物業公司內部質量體系審核方法
一、內部質量體系審核的依據
1、GB/T19001-2000標準
2、質量手冊
3、程序文件
4、合同
5、國家有關的法律、法規
二、內審員工作方法
1、少講、多看、多問、多聽
因為審核員在現場的時間有限，而需采集的信息量很大；信息只能通過看、問、聽獲得，不能從講話中獲得。因此只有少講才能多收集信息。審核員一般情況下是可以不主動講話的。
2、選擇正確的對象提問
問題應向負責進行該項質量活動的部門或個人提出，而不要向無關的部門或人員提出，否則就會文不對題，浪費時間。
3、正確的提出問題
審核員應當明確的、針對要了解的問題提問，用不著像在商業或外交談判中那樣采用旁敲側擊的辦法，更不要提出外行的或錯誤的問題。
4、封閉式問題和開啟式問題相結合
問題一般可以分為封閉式和開啟式兩種。前者可用“是”“否”“有”“無”等簡短的詞來回答。后者則需要對方做較詳細的說明或解釋。封閉式的問題可以得到明確無誤的答案，但信息量少。開啟式的問題可以引出較多的信息，有助于調查的深入，但花費時間較多。兩者要合理結合，不可偏廢。
開啟式的問題中，還可分為下列幾類：
主題式問題這是主題非常明確，開門見山式的問題。如“請談談。。。的有效性，你們是如何做的？”
擴展式問題這是在會話基礎上逐漸進入較高層次的交流時的問題。如“那么對你來說，了解這類程序的重要性有什么作用呢？”
征求意見式問題這種問題可以鼓勵被審人員提供更多的信息。如“你認為這方面最有效的方法是什么？”。但征求意見式問題不宜多提，否則會產生離題太遠，浪費時間的后果。
設想式問題如“電源中斷了怎么辦？”。這類問題應注意適當掌握，不宜任意設想許多特殊情況請被審人員回答。
審核時常以封閉式問題開始，繼之以許多開啟式問題，最后以一兩個封閉式問題結束。
5、提問與索看相結合
審核員在提問時經常問及文件及實際情況，這時可在提問中同時索取需要觀看的文件或提出要觀看現場。但注意避免在對方出示一大堆文件后，就終止提問，埋頭細讀的做法。
6、聯想和追溯
質量體系本身是一個完整的事物，各要素之間有內在的聯系。因此審核員應養成聯想和追溯的習慣。例如從進貨檢驗記錄中出現許多不合格就應聯想到供方的評定有無問題，而到有關部門追溯其評定記錄。
7、創造一個良好的審核氣氛
為使審核順利進行，審核員應注意創造一個良好的氣氛，使審核成為仿佛是在進行工作研究而不要使對方經常意識到自己處于受審的地位。為此，審核員應平等、和氣待人；注意聽人講話；認真記筆記；不時的用點頭、注視、附和等方式對對方談話表示感興趣等。凡是要請對方出示文件或找一般工作人員談話都應征得對方領導同意。如發現了不合格要對方領導簽字時，要耐心說明理由。如對方態度粗暴也不要與之爭吵。
三、檢查表的使用
1、事先仔細的閱讀質量文件，理清審核思路，找出審核重點；
2、對審核重點確定檢查方法，保證審核效果；
3、根據文件的內容對審核點確定抽樣比例，保證審核的全面有效性；在審核過程中不得隨意增加或減少檢查的樣本量；
4、對審核檢查的內容，須如實記錄在檢查表中，作為判斷合格與否的依據。
5、對所有發現的事實，應及時請陪同人員確認并簽字。
四、對不合格的判定
1、應根據檢查表中預定的樣本數量進行抽樣檢查；不能為了發現問題而隨意增加樣本數量
2、根據發現的每個樣本的問題點數確定該樣本是否合格；并提煉出該樣本反映的主要問題；
3、對整體樣本進行分析，是否能反映出一個或幾個系統性的問題；
4、若整體樣本反映一個或幾個相同性質的問題，則應判該樣本不合格；
5、若整體樣本反映的問題呈分散狀態，無相互關聯，則不能判該樣本不合格，但應列為觀察問題；
6、在判定不合格時，應對發現問題的本質進行分析，發現其與質量體系條款不相符的地方，不能單純就問題的表面進行判斷不符合哪一條條款。
7、在判定不符合時，除應注明不符合質量體系文件的哪一條條款的哪一項要求外，還應注明不符合ISO9001-2000標準的哪一條條款的哪一項要求。
五、注意事項
1、審核過程中，應注重多種方法結合使用，保證審核的效果；
2、若被審核人不了解情況時，應允許并接受熟悉情況的被審方人員的解釋說明，但應注意兩者間相沖突或矛盾的地方；
3、若被審核人員拒絕回答問題時，應與之領導聯系并更換被審核人員，避免發生沖突；
4、在審核過程中，應全程有被審核方人員陪同，避免出現發現問題后被審核方不承認的現象；
篇2：物業管理有限公司內部質量體系審核報告（二）
物業管理有限公司內部質量體系審核報告(二)
編 制：
批 準：
編 號：NS9802
日 期：1998年9月25日
審 核 報 告
一、審核目的：
驗收公司的質量活動和有關結果有否符合公司質量體系和ISO9002質量標準的要求，并確定質量體系的有效性。
二、審核范圍：
公司物業管理質量體系所涉及的所有部門，包括管理層、物管部、財務室、工程部、保安部、ISO9002工作小組等部門。
三、審核依據
1.公司質量體系文件
2.ISO9002標準
3.法律法規
4.合同
四、審核日期
1998年9月24日一天
五、審核組成員
組長：**
組員：**
審 核 綜 述
1998年8月18日，以**為組長，**為組員的審核組分兩組對深圳**物業管理有限公司進行了審核。經過一天對公司質量體系的6個部門的審核的情況，共發現6項不合格(內容詳見不合格報告)。根據審核組對現場審核的情況，給出下列審核綜述：
1.公司管理層非常重視質量體系的建立;
2.公司已建立了文件化的質量體系;
3.公司的質量記錄的填寫不規范。
以上問題在不合格報告中將有詳細的描述，公司可望在近期內予糾正。
審核組認為公司的質量體系基本符合GB/T19002-ISO9002標準要求，且運作良好。
附：不合格報告
保安部：
1.程序文件QP-4.6物業保安服務中規定：每班的巡邏員及主管對大廈消防、治安、照明及公共設施進行檢查，填寫有關記錄，對檢查所發現的問題和不安全隱患，填寫在《保安員巡樓表》中。次日報保安部經理審查后，轉工程部維修組處理。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發現，保安巡樓記錄中，每天都有照明燈損壞的記錄，但沒有看到問題的處理。違反ISO9002標準之4.14要素。
2.程序文件QP-4.3報刊信件收發管理中規定：收發員對投遞員送來的郵政快件、匯款單、掛號信、電報、包裹等特殊郵件需登記在《郵件收發登記表》中。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發現，九月一日B棟21C特快專遞退回用紅筆記錄在郵件收發登記表中;九月十九日，王文華9728號特快專遞退回也用紅筆記錄，且郵件收發登記表上有用紅筆和園珠筆打“√”、“×”現象。違反ISO9002標準之4.16條款要求。
ISO9000辦：
1.程序文件QP-5.2質量記錄的管理中規定：“來自分承包方的質量記錄由相關部門整理、歸檔”;“ ISO9000工作小組建立并保存公司質量記錄清單”。九月二十四日審核小組在ISO9000工作小組檢查時發現，質量記錄清單中并沒有分承包方提供的記錄。違反ISO9002標準之4.16條款要求。
物管部：
1.程序文件QP-4.5裝修管理規定中規定工程部、保安部負責客戶裝修的檢查、監督和記錄;質量記錄清單中要求該部
篇3：物業管理有限公司質量體系審核報告（一）
物業管理有限公司質量體系審核報告(一)
編 制：
批 準：
編 號：NS9801
日 期：1998年8月19日
審核報告
一、審核目的：
驗收公司的質量活動和有關結果有否符合公司質量體系和ISO9002質量標準的要求，并確定質量體系的有效性。
二、審核范圍：
公司物業管理質量體系所涉及的所有部門，包括管理層、物管部、財務室、工程部、保安部等部門。
三、審核依據
1.公司質量體系文件
2.ISO9002標準
3.法律法規
4.合同
四、審核日期
1998年8月18日一天
五、審核組成員
組長：**(第二組)
組員：**(第一組) **(第二組)
審 核 綜 述
1998年8月18日，以**為組長、**為組員的審核組分兩組對深圳**物業管理有限公司進行了審核。經過一天對公司質量體系的5個部門的審核的情況，共發現13項不合格(內容詳見不合格報告)。根據審核組對現場審核的情況，給出下列審核綜述：
1.公司管理層非常重視質量體系的建立;
2.公司已建立了文件化的質量體系;
3.公司的質量記錄的填寫不規范。
以上問題在不合格報告中將有詳細的描述，公司可望在近期內予糾正。
審核組認為公司的質量體系基本符合GB/T19002-ISO9002標準要求，且運作良好。
附：不合格報告
保安部：
1.程序文件QP-4.1中規定,車輛進入車場應詳細登記車況,根據RF-BA-08《停車場管理制度》，發現《車輛出入登記表》中8月13日11：31分車號為2292的車輛有損壞，未說明損壞情況，只寫有損壞，易造成爭執。違反ISO9002標準之4.7條款要求。
2.在現場審核中，A-23F客戶反映8月17日特區報丟失。違反ISO9002標準之4.7條款要求。
3.程序文件QP-4.6中規定，假日、星期天的全天及晚上七時，訪客必須登記，發現7月27日訪客登記表有亂畫現象。違反ISO9002標準之4.16條款要求。
4.程序文件QP-4.7中規定，消防演習實施計劃表應列入培訓中，現場發現《消防演習實施計劃表》并沒有表入年度培訓計劃中。違反ISO9002標準之4.18條款要求。
ISO9000辦：
1.根據QP-8.4《管理評審》中規定，在每年第一季度由總經理制定管理評審，發現并沒有做管理評審。違反ISO9002標準之4.1條款要求。