時代城工程維修作業指導書
1.0目的
為規范管理，提高工作效率，提升服務品質，保證優質服務，以滿足業主的要求，制定本工作規范與服務流程。
2.0適用范圍
XX物業管理有限公司時代城物業服務中心。
3.0術語
無
4.0職責
4.1維修部主管工作職責
4.1.1在項目總經理的直接領導下，負責維修部的日常綜合管理工作。
4.1.2負責所轄物業公共設施設備(包括機電、消防、供電等主要設備)的運行、保養、維修及安全檢查。遇到突發事件立即組織力量搶修，確保各種設備能正常使用。
4.1.3負責制定本部門年度、月度工作計劃，并組織實施。
4.1.4負責所轄物業的各類工程圖紙、機電設備技術資料的使用、整理、存檔、更新。
4.1.5負責整理編制轄區內設備、設施的臺賬、標識工作。
4.1.6負責維修員的專業技術培訓，提高機電維修人員的專業技能和服務水平。
4.1.7負責所轄區域各種設備、設施的正常運行，積極實施技術改造，節約成本，控制費用開支。
4.1.8負責維修部常用工具、配件的領用和保管。
4.1.9負責業主裝修申請的核查、裝修過程的檢查、監督管理.
4.1.10負責維修工上門維修服務所收費用的審核和電話回訪。
4.1.11協助辦公室做好設備、設施管理制度的建立。
4.1.12協調、解決、接管物業的遺留工程問題。
4.1.13辦理接管物業的驗收、移交工作。
4.1.14完成上級領導和公司交辦的其他工作。
4.2維修員工作職責
4.2.1負責所轄物業各類供水、供電設備和公共設施的維修與保養。
4.2.2熟悉所轄物業的供水、供電、供氣、消防、弱電通信系統等的管線路的控制位置、性能、走向和使用情況，確保各種機電設備的正常運作。
4.2.3負責每天巡查設備儀表的運行情況，認真做好記錄，發現問題及時處理，保證正常的水、電供應和公共照明。
4.2.4負責每周兩次對各類設備房進行清潔，保持室內和設備的清潔，并按照有關規定對設備進行日常保養工作。
4.2.5負責按時做好住戶及公共場所的水表、電表的抄表工作，做好水、電費用的收支平衡，并協助做好水、電表維護工作。
4.2.6負責完成住戶家庭的特約維修服務。
4.2.7負責新樓盤的鑰匙接管驗收。
4.2.8負責所轄物業的公共設施和消防設備的巡查、記錄和維護等。
4.2.9完成上級領導和公司交辦的其他工作。
5.0制度
5.1配電房管理制度
5.1.1配電房是供電系統的關鍵部位，設專職電工對其進行24小時巡查值班。未經主管許可，非工作人員不得入內。
5.1.2值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。
5.1.3值班人員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況;嚴禁變壓器、空氣開關超載運行。
5.1.4經常保持配電房地面及設備外表無塵。
5.1.5配電房設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只能監護，不得插手;嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤。
5.1.6因故需停某部分負荷時，應提前一天向使用該部分負荷煩人用戶發出停電通知。
5.1.7經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。
5.1.8做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
5.1.9值班員應認真做好值班記錄和巡查記錄，認真執行交接班制度。
5.2水泵房管理制度
5.2.1值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭盒閥門有無滲漏水。
5.2.2經常檢查水泵控制柜的指示燈狀況，觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵，消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。
5.2.3生活水泵規定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作一次，確保消防泵在事故狀態下正常起動。
5.2.4泵房每星期由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。
5.2.5水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣口應用不銹鋼網，以防雜物掉入水池中。
5.2.6按照水泵保養要求定期對其進行維修保養。
5.2.7保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。
5.3風機房管理制度
5.3.1風機房必須保持整潔，不得堆放雜物。
5.3.2風機房內任何設備未經允許不得移動位置。
5.3.3風機房平時應上鎖，不能讓非工作人員進入，如需參觀要有工作人員陪同下才能進入風機房。
5.3.4風機房應保持通風良好，有足夠的照明。
5.3.5平時應注意風機濾網是否堵塞，如有此情況應立刻清洗風機濾網。
5.3.6應定時檢測控制線路。
5.4消防控制室交接班制度
5.4.1接班人員應提前到達崗位，做好接班準備工作。包括：
5.4.1.1查看上班工作記錄，聽取上班工作人員工作情況介紹，交接設備運行表。
5.4.1.2檢查設備運行是否良好。
5.4.1.3檢查儀表工具是否缺失，并在交接班本上簽名。
5.4.1.4查看當天公告是否有特別任務或安排。
5.4.2下列情況不得交班離崗：
5.4.2.1接班人未到崗位。
5.4.2.2接班人有醉酒現象或其他神志不清而經經理或主管同意的接班人尚未到達。
5.4.2.3設備故障影響運行時，交班人應加班與接班人員全力排除故障后，方可交班離崗。
5.4.2.4交班人員未清理好值班室衛生。
5.5工程部安全工作制度
5.5.1工程部全體員工必須加強安全意識，貫徹安全第一、預防為主的方針，確保安全生產，同時要求嚴格執行管理公司規定的治安管理制度，協同保安部門認真做好生產設備，特別是動力、電力系統安全生產工作和防火防盜工作。
5.5.2實行誰主管誰負責的安全責任制
5.5.2.1工程部的安全工作由工程部主管負責。
5.5.2.2正、副經理負責各系統范圍內的安全工作。
5.5.2.3班長負責該班管轄范圍的安全工作。
5.5.3嚴格執行操作流程，嚴禁違章作業。
5.5.4工作人員工作時，要穿工作服，高空作業必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監護，拉警示線，掛標示牌。
5.5.5帶電作業必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業要懸掛標示牌，必要時要拉警示線。
5.5.6在轉動設備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內。
5.5.7工作需要動火時，要辦理動火證。
5.5.8進入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業按電氣安全管理制度規定執行。
5.5.9未經工程部經理、主管批準，外來人員(包括參觀學習、探親訪友、施工人員)禁止進入配電房、設備間和電梯機房，經批準進入人員必須辦好登記手續，由值班人員陪同進入。
5.5.10各崗位人員必須嚴格執行崗位責任制，發生事故或發現可疑情況，應迅速報告上級領導和保安部，并防止保護現場。
5.5.11定期進行安全大檢查，各班組每月進行一次，工程部每季度組織一次。
5.5.12不準隨意配制機電、配電房、工具房以及其他專用鑰匙。水池蓋應加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經主管或經理批準。
5.5.13班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬。
5.5.14易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不準隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內，不準倒入溝渠。
5.5.15工作時不能隨意挪動或使用消防設施，如果必須使用(除火警外)，要經保安部門批準。
5.5.16發生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統，事故照明、排煙機等消防設施用電。
6.0流程
6.1報修接待流程
6.1.1仔細詢問客戶姓名、住址、聯系方式、保修內容、方便維修的時間等，并及時填寫在日工作記錄本上。
6.1.2根據報修內容及報修期限，將客戶報修內容記錄在業主報修登記表上，并錄入金蝶軟件，及時開具維修單。
6.1.3、及時通知維修部人員攜單在約定時間上門維修服務。
6.1.4、客戶服務中心根據業主報修登記表或維修工作單及時回訪，每月進行匯總、統計、分析。對維修服務回訪處理率達100%。屬安全設施維修2天內回訪;房屋滲漏水項目維修試漏后3天內回訪;其他維修項目2天內回訪?；卦L中發現問題及時通知維修人員整改。
篇2：機械維修工作業指導書(3)
機械維修工作業指導書（三）
1.崗位職責
1.1 在本科運行科長、主管工程師的領導下，保障本部門所有設備的正常運行。
1.2 對責任區域設備主動進行巡視、檢查，及時了解設備運行狀態，為修理計劃安排提供基礎資料；及時處理設備問題，保證責任區域設備的正常運行。
1.3 按潤滑“五定”要求，搞好設備的定期加油、換油工作，避免所有可能由于潤滑問題所造成的設備故障。
1.4 認真完成主管工程師下達的設備檢修任務。
1.5 監督操作人員正確、合理地使用設備，指導督促搞好設備的日常維護（日保）和定期維護（周保）。
1.6 認真參與責任區域設備的維護保養工作，保持責任區域設備性能良好。
1.7 與電氣維修工密切配合，及時處理突發故障，修理或更換損壞的設備器件。
1.8 做好設備的防漏、治漏工作，保持設備完好狀態。
1.9 按照要求認真填寫交接班記錄、設備故障調查單、維修任務單等各類記錄。
1.10保持工作場所的整齊、清潔。
1.11嚴格遵守公司及本部門的各項管理制度。
1.12及時完成領導交辦的其它任務。
2.工作程序
2.1 按時到崗。
2.2 在完成與上一班維修工的工作交接后，立即對責任區域設備進行巡視。
2.3 查看責任區域設備運行交接班記錄。
2.4 對責任區設備的巡視次數每班不得低于四次。
2.5 發現問題應及時處理，對于處理不了的問題，應立即向主管工程師報告，并做好詳細記錄。
2.6設備出現故障，應立即帶齊工具到故障現場，處理完畢后，在設備正常運行10分鐘后方可離開。
2.7如設備出現難以判斷的機械、電氣相關問題時，應立即會同電氣維修工共同進行處理，直至設備正常運行為止。
2.8在設備維修過程中，應正確使用測量工具和維修工具，杜絕使用不合適或不配套的工具來拆裝設備。
2.9在拆裝設備特殊部件、復雜部件或不了解的部件時，必須先查看設備說明書、裝配圖，按要求順序拆卸和安裝，并按技術數據進行調整，嚴禁憑想象或經驗進行維修作業。
2.10在維修或更換設備內部傳動部件或一些較為重要的傳動部件時要注意：
2.10.1對拆下的螺栓一定要注意其類別和強度等級，不得隨意用其它不同種類或不同強度等級的螺栓來替代更換。
2.10.2對拆下的防松螺母必須更換新的防松螺母。
2.10.3更換損壞的軸承前，要注意檢查新軸承的型號，保證與原件型號完全相同方可安裝。如需用替代品，必須征得主管工程師的同意方可安裝。
2.11采取措施及時解決責任區內設備跑、冒、滴、漏問題。
2.12下班前應認真填寫交接班記錄，并與下一班維修工進行工作交接，如遇較大的設備故障應協同下一班維修工共同處理，直至設備正常運行為止。
2.13認真填寫制造工程部下發的各種調查記錄。
3.安全規程
3.1設備維修應在設備停機后進行，嚴禁在設備運轉時進行維修作業。
3.2設備維修前，必須先通知相關的運行、操作或其他維修人員，不需電源的維修作業應切斷本機電源，并在設備電源處懸掛警示牌。
3.3 維修中需停、送電時應通知相關人員，并懸掛警示牌。
3.4設備維修完畢需試運轉前，必須對設備內外進行檢查，確保無異物。同時應警示周圍相關人員，確保開機安全。
3.5不得擅自拆卸設備上的防護裝置，維修中必須拆卸時，應在維修結束后立即恢復原位。
3.6維修結束后，應清理現場，確保設備內外、周圍地面無廢舊零件、緊固件、工具等物品，并保證設備及地面清潔無油污。
3.7維修壓力管道、容器必須卸壓后進行，檢修完畢后必須進行測漏試驗，確認無泄漏方可結束維修作業。
3.8動用特殊設備（如電焊機等）時，需征得主管工程師的同意并在采取相應的防護措施后方可持證操作。
篇3：電氣維修工作業指導書(3)
電氣維修工作業指導書（三）
1.崗位職責
1.1 在本科運行科長、主管工程師的領導下，保障本部門所有設備的正常運行。
1.2 負責責任區域電氣設備的巡視、檢查，及時了解設備運行狀態，為修理計劃安排提供基礎資料；及時處理電氣設備問題，保證責任區域電氣設備的正常運行。
1.3 負責責任區域電氣設備的維護保養，保持責任區域電氣設備性能良好。
1.4 負責計量設備、儀器儀表等的定期調校工作，保證計量準確。
1.5 監督操作人員正確、合理地使用設備，指導督促搞好設備的日常維護（日保）和定期維護（周保）。
1.6 與機械維修工密切配合，及時處理設備突發故障，更換損壞的電氣設備器件。
1.7 認真完成主管工程師下達的設備檢修任務。
1.8 按照要求認真填寫交接班記錄、設備故障調查單、維修任務單等各類記錄。
1.9 保持工作場所的整齊、清潔。
1.10嚴格遵守公司及本部門的各項管理制度。
1.11及時完成領導交辦的其它任務。
2.工作程序
2.1 按時到崗。
2.2 在完成與上一班維修人員的工作交接后，立即對責任區域設備進行巡視。
2.3 查看責任區域設備運行交接班記錄。
2.4 對責任區設備的巡視次數每班不得低于四次。
2.5 發現問題應及時處理，對于處理不了的問題，如缺件、更改電路程序等情況，應立即向主管工程師反映，并做好詳細記錄。
2.6設備出現故障，應立即帶齊工具到故障現場，處理完畢后，在機臺正常運行10分鐘后方可離開。
2.7如設備出現難以判斷的機械、電氣相關問題時，應立即會同機械維修工共同進行處理，直至設備正常運行為止。
2.8下班前應認真填寫交接班記錄，并與下一班電氣維修工進行工作交接，如遇較大的設備故障應協同下一班人員共同處理，直至設備正常運行為止。
2.9認真填寫制造工程部下發的各種調查記錄。
3.安全規程
3.1 做好安全用電的普及與宣傳工作。
3.2上崗時必須穿絕緣鞋。
3.3設備維修應在設備停機后進行，嚴禁在設備運轉時進行維修作業。
3.4設備維修前，必須先通知相關的運行、操作或其他維修人員，不需電源的維修作業應切斷本機電源，并在設備電源處懸掛警示牌。
3.5 維修中需停、送電時應通知相關人員，嚴格按停、送電程序操作。
3.6 確需帶電作業時必需征得主管工程師的同意，并有專人保護方可進行。
3.7 動用電力設備時，應嚴格按照操作規程辦理。
3.8設備維修完畢需試運轉前，必須對設備內外進行檢查，確保無異物。同時應警示周圍相關人員，確保開機安全。
3.9 不得擅自拆卸設備上的防護裝置，維修中必須拆卸時，應在維修結束后立即恢復原位。
3.10維修結束后，應清理現場，確保設備內外、周圍地面無廢舊零件、緊固件、工具等物品，并保證設備及地面清潔無油污。
3.11維修壓力管道、容器時必須卸壓后進行，檢修完畢后必須進行測漏試驗，確認無泄漏方可結束維修作業。