物業工程部維修材料申報制度

　　為了加強對維修材料的管理，杜絕鋪張浪費的現象發生，確保設備設施達到正常使用功能，特制定維修材料申報制度如下：

　　1、部門經理須在每月25日之前根據下月檢修計劃，擬定出購入材料申請單，經與保管員核對后，提出申購計劃，并注明用料時間；

　　2、申購計劃須報總經理批準后，交辦公室安排人員采購；

　　3、為了加快流動資金的有效運轉，采購人員須本著零庫存的原則，盡量采取先用先買，不影響維修人員使用；

　　4、對于日常巡檢中發現的問題，為便于迅速處理，可由部門經理直接報總經理安排購買；

　　5、事故搶修材料應迅速采購，及時與領導溝通，以便掌握情況；

　　6、采購材料在實際維修中剩余較大，應及時入庫保管；如剩余材料閑置過久要立即聯系退貨；

　　7、材料申報，要由維保部經理組織專業技術人員議定，根據實際情況，盡量減小誤差。

　　8、材料申報單要一式兩份，一份用于采購，一份用于備存。

篇2：物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　物管案例：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用

　　去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。

　　維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。

　　誰知當維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛入住，別的樓房都有一年保修期，他也應當住滿一年后再交費。

　　[案例分析]

　　維修費用包括材料費用和人工費用等其他費用，業主以未使用維修材料拒絕交付維修費用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業主室內，屬有償服務范圍，其堵塞顯然是由業主裝修期間，不按裝修管理規定，對下水管道使用不當造成的，其責任完全應由業主承擔，業主應承擔維修費用。

　　至于業主提出的保修期問題，關鍵在保修期時效的計算。房屋保修期的計算，是從業主辦理入伙手續之日起計算時間，與業主入住到房屋的時間無關，因此，業主所說剛剛入住的理由也不成立。物業管理公司應根據業主辦理入伙手續的時間計算保修期，依據實際情況酌情妥善處理。

　　從物業管理的實際看，即使在市場已經相當發育的地區，亦有相當一部分業主用戶對物業管理法規缺乏足夠的理解。物業管理公司應當善于利用多種渠道做宣傳工作，向業主用戶普及物業管理法規知識。通過提高他們對物業管理的認知度，為自己管理服務的順利實施鋪路。本案例應收取的費用如在弄清維修范圍后，事先告知業主，就不會出現糾紛了。

　　[解決辦法]

　　情況反映到管理處，主管領導上門做工作。首先，征詢該住戶對維修人員文明用語、工作態度、維修質量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區別，依據有關法規向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內維修發生的包括人工費在內的所有費用，都要由業主住戶承擔，并在核對這次疏通下水管工作量的基礎上，進一步申明收取40元維修費，已給予了相當的優惠。

　　這位住戶覺得主管說得有理有據、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應付的維修費用。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　......

　　4．有償服務費用的收繳

　　(1)機電處、服務處等處的工作人員在為住戶提供各項有償服務時，應根據相關服務的收費標準計費，并請住戶對服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。

　　(2)各部門主管應根據用戶簽字后的服務單對本部門員工計費的項目進行審核，并在部門審核欄內簽名確認。

　　(3)各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計。

　　(4)財務部會計應在每兩個工作日內根據《服務單》上的相關記錄填寫《收費通知單》。

　　(5)財務部會計應在28日前將《收費通知單》交財務部主管審核，經審核存有疑問的在三個工作日內向業主派發。

　　(6)委托銀行代收的，出納員應于銀行每次托收后的兩日內，到銀行抄錄收繳數據，出納員按照《現金管理標準作業程序》中的相關規定執行。

　　(7)出納員在規定交費期限后的三日內，編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(8)財務部主管對費用收繳明細表進行審核，經審核存有疑問的，應及時查明予以更正，經審核無誤的，對已交納的費用按照《會計核算標準作業程序》中的相關規定處理；對尚未交納的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的相關規定進行處理。

　　5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳

　　(1)對已辦理銀行劃賬手續的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。

　　(2)對未辦理銀行劃賬，需用現金代繳的住戶，出納員應在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關部門規定的交費日期到相關單位去交納相關費用。

　　(3)財務會計根據相關部門提供的收費單據，填制《收款通知單》。

　　(4)收款通知單經財務部主管審核，如有疑問應及時查明予以更正；如無疑問，加蓋財務專用章后交公共事務部有關人員在3個工作日內后業主派發。

　　(5)住戶用現金繳交水、電、煤氣、電話費用時，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費憑據的同時，還應按《現在管理標準作業程序》中的相關規定向住戶開具收款收據。

　　(6)出納員在應規定交費日后的3日內編制《費用收繳明細表》報財務負責人。

　　(7)經審核，如存有疑問，應及時查明并予以更正；如經審核無誤的，對已如數收回的費用按照《會計核算標準作業程序》中的有關規定進行賬務處理；對尚未收回的費用，按照《應收賬款管理標準作業程序》中的有關規定進行相關的催繳工作。

　　6．兼營的餐飲、娛樂等服務費用的收繳

　　(1)餐飲、娛樂部門的服務員應在客房消費時開具消費項目清單（四聯）。

　　(2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。

　　(3)收費員應于每日下午3時前將當日（前日下午3時~當日下午3時）的收取的賬款項填制收款清單，交財務部出納員處；收費員同時應將消費清單的財務聯交財務會計按照《會計核算標準作業程序》進行相關的賬務處理。

　　(4)每月31日，收費員應將當月1日~31日的收入明細匯總后交財務部主管審核，如經審核存有疑問，應及時查明予以更正；經審核無誤，應根據《會計核算標準作業程序》作相應的賬務處理。

　　7．費用收繳資料的保管

　　(1)財務會計應于每月末將費用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財務部主管審核。

　　(2)財務部經理經審核存有疑問應責令會計及時更正；如無疑問應將收費資料加密在財務部長期保存。

　　8．管理服務費用收繳率原則上應達到98%，費用收繳的情況作為公共事務部相關人員的績效考評依據之一。

　　五、記錄

　　1．《收費通知單》

　　2．《費用催繳通知單》

　　3．應收管理費用明細表》

　　4．《消費項目清單》

　　5．《費用收繳明細》

　　六、相關支持性文件

　　1．《現金管理標準作業程序》

　　2．《銀行存款管理標準作業程序》

　　3．《應收賬款管理標準作業程序》

　　4．《會計核算標準作業程序》

篇3：物業維修培訓材料：電梯常識

　　物業維修培訓材料：電梯常識

　　1.常見名詞解釋

　?。?）電梯：是用于高層建筑物中的固定式升降運輸設備，它有一個裝載乘客的轎廂，沿著垂直或傾斜角度小于15°的導軌在各樓層間運行。

　?。?）轎廂：是直接運載乘客的類似于車廂的部分,一般在門關閉后是一個封閉的箱體。

　?。?）轎門：轎廂的門，乘客從轎內看到的自動開、閉的門。它跟隨轎廂一起上下運行。

　?。?）層門（或稱廳門）：設置在各樓層電梯入口處的門，它不隨電梯上下運行，但隨轎門一起開啟或關閉。

　?。?）呼梯盒（或稱召喚盒）：設置在各樓層電梯入口層門的旁邊，一般有上下兩個帶箭頭的按鈕，供乘客召喚轎廂來本層站時使用。

　?。?）轎內操縱盤：安裝于轎廂內壁上，有代表各樓層的數字按鈕，還有開關門按鈕以及緊急呼叫按鈕，主要供進入電梯后乘客選擇目的樓層使用。

　?。?）自動扶梯：帶有循環運行的梯級，用于傾斜向上或向下連續輸送乘客的運輸設備。直觀看起來它就像移動的樓梯，同時伴隨移動的扶手帶。

　?。?）自動人行道：循環運行的走道，就象放平了的自動扶梯，一般用于水平或傾斜角度不大于12°的乘客和由乘客攜帶物品的運輸。

　　2.分類

　?。?）乘客電梯：用于運送乘客的電梯，一般用于辦公樓、賓館等場合。

　?。?）病床電梯：用于運送病床（含病人）醫療設備的電梯，主要設置于醫院等場合，其特點是載重量和轎廂面積不能太小，否則就無法裝運病床及氧氣瓶、吊瓶架等搶救設備。

　?。?）住宅電梯：供居民住宅樓使用的電梯，其轎廂的形狀和大小除考慮運送人員外，同時要考慮能運送一些家具、電器及擔架或輪椅。

　?。?）觀光電梯：主要安裝于賓館、商場、高層辦公樓場合，有一面或幾面的井道壁和轎廂壁是透明材料，乘客在乘坐電梯時，可以觀看轎廂外的景物。

　　3.乘梯基本常識

　　3.1 正常乘坐電梯

　　目前載人電梯都是微機控制的智能化、自動化設備，不需要專門的人員來操作駕駛，普通乘客只要按下列程序乘坐和操作電梯即可。

　?。?）在乘梯樓層電梯入口處，根據自己上行或下行的需要，按上方向或下方向箭頭按鈕，只要按鈕上的燈亮，就說明你的呼叫已被記錄，只要等待電梯到來即可。

　?。?）電梯到達開門后，先讓轎廂內人員走出電梯，然后呼梯者再進入電梯轎廂。進入轎廂后，根據你需要到達的樓層，按下轎廂內操縱盤上相應的數字按鈕。同樣，只要該按鈕燈亮，則說明你的選層已被記錄；此時不用進行其他任何操作，只要等電梯到達你的目的層?？考纯?。

　?。?）電梯行駛到你的目的層后會自動開門，此時按順序走出電梯即結束了一個乘梯過程。

　　3.2 文明乘梯注意事項

　?。?）呼叫（召喚）電梯。根據自己上下樓的需要按動呼梯盒上的呼梯按鈕，上樓只按上行箭頭按鈕，下樓只按下行箭頭按鈕。不要兩個按鈕都按，否則的話電梯可能更慢。呼梯按鈕只要按一次即可，只要按鈕燈亮就不需要再去按。因為按多少次都一樣，不會加快電梯的速度反而更容易損壞按鈕。更不要因等待時間稍長就去拍打按鈕或層門門板。

　?。?）進入電梯。所呼叫的電梯到達本層站時，會有燈光、數字或聲音提示，根據這樣的提示去等待進入電梯。電梯到達開門后，按順序依次進入電梯后在轎廂內操縱盤上選定自己的目的層按鈕即可。在進入電梯時如果電梯門關閉，這時也不要害怕，因為每部電梯的門上都有關門檢測裝置，碰到或檢測到有乘客出入時，門會自動重新開啟，即使門關閉時安全觸板碰到人體，有一點撞擊，也不用害怕，不會造成任何傷害。注意：乘客及兒童不要在電梯門口停留玩耍。當電梯轎廂乘客已滿時，不要再強行進入轎廂，否則轎廂會因超載而報警，無法啟動。

　?。?）電梯行駛過程中。乘客在電梯行駛過程中，應放松站立，不要去扒門；一旦扒開門縫電梯就會緊急制動，影響正常運行。

　?。?）走出電梯。當電梯到達你的目的樓層時，要等電梯停止運行，門自動打開后，再依次走出電梯。

　　3.3 正確乘坐自動扶梯

　　自動扶梯和自動人行道是連續運行的運輸設備，乘坐自動扶梯時，兒童應有大人牽領，幼兒應由大人抱起。進出自動扶梯時不要猶豫。一般自動扶梯站人的梯級上有方框形安全警告線，踏腳時，不要踩線，也就是不要踩在兩個梯級的接縫處，否則在自動扶梯進入傾斜運行段時，人就會站立不穩而摔倒。對于正常乘自動扶梯的人，應靠右側站立且手扶右側扶手帶，在扶梯出口處也不用緊張，順勢邁出即可。

　　3.4 文明乘坐自動扶梯注意事項

　?。?）兒童不能在扶梯梯級上下出入口處逗留玩耍。

　?。?）不要爬坐到扶手帶上。

　?。?）不要用手摳扶手帶下部。

　?。?）不要在運動的扶梯上彎腰把手伸到梯級出入口的梳齒板中。

　?。?）不要將果核、石子等硬物丟棄在梯級上，也不要把傘尖等尖銳硬物伸進梯級周圍的縫隙中，更不要伸進梳齒板中。

　?。?）行李物品應手提攜帶。

　　4.乘坐電梯時緊急情況的應對

　　4.1 電梯門不能關閉

　　進入電梯后，如電梯門不能自動完全關閉，按關門按鈕也不能完全關閉，此時乘客應立即走出轎廂，換乘另外的電梯或走樓梯，方便的情況下應向電梯的維修保養部門報修。

　　4.2 被關在轎廂內

　　乘客在轎廂內，轎廂無論因何種原因而停止或不啟動，且不能自動打開門，此時乘客應保持冷靜，不要采取任何過急的行動（比如，扒門或撞開轎頂天花板上部的安全窗向外爬等），正確的做法是：（1）連續按壓轎廂內操縱盤上的報警按鈕，此時電梯警鈴會響起，轎廂外的人員會馬上知道轎廂內關人，立即找專業維保人員來處理。（2）拿起轎廂內操縱盤上的電話機，根據上面的提示撥號求援；或者按下操縱盤上的電話按鈕，向外部報警求援。目前電梯轎廂內的電話都是與機房和值班室三方聯通的，用電話呼叫會有人應答。（3）被關在轎廂內的人員，應該等待外部專業人員前來救援釋放。在專業人員到來進行救援時，一定要通過電話或喊話，聽從救援人員的指揮，配合救援人員的行動，以保證所有人員的安全。

　　5.乘坐自動扶梯時緊急情況的應對

　　在扶梯的上下兩站出入口處的下部，均設有2個紅色的按鈕，并標有“停止”字樣，如果扶梯上發生人員摔倒或手指、鞋跟等物品被夾住等情況時，應呼叫處在扶梯兩端的人員，立即按下“停止”按鈕以便馬上使扶梯停止。處在扶梯端部的值班人員或一般乘客，如發現發生了緊急情況，也應立刻按動“停止”按鈕，以免造成更大的傷害。

　　6.電梯的管理

　　根據國務院《特種設備安全監察條例》的規定，“特種設備”包括電梯、起重機械、鍋爐、壓力容器、壓力管道、客運索道、大型游樂設施七類。國家質量監督檢驗檢疫總局統一負責全國特種設備的質量監督與安全監察工作；地方質量技術監督行政部門負責本行政區域內特種設備的質量監督與安全監察工作；各級質量技術監督行政部門的特種設備安全監察機構在各自職責范圍內，負責實施特種設備的質量監督與安全監察。各級特種設備安全監察機構在實施特種設備的質量監督與安全監察時，應當發揮行業部門、社會中介組織的作用。

　　電梯屬于實施生產許可證管理的產品，由國家質量監督檢驗檢疫總局對該產品統一實行生產許可證制度。