公寓項目業主入住工作計劃方案

　　為規范****公寓入住程序和內容，使整個入住流程更簡捷而有條理，指導公寓入住工作的開展，以便于給業主良好的物業初體，特制定此方案。

　　一、業主入住手續辦理流程圖

　　業主備齊入住資料

　　到管理處辦理入住登記、驗證手續

　　到財務處交納入住費用

　　領取入住資料、簽署入伙合約

　　同工程房組驗收房屋

　　限期整改

　　房組發放鑰匙

　　二、物業服務中心各小組職責及工作規范

　?。ㄒ唬┬〗M分工及職責分配

　　小組負責人主要職責

　　1、一期入住前置宣傳；

　　01宣傳企劃組2、歡迎期業主入住現場及小區內氛圍布置；

　　3、入伙儀式策劃舉辦。

　　1、提供入住手續辦理現場的各項服務和形象展示，增強客

　　02現場服務組戶良好體驗。

　　2、引導業主辦理入住手冊并維持現場秩序

　　1、為向業主發出入住通知及確認業主具備入住資格

　　03身份確認組

　　2、給具備入住資格的業主發《業主家庭情況登記表》

　　1、負責核對業主購房資料計算物業管理費用額度；

　　04財務收費組

　　2、負責收取業主交納的物業管理費用和其他費用；

　　05資料發放組1、發放業主手冊

　　2、指導業主簽署入伙合約；

　　1、負責帶領業主驗收房屋；

　　2、負責按流程處理房屋遺留問題，與售后服務部對接；

　　3、負責要求房合格業主在房單上簽字，完成房手續；

　　06工程驗收組4、負責與完成房的業主交接鑰匙等。

　　5、為已辦理完入住手續的業主辦理裝修手續；

　　6、處理業主入住房時發現的遺留問題；

　　7、負責聯系業主復入??；

　　1、房屋鑰匙管理；

　　2、現場客訴處理。

　　07綜合支持組

　　3、其他后勤支持。

　　4、負責協助業主處理入住過程中的其他事宜。

　?。ǘ└餍〗M工作規范

　　1、現場服務組（物業負責共需人）

　?。?）物業公司導車安全員2人、禮儀安全員2人、金童玉女迎賓2人、客戶服務中心服務員1人、入住單元禮儀安全員人。

　?。?）入住業主進入現場范圍，導車安全員敬禮、導引車輛停放、拉車門、再敬禮。

　?。?）2名禮儀安全員在客戶服務中心迎賓地毯起點處正立，業主經過整齊敬禮。

　?。?）客戶服務中心門前2人（1男1女）披綬帶（**誠興物業）（這就是所謂的金童玉女，有條件可以身穿卡通服裝），業主經過時抱拳迎接，齊聲恭祝（恭喜新居落成）

　?。?）客戶服務中心內服務人員1人負責對在洽談區落座的業主進行茶水服務，為兒童發放禮品。在現場適當位置設置小吃品嘗區，供過接待能力的業主品嘗及小憩。

　?。?）在當天入住的樓棟單元門前設立禮儀安全員1人，負責維持樓棟秩序和接待房業主，業主到來時敬禮致意。

　　2、身份確定組（物業負責共需人）

　?。?）接待人員要求業主提供購房合同（無合同提供購放發票原件）、身份證

　　原件進行核對（您好請把您的購房合同或購房發票給我，謝謝?。?，檢查以前業主是否留有身份證件復印件，如無則禮貌地請業主稍等自己去復?。缘认?，我幫您復印下身份證件）。如發現前來辦理入住手續的不是業主本人，則要求其出具業主授權和業主身份證復印件（您好，請您把業主授權和業主本人身份證復印件給我?。?。如暫時沒有，則向業主解釋授權作用和遞上準備好的樣本，讓其回去準備并預約時間（您看這樣**先生，您需要先得到房屋業主本人的面授權和業主本人身份證復印件，然后帶上您的身份證原件再來辦理入住手續，您看我們再約個時間…）。

　?。?）業主資料核對無誤，協助業主填寫《業主資料登記表》（重點以房屋實際使用人為主），要求業主在簽名式樣欄簽名，然后回收（您好，入住需要辦理些手續，先請您填寫這份《業主資料登記表》，謝謝您?。?/P>

　?。?）填寫完畢，引導業主去財務收費組繳費。

　　3、財務收費組（物業負責共需人）

　?。?）業主前來交納費用時，熱情歡迎并致賀（您好，恭喜新居落成）。然后詢問業主房號并與業主核對（***先生，您的房號是****公寓**號樓**單元**號房，您看對嗎？）業主表示房號無誤的，立即查找相對應的房屋應該交納的物業管理費標準，并向業主說明（**先生，您的房屋實測面積是***平米，物業管理費收費標準是每平米每月***元。您每月物業管理費是***元，預交三個月合計是***元），看看業主沒有異議后馬上開具收據、收取業主現金、在收據上蓋章、將業主收執聯交業主收好，留存聯自己收好備查。最后表示感謝（謝謝您的合作?。?/P>

　?。?）收取費用后，并引導業主去資料發放組。

　　4、資料發放組（物業負責共需**人）

　?。?）核對收費憑證無誤后，發給業主資料包

　?。?）指導業主簽署《業主時規約》，業主自己翻閱的同時可大致介紹下協議內容。（服務協議是您和我們物業公司之間具體的責任、權利、義務的約定，我們采用的是建設部的示范文本，并且已經在市房管局備案，請您看看?。?。業主如有疑義則逐個解釋，如無疑義則要求業主在協議最后簽字。（您好，這是小區《業主時規約》，你收好并在這里簽字，謝謝?。?/P>

　?。?）發放《房屋質量保證》、《房屋使用說明》并簡單闡述兩的作用。

　?。?）指導業主簽署《房屋驗收單》及各種裝修表格

　?。?）指派工程人員陪同業主房。

　　5、工程驗收組（物業工程技術部人員及地產工程技術部人員共5~8）

　?。?）房屋驗收組設在客戶服務中心邊上，業主來后，房接待人員立即迎接，攜帶工具和房屋附屬物品帶領業主去驗收房屋（您好，恭喜新居落成，請您跟我起去看房）。房通過，確定水電表止碼，雙方在《房屋驗收單》上簽字，同時將《房屋驗收單》業主聯、房屋鑰匙和附屬物品起交給業主，要求業主在鑰匙交接表上簽字（您好，這是您的房單存根、單元門鑰匙共**把、入戶門鑰匙共**把，請您收好并在這里簽字。謝謝?。?/P>

　?。?）對業主驗收房屋過程中有疑義的，業主所提問題能馬上解決的馬上聯系有關部門人員協助立即解決，不能立即解決的，向業主承諾時間予以解決，并預約時間。（***先生，您看這樣，您提的這個問題，我們在明天也就是*月**號下午*點前跟您解決，這是個小問題，您看您先把房子收了行嗎？）業主能說服并收樓的，按正常手續辦理交房，并馬上填寫《物業返修單》轉售后服務部解決，并爭取在向業主承諾時間內督促相關部門解決，然后回訪。

　?。?）對態度堅決不同意收樓的業主，先認真聽取意見，并做好記錄。然后將業主帶到工程驗收組，填寫《物業返修單》轉售后服務部解決。

　?。?）對于辦理好交房手續的業主，最后表示祝賀（再次恭喜您新居落成！入住手續辦完了，希望我們的服務您能滿意！謝謝您的合作?。?。然后詢問業主是否還有其它事情需要幫助，如果那就和業主

道別，留下業主在自己的房子里。（那好，您忙，我先走了，你如有任何需要請您跟我聯系?。┤缓蠼o業主自己的名片，繼續跟蹤,回訪，并做好交房記錄。(屆時物業公司給每位工程人員本記事簿)

　　6、綜合支持組（物業負責共需人）

　?。?）在遠離入住現場的其他位置設客訴處理接待，分別由物業服務中心主任、物業公司總經理負責分別對入住過程中發生的客戶投訴和糾紛進行級級緩沖處理，爭取有效避免糾紛激化及現場因客戶糾紛而阻塞。

　?。?）及時糾正現場管理可能出錯的錯誤，人員時調遣等。

　　三、入住人力詳細安排

　　小組負責人組員

　　現場服務組

　　身份確認組

　　財務收費組

　　工程驗收組

　　資料發放組

　　綜合行政組

　　宣傳企劃組

　　四、有關注意事項

　　一）對入住日期的技術處理：

　　為解決保證交房有序的進行，建議將交房日期進行如下處理：

　　將一期業主按樓棟分為五批次（以為起始日，分5天進行、平均每天10戶）。由銷售部在前周將房屋交付使用通知和入住須知送達業主手中，其中在入住須知中即載明該業主具體的入住手續辦理日期。對外宣為避免業主哄而上的無序局面。

　　二）對每天入住戶數的處理：

　　由于物業管理中心現有人員大部分為新招聘員工，對于入住程序沒有統一的共識，為避免首日入住開始時對業務不熟悉造成慌亂，該天建議安排50戶，便于鍛煉和積累經，此后每天可以大約安排戶集中辦理。

　　三）統一口徑的準備

　　針對入住時業主可能會提及的些問題，我們反復推導，征詢意見，現已完成匯集整理，將就此對所有參與入住的人員進行培訓，使入住時對業主的各種口徑統。

　　四）入住時的現場環境布置

　　1、區內環境

　?。?）入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷****公寓”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

　?。?）插指路牌，由入口處到服務中心，指路牌標明“物業服務中心”字樣；

　?。?）入口處標明服務中心辦公地址、辦公時間和辦公電話。

　　2、服務中心辦公環境

　?。?）掛燈籠，飄小彩帶，擺充氣拱門、掛紅色歡迎橫幅、放適當的花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受；

　?。?）張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”裝修注意事項等，辦理手續要求做到一條龍服務。

　?。?）管理人員著裝整潔，精神飽滿；

　?。?）辦公室內資料擺放整齊有序。

　　五、入住的時間安排

　　序號 類別事項 開始時間 完成時間 責任人

　　1入住期間需要其他項目支援的人員到位

　　2入住期間人員安排計劃制定

　　3入住期間需要外協服務人員落實

　　4入住客服人員集結培訓

　　5參與接管驗收人員安排計劃制定

　　6接管驗收人員培訓

　　7物業入住人員實境模擬演練

　　8聯合入住實境模擬演練

　　9聯合入住安排與動員大會

　　10流工程接管驗收流程與工程體系確定

　　11程業主入住通知與分批安排與銷售落實

　　12準兩發放事項與銷售落實

　　13備聯合入住操作流程最終討確定

　　14入住現場與小區內氛圍營造與銷售落實

　　15入住前后物業各部門工作安排計劃制定

　　16物業服務表格修訂確定并付印

　　17物業服務質量記錄表格修訂并付印

　　18聯合入住統口徑修訂并討通過

　　19住戶手冊印刷到位

　　20物業質量記錄表格印刷到位

　　21入住期間辦公用品、器材采購到位

　　22員工更衣柜、手套勞保用品采購到位

　　23業主檔案按戶初始建立

　　24業主入住資料初始建立

　　25安全員備勤宿舍、配套用品到位

　　26物業各崗位服裝到位

　　27物業管理軟件采購、安裝試

　　28對講機采購到位

　　29其他安全器材采購到位

　　30垃圾桶采購到位

　　31保潔工具采購到位

　　32垃圾車采購到位

　　33工程工具采購到位

　　34消防器材采購到位

　　35客服中心其他用品采購完成

　　36入住期間其他物業標識制作（歡迎與提示）

　　37入住期間提供給兒童和業主的禮品采購

　　38入住期間所需其他物料按計劃采購到位

　　39單體室內排水初（閉水、通球、管道）

　　40室內設施初（門窗、欄桿、智能化等）

　　41單體內檐初（頂、坪、墻等）

　　42電力設施施工跟進（接戶、廂變、高壓）

　　43自來水施工跟進（表后接戶）

　　44物業（公共）用電施工跟進

　　45天然氣施工跟進

　　46智能化施工跟進（小區布線、設備安裝）

　　47智能化綜合試參與培訓

　　48園林施工跟進（注意管網、井蓋）

　　49小區排水及綜合管網跟進

　　50道路施工跟進（注意管網、井蓋）

　　51車位設施施工跟進

　　52電力全面初（電表、接戶線路、系統）

　　53自來水設施初（水表、閥門、管路）

　　54燃氣設施初（管網、接戶）

　　55初遺留問題的集中處理跟進

　　56單體分項甲方驗收參與（并行做接管收）

　　57樓內設施甲方驗收參與（并行做接管收）

　　　　58電力系統甲方驗收參與（并行做接管收）

　　59自來水甲方驗收參與（并行做接管驗收）

　　60工天然氣甲方驗收參與（并行做接管驗收）

　　61程智能化甲方驗收參與（并行做接管驗收）

　　　　62接綜合管網甲方驗收參與（并行做接管收）

　　63CATV甲方驗收參與（并行做接管驗收）

　　　　64電信系統甲方驗收參與（并行做接管驗收）

　　65景觀局部甲方驗收參與

　　66政府綜合驗收參與

　　67水電正式投入運行使用

　　68單體正式移交（鑰匙交接、保安上崗設防）

　　69智能化系統投入使用（并行接管）

　　70標識、信報箱驗收（并行接管）

　　71施工人員清場、時人員接受物業管理

　　72戶外及生活垃圾桶安裝到位

　　73裝修垃圾集中堆場確定并布置完成

　　74小區整體完成接管、物業開始實施管理

　　75局部清潔拓荒

　　76協助銷售對入住儀式的策劃確定

　　77入住前的逐戶清理

　　78入住布置的最后檢查

　　79首批50戶業主入住辦理

　　80第二批戶業主入住辦理

　　81第三批戶業主入住辦理

　　82第四批戶業主入住辦理

　　83第五批戶業主入住辦理

　　84其余業主入住辦理

　　六、公寓一期入住物業對房地產開發商的要求及建議

　　一）對銷售部的要求

　　1、在月前將所有具備入住資格的業主名單及相關資料移交物業客戶服務中心，便于建檔及整理。

　　2、月日前，將一期3.18入住所涉及的樓棟的實測面積資料移交物業客戶服務中心，便于計算物業管理費額度。

　　3、將兩書在月前全部填寫完畢移交物業客戶服務中心，便于入住時向業主發放。

　　4、在通知業主入住的通知函列出物業入伙手續辦理流程及收費項目，便于業主辦理入伙手續，建議入住通知函由物業及開發公司共同定稿。

　　5、在月日前請銷售人員將其經手的業主進行細致梳理與關系維護，對其中有意見、建議或異議、情緒的進行分級，能處理的盡量處理，與其維持良好關系，不能處理的請面整理出后移交物業客戶服務中心處理，便于我們在入住時對這類業主心中有數，對其中的重點客戶我們將安排專人接待，防止產生糾紛。

　　(二)對房地產工程部的要求

　　1、月日前安排進行單體初，要求對發現的問題組織施工單位在周內進行及時有效的整改解決，為下步驗收減少環節，為入住爭取時間。

　　2、月日為物業整體接管小區最低底限，此前必須保證：單體按計劃完成移交，以便整理鑰匙及進行入住前的最后清理；所有施工人員及施工單位物料全部撤離擬交付使用的樓宇小區，其后需要進入人員接受物業公司管理；所有移交項目清潔衛生達到入住要求；正式水電投入正常使用；道路及附屬設施完工；標識、信報箱安裝完工。

　　3、智能化戶內試工作不遲于月日全部完成，戶外設施安裝與試可緩于戶內進行，太陽能系統應在月日前明確熱水的開放時間及其費用標準，便于業主的裝修等。

　　4、工程部負責牽頭組織各施工單位派專人組成售后服務組，并建議在不遲于月底正式運作，我們要求在接管后對工程質量及遺留問題做到快速解決，對不能按承諾時間解決問題的施工單位，物業將自行組織解決，所有費用從責任方質量保證金中扣除，請工程部與施工單位采取措施明確這原則，避免將來的糾紛。

　　5、所有工程移交時要求做好清潔衛生，對于清潔衛生做不到位的，為不影響入住，物業將自行請外協單位處理，所發生的費用全部由責任單位承擔,此點請工程部向施工單位說明并要求其執行。

　　6、為保證入住期間小區的秩序井然，給業主良好體，要求所有施工人員在月日全部撤離，包括清理所有施工工具和物料，物業公司將在日上11：30點對小區進行清場，日開始，所有進入小區施工或維修的人員律要求統著裝，并佩帶物業公司所發時出入證從專門入口進出，否則物業公司安全管理員將不容許其進入。為避免糾紛，請工程部事先向各施工單位傳達，要求施工人員配合物業公司工作，并組織施工單位將需要在小區內施工的人員名單報物業公司辦理時出入證。

　　7、在入單元門的道路施工時請注意預留生活垃圾桶擺放位置，并在綠化施工時對其進行美化，具體事項由物業公司在現場進行跟進。

　　8、為保持小區大量集中的二次裝修過程中的整體環境良好，請工程部在適當位置布置裝修垃圾集中堆場。

　　七、相關文件及表格記錄

　　一）入伙通知書

　　入伙通知書

　　尊敬的_______女士／先生：

　　您好!您所認購的****公寓____棟、第____梯、第____室已于____年___月經廈門市××驗收部門和廈門市**實業開發有限公司、××建筑工程公司、廈門市**誠興物業管理公司等組成的驗收小組驗收合格，符合入住條件。為方便您辦理入住，現將辦理手續時需攜帶的資料、辦理程序及相關注意事項知會如下：

　　1、請您接到本通知后按附表規定的時間前來辦理入伙手續。地點在廈門市****公寓一期二號樓101單元，在此期間內，**實業開發有限公司財務部、銷售部，**誠興物業管理有限公司****公寓物業服務中心等部門將在現場集中辦公，次性辦完業主手續，為您提供快捷方便的服務。

　　2、如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外，還應帶上您的委托、公(私)章和本人的身份證件。

　　3、如果您不能在規定的時間前來辦理手續，按照《物業管理條例》的有關規定，我們將視為入住。

　　4、您辦理入住所須帶的證件及應繳交的費用：

　?。?）《入伙通知》；

　?。?）《購房合同》原件和復印件各份；

　?。?）業主及家庭成員的身份證及復印件各份，寸彩照每人各兩張，以便辦理《業主證》；

　?。?）單位購房的尚須帶齊營業執照副本及有效復印件各份；

　?。?）委托他人辦理的，須攜帶業主面委托和身份證及本人身份證。

　?。?）附表所涉及的費用。

　　5、其他注意事項

　?。?）本次入伙采用集中辦理方式，請您按《入伙通知》指定的時間到物業服務中心辦理入伙手續。管理服務費的收取時間以《入伙通知》上的時間為準，逾期辦理入伙手續的，管理服務費計收時間不變。

　?。?）驗收屋宇時，請您仔細查看室內設施是否妥善，如有缺陷，請面告知發展商返修辦公室或管理處，以便通知施工單位及時返修。

　　尊敬的業主，您可能會在辦理入住時稍感手續繁瑣，但都是為維護您的長期利益。真誠希望與您攜手，共建高尚、文明的現代家園！

　　物業服務中心電話：***

　　辦公時間：早上8：00－12：00下午14：30－17：30

　　特此通知

　　廈門市z實業開發有限公司

　　廈門市z物業有限公司

　　______年___月___日

　　附表：

　?。ㄒ唬┪飿I管理服務費繳費標準

　?。ǘ┢渌嚓P記錄表格見附件

　　01物業移交

　　02物業資料移交覽表

　　03業主資料移交覽表

　　04樓宇移交覽表

　　05設備設施移交覽表

　　06鑰匙移交覽表

　　07鑰匙管理備忘錄

　　08景觀綠化工程移交覽表

　　09接管驗收設施、設備遺留問題登記表

　　10業主入住房表

　　11業主（住戶）家庭情況登記表

　　12裝修管理文件

　　13裝修人員出入證發放、收回登記表

　　14整改通知

　　15裝修人員出入證

　　16物品＼資料領取簽收單（清單）

篇2：物業知識教材：業主入住管理

　　物業知識教材：業主入住管理

　　一、業主(住戶)入住前籌備工作

　　竣工驗收時間是在樓宇入住前一至三個月進行的，接著是住戶入往時間。

　　(一)附典型的業主入住籌備時間表

　　1.竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，采取分步到位的辦法，業主(住戶)入住時，管理處各類人員必須全部到位。

　　2.管理處各類人員可按以下程序和時間到位，但應根據小區條件和實際情況進行調整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區擬定)：

　　A.入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準備工作；

　　B.竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)進入現場，與機電維修工程部人員一起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規程；

　　C.竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D.竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守衛工作；

　　E.入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F.入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G.入住前半個月，衛生人員到位，開始對區內環境和已接收的房間進行清潔工作；

　　H.入住前半個月，全部保安人員配齊上崗

　　I.入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　(二)入住工作方案制訂

　　管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理部編寫的《物業管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：

　　1.核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　2.根據小區的實際情況和《物業管理方案》中對小區管理的要求以及要達到的標準，擬定小區入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：

　　(1)治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；

　　(2)車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出或二進二出等；增設自行車棚；加固架空層車庫；

　　(3)垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

　　(4)樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

　　3.擬定管理辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　4.根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

　　5.制定入住流程；

　　6.印刷入住表格；

　　(三)協調工作

　　1.與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

　　2.代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

　　3.與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

　　二、業主、使用權人入住

　　業主、使用權人的入住是物業銷售或租賃工作完成后，物業公司面臨的又一項具體工作。物業公司應根據自己對物業的了解和熟悉的情況，擬定合理的入住程序，使業主、使用權人方便入住。并配合業主及使用權人對物業狀況進行驗收。此外，為了清楚地界定業主與物業公司的權利、責任與義務，使業主、使用權人更好地遵守物業管理的規范，還須認真推敲和制定物業管理合同與物業管理公約。從而建立物業公司與業主、使用權人的新型關系，使各方面形成“合力”，推動小區或樓宇的物業管理水平。

　　(一)業主、使用權人入住的程序

　　業主及使用權人的入住，有些房地產公司習慣地稱之為“入伙”。它是指業主或使用權人根據購買或承租物業的契約規定，在交付各項費用和款項后，領取鑰匙、向購買或承租的物業遷入或進駐。它是業主產權或使用權人使用權的行使與體現。作為物業管理公司應創造條件，為業主及使用權人的順利入住提供方便。業主及使用權人入住的程序包括以下幾個環節。

　　1.向業主或使用權人發放“入伙通知書”及“入伙手續書”

　　“入伙通知”應包括：入伙時間、入伙須知、收樓須知等，并分別約定日期，分批地請業主或使用權人帶齊有關證件和費用，到指定地點辦理入住手續?！叭牖锸掷m”包括進駐之前需要提供的資格審查文件；需繳納的費用和相關款項；需要簽署的相關文件領取鑰匙等。

　　2.業主、使用權人驗樓，并最終取得認可

　　驗樓是業主或使用權人的一項基本權利，也是其入住的秘要程序。物業管理公司應派專人接待地向業主或使用權人介紹物業。業主或使用權人最終取得認可，才補交購置物業或承租物業的余(欠)款，再進行下一步程序。

　　3.簽定“物業管理合同”和“物業管理公約”

　　簽約之前應給業主或使用權人一定的時間，讓其細細閱讀和認真推敲物業管理合同及物業管理公約的各項條款。經充分考慮在不存在疑義的情況下繳納各項管理費用。

　　4.組織搬遷入住

　　在業主或使用權人辦理完各項入住手續后，物業管理公司幫助其聯系專門的搬家公司或自行組織力量幫助業主及使用權人搬遷入住，為其盡可能提供各種方便。

　　5.進行裝修管理

　　由業主或使用權人提出書面申請，按照報批程序進行申報，物業公司經審核同意后，業主或使用權人方可進行物業的裝修或二次裝修。但裝修過程中仍需執行建設部統一的裝修管理要求及業主或使用權人與物業管理簽定的“物業管理合同”及“物業管理公約”中的約定。

　　(二)業主、使用權人入住的有關手續、文件

　　1.入伙通知書

　　入伙通知書應直接寄往業主或使用權人處，須載明下列事項：①入伙時間；②前來辦理入伙手續的時間和地點；③辦理入伙時應攜帶的證件和款項等。

　　入伙通知書示例

　　入伙通知書

　　女士/先生：

　　您好!我們熱忱歡迎您入住××公寓!

　　您所認購的××公寓區棟單元室，經建設單位，施工單位及市有關部門的聯合驗收合格，現已交付使用準予入住?，F將有關情況通知如下：

　　(一)請您按入伙通知書、收樓須知等辦理入住手續，辦理地點在樓室。屆時房地產開發公司地產部、財務部、物業管理公司等有關部門和單位將到現場集中辦公。

　　(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦好入伙手續，請您按規定時間前來辦理各項手續。各樓各層次辦理入伙手續的時間表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入伙手續，請您及時與我公司聯系，落實補辦的辦法。

　　聯系電話：

　　特此通知

　　××房地產工發公司

　　××物業管理公司

　　年月日

　　2.入伙手續書

　　應與“入伙通知書”一并寄往業主或使用權人處，講明入住本物業段辦理的手續及先后順序，使業主或使用權人清晰、明了，有所準備。

　　入伙手續示例：

　　入伙手續書

　　女士/先生：

　　您認購的區棟單元室樓宇，現已交付使用具備入住條件。請仔細閱讀收樓須知，按下列順序辦理入住手續：

　　1.在房地產公司財務部付清樓款，與銷售部驗樓，簽署驗樓文件。

　　蓋章：簽字

　　2.在房地產公司地產部進行入伙資格審查，審查合格出具證明。

　　蓋章：簽字

　　3.在物業管理公司財務部交付各項入伙費用，結清手續、出具證明。

　　蓋章：簽字

　　4.在物業管理公司管理處簽定物業管理公約，領取和查驗鑰匙，辦理完畢，簽具證明。

　　蓋章：簽字

　　××房地產開發公司

　　××物業管理公司

　　年月日

　　3.收樓須知

　　收樓是業主或使用權人經對物業的驗收、認可，并繳納各項購樓余(欠)款、租金和管理費之后，接收樓房(單元、樓盤)的活動。它是物業出售和出租環節的結束和物業管理環節的正式開始。作為物業管理公司，應在收樓須知中載明業主或使用權人在辦理入住手續過程中須注意的事項及應攜帶的各種有效證件、合同文書及款項，避免客戶的遺漏和往返及由此造成的不便。

　　作為業主或使用權人，應仔細閱讀收樓須知，遇有不明事項及時向在場的工作人員詢問。

　　收樓須知示例：

　　收樓須知

　　歡迎閣下成為××公寓的新業主：

　　我公司愿為您提供良好的管理服務，現介紹有關收樓事項和程序，避免您在收樓時發生遺漏而引致不便。

　　1.業主在接到入伙通知書起1個月內，到本公司辦理產權登記和入伙手續。逾期辦理者每逾期一天應繳納人民幣元；超過半年不辦理登記手續的房產，由房產管理單位代管；超過三年不辦理登記手續，視為無主房產，交由有關部門依法處理。

　　2.收樓時請認真查驗室內設備、土建、裝修等是否損壞或未盡妥善。如有投訴，請在收樓時書面告知管理處。管理處將代表業主利益就提出的投訴與發展商及施工單位進行交涉、協商解決。

　　3.根據本公寓的承建合同，保修期為1年，保修期間，如因工程質量所致故障，施工單位將為業主免費維修。如因業主使用不當，則由業主自行支付費用。

　　4.業主有權對您的住宅進行裝修和維修，但應保證絕對不影響樓宇結構和公共設施。裝修、維修前，業主須向管理處提出書面申請，獲準后方可進行，并按規定由裝修、承修者向管理處繳納一定的裝修管理費。

　　5.辦理各項入伙手續的程序詳見“入伙手續書”。

　　××房動產開發公司

　　××物業管理公司

　　年月日

　　(三)物業公司迎接業主、使用權人入住要進行的工作

　　1.物業公司自身應先期進駐，熟悉物業，了解情況

　　具備條件的物業公司可通過物業的前期介入，來熟悉物業的各方面情況；而沒能在前期開發階段介入的物業管理公司則必須在業主、使用權人入住之前的一段時間進駐物業內，唯此才能熟悉本物業、了解相關的情況，為工作的銜接和協調做好準備。在這方面切忌物業公司與業主同時進駐物業，業主不清楚的物業公司也不清楚，業主不熟悉的物業公司也不熟悉。必須有個“提前量”，才能在熟悉情況的基礎上做好服務，使業主及使用權人滿意。

　　2.準備、推敲和制定相應的入住手續

　　入住的手續既關系到業主、使用權人的入住是否便捷、順利，又關系到物業公司、發展商及業主或使用權人的權利、責任與義務。因此，物業公司要仔細地推敲，作出明確的規定。對某些問題不準時可向有關法律及財務方面的專家進行咨詢，盡量避免各種手續、文件的含混和歧義。

　　3.做好相應的組織協調工作，體現效率、規范和周到熱情

　　一般地說，接納業主、使用權人入住的整個過程，最能體現物業管理公司的組織水平、管理效率和服務質量。因這一過程要面對多戶。有通知、接待、辦理手續、現場實地考察、簽署有關文件、繳納相關款項甚至聯系搬家公司等諸多環節的工作，哪個環節工作不力或缺乏協調都會給業主或使用權人帶來不便，哪個環節上出現態度生硬、冷漠、不負責任等都會給業主或使用權人帶來不快。因此，物業公司應在此之前進行充分的動員，在過程中不斷進行協調減少差錯和脫節，并有專門的人員巡查各個環節的服務。把所有的麻煩和不便留給物業公司自己，把更多的方便留給業主和使用權人。

　　(四)搬遷入伙

　　在完成以上程序之后，住戶才能簽領鑰匙，準備搬遷。在用戶搬遷過程中，物業管理公司應做如下的工作：

　　1.協助用戶搬遷

　　物業管理公司一般可以通過兩種方式協助用戶搬遷。

　　(1)代請搬遷公司。

　　(2)提供搬遷服務。

　　2.維持搬遷秩序

　　在用戶搬遷過程中，應盡量避免由于時間集中而造成的混亂，對搬運車輛應有專人指揮出入停放，以避免交通事故及損壞花草公物的事件發生。

　　3.收取搬遷押金

　　在發放入住通知時，物業管理公司一般都會向用戶收取搬遷押金。如果搬遷過程中發生損害公物的事件，則視情況扣除部分或全部押金，如果未發生事故、押金應如數退還。

　　三、業主、使用權人對物業的驗收

　　(一)對物業的驗收是業主、使用權人的權利

　　對任何一位業主，置下一處房產往往是一生中重要的“長期投資”，要傾大半生的積蓄、甚至還要向銀行機構或親朋借貸部分資金才能湊齊。因而，業主一旦置下物業，便具有受法律保護的種種權益。為了使自己的權益不受欺詐與損害，業主在入住前甚至在辦理最后一筆購房款繳納事宜之前，就有權要求房地產開發公司(銷售部)或物業管理公司的人員帶其到現場，查驗所購物業的狀況。這是業主的一項基本權力，也是業主或使用權人進入物業前的一項程序。這個程序對業主是不可少的。有了這個程序，便可在很大程度上減少甚至避免房地產開發公司及物業管理公司在銷售或租賃環節上實行“黑箱操作”，及對業主的欺詐以及對業主其它方面權益的損害和踐踏。

　　通過現場查驗，業主可直接了解所購置的物業的狀況，發現問題或瑕疵，請銷售人員或有關人員當場作出解釋或說明，不能得到清楚和滿意答復的，業主可拒絕在后面的手續和文件上簽字及其余款項的交付。要求開發商或施工單位根據購房合同及施工圖紙規定的技術指標，重新進行局部返修，直至達到圖紙、合同的要求為止。因此，有經驗的業主在感到自己對物業的狀況和技術指標把握不準時，往往請一些房地產或建筑、裝飾方面的專業人員來一道查驗，幫自己把關。

　　而作為物業公司，在接待業主現場查驗物業時，要仔細地和業主介紹物業的全部情況，及物業與合同條款、與施工圖的對照之處，解釋業主提出的問題。對不能說清或即刻答復的問題做好記錄，請公司的相關業務人員對業主進行答復。對物業確實存在問題的，要及時向發展商及施工單位反饋，并組織必要的返修直至業主滿意。

　　(二)業主、使用權人對物業進行驗收的參照系

　　1.對比圖紙和技術規范進行驗收

　　如圖紙標明的使用面積、墻體厚度、建筑材料；室內凈高、內部格局、閡窗尺寸及材料；各種管線的分布、走向；各設備、設施的落位情況；各面積、結構及設備設施的幾何誤差等。通常上述內容有較強的專業色彩，業主如不清楚圖紙的情況，可請有關專業人員幫自己把關。

　　2.對比銷售(承租)合同及物業管理合同來進行驗收

　　如物業坐落的位置(要有相對固定的坐標，不能用10分鐘車程等含混概念)；物業開發、出售、(出租)的手續即“五證”是否俱全；物業的面積(房屋面積與分攤面積，分攤面積是否按建設部統一規定)及誤差(小于合同面積的誤差應控制在一定的范圍內，否則是對業主經濟權益的侵犯；大于合同面積的誤差在一定范圍內業主不須再繳房款，而應由發展商承擔；超過合同面積一定范圍內，則發展商有“強賣”之嫌，業主也有權拒付或雙方協商按較低的價格水準補齊多出的差價)；此外，還包括物業的結構與內部分隔，物業設備、設施的產地(如衛生潔具是進口的還是國產的，是“美標”還是“TOTO”)、規格(型號)、檔次；裝修的用料與施工等。

　　(三)住戶對物業的驗收

　　住戶在遷入所選擇的物業之前，應對其房屋質量進行驗收。此時，物業管理公司應有專人受理住戶對房屋質量提出的問題，如確屬物業管理公司接管驗收時的疏漏，則應立即通知施工單位予以解決。住戶對物業的檢驗應特別仔細，盡量把問題都解決在入住之前。一般從以下幾個方面檢查：

　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭是否完好，沒有漏水和銹蝕的情況，下水道是否有建筑垃圾堵塞，抽水馬桶、地漏、浴缸的排水是否通暢、有無泛水現象等。

　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密實、貼合，開閉是否靈活；門鎖是否啟閉靈活、合用，門的開關能否自如；玻璃是否有防水密封等。

　　3.供電系列。包括電燈、電線(管線)是否有質量問題，開關所控是否是火線，電表的流量大小是否能滿足安裝空調及微波爐等大功率家用電器的要求(北京市已將住戶電表的容量由原來的5A增至20A，應檢查本樓宇是否執行新的標準)。

　　4.地面、屋頂及地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，是否裂縫、滲水；次磚、地磚和墻磚貼面的平整、間隙、虛實(聽敲擊聲)等。

　　5.公共設施及其它。查驗水表、電表、煤氣表(天然氣表)是否都是從“0”開始或僅有少量試電、試水、試氣所經過流量和數值(一般為0.*或0.0*)，對超出數值過大的用戶有權要求物業公司重新換表。此外，還需查驗垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗、電話電線、天線、信箱等。對高層建筑除檢查電梯的運行外，還要檢查步行樓梯的延時觸摸照明系統是否能正常使用等。

　　此外，驗收實踐中還發現有的施工單位人員素質較低，在施工中即在住戶的衛生間如廁等。此種情況，物業公司應通過接管和提前進入，將這類缺憾“找補”回來，不要讓業主或使用權人留下遺憾。

篇3：物業知識培訓：業主入住前籌備工作

　　物業知識培訓：業主入住前籌備工作

　　注：

　　1) 竣工驗收時間：在樓宇入住前一至三個月進行；

　　2) 入住時間：住戶入住時間；

　　1. 0建全管理處：

　　1) 竣工驗收前三個月，公司任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進展需要，彩取分步到位的辦法，業主(住戶)入住時，管理處各類人員必須仔部到位。

　　2) 管理各類人員可按以下程序和時間到位，但應根據小區條件和實際情況進行調整(以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區擬定)：

　　A. 入住前三個月，任命管理處主任，房管員2人(收款1人)到位，投入入住前的各項準備工作；

　　B. 竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人(機電1人，給排水1人，電梯1人)現場，與機電安裝維修工程部人員起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規程；

　　C. 竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現場，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問題的整改工作。

　　D. 竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業守衛工作；

　　E. 入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；

　　F. 入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐；

　　G. 入住前半個月，衛生人員到位，開始對區內環境和已接收的房間進行清潔工作；

　　H. 入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；

　　I. 入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位；

　　2. 0入住工作方案：

　　1) 編寫：

　　管理處成立后，管理處主任負責根據物業管理部編寫的《物業管理方案》，編寫管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：

　　A.核實《物業管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；

　　B.根據小區的實際情況和《物業管理方案》中對小區管理的要求以及要達到的標準，擬定小區入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如下所示：

　　*治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；

　　*車輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個出入口到一進一出或二進二出等；增設自行車棚；加固架空層車庫；

　　*垃圾清運：增設垃圾池(屋)垃圾清運站等；

　　*樓道燈：改成節能燈(如：溫感、聲控或觸摸式等)；

　　C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；

　　D.根據《物業管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃；

　　E.制定入住流程；

　　F.其他；

　　2) 報批：

　　以質量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規定進行；

　　3.0準備入住資料：

　　1) 根據公司原有的格式和小區的實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主公約》、《防火公約》。

　　*注：《業主公約》按《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》應在入住率達60%時，由業主委員會討論制定，管理公司為了加強管理，與住戶相互制約，制定臨時規定，當入住達到60%時，再按業主委員會制定的《業主公約》執行。

　　2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規定》，并結合實際情況編寫和印刷《住宅(大廈)室內裝修管理規定》、《住宅區(大廈)商場裝修管理規定》和《臨時用電管理規定》。

　　3) 印刷安裝空調管理規定(附空調安裝平面示意圖)和空調架的式樣圖。

　　4) 印刷“辦理入住手續須知”，內容要求寫明管理處辦公地，業主應帶的證件，并附簡明扼要的入住程序流程說明圖等。

　　5) 印刷其他規定：如防盜網和防盜窗管理規定(附草樣平面示意一圖)等。

　　6) 印刷入住表格：

　　4.0協調工作：

　　1) 與供電局、自來水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后水、電、氣等的供應。

　　2) 代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

　　3) 與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

　　5.0通知入?。?/p>

　　通過登報或寄發通知書的形式，提前一個月向業主發出入住通知。寄發通知應包括以下資料：

　　1) 入住通知書

　　2) 辦理入住手續須知

　　3) 收費項目一覽表

　　6.0入住時的環境布置：

　　1) 區內環境：

　　A. 入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷×××大廈(村)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　B. 插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。

　　C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

　　2) 管理處辦公環境：

　　A. 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。

　　B. 張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”程序，各窗口標識清楚，一目了然。

　　C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。

　　D. 辦公室內資料擺放整齊有序。