舜蟪Ｎ瘯C發《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中規定:“市政府住宅行政管理部門是特區住宅物業管理的主管部門。各區人民政府住宅行政管理部門是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督?！?/p>

　　一般來說，城市物業管理中的行政管理從屬和相互關系如下圖所示:

　　(二)上海情況

　　1.物業管理的行政主管

　　《上海市居住物業管理條例》規定，上海市房地局是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施條例。市房地局對違反條例的行為，依法作出處罰，并接受業主委員會、業主和使用人對違反條例的行為的投訴。對區、縣房地產管理部門違反條例的行為，由市人民政府或市房地局責令改正或撤銷決定。

　　2.地區行政管理部門

　　區、縣房地產行政管理部門對本轄區物業管理進行監督，是物業管理的行政管理部門，主持轄區內具體的直接的管理，接受業主委員會、業主和使用人的投訴;對違章行為依法作出處罰。

　　3.物業管理的相關行政管理部門

　　(1)建設、電力、公安、物價、工商等有關部門

　　建設、市政、規劃、環保、公用、環衛、園林、住宅等有關行政管理部門，按照有關法律、法規和行政規章的規定，按職責分工，負責主管房地產開發建設、配套交付使用、環境環衛管理等各環節，協助監督物業管理區域的管理。

　　電力、公安、工商、物價等部門對用電照明、社會治安、道路交通、物業管理企業經營、收費價格確定等實施行政管理，按分工依法協助和監督。

　　當物業使用出現損害房屋、設備、設施的禁止行為，業主委員會和物業管理企業勸阻無效時，相關行政機關應予處理。

　　(2)街道辦事處、鄉鎮人民政府

　　物業管理與社區管理緊密聯系，街道辦事處、鄉鎮人民政府要協助有關行政部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。從一個居住地區來說，區、縣房管局有關部門或派出的辦事處負責日常的物業管理的行政管理工作，物業管理公司是作業企業，街道和鄉鎮不能替代物業管理企業的具體管理和為業主及使用人提供的生活服務，但在行政上由街道統籌社區管理，包括宣傳政策、組織協調、提供服務、依法檢查監督。物業管理企業要與物業所在地街道和鄉鎮政府機關保持密切聯系，接受指導，互相配合、支持，構筑高效優質的社區管理服務系統。創建物業管理優秀小區，市、區兩級文明住宅小區，都是在市、區縣兩級政府關心下，由有關街道、鄉鎮政府職能部門配合實施。

篇3：物業管理行政管理方案

公司在1998年8月,率先在河南省行業內通過ISO9002:1994第三方國際質量體系認證,成為河南省第一家獲此殊榮的物業管理企業,在規范化管理方面邁出了關鍵的一步。為確保向業主提供更高層次的服務,公司在20**年進行了質量管理體系的換版,順利通過了ISO9001:2000國際認證。目前公司的質量體系及各項運作模式日趨完善,從業人員的質量意識、服務意識得到極大提高,各方面均取得了優異的成績。通過7年的管理運作,建立了一套適應時代發展需要的現代企業管理制度,主要內容包括:具有管理特色的質量管理體系及其實施辦法,其核心為:"計劃-實施-檢查-處理"(PDCA)的質量管理循環。
3.4.1行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標,規范化、標準化、專業化模式運作,滿足服務要求的最大化。
3.4.2行政管理組織目標:建立合理、高效的組織架構,進行規范化、標準化管理,實現服務管理目標。
3.4.3行政服務管理基本內容:行政人事管理、財務管理、檔案管理、公共服務(房屋維修、設備維護、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(帶送鮮花、報紙、租賃等)、組織文化活動等。
3.4.4行政服務管理崗位職責:
3.4.4.1經理:房屋管理、文件管理、業主投訴問題處理、增值服務的開展、社區文化的落實等項目統籌管理。
3.4.4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業主檔案管理、業主各種手續辦理、增值服務及小區日常事務的監管。
3.4.4.3維修工:設備保養與維修、
3.4.4.4公共秩序管理員:小區公共秩序維護與監管、消防管理、車輛管理。
3.4.4.5保潔員:樓道與庭院保潔。
3.4.5行政服務管理操作流程:
3.4.5.1投訴處理:物業服務人員接到投訴1日內,將問題分類傳遞到相關責任部門,2日內給業主確切回復,并負責督導解決。www.zonexcapitaltr.com問題解決后,就解決情況在1周內進行回訪。建立業主投訴檔案庫,確?！稑I主投訴記錄表》及其他處理資料及時存入業主投訴檔案。
3.4.5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時送達到相關人員。
3.4.6行政服務管理制度:
3.4.6.1員工行為規范。
3.4.6.2勞動人事管理。
3.4.6.3人員晉升辦法。
3.4.6.4績效考核及獎懲試行辦法。
3.4.6.5合同管理制度。
3.4.6.6資產購置管理辦法。
3.4.6.7財務管理辦法。
3.4.6.8竣工圖紙和技術資料驗收標準。
3.4.7信息反饋渠道及時間:為了確保物業管理服務質量,使客戶滿意率達到和保持98%以上,物業將設立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網絡。
3.4.7.1在分公司建立業主意見登記本,隨時搜集有關業主對物業管理方面的意見。
3.4.7.2設立24小時業主投訴熱線,24小時接受投訴。公告物業公司網站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。
3.4.7.3每半年做一次對物業管理服務的意見調查,廣泛征求業主意見,并將調查結果整理匯編,進行統計分析,查找問題原因,提出改進方案。對重要問題給予正面回復。
3.4.7.4定期向上級單位做工作