商業廣場項目全委托物業管理服務內容

　　第一節 物業管理服務標準

　　一、房屋完好率：98%

　　二、維修及時率：99%

　　三、維修合格率：98%

　　四、管理費收繳率：90%以上

　　五、綠化完好率：90%

　　六、清潔保潔合格率：95%

　　七、公共設施完好率：100%

　　八、無由于管理失誤導致發生的重大社區治安案件

　　九、消防設施設備完好率：100%

　　十、火災發生率：0

　　十一、住戶投訴率：小于2%

　　十二、投訴處理率：100%

　　十三、管理人員培訓合格率：98%

　　十四、住戶回訪率：100%

　　十五、業主滿意率：95%以上。

　　第二節 物業管理工作內容

　　一、工程設備運行和客戶維修

　　1、正常的設備運行：負責安排正常值班以保證社區供電、供暖、通訊設備的正常運行；

　　2、公共區域設備設施（包括建筑結構、廣場、道路等）：按國家規定定期進行維護保養，保證設備設施經常處于良好的狀態；

　　3、大型設備的正常檢修；

　　4、業主室內維修：物業公司負責房間供電、供水、供暖及主要通訊設備線路的維修；電表箱以內、冷水表以內、電視、電話插頭以后的設施、設備線路由業主自行維修，若業主委托修理，業主應交必要的成本費。

　　5、物業公司工程部維修中心保證：白天報修20分鐘內到達現場；夜內報修（17：00-次日早8：30）30分鐘到達現場。

　　6、緊急情況搶修：若發生突然停電、停水、跑水等事故，工程部維修中心立即組織緊急搶修。

　　7、設備更新改造：若發現設備老化、嚴重損壞以至于不能繼續使用或根據業主要求需增添新的設施、設備，由我司負責提供技術方案等，并組織實施。

　　8、施工管理：負責公寓內設備設施維修、更新改造和業主裝修施工的管理；組織施工檢查驗收；協調處理由于施工而引起的糾紛；維護正常的施工秩序，保證施工質量。

　　9、負責市政供水、供電、通訊、天然氣管線的監督檢查。經常與有關主管部門協調，按時進行檢修，保證正常運行。

　　二、小區公共環境維護

　　1、負責社區和公寓公共區域的保潔，按時進行公共區域墻面地面清掃、窗戶及護欄經常清擦，以保證清潔。

　　2、負責經常清理樓內生活垃圾，按時清掏化糞池。

　　3、經常清潔養護綠地和花草樹木，清潔保養雕塑和藝術小品，保持其清潔和美麗。

　　4、負責定時保養和更換樓內公共區域租擺。

　　5、每年進行公寓外墻清潔。

　　6、物業管理公司不負責住宅內的保潔，如果業戶需要，我司可提供有償服務。

　　三、治安保衛

　　1、庭院門設保安接待，防止不良分子進入。

　　2、保安警員24小時巡樓，發現可疑情況及時處理。

　　3、每日檢查消防設施，發現火災及時撲救。

　　4、負責維持公寓正常秩序，調解糾紛。

　　5、負責指揮車輛運行，維護停車秩序，保證車輛安全。

　　6、負責辦理公寓公共區域、設施設備保險，發生損失協助業戶及時辦理保險。

　　四、客戶服務

　　1、負責接待業主，幫助業主排擾解難。

　　2、在大堂和小區適當位置設置業戶留言牌并代為轉告。

　　3、負責開辦收費服務，為業主辦理代收代付事宜。

　　4、開展方便業主家居生活的便民服務項目，負責聯系推薦家政服務。

　　5、開展社區文化活動，豐富業余生活，營造和諧的社區人際關系。

　　6、遇有突發事件進行緊急求助。

　　五、計算機在物業管理中的應用

　　上海銳翔物業管理有限公司在所管物業已成功應用"物業管理計算機軟件"，**廣場物業管理也將應用該軟件，主要應用范圍包括：

　　辦公室：人事管理、勞資管理、規章制度和服務質量檢查、文件檔案；

　　物業部：業主檔案、投訴處理、服務質量記錄；

　　工程部：設備檔案及總賬、設備及工具管理、維修服務、外包工程、質量記錄，突發故障處理記錄；

　　安保部：安全檔案、車輛管理、服務質量記錄，突發事件處理記

錄；

　　財務室：收支管理、報表、資產管理、物資管理。

　　物業管理正式啟動后，我司將形成以項目為主體，計算機局域網絡管理。待項目運行成熟后（估計六個月后），將并入公司整體網絡，使**廣場的各項管理處于受控狀態，并充分借助公司整體資源，達到質量控制、成本控制等目的。

　　第三節 物業管理便民服務內容

　　1、代客約定出租車服務；

　　2、票務服務：代辦車、船、飛機票的業務；

　　3、干濕洗衣：由洗衣店提供干濕洗衣服務。

　　4、禮品購買、急件的傳送；

　　5、代訂報刊，代送郵件；

　　6、飲用水派送；

　　7、定餐、送餐；

　　8、小時工和家庭服務員開展家政服務；

　　9、特殊病人和兒童護理。

　　10、文件的打印、復印，傳真的收發；

　　11、會議服務

　　12、慶典活動策劃、組織、制作；

　　13、提供特殊保安。

　　第四節 塑造品位性、文化性社區

　　針對**廣場住戶的文化需求，我司將與業主緊密配合，開展文化藝術教育，組織書畫、旅游、健身、體育比賽等健康活動，豐富住戶的業余生活。

　　第五節 項目特殊情況管理方案

　　一、非長期性居住住戶管理方案

　　**廣場居住的客戶群體中存在部分住戶為非長期住戶，該部分住戶僅在雙休日、節假日或不定期時間段里居住在**廣場內，針對這部分客戶群我司特制定以下管理措施。

　　1.進行客戶調查，建立非長期性居住住戶檔案；

　　2.征詢該部分住戶意見，并協商簽訂《戶內機電設備設施委托管理協議》，委托管理范圍為：

　　a戶內機電設備設施（如壁掛式取暖系統、車庫門系統、消防系統、安全防護系統、空調系統、燃氣系統等）季度性、年度性維護保養；

　　b特殊氣候情況下（嚴寒天氣、驟然降溫、大風、大雨等），物業服務人員入戶進行設備設施的啟動或關閉、門窗防護等措施；

　　c客戶臨時授權物業管理人員入戶處理臨時性、緊急性事務；

　　d物業服務人員在發生突發性、危害性情況下，入戶搶救措施；

　　e其他業主授權的預約性、定期性物業服務。

　　3.物業服務人員入戶時，先行通知業主；如業主無法到場則需由保安人員、客戶服務人員、管理人員等三人以上同時進入現場，以免擴大業主財產損失；

　　4.對業主不在現場，且已經發生財產損失的現場，物業管理人員將采取拍照、錄像的取證方式，記錄現場實際情況，并隨時與業主聯絡，根據業主意見處理發生的問題。

　　5.特殊重大事件（如火災、刑事案件等），物業管理公司將首先報告當地消防、安全管理部門到場處理；

　　二、安置當地人員就業，增加勞動就業機會

　　我司將在本項目中安置一部分當地人員就業，就業范圍為：綠化、保潔、工程、保安人員等。這些崗位可以根據就業人員的現有從業經驗合理、適當地進行安排。同時我司將對以上所有崗位就業人員進行專業化的培訓，并進行培訓考核，經考核合格后的當地人員方可上崗就業，保證**廣場的物業管理服務質量和基本水平；

　　當地員工在我司就業后，如在就業期間工作表現優秀或較好，我司將按公司人事管理規定進行升遷或獎勵。

篇2：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇3：試談商業樓宇的物業管理

　　試談商業樓宇的物業管理

　　同樣是物業管理，商業樓宇與住宅小區，在功能與服務對象上絕然不同。商業樓宇的管理，除了常規的物業管理之外，還要加上特殊的管理服務。

　　一、營造一流經營空間，確保商場良性運作

　　商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業與商場不可避免地會產生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動向各供應商宣傳安全法規，指導他們規范施工；對施工力量確實薄弱的單位，由物業管理公司按市場價進行有償服務，確保商場的經營活動，也滿足了物業管理的要求，達到一個雙贏的效果。

　　為方便商廈招商，物業管理企業要在提供一流的環境上下功夫。比如在一次商場樓面調整中，因招商時間過于倉促，有些柜臺來不及進場，為了填補空白點，該樓物業及時安排布置了一些植物和盆景，形成了一個個錯落有致的綠色小景點。取得了良好的視察效果。

　　二、加強風險管理，確保企業的可持續性發展

　　物業管理作為自主經營、自負盈虧、自擔風險的企業，要想在市場經濟的大潮中永遠立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩腳跟，更要經受住形形色色的自然災害和意外事故帶來的風險考驗。

　　現代化大廈普遍配置有大型應急發電機組，高低供配電設備，智能型消防設備，高靈敏度攝像安保系統，現代化的能風系統，各類高速電梯、自動扶梯，大型空調機組，燃油鍋爐等等。這些設備設施的技術含量高、價格不菲，一旦遇上天災人禍，僅靠物業管理企業自身的能力，往往是難以迅速恢復正常運營的。

　　對此，物業管理公司可以用參加保險的方法把“不確定”且“大”的損失，轉化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動扶梯，消防報警設備等被淹，獲理賠款67.5萬元。

　　三、辦公樓租賃，為業主提供優質物業服務

　　在商務樓管理中，物業管理公司除常規工作之外，有時還全權負責辦公樓的租賃，此時，物業管理公司更應該時時刻刻為業戶著想，認認真真地為業戶服務。比如上海置地廣場物業管理中心了解到原先購置了該處商務樓的一些業戶由于受到東南亞經濟危機的影響，對于購入的房產急于脫手或轉租，便開展了代業戶租房的業務。此舉加深了物業管理公司與業戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關系，縮短了雙方的距離，給物業管理費的征收帶來了便利。

　　四、注重環保，創造良好生態環境

　　隨著中國加入WTO，環境質量日益成為人們關注的熱點。物業管理需要開拓的領域還有很多，生態環境的保護便是其中的一個重要課題。創造一個良好的生態環境，應當是物業管理公司的服務目標之一。隨著ISO14001的導入，物業管理公司首先要時刻注意自身活動對環境的影響，如在貫徹實施ISO14001標準的過程中，進行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發出倡議書給各業戶，增強業戶及顧客的環保意識和環保知識，號召大家共同保護好地球的生態資源。

　　上海成泰置地發展有限公司置地廣場物業管理中心總經理　沈柏林