小區業委會為何無所作為

　　物業服務費用是基于物業服務合同約定產生，當個別業主不按時交納費用時，不僅侵害物業服務企業的合法利益，由于物業服務不能將欠費業主排除在外，欠費業主自然與交費業主捆綁在一起，借助他人免費享受物業服務，這樣的行為嚴重侵害全體業主的合法權益?！段飿I管理條例》第六十七條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納?！稐l例》將業主欠費侵害行為的督促糾正義務賦予業主委員會，但由于得不到司法權的保障，不能產生任何實質上的強制力，在實踐中出現侵權行為時，業主委員會起到的作用微乎其微。

　　首要原因是業主大會成立比例低，北京一共成立約900家，不足總數的20%。業主委員會也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態，物業服務企業無法廣泛依靠業主委員會催交費用。當然也有例外，北京朝陽區某小區業主委員會主任懂政策，主動做欠費業主的工作，起訴長期欠費的業主，并向法院提出必須全額交納物業服務費和滯納金，法院予以支持，小區物業費當年收取率均能達到98%以上，通過催交能達到100%。

　　其次業主委員會缺乏運行資金，更缺乏健全的運行制度，以至于難以有效組織各項工作。在美國，業主向業主協會交納業主共有資金，共有資金包括物業服務費、律師顧問費、評估費等，出現業主欠費，董事會可以動用共有資金聘請律師，發函催交，催交無效可以通過司法途徑解決。在國內，也有項目嘗試建立業主共有資金，但由于業主委員會運行不規范，資金使用低效甚至影響物業服務的正常運轉。北京東城區某項目負責人反映業主委員會對物業服務企業每項支出均要審核，而且審批未定時限經常影響正常物業管理工作，尤其對每月物業管理人員工資的延誤，降低了員工的工作積極性。

篇2：小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　小區和諧從改進業委會工作理念開始

　　業委會成立后，我們認真學習《物權法》《物業管理條例》等有關法律、法規，并搜集大量佛山其它小區的相關素材，分析研究小區在物業管理中存在的問題和探討業委會工作的思路。

　　一、“一手托兩家”工作理念

　　個別業主因種種原因拒繳物業費，用這種方式發泄對物業服務公司工作的不滿，在這中間部分業委會成員素質低、有私心、亂作為也是小區亂的原因之一。針對上述種種現狀，我們在業委會第一次全體會議上提出“一手托兩家”的工作理念，既對業主的合法權益堅決維護，也對物業服務公司的合法權益加以維護，建立和諧美好家園。業委會開始履行對小區的日常管理工作，因上屆業委會負責人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小區已無法召集起業主坐在一起開會，怎么辦？

　　我們新一屆業委會提出向小區廣大業主用邀請信的方式召開業主座談會，態度誠懇地請業主參加，傳達愿為業主服務的信息。業主座談會有50人參加，我們向業主講業委會的工作理念，對業主和物業服務公司的合法權益我們都全力支持，爭取維護，最終目的是把小區建設的更好。

　　業委會內部執行集體領導，任何決議必須經多數委員同意，有事大家商議，允許保留自己的意見，但通過的決議必須執行，做到政務公開、財務公開、辦事透明，接受全體業主的監督。業主對我們的表態感到振奮，特別是對業委會也要維護物業服務公司的合法權益的提法有疑慮，我們認為業主有疑慮好，我們應用實際行動打消業主疑慮，我們努力工作，用事實讓業主接受我們的工作理念。

　　二、全力維護業主合法權益

　　根據業主座談會上大家提出屬于業委會的問題，我們認真分析、研究，積極解決。大伙齊心協力在廣大業主的熱情幫助下，在短時間內解決了六件廣大業主看得見的實事。我們在小區公示欄、小區網站上公布自己的家庭地址、電話號碼、個人信息，歡迎業主有事找我們。由于我們態度誠懇、干實事，業主對我們的工作給予了認可。我們認為只要實實在在的為業主辦事，大家得到了實惠、方便，看到了希望，就爭得了人心，業主就會有話對我們講，把我們當作自己人。只要多溝通、多聯系、多協調、多干實事，業主就會支持我們。業主看到我們工作繁忙，起早貪黑，主動提出希望我們注意休息，對小區存在的各種問題不要著急。

　　特別是20**年1月初，小區業主提出反對在小區旁邊建醫院，因醫院離小區只有一墻之隔，若建成肯定影響業主的日常生活，業委會按程序積極向北京市政府、禪城區政府反映，及時向街道辦事處、居委會匯報，主動和業主溝通、協商，聽取意見。業委會成員頭腦清醒，認真分析形勢，正確引導，及時向廣大業主提出：理智、克制、合理合法維權。由于廣大業主對我們信任，我們也實事求是向廣大業主匯報事態進展，消除各種傳言，及時召開業主大會，要求禪城區衛生局等政府部門領導和業主直接對話，最終禪城區衛生局根據廣大業主的意愿批復該醫院重新選址，我們用實際行動維護了廣大業主的權益。廣大業主團結、配合，未有任何違規現象發生，始終團結在業委會周圍。我們的行動得到禪城區衛生局和上級機關的認可。

　　三、勇于面對各種問題

　　對小區運行管理中遇到的問題，業委會認為：既有歷史遺留問題，也有小區日常管理建設過程中遇到的新問題，例如：前期物業服務公司因種種原因向業委會提出恢復20**年前物業費原價的申請，業委會提出是否同意恢復物業費原價決定權在業主，并開展征求業主意見的工作。業委會發現因部分業主對物業服務公司的工作不滿意，小區存在問題較多，恢復物業費原價的時機不成熟，我們在分析同意恢復物業費原價的判斷上有偏差，針對這些發生的新問題，我們及時開會，提出暫緩恢復物業費原價的工作，并向物業服務公司誠懇闡述暫緩執行的理由。

　　業委會和物業服務公司在日常共同管理建設小區的過程中發生矛盾是正常的，問題是產生矛盾問題后如何解決、處理、才是關鍵。我們認為首先要正確對待產生的矛盾和問題，其次勇于面對，只要雙方都能替對方著想，想問題辦事情出于公心，心平氣和的商量，就沒有解決不了的矛盾，就有解決問題的辦法。20**年初小區整頓停車秩序工作，物業服務公司出于小區機動車無序增長，小區停車場已滿，要不治理就會影響小區正常生活秩序，準備用市場經濟手段給予解決，業委會也同意該解決方案。但在整頓中業委會發現效果不好，引發業主不滿，而且也不好操作。我們及時向物業服務公司提出，要求糾正此項工作中發生的問題，物業服務公司不同意，認為我們的整頓應該讓業主認可方可成功，反之將無法執行。我們用事實說明此整頓辦法缺陷多，特別指出業主和物業服務公司的矛盾會增多，不利于小區的日常管理。物業服務公司認真聽取了業委會的意見，最終問題也得以圓滿解決。

　　四、維護物業服務公司的合法權益

　　業委會敢于提出維護物業服務公司合法權益為自己工作的理念，在自己的各種文件中明確表述，并能貫徹于日常工作中，用實際行動維護物業服務公司的合法權益。我們小區有一位年輕業主，因未在規定時間繳納停車費，物業服務公司多次催繳也不交。物業服務公司將其車位轉租給別人，該業主以車位問題為由不交物業費，并找到業委會反映，我們明確告訴他：不繳納物業費是錯誤的，也不是解決問題的辦法。你在小區內接受了物業服務，就應該繳費，有問題談問題，解決問題，兩者不可混為一起。表面上你對物業服務公司的利益造成損害，實際上你是傷害了全體業主的合法權益。同時也向物業服務公司提出處理問題不當，希望能再次幫這位年輕業主找個車位，因處理得當，這位業主也滿意，表示不再拖欠物業費，并及時補交齊。

　　小區20**年變更過一次物業服務公司，前物業服務公司各項工作缺陷較多，部分業主不滿意，小區有30多萬物業費、水費未收上來，對于這一難題怎么辦？根據《物業管理條例》和佛山市有關規定，業委會有權催繳物業費，業委會向物業服務公司提出將多次催繳仍不繳納物業費的業主名單轉給業委會，我們客觀的分析各種欠費原因，采用電話催繳、上門詳談、辦公室接洽，對事不對人，對業主受到的損害要求物業服務公司適當補償，對物業服務公司的合理要求給予支持。用不到一個月的時間解決了一半的欠費問題，對惡意拖欠經多次催繳仍不繳費的業主，我們同意物業服務公司動用司法程序予以解決。業委會用自己的實際行動對物業服務公司的合法權益給予支持、維護，我們的工作也得到廣大業主的理解、肯定。

　　目前小區存在的問題還很多，對于這些問題回避是沒有出路的，只有勇敢的面對、迎接挑戰，我們將全力維護小區業主的合法權益，維護物業服務公司的合法利益這一工作理念貫徹始終，才能帶領廣大業主把小區建設的更加和諧。業委會只有積極為小區業主服務，監督物業服務公司工作，說真話、辦實事，才能得到小區業主的認可，我們相信有耕耘就會有收獲。

篇3：小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　小區業委會籌備小組議程會議紀要

　　會議主題:籌備組20**年3月第四周工作計劃

　　會議日期：20**年3月28日

　　主持人：Z女士 Z先生

　　參會人數：應到14人，實到11人

　　下次會議時間：20**年4月6日

　　會議內容：

　　1.總結上周工作情況，針對出現問題著重討論解決辦法

　　2.討論擬定下周一（20**-4-6）下午2：00與負責小區民委會工作人員開碰頭會，確定到會籌備小組人員名單

　　3. 討論《首次業主大會召開工作方案征求意見稿》、《物業小區管理規約征求意見稿》、《業主大會議事規則征求意見稿》 ，草稿文檔已經得到與會人員的一致同意，并將于下周在小區及網絡上公布征集廣大業主的建議和意見

　　4.討論起草《**業主自薦書》及《**業主聯絡人自薦告示》召集更多熱心業主共同負責業委會工作

　　5.討論起草《居委會、業委會辦公用房申請》文件

　　6.起草和廣大業主交流辦法的文件以及成立業委會所需的其他文檔

　　7.組織學習《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》