房屋土建維修操作規程（十三）
1 目的
規范房屋土建問題處理程序，達到快速、準確地處理問題的目的。
2 范圍
適用于本公司所管理的房屋、設施的土建維修。
3 職責
小區工程主管負責本規程工作內容的具體實施。
4 工作程序
4.1勒腳
4.1.1墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理辦法:
4.1.2清除疏松部分，至實體為止；
4.1.3用1:3水泥砂漿修復勒腳破損部位，并在勒腳上口做成斜坡，以利泄水；
4.1.4恢復勒腳飾面。
4.2梁柱板主體
4.2.1露筋的處理辦法：
4.2.1.1剔除露筋周邊雜物，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉；
4.2.1.2用鋼絲刷清潔干凈；
4.2.1.3充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層；
4.2.1.4用Ｃ20豆石砼修復，根據需要恢復飾面。
4.2.2裂縫的處理辦法:
4.2.2.1裂縫處鑿開，用清水清洗干凈；
4.2.2.2用純水泥漿涂刷；
4.2.2.3水泥砂漿打底找平；
4.2.2.4恢復做面層。
4.3墻體
4.3.1墻體裂縫的處理辦法：
4.3.1.1將裂縫周邊的飾面鑿除，并將砌體已松散層鑿成外八字形；
4.3.1.2清除槽內雜物，然后充分噴水濕潤；
4.3.1.3均勻地涂刷一道素水泥漿；
4.3.1.4用1:3水泥砂漿填縫、抹平；
4.3.1.5墻體飾面修復。
4.3.2墻體飾面缺損的處理辦法：
4.3.2.1將缺損飾面及周邊松散層一并鑿除；
4.3.2.2清除周邊雜物；
4.3.2.3充分噴水濕潤破損面；
4.3.2.4均勻地涂刷素水泥漿；
4.3.2.5用1：2的防水水泥砂漿填平后修復飾面（室內則不需加防水劑）。
4.4樓梯間及門窗
4.4.1踏步缺損的處理辦法：
4.4.1.1將缺損部位周邊已松動部分鑿除至結實層，清掃干凈后充分噴水濕潤；
4.4.1.2均勻地涂刷一遍素水泥漿；
4.4.1.3用1：2水泥漿作好基層；
4.4.1.4修復飾面。
4.4.2欄桿（扶手）破損的材料辦法
4.4.2.1檢查施工工藝；
4.4.2.2按原工藝進行修復；
4.4.2.3飾面恢復。
4.4.3門窗損壞的處理辦法：
4.4.3.1檢查門窗的附件是否齊全；
4.4.3.2檢查有無配件損壞；
4.4.3.3更換配件；
4.4.3.4檢修后，對門窗反復開啟數次，檢查是否有異聲或卡塞。
4.5天線、避雷設施
4.5.1屋面避雷設施銹蝕的處理辦法：
4.5.1.1用砂紙除銹；
4.5.1.2均勻涂刷兩遍防銹漆和一遍鋁銀漆，每道漆之間要間隔一段時間，以上道漆干為準。
4.5.1.3如銹蝕特別嚴重，應將嚴重銹蝕部分更換，并刷上防銹漆。
4.6小區道路
4.6.1飾面破損的處理辦法：
4.6.1.1鑿除破損的面層及基層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后，涂刷素水泥漿(如為人行道板砼預制塊，無需此道工序)；
4.6.1.2將飾面材料充分灑水或浸濕后，加1：2.5水泥砂漿，并用木錘或膠錘錘平、錘直。抹去磚鋒多余泥漿；
4.6.1.3勾縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面；
4.6.1.4修補工作完畢后，把飾面表面清掃干凈。
4.7雨水管道堵塞、滲漏的處理辦法：
4.7.1如雨水管道堵塞，排水不暢，應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞，應清除雜物，使之通暢；
4.7.2如因管道坡度不夠或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做砼墊層，使管道放置平穩；
4.7.3如因管道接口錯位，應開挖接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平穩。
4.7.4如管道損壞，無法修復，應用同型號及規格的管道替換接口，應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌接；
4.7.5最后修復地坪及飾面。
4.8化糞池池水外溢、池體損壞的處理辦法：
4.8.1如池水外溢或排水不暢，應打開井蓋，清掏池內沉淀物和堵塞雜物；
4.8.2如井蓋缺損，應及時更換同型號及規格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
4.8.3如池壁破損，應先通知有關用戶停用衛生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。
4.9電纜溝溝內積水、溝蓋損壞的處理辦法：
4.9.1溝蓋板損壞，應按原設計規格制作(放足鋼筋)。并按設計要求把損壞的蓋板換掉；
4.9.2如溝內積水過多，影響正常供電，應先關掉總閘然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般電纜溝內積水有兩種原因：一是溝底坡度不夠或倒坡，遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決；二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此情況將雜物清除即能恢復正常；
4.9.3如是電纜線路出現故障，應先告知有關用戶，然后請供電部門及時修復。
4.10雨水溝堵塞、溝體損壞的處理辦法：
4.10.2溝壁損壞：應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復；
4.10.3如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層；
4.10.4雜物堵塞，應及時清除雜物；
4.10.5池(井)壁損壞，抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿到結實層，并清理、噴水濕潤，刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
4.11門窗四周滲漏
4.11.1 原因：上下口坡度不夠，形成倒坡。
處理方法：將飾面及基層打掉，重新找坡，達到坡度要求；坡度夠但磚縫不密實的重新勾縫；
4.11.2 原因：兩側、下口有空縫，補縫不密實，窗下口變形大，鋁合金框與墻交接處開裂；
處理方法：將縫剔開（清水沖洗干凈），增加填充材料，密實為止。用水泥砂漿補縫，待干后，打密封膠；
4.11.3原因：鋁合金型材及膠條質量差，下口泄水孔不夠，下框兩側未開口，膠開裂；
處理方法：在下邊框增加泄水孔，并在兩邊開口，重新打膠。
4.12屋面滲漏
4.12.1原因：排水不暢，排水口過高，水排不出去。造成積水滲漏。
處理方法：面層鑿開，重新找坡（５‰），泄水孔過高的降低，保證屋面不積水。
4.12.2原因：防水層用料與做工不符合要求造成滲漏。
處理方法：鑿開防水層，將基層清理，用清水沖洗干凈，重做防水。
4.12.3原因：防水層未做保護層或保護破裂。
處理方法：重做防水后，用1：2水泥砂漿做保護層。
4.12.4排水管周邊滲漏。
原因：出屋面管道處漏水，系細部節點處理不規范。
處理方法：先將管道四周鑿開，用清水沖洗干凈；用細石砼分層補洞密實，然后重做防水并提高泛水高度。
4.13外墻滲漏
4.13.1原因：磚空鼓或脫落。
處理方法：將空鼓的磚剔掉，重新基層并貼磚。
4.13.2原因：勾縫砂漿標號不夠，表面未拖光。
處理方法：用鋼絲刷將磚縫清理干凈，1：1水泥砂漿勾縫，表面拖光，RG補縫，并在表面刷聚安脂防水膠或直接用勾縫劑勾縫。
4.14衛生間及廚房滲漏
4.14.1原因：給水管接頭處或有砂眼滲漏。
處理方法：重新連接或更換管件。
4.14.2原因：裝修破壞防水層。
處理方法：防水修補或重做。
4.14.3原因：排水管周圍處理不細致，管與砼樓板間開成空隙面滲漏，排水管接頭松動滲漏。
處理方法：管與穿樓板套管間重新填縫及局部重做防水。排水管接頭處重新連接。
4.14.4原因：浴盆安裝方法不正確，造成盆底積水滲漏。
處理方法：浴盆下留檢查口，保證浴盆排水進入下水道。
4.14.5原因：墻面未做防水層，從墻上滲漏。
處理方法：墻面防水層高度不低于1.8m。
5 相關文件
6 質量記錄
附加說明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件審核人：
本文件批準人：
篇2：土建工程維修保養作業指導書
一、目的：
通過對土建工程各項目進行巡檢、維修、有效地預防、制止房屋、廣場等土建項目的破損，延長使用壽命，保持小區良好的物業狀況。
二、范圍
本司進行物業管理的麗江花園建筑物、構筑物、廣場、停車場、道路等土建工程
三、職責
1、各管理處及保安部負責土建報修及維修后驗收
2、售后服務隊負責日常巡檢及維修、保養
3、資源部負責維修材料的采購
4、技術部負責土建維修、保養、巡檢過程的管理。
四、內容
1、各管理處及保安部對各自負責管理區域在日常巡查時所發現的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務隊報修。
2、售后服務隊每天派員到各管理處、保安部及服務質量部接報事單內容進行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區域進行土建工程項目的巡檢，發現問題及時維修。
3、技術部負責土建維修和巡檢保養的過程進行管理，對工作中存在問題進行協調。
4、技術部對維修過程提供技術指導，做好大項維修、改建、加建工程施工方案及工程預算。
5、資源部按《物資采購控制程序》負責土建維修材料的采購。
五、相關文件：
5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建維修材料采購標準 RGPM-7.4-C-01-01
六、應用表單：
6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98
6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05
篇3：物業土建維修組長崗位職責
1、服從上司安排,抓好本組各項土建維修工作,確保小區物業完好和市政公共設施正常。
2、負責做好本組工作調配,包括各種材料的計劃申購、領用、分發、崗位落實、人員輪休安排、頂崗作業等,確保本組工作正常。
3、負責抓好日常土建維修,并配合做好上門有償維修服務,確保業主滿意。
4、定期組織本組對小區各樓宇排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化糞池、天臺渠口、道路等進行檢查和維護,確保其最佳狀態。
5、定期組織對各小區車位油漆線進行翻新,定期對各種涂料類的物業進行翻新。
6、配合公司解決各種工程遺留問題,包括各種土建開裂、滲漏等方面的改善工作。
7、根據各小區工作求援,做好各方面的技術支持和人力調度。
8、監督屬下員工合理使用各種維修用品用料,杜絕各種浪費現象。
9、督導屬下員工注意各種安全作業規程,高空作業者必須系好安全帶,作業范圍的地面上必須設置相應安全警示,確保作業安全。
10、監督屬下員工崗位紀律,杜絕各種串崗、離崗、逗留等現象,維護工作嚴肅性。
11、監督屬下員工保持良好的儀表儀容,維護公司良好形象。
12、完成公司下達的各種臨時工作任務。
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