物業程序文件：物業接管入伙控制程序

　　1.0目的

　　加強物業綜合驗收和交接管理，保障物業的房屋質量及各項功能、指標符合規定要求和標準。通過對業主（住戶）入住過程的控制，使入伙工作順利進行，從而更好地服務業主、方便業主。

　　2.0范圍

　　適用于管理項目的物業接管驗收及所有新接樓宇入伙過程的管理。

　　3.0職責

　　3.1公司領導負責組建新管理處，確定經理人選。

　　3.2工程部負責物業產權資料、技術資料、房屋建筑、機電設備、給排水系統、土建及附屬工程等方面的綜合驗收。

　　3.3清潔綠化部負責項目綠化的接管驗收工作。

　　3.4管理處負責配合工程部的驗收工作，落實物業入伙準備與籌備工作。

　　3.5各部門配合管理處做好入伙工作。

　　4.0程序

　　4.1接管驗收條件

　　4.1.1物業樓宇竣工經政府有關單位驗收全部合格的基礎上，并且附屬設備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等，物業公司代表全體業主以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　4.2接管驗收程序

　　4.2.1工程部組織相關部門，分別與發展商確定驗收日期后，組成發展商、物業公司、施工單位三方聯合小組。驗收記錄單上應有三方人員簽名，驗收記錄單一式三聯，三方各執一份。

　　4.2.2工程部向發展商索要以下資料：

　　1）產權及技術資料；

　　2）政府竣工驗收合格資料；

　　3）水、電、氣供應合同；

　　具體資料詳見《樓宇接管入伙工作手冊》。

　　4.2.3驗收小組分組對樓宇建筑、綠化、給排水、電氣工程、機電設備配套設施及附屬工程進行驗收。

　　4.2.4對新接樓宇，工程部應逐間房屋進行查驗，并對如窗戶、玻璃、臺面、貓眼、地漏等所有附屬物進行驗收。

　　4.2.5對所有工程系統技術，均應將其參數、性能、規格等各項特性指標與資料一一對應，并進行驗收。

　　4.2.6對以上驗收，驗收人員均應認真、如實地填寫相關記錄。必須堅持合格一項接管一項。未經調試合格驗收的不予簽字接管。以上資料保管期限為樓宇無使用功能為止。

　　4.2.7綠化方面的驗收，由清潔綠化部負責，在獲得有關資料后，做好驗收記錄。

　　4．3驗收中發現問題的處理

　　4.3.1接管驗收對于墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛生間地漏不暢等類似細小問題逐一列明，要求建設單位承諾在一定的限期內整改。

　　4.3.2對驗收中發現的非結構性問題，驗收組應在兩天內提交發展商，發展商整改完畢后，另行復驗，直至合格為止。

　　4.3.3對驗收中發現影響房屋結構或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不通過。由建設單位采取有效措施進行整改合格要求后，商定時間再驗收。并索取加固補強措施復驗結果的記錄予以保存。

　　4.3.4對不具備使用功能問題的處理（如水電未接通），工程部應督促發展商抓緊解決，符合驗收條件后再行組織驗收。

　　4.4業主的驗收

　　4.4.1業主在裝修前應對房間進行驗收，對業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商，由承建商負責整改，驗收記錄管理處應留底，且業主的接管驗收記錄中所有的問題均應有處理結果的記錄。

　　4.4.2對已入伙樓宇的驗收，應成立發展商（業主委員會）、物業公司、聯合驗收小組，除已入住房間無須驗收，其余驗收程序相同于新樓宇接管驗收程序。

　　4.4.3設備設施未驗收期間或入伙保修一年期間，管理處如發現設備設施有任何不妥之處，應及時填寫《工程質量問題處理單》和《設備故障轉呈單》并轉交給發展商和相關單位。如需發函給發展商或有關單位，管理處應使用公司統一信紙，并將發函相關信息登記在《轉交發展商函件清單》中。

　　4.4.4管理處應對相關整改情況進行跟蹤處理，直到解決為止。

　　4．5物業入伙

　　4.5.1組建新管理處

　　1）新的管理處應于確定入伙前三個月成立，人力資源部按定編人數配齊管理處各類人員。

　　2）管理處負責健全規章制度，由該項目負責人編寫《入伙方案》，經審批后執行。

　　3）管理處要加強員工應知應會的培訓。

　　4）管理處要做好日常管理運作的物料（工具、消耗品、備用件、辦公用品等）準備。

　　5）開展入伙前動員工作。

　　4.5.2物業的清潔"開荒"：物業接管驗收之后，對物業內外全面、徹底的清潔，將干干凈凈的物業交給物業所有者。

　　1）物業內外建筑垃圾的清運。

　　2）對玻璃、地面、墻面等處灰塵、污垢的清除。

　　3）對公用部位（樓梯、電梯、廁所等）、辦公房以及設施的清掃。

　　4）各種指示牌的清潔，大理石的清洗、打蠟磨

光。

　　4.5.3入伙資料的準備

　　1）入伙通知書、手續書；

　　2）業主公約、住戶手冊及裝修相關資料；

　　3）收樓須知、繳款通知書；

　　4）用戶登記表、驗房（鋪）書；

　　5）樓宇交接書及其它文件。

　　4.5.4入伙日籌備工作

　　1）物業的清潔：入伙日之前，須再次清潔，清除臟污現象，要達到窗明幾凈的標準。

　　2）物業的裝飾：物業正式入伙時期，物業需要精心布置和進行適當的裝飾。

　　3）設備的試運行：管理處在入伙之前要對設備進行連續運作檢驗，各設備系統必須處于正常的工作狀態，照明、空調、電梯、給排水、消防報警等系統的正常運作，發現有異常應及時修理，確保性能過關。

　　4.6入伙程序

　　1）核收由發展商簽名、蓋章的交房手續書。

　　2）核收房屋預售合同。

　　3）核收承辦人身份證復印件或法人授權書。

　　4.6.1辦入伙手續，管理處應與發展商協商好，實行一條龍服務。

　　4）發放入伙資料，應清楚、有序，并做好記錄。

　　5）入伙手續不完整不進行以下手續。

　　4.6.2管理處負責將接管的物業在業主同意驗收后轉交給業主，并記錄相關業主收房意見。

　　1）管理處派人陪同業主驗房，由業主確認物業質量問題和水、電、氣表底數并核收歸檔。

　　2）管理處填寫相關驗收記錄并將相關缺陷情況說明，由業主簽字確認。

　　3）將驗房存在的問題報發展商，并讓其簽收，確定解決時間，未能解決，催辦至解決。

　　4）業主收房后應向其介紹公司概況和管理服務項目及收費標準等基本情況。

　　5）承辦人填寫《收房書》和業主/用戶登記表。

　　4.6.4簽認

　　1）管理處與業主簽《業主公約》。

　　2）業主同意裝修管理規定。

　　3）未簽認的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條

　?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。

　　4.6.5交費

　　1）簽認手續后業主需交首月管理費，并預交半年或一年管理費。

　　2）未交費的應回收樓書，確認承辦人已在其上簽名，回收業主登記表，給承辦人開收條

　?。ㄗC明已收到相關資料），填寫交房登記表，整理資料歸檔。

　　4.6.6交鑰匙

　　以上手續辦完后，將鑰匙交給業主并辦出入證，發業主證。業主即可進行裝修，詳見《裝修管理控制程序》。

　　5.0相關文件與記錄

　　5.1《接管、入伙手冊》

　　5.2《裝修管理控制程序》

　　5.3《業主公約》

　　5.4《住/用戶手冊》

篇2：物業入伙手續辦理程序與文本

　　物業入伙手續辦理程序與文本

　　所謂“入伙”就是業主領取鑰匙，接房入住。當物業管理企業的驗收與接管工作完成以后，即物業具備了入伙條件后，物業管理企業就應按程序進入物業的入伙手續的辦理階段。物業管理企業應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓須知、收費通知書一并寄給業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續。

　　由于物業的入伙階段是物業管理企業與其服務對象--業主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業管理問題最集中的階段。所以，物業管理企業應充分利用這一機會，既做好物業管理的宣傳、講解工作，又要切實為業主著想辦事，以樹立起物業管理企業良好的“第一印象”，取得廣大業主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關于業主在規定時間辦理入伙事宜的通知。物業管理企業在制作入伙通知書時應注意如下問題：

　　1.一般情況下，一個物業轄區內入伙的業主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續辦理產生諸多困難，因此在通知書上應注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業主按規定時間前來辦理。

　　2.如業主因故不能按時前來辦理，應在通知書上注明補辦的辦法。

　　下面是一份入伙通知書以作示范：

　　入伙通知書

　　_____________女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××花園!

　　您所認購的××花園______區______棟______單______元室樓宇，經市有關部門驗收、測量合格，現已交付使用準予入住。

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續，辦理地點在______樓______室。在規定的日期內，地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續，請以下表時間為準前來辦理入伙手續。

　　各樓各層辦理入伙手續時間分配表(略)。

　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法，聯系電話________________。

　　特此通知

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　二、入伙手續書

　　入伙手續書即是辦理入伙手續的程序和安排，其目的是為了讓業主明了手續辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　下面是一份入伙手續書以作示范：

　　入伙手續書

　　______女士/先生：

　　您認購的____區____棟____單元____室樓宇，現已交付使用具備入伙條件，請閱讀收樓須知，按下列順序辦理入伙手續：

　　(1)房地產公司財務部(2)房地產公司地產部

　　×房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　________年____月____日

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業主增添不便。

　　下面是一份收樓須知以作示范：

　　收樓須知

　　為避免業主在收樓時產生遺漏而帶來不便，茲介紹有關收樓程序。

　　(一)在房地產公司財務部辦理手續

　　1.付清購樓余款。

　　2.攜帶已繳款的各期收據交財務部驗證、收回并開具總發票。

　　3.在入伙手續(1)上蓋章。

　　(二)在房地產公司地產部辦理手續

　　1.驗清業主身份。業主如有時間應親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續書;業主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證;購房合同。

　　2.若業主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續書、購房合同外，還應出具：業主的授權書(由律師鑒證);業主身份證或護照的影印本;代理人的身份證或護照。

　　3.在入伙手續(2)上蓋章。

　　(三)在物業管理公司財務部辦理手續

　　1.繳付各項管理費用。預收不超過3個月的管理費;收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結構的，裝修保證金如數退還;收取建筑垃圾清運費，業主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數退還。

　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。

　　3.在入伙手續(3)上蓋章。

　　(四)在物業管理公司管理處辦理手續

　　1.簽署《業主公約》。

　　2.介紹入住的有關事項。

　　3.向業主移交樓宇鑰匙。

　　4.在入伙手續書(4)上由業主本人蓋章或簽字，交物業管理公司保存。

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　×年×月×日

　　四、業主對物業的驗收

　　購買物業對于每一位業主來說均是一項重大的投資活動。根據入伙手續書和收樓須知，業主在辦理第四道手續之前應由物業管理企業派人員帶領業主驗收其所購物業。業主對自己所購物業進行驗收是業主的權益，業主在驗收之前應盡量把物業可能產生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。

　　歸納眾多物業管理企業的經驗，一般物業可能存在的質量問題大致有以下幾個方面：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調、電腦等家用電器的需求等。

　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。

　　5.公共設施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。

篇3：物業知識培訓：業主入伙收樓

　　物業知識培訓：業主入伙收樓

　　第一節 入伙儀式

　　根據開發商的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節尚未與開發商進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現場安全防護設施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節目排練

　　編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設；

　　(2)現場的裝飾、布置；

　　(3)現場標志、指示牌的設置；

　　(4)現場功能區域及通道的劃分；

　　(5)現場相關崗位(如保安、接待、保潔等)的設置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現場服務

　　(1)做好來賓接待、服務；

　　(2)做好現場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務；

　　(4)來賓、業主停車服務管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節目單安排順序進行。

　　3.現場秩序維持

　　(1)搞好現場人車分流、引導、控制；

　　(2)按功能區域和現場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現場治安及突發事件的處理預案；

　　(4)擺放和利用現場技防設備、設施(如滅火器、監控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現場清理

　　(1)對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現場清掃、保潔。

　　第二節 業主入伙與收樓

　　一、入伙現場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現場保潔；

　　(4)其他現場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設置安保設施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈)；

　　(2)劃分現場功能區域(如：接待區、手續辦理區、休息區等)；

　　(3)充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。

　　3.現場標識、引導牌設置

　　各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發現問題及時糾正。

　　三、入伙手續的辦理

　　1.業主接待(入伙接待組)

　　(1)負責入伙業主接待、引導；

　　(2)休息區茶水招待。

　　2.業主資料收集(資格審查組)

　　(1)業主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產權證》復印件、業主身份證復印件和《業主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

　　(3)業主不能親自前來，委托他人辦理時還應收?。?/p>

　　1)業主的授權委托書；

　　2)驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若業主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發放入伙資料袋(內含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導業主簽約：《業主(臨時)公約》、《前期物業管理服務協議》、《區域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常；

　　2)戶內智能化、通訊設施的使用是否正常；

　　3)戶內各類產品的安裝是否規范、安全；

　　4)戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數。

　　(3)簽署《收樓書》發放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面確認后發放；

　　3)存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。

　　7.業主疑難解答(領導協調組)

　　1)業主所提問題類型主要有法規類、費用標準類、管理服務類、開發規劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協調組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數量。

　　2.一般問題現場進行處理

　　一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產品安裝問題；

　　2)戶內衛生、清潔問題；

　　3)普通產品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商處理并負責跟蹤、落實、協調。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業主簽字確認整改完成；

　　3)業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業主簽名確認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。