物業工程部外包工程管理辦法

　　1 物業管理處工程招投標程序

　　日常的保養/維修服務，可通過分包形式將該等工作分包與有關的承包商，以避免成立龐大的維修隊伍，節省不必要的維修開支。物業公司可通過招標程序選擇最合適及最符合經濟效益的承包商提供維修/保養服務。

　　招 標 邀 請 書

　　被邀請施工單位呈報：1]企業資質復印件2]企業營業執照復印件3]企業已建和在建工程簡介和施工照片、質量評定資料

　　資 格 預 審

　　通過

　　施工單位領招標文件之〈投標須知〉察看施工現場

　　投標

　　交投標保證金。遞交投標文件，包括：1]工程報價

　　2]施工組織措施3]優惠條件4]法人委托書

　　評 標、定 標

　　通知中標單位。

　　中標單位交履約保證金。

　　雙方代表簽署合同文件

　　2 招標邀請書

　　物業名稱：________________物業地址：________________

　　聯絡人仕：________電話號碼：_________

　　公司負責人姓名：__________

　　本公司乃上述物業之經理人，誠意邀請貴公司對上述工程進行投標，必須根據以下指示完成及交回此份標書。

　　工程內容：

　　3 投標條款

　　3.1 投標商須把這份標書填妥后簽署，加蓋商號印章并加影印一份，然后密封，封面須注明工程標題。

　　3.2 連同有關此項工程之圖則及附件，一并于年月日上午/下午時前交回。請將標書交回置于物業管理處之標書回收處。如標書逾期交回或錯投概不受理并作棄權論。

　　3.3 不得對此份標書進行任何更改。

　　3.4 投標商如不預算投標，必須于發標日期之后三天內通知本公司并退回標書及圖則。

　　3.5 報價表內價格及總金額均以人民幣為計算單位，總金額應已包括各項應繳之稅金與一切有關之手續費。

　　3.6在送交投標書后，如本公司覆核標書內各項金額與總金額有計算錯誤時，本公司有權決定該標書之最后標價，而投標商不能提出任何修改要求。

　　3.7 投標商在送交標書后，其標書總金額將會在60天內維持不變，投標商不得以任何理由在該期間以書面通知增加其投標金額。

　　3.8 投標商必須自行檢查投標文件之頁數及圖則，如有錯漏，請即通知本公司補回，否則后果本公司概不負責。

　　3.9 投標商有責任于投標前自行到施工現場進行探察，覆核圖則尺寸及工程數量，評估及預計一切材料廢物出入，運輸問題及限制等，并將其計算在標價內，任何特殊的施工情況或限制，將被視作已被考慮及已包括在標書總價內。

　　3.10 如未有填報價錢之項目將被視作為已包括在總金額內。

　　3.11 投標商需自行斟酌其報價已概括"合同條款"、"通用規則"及工料漲價所牽涉之價格調整。

　　3.12 投標者須于"工程內容及指定規格"及"標書表格"內填報所有單價和總數并須遵照"投標條款"、"合同條款"及"通用規則"內之有關條款，否則該份標書將不會被采納。

　　3.13 投標商一般于截標日起計天內，將會接到投標結果。

　　3.14 如果對上述標書有任何問題，請即致電先生，電話號碼_________查詢。

　　4標書表格

　　本人/本公司經檢視上述工程之施工場地、有關圖則、合約條款及所述規格后，現對以上工程報價人民幣：_________________

　　簽名：中文正楷：______________

　　公司職位： _______________________________

　　公司名稱：________________________________

　　公司名稱及印章： __________________________

　　公司注冊地址：___________________________

　　見證人簽名：&

nbsp;中文正楷：______________

　　見證人地址：_________________________________

　　營業登記證號碼：日期：_____________

　　如投標商屬合伙人性質或非注冊公司之東主，所有公司合伙人之姓名及地址必須填報在以下部分內：

　　合伙人姓名住宅地址

　　1．

　　2．

　　3．

　　4．

　　5．

　　6．

　　5 通用規則

　　5.1固定總額合約

　　此份合約須遵守"工程內容及指定規格"、"合約條款"及"投標條款"內所訂之內容以"總額計算"來完成各項工程。若由于物料漲價、工人轉職、匯率變動及忽視施工場地環境因數等，而引致工程費用上升，本公司將不會再作任何改動或補償，除非此份標書內另有訂明，否則承包商一旦開工后該份合約所訂之一切將不會有任何寬限處理。

　　5.2規格

　　承包商于開工/訂料前先提交物料樣版/制配詳圖等以使本公司批準后方可進行。

　　5.3保險

　　承包商，其工人或代理人于進行此項合約上之工程時因疏忽遺漏或遺約事項而引致該物業之雇主/管理公司/業主等被要求作出賠償，費用負擔，修理毀壞，責任承擔，補償損失或法律訴訟等，一切皆由承包商負責。

　　承包商必須在施工前購買有效之:

　　1）其屬下雇員之勞工保險;

　　2）以單一意外事件計算并不受次數限制，最高賠償額￥3,500,000元及墊底費不低于￥1,000,000元的第三者意外傷亡保險。直至工程完畢。

　　5.4清潔/執補

　　承包商必須每天清理及搬走施工現場垃圾雜物直至完工并得到業主/管理公司代表滿意接受為準，否則業主/管理公司有權另聘清潔公司執行，一切費用將在工程合約內扣除。承包商必須將受工程影響之場地及設施進行執補工作直至雇主滿意。

　　5.5安全措施

　　承包商須在施工前準備一切預防措施以保障有關人身安全及物業不被損壞。

　　5.6與物業使用者之配合/噪音污染限制

　　承包商若需進入室內進行工程時，事先必須與物業使用者聯絡及給予足夠時間通告以便共同配合，并且采取一切措施以防止任何環境污染。

　　6合同條款

　　6.1 承包商在簽約后，必須根據合約文件之條文依照圖則去完成所做工程直至本公司負責人滿意為止，否則本公司有權雇用其他商號去完成未完之工作，一切有關費用會由原來承包商所得之工程金額中扣除。

　　6.2施工日期：開工日期，完工日期；施工期大約___天。逾期每天罰款人民幣元。

　　6.3 所有材料及工藝措施亦須同時符合國家及本市所有有關法規及工程規范，及本投標書內容條款。

　　6.4 如果工程進行期間影響到物業內其他用戶正常使用，包括施工時產生危險及因施工引起之噪音，塵埃及影響物業空調系統等等，則承包商須負責把該部份工序在適當時間內進行，并切實遵守管理處所訂之裝修守則及所作出之安排。當進行燒焊工序時，必須小心火患及放置手提減火器具。另須適當保護大廈玻璃幕墻，若有損壞承包商須負責有關賠償。

　　6.5 若因工程需要及趕工，本公司有權要求承包商于施工期間內之任何時間施工（包括通宵進行），其一切所須之手續及費用已包括在本報表內。

　　6.6 各工作項目之單價必須填報，以作為日后如有加減數量時計算依據。

　　6.7 注：所有加改工程進行前，必須征得本公司工程人員書面同意，方行作實。

　　6.8 工程完成后，承包商需自備各類儀器在本公司工程師/監察監督下，負責測試有關電氣和機械裝置，并填報測試紀錄交本公司存案，如發現承包商有不符合本公司規格之各項電器和機械用料及施工，本公司有權要求承包商依照規格改妥，否則，承包商會被扣減不少于人民幣______元。

　　6.9 承包商于完工日前，必須將所有本公司認為仍未完成的欠佳及損毀修補妥當，及后于發出"完工證明書"12個月內，承包商須負責全面性保養各項有關工程，若有任何裝置因偷工或材料欠佳而損毀，均須由承判商負責免費修補妥當。

　　6.10 工程完成后14天內，承包商必須繪畫一份詳盡之竣工修正圖包括天花燈位，插座位，管線和機械設備排列圖交予本公司存檔。

　　6.11 工程保險：總承包商須負責為工程施工期內，購買工程各項保險，其中包括全意外保險，勞工保險及第三者保險等。

　　7質量記錄

　　《工程部外包工程驗收單》ED-TB-0309-101

篇2：物管企業如何進行外包保安管理

　　物管企業如何進行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司通過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防范的保安員。據了解，目前．深圳市注冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防范工作?？上攵?，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。

　　從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實．很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要窗口，這使物管企業左右為難。

　　其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗．在此總結出來，希望能夠對物管企業能夠有所借鑒。不當之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時要慎重

　　深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應采取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，通過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。通過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位．而且．擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面占的優勢也比較大，這為以后挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關于雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散．

　　3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會信譽好的保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業滿意的人員．

　　4、進駐前的培訓必不可少

　　當保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。

　　第二，保安人員進駐物管企業初期階段

　　l、進駐后的培訓非常重要

　　除了在進駐前需進行培訓之外．進駐后一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型．還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業余時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對于不合格的人員應及時淘汰．為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規范化的制度推行下去并堅決執行

　　保安服務公司都有自己的一些規章制度，但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，并堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設施、生活環境應保證質量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性．

　　第三，正常管理運作階段

　　1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理

　　物管企業將保安外包之后，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那么這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發了工資便游戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導、避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。

　　3、認識清楚軍事訓練的真正目的

　　很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操．擒拿格斗，軍體拳等．其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律、一支好的保安隊伍，應培訓其善于處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。

　　4、團隊文化建設的重要性

　　團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念．作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現，如開展一些有利于團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升。

　　最后，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對于總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預防措施進行預防，避免問題的重復出現。

篇3：外包政府機關物業管理模式利弊

　　外包政府機關物業管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會化，于專業化物業服務企業和政府機關本身都提出了新的挑戰，這是社會發展的必然。

　　中國政府機關樓的物業服務，前后大體經歷了三種模式。第一種模式是傳統地設立后勤編制，對辦公用房進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業服務工作納入政府機關事務的行政管理之中，這是建國后數十年來計劃經濟體制下的產物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機關對后勤編制實施改革，引入企業化管理，制定責任目標和檢驗標準，使后勤服務工作向規范化、標準化邁進。

　　倡導后勤保障能力和市場競爭意識，這是先期導入專業化物業服務的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產權與使用權沖突和維修養護上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產生了第三種模式，如以蓮花物業接管深圳市住宅局機關樓宇及深圳海關所屬全部物業、萬科物業接管國家建設部大院為代表，這是一種由政府機關全權委托專業化物業服務公司管理政府機關物業的模式，這種模式下，由物業服務企業針對政府機關樓宇及相關物業的實際情況，量體裁衣地準備物業服務實施方案，合理議價，財務公開，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業服務，通過物業服務企業本身的管理綜合服務和文化背景，給機關工作人員提供安全、文明、優美、舒適的辦公環境，這是物業服務在新形勢下外延拓展的標志，同時也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會化的機關辦公樓物業服務模式也遇到了質疑:首先，因為物業服務工作如保安、清潔、維修等事務的外包，黨政機關辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監控措施，會導致責任糾紛；然后，現代公務員與作為物業服務操作層人員的一線員工距離感太大，給事實上的責任物業服務單位增添了難度，形成了風險；再者，如果在后勤--物業服務外包過程當中存在暗箱操作，也容易產生腐敗的溫床，一旦質次價高的物業服務介入，將有損于納稅人對政府的信心。

　　然而，從近年實踐的效果看，機關后勤社會化外包物業服務仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關而言，利在當前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則?，F代公共政府的效率要求每一個公務員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應甚至更高的回報，但是，以往約占國家機關人員五分之一的后勤編制所產生的人力成本--包括諸如車隊、衛生所、機關幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實際創造的經濟、社會效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業經費用來養活政府機關的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內部委托企業化物業服務模式，都無法規避財政負擔過重這一現實問題。如其通過公開招投標或者邀標方式，讓實力雄厚、知名度高的專業化物業服務企業介入，依照契約為政府機關樓宇提供高效、優價的物業服務服務，充分關注政府機關樓宇的節能降耗及其設施設備的生命周期規劃，以最大限度地滿足物業的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當前政府機關外包物業服務，已成為現代公共行政改革的一個重要環節，同時也為后勤社會化的發展指明了方向。

　　通過現代物業服務所體現出的一些基本特征，如清新優雅的環境、方便迅捷的維修和規范服務、健全的信息接收與反饋機制，政府機關工作人員將在實際上享受到高質量的生活與工作環境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務，提高其工作效率；同時，物業服務的外包在某種角度上使國家機關工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對物業服務企業而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先，政府機關的公信力及其支付能力將保證該物業服務項目優良的現金流，這是提供了一個極好的舞臺供物業服務企業盡展所長，持續改進自身的管理水準；其次，“服務于為公眾服務的人”，接管政府辦公物業將急速提升該企業在特定地區的行業知名度，在當地市場競爭中取得制高點；最后，政府機關物業的接管，將帶給該物業服務企業較好的外部政策環境和行政支持，使之得到實質上的新的發展契機。這里作為物業服務企業應當充分研究政府機關物業的特殊性，在嚴格依照合同約定規范服務的同時，應當學習相關的行政管理知識，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業使用人的信任與支持，在這一基礎上大膽創新、提升服務質量。通過專業化物業服務的全新定位，將由此塑造出風格穩重、特色鮮活的現代政府機關形象。

　　物業服務屬于“勞動密集型”產業，它的發展將有效地緩解社會就業的壓力，在政治哲學當中，“功利主義”學派認為政府應當選擇使社會上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學派認為政府的目標應該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關外包物業服務，實際上有利于每個人(政府公務員和物業服務工作人員)發揮其地位上的相對優勢，通過交易使社會勞動成果總和上升；它同時又是一個“收入再分配”的過程，既節約了國家經費，又滿足了最底層勞動者的工作需求，所以從大范圍和長遠來看，利在于民，功在國家。

　　總而言之，政府機關樓外包物業服務，對兩方(政府和企業)所存在的風險都是潛在的，隱性的，需要認真加以對待，而其好處則是現實的，長遠的--且都是經濟效益可觀，而所得到社會效益又更過之。這種利害關系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!