房屋入住后出現問題到底該找誰

　　房屋入住后，涉及維修保養的問題，究竟哪些是由物業服務來負責，哪些由開發商負責，哪些又是由業主自己負責?很多時候，有的業主并不十分清楚，造成有時業主找物業服務但問題得不到解決，就覺得物業服務不到位。今天，小編就來幫大家捋一捋關于房屋入住后出現問題該找誰!

　　一哪些問題需要物業公司負責?

　　房地產開發企業一般在交樓的同時會交付業主《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　前者系房地產開發企業對所售商品住宅承擔質量責任的法律文件，載明了工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。

　　后者是房地產開發企業告知業主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為等事項。

　　商品住宅交付使用后出現質量問題找誰來解決，上述《兩書》就是解決問題的重要依據。

　　自業主收樓之日起在保修期限內的房屋質量問題，除因業主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地產開發企業承擔房屋維修責任。但是有時開發企業在商品住宅售出后，委托物業管理單位維修的，要在《住宅質量保證書》寫明委托單位，此時，業主亦可要求物業公司來承擔維修責任。

　　物業管理由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業公司的管理服務體現的是“公共服務”，是為業主提供“公共服務產品”。

　　二哪些問題需要開發商負責?

　　在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：

　　1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

　　3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;

　　5、裝修工程為2年。

　　上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業主在發現購買的商品住宅存在施工質量問題時，務必及時向開發企業主張維修責任，由于業主自身怠于行使權利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。

　　超過保修期限的房屋質量維修問題，要根據該房屋的產權性質來判斷：

　　如果發生在單個業主家中的，屬于業主的專有部分，業主可以自行聘請維修人員或要求物業公司提供特約服務來對其進行維修，當然費用由業主自行承擔。

　　如果發生在房屋的共有部分，亦可要求物業公司對其進行維修，費用則應由關聯業主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業主大會依法通過，可以啟動物業維修專項基金來進行。

　　三房屋維修與物業服務費用的關系

　　在物業服務活動過程中，經常有業主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業服務費的情況，那么最后，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據。

　　根據《物業服務收費管理辦法》的相關規定，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。而物業服務成本通常包括以下9項內容：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其它費用。

　　可見，物業服務企業提供的物業服務并不包括房屋維修服務。當然，業主可以與物業服務企業簽訂特約維修服務合同，約定由物業公司提供房屋超過保修期的維修服務，業主支付維修費用。

　　綜上--

　　當住宅房屋發生質量問題時，業主應首先查看手中的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內，且不存在《住宅使用說明書》中規定的房地產開發企業不承擔維修責任的情況下，向房地產開發企業或物業管理企業(明示委托物業公司的)主張權利。

　　切忌以拒交物業服務費用來表達對開發企業不作為的不滿情緒?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;逾期仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　四哪些事需要業主自己負責?

　　1、家里的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內墻皮脫落等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都要業主自己管。這些事也可以委托物業公司，但不屬于物業公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

　　2、此外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委托服務合同、制定管理規約等，也都是全體業主的事。

　　物業服務合同中如果有關于物業服務事項的約定，優先遵從物業服務合同的約定。

篇2：XX花園房屋交付（入住辦理）通知書

　　**花園房屋交付(入住辦理)通知書

　　尊敬的先生/女士：

　　閣下所購買的金地國際花園 座號房(以下簡稱該商品房)現已竣工并取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》，按合同約定具備交付使用的條件，交付日期為 年 月 日。故請閣下親臨**國際花園會所辦理該商品房的交付、入住手續。

　　注： 20**年 月 日至20**年 月 日為我司入住集中辦理期。

　　辦公地點：**國際花園會所

　　辦公時間：9：00--17：00

　　為了在當日順利辦理入住手續，請閣下務必攜帶如下資料及款項：

　　1、《金地國際花園房屋交付(入住辦理)通知書》(即本函)。

　　2、閣下有效身份證件原件，包括身份證、護照。如屬單位購房，則請出具營業執照副本復印件、法人授權委托書原件及受托人身份證件原件及單位公章。

　　如閣下本人不能親臨，包括業主為兩人及以上時(監護人關系除外)，也可委托他人辦理，但須出具委托人親筆簽署的授權委托書原件、委托人身份證件復印件及受托人身份證件原件。

　　3、《商品房買賣合同》原件。如閣下為按揭購房業主，則請攜帶該商品房的借(貸)款合同原件。

　　4、已繳納款項的票據原件。

　　5.《房屋費用結算及入住繳交費用一覽表》中列明的款項。

　　敬請閣下在辦理入住手續前仔細閱讀本通知書，如有問題請垂詢**國際花園銷售中心。

　　電話：

　　北京**鴻業房地產開發有限公司

　　年 月 日

篇3：服務不滿意、房屋未入住等等能拒交物業費嗎

　　服務不滿意、房屋未入住等等能拒交物業費嗎?

　　物業服務不滿意

　　房子沒入住

　　房子質量有問題

　　可以拒交物業費嗎?

　　針對大家關心的物業問題

　　今天就和大家聊聊

　　關于物業的那點事兒

　　1. 開發商與物業公司簽訂的《前期物業合同》對業主有效嗎?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

　　前期物業合同屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業合同終止。

　　2.如何成立業主委員會?

　　答：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同房地產主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。十名以上業主可以聯名向街道辦、鄉鎮人民政府提出申請，街道辦、鄉鎮人民政府會同房地產主管部門組建籌備組，組織召開首屆業主大會，選舉產生業主委員。

　　選舉產生業主委員會需同時符合“雙參與”和“雙表決”原則。“雙參與”即由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決;然后經過“雙表決”，即經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　3.個人對物業公司服務不滿意，能否拒交物業費?

　　答：物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。如果物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　4. 房屋空置未入住，物業費能少交或不交嗎?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條的規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主因個人原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，仍需要交物業費。

　　如果物業合同中明確約定空置房屋物業費可打折交納，業主可以按照約定折扣交納，如果沒有約定，則業主無法要求物業公司對物業費予以打折。

　　5. 業主因質量問題，能否主張不交物業費?

　　答：根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。如房屋出現滲水、漏水等質量問題，業主有權不收房，相應期限的物業費也將不發生。保修期依據|《建設工程質量管理條例》全文發布

　　但收房后，因商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由拒交物業費。

　　6. 沒交物業費，物業公司停水停電是否合法?

　　答：根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　7.建筑區劃內的道路、綠地歸誰所有?收益歸誰?

　　答：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，若存在收益則歸業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房，屬于業主共有。