關于專項維修資金歸集的若干建議

　　文/劉春東

　　針對我國專項維修資金制度的現狀，結合幾年來為物業管理企業提供法律服務過程中所遇到的問題和積累的經驗，筆者對專項維修資金的歸集提出以下幾點建議。

　　一、交納主體

　　筆者認為以建設單位作為專項維修資金的交納主體優于以物業受讓人作為專項維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業受讓人拒絕交納或拖延交納專項維修資金的問題，使專項維修資金的全額收取獲得保障。

　　在以物業受讓人作為專項維修資金交納主體的制度下，為促使物業受讓人積極履行交納專項維修資金的義務，房屋土地的權屬登記部門一般要求物業受讓人在辦理其所受讓物業的過戶登記手續時提供已交納專項維修資金的憑證，以確保專項維修資金的足額歸集。如物業受讓人屆時不能提供其已交納專項維修資金的憑證，則權屬登記部門將拒絕為其辦理物業的過戶登記手續。權屬登記部門的這一做法因缺乏明確的法律依據已遭到諸多質疑。媒體曾報道，湖南省長沙市房屋產權管理局因某購房人未交納專項維修資金而拒絕為其辦理房產證，該人遂以長沙市房屋產權管理局為被告提起行政訴訟，請求法院確認該局不交專項維修資金就不辦房產證的做法違法。而且，實踐中某些物業受讓人為逃避交納專項維修資金的義務而不去辦理物業的過戶手續。再者，由于建設單位自用物業無需辦理產權過戶手續，因此權屬登記部門以交納專項維修資金作為辦理過戶手續前提條件的做法無法對建設單位自用物業的專項維修資金交納形成有效的監管。

　　此外，以物業受讓人作為專項維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設單位挪用專項維修資金的空間。盡管為避免建設單位挪用專項維修資金，很多城市目前均明文禁止建設單位代收專項維修資金，但由于有一部分物業受讓人委托建設單位辦理物業的過戶手續，建設單位為防止物業受讓人不按時交納過戶所需的相關稅費而延誤辦理過戶手續的進程，往往要求物業受讓人將專項維修資金、契稅等稅費一起交予建設單位。建設單位的此類做法有其苦衷，但確實增加了專項維修資金被挪用的風險。

　　如果以建設單位作為專項維修資金的交納主體，因物業受讓人不再承擔交納專項維修資金的義務，則不再存在物業受讓人怠于交納專項維修資金及建設單位挪用專項維修資金的問題。為確保建設單位按時足額交納專項維修資金，筆者建議通過立法將交納專項維修資金作為頒發預售許可的前提條件，即要求建設單位在領取商品房預售許可證的同時按照當時的規劃建筑面積預交專項維修資金。待建成的房屋進行初始登記時，再由政府相關部門與建設單位根據實測的建筑面積進行專項維修資金的最終結算，多退少補。

　　二、基數

　　筆者建議將建筑成本作為基數計算專項維修資金，而不以物業轉讓價款作為基數。專項維修資金的作用是用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造所需要的費用主要為建筑成本。而物業轉讓價款的構成中所包含的內容要遠遠超過建筑成本，例如還包括土地成本、開發過程中所發生的稅費、建設單位的利潤等。在進行物業共用部位、共用設施設備的維修、更新及改造時，基本上無需考慮土地成本、開發過程中所發生的稅費和建設單位的利潤。另外，不同的物業買受人所承擔的物業轉讓價款的單價可能是不同的。物業轉讓價款的單價存在諸多的變數。物業的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業轉讓價款的單價。在項目銷售的不同階段，物業轉讓的價格也可能不同。但整個項目測算下來，單位面積物業的建筑成本是固定的，不會因物業的朝向、樓層、戶型或在項目中的位置不同而變化，也不可能由建設單位與物業受讓人通過協議進行調整。

篇2：住宅專項維修資金歸集使用政策

　　住宅專項維修資金歸集使用政策

　　住宅專項維修資金制度的建立，是為了提高和保持房屋完好率，延長房屋使用壽命，保障房屋居住安全，它相當于房子的“養老金”，已逐漸成為保護業主權益、維護社會穩定并關系到人民群眾住宅使用安全的一項基本制度，與每一位業主息息相關。

　　一、房屋維修資金使用政策釋義

　　1、住宅共用部位、共用設施設備有哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　2、房屋的保修期

　　根據建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：地基基礎的主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統，為兩個供暖、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝為兩年;裝修工程為兩年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

　　3、維修資金使用的決策權

　　根據《物權法》、《物業管理條例》、《西安市住宅專項維修資金管理辦法》規定，使用維修資金應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。因此，維修資金使用的決策權在業主，任何單位或個人都無權代行資金使用決策權，更不得利用偽造業主簽名等非法手段套取維修資金。

　　4、引入第三方審價機構

　　西安市自20**年開始，引入第三方審價機構對維修資金使用項目工程預(結)算進行審核，采取“兩次公示”制度，有效防范和化解了虛設維修項目、虛增報價等資金使用風險，確保了資金使用安全。

　　5、維修資金不敷支出時應及時續交

　　根據《西安市住宅專項維修資金管理辦法》規定：當業主分戶賬面維修資金余額不足首期維修資金交存數額的30%時，業主應當續交維修資金。

　　二、西安市房屋維修資金的交存標準

　　商品房(經濟適用房、集資建房)維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含7層)：145元/平方米。

　　房改房維修資金交存標準為：(1)業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%;(2)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

　　拆遷安置房屋維修資金交存標準為：多層住宅(7層以下，不配備電梯的)：60元/平方米;多層住宅(配備電梯的)：90元/平方米;小高層、高層住宅(7層以上，含七層)：90元/平方米。三、西安市維修資金交存的辦理流程

　　1、受理：開發建設單位或物業服務企業攜帶相關資料到市房屋維修資金管理中心申請開立網上辦公賬戶，或者在房管局網站房屋維修資金網上辦公平臺注冊申請，填報單位信息，并填寫《受理申請表》。

　　2、開戶：系統軟件注冊。

　　3、提交：開發建設單位或物業服務企業錄入業主信息，通過網上辦公平臺提交。

　　4、備案：經市房屋維修資金管理中心備案后，打印《房屋維修資金交存通知單》。

　　5、公告：在小區張貼公告并將《房屋維修資金交存通知單》發給業主。

　　6、交存：業主持《房屋維修資金交存通知單》、身份證在西安市住宅專項維修資金專戶銀行網點交存。

　　四、申請使用維修資金成功案例

　　位于高新區的紫薇田園都市小區，業主已入住10年多，小區部分電梯、屋面等共用部位、設施設備出現老化、破損，嚴重影響了小區業主的正常生活。20**年該小區成功申請維修資金對小區180部電梯加裝“五方通話”系統，保障了業主乘坐電梯安全;20**年，該小區再次申請維修資金對小區41幢樓屋面防水進行了維修，從根本上解決了業主家房屋漏雨的問題，小區業主十分滿意。在申請使用維修資金工作中，小區業主委員會、業主、物業公司等各方都積極行使各自的權利、履行相應的義務，使維修資金使用更加順暢、快捷，為其他小區使用維修資金提供了經驗。

　　紫薇田園都市小區在申請使用維修資金，具體的辦理程序：

　　第一步：紫薇物業公司受小區業主委員會、業主委托，向市房屋維修資金管理中心(以下簡稱管理中心)提交書面申請。

　　第二步：紫薇物業公司提出《維修和更新、改造方案》，維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽字通過《維修和更新、改造方案》。紫薇物業公司將《維修和更新、改造方案》、《業主書面表決證明》在小區進行公示，公示期為七天。

　　第三步：管理中心工作人員到小區現場查看并留取影像資料。

　　第四步：公示期滿后，紫薇物業公司持《維修和更新、改造方案》、《業主書面表決證明》、《工程預算審核報告

　　》等相關材料向管理中心申請維修資金。

　　第五步：市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款(工程預算金額的70%)至紫薇物業公司在維修資金專戶銀行開立的“使用賬戶”。

　　第六步：紫薇物業公司組織實施維修和更新、改造方案，進行施工。

　　第七步：工程竣工后，紫薇物業公司、業主委員會、業主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》。紫薇物業公司將《維修和更新、改造工程驗收單》和《工程結算費用分攤清冊》在小區進行公示，公示期為七天。

　　第八步：公示期滿后，紫薇物業公司持《維修和更新、改造工程驗收單》、《工程結算審核報告》等相關材料到管理中心辦理申請工程尾款手續，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至紫薇物業公司的“使用賬戶”。