拙作《從一起案件看物業保安的管理問題》，論及當前物業保安在規范化管理方面存在的問題主要有三個方面，一是保安流動性大;二是保安工資偏低;三是保安的社會地位不高。除此之外，筆者認為，保安稀缺及業主對保安認同感差以及監管保安尚有法律障礙也是當前物業保安在規范化管理中存在的重要問題。

　　保安稀缺，流動性太頻繁幾乎制約著每個物業管理公司的“手腳”。如廈門郵政物業管理公司在短短兩個月里，就走了50多個保安。廈門友朋四方物業管理有限公司一共有200多名保安，但真正能干滿一年的就算是老保安了。為了能留住他們，公司給出重獎、放長假等優惠條件，但效果仍不是太明顯。許多保安根本不愿意與物業管理公司簽合同，許多物業公司出現公司求保安簽勞動合同的現象，沒有勞動合同的保安想走就走。廈門市勞動就業服務中心統計顯示，廈門市需求量最大的十大稀缺技術工種，保安員排在了第一位。保安稀缺，物業公司留不住保安，不僅困擾著眾多物業公司，也給小區的安全管理帶來“隱憂”，許多小區陌生人進入非常容易，因為保安都是新來的，根本無法區分是外來人員還是業主;同時，保安的稀缺還造成物業保安從業人員整體素質下降，有的小區一旦發生火災，保安連滅火器放在哪里都不知道;保安整體準入門檻下降，造成保安整體身體素質、業務素質下降，過去一些地方招聘保安都要求身高175厘米以上并且是退伍軍人，現在只要身體好有身份證沒有犯罪記錄，誰都有機會成為一名保安。保安招聘條件過寬，還會造成諸多不安定因素，如廈門個別小區出現過保安監守自盜、網上通緝犯當保安的情況，給業主帶來了極大的不安全感;還有個別小區的保安，合約未滿就擅自離職，并帶走或破壞小區內一些值錢的公用設備，這些現象都給小區業主的正常生活帶來了極大的不安全感。

　　但反過來，社會上對物業保安這個群體的認同感差也給物業保安的規范管理帶來了隱患。如有的小區經常有一些醉酒的業主對保安惡言相向，甚至說出“保安都是業主出錢養著的”這類難聽話;又如廈門海誼樓宇經營管理有限公司所管轄的小區，就有保安向女業主收取停車費時，女業主竟打了保安兩個耳光的事情，結果被打保安當天就脫下保安服，向物業公司提出辭職不干了。套用一句俗語，“物業保安不是萬能的，但沒有保安卻是萬萬不能的。”當前不少業主對于物業保安的工作有認識上的偏差，很多人都把“保安”當成“保鏢兼保姆”在使用，如果整個社會還不能對物業保安的職能有一個準確的認識，并為全體保安提供一個公正公平的工作環境，物業保安的規范化管理問題將會越來越嚴重。

　　此外，“監管”保安尚有法律上的障礙?，F在老百姓心目中對保安的理解非常寬泛，只要是參與了安全守護工作的人就被看成是保安，甚至連飯店門前負責接待的“門童”都被歸入了保安的行列。事實上，在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司，經過培訓取得上崗合格證的商業性保安;但在群眾眼里，保安還包括了那些公司企業自行聘用的內部安保人員以及物業公司聘用的為其管理的社區提供安保服務的人員。前者已經處于公安機關的監管之下，但對后兩類人員，由于相關法律缺位，公安機關直接介入管理還存在很多障礙。

　　按照我國物業管理相關法律的規定，物業公司提供物業服務可以自行聘用安保人員，目前在全國各大中城市住宅小區的物業公司都在自行招聘保安人員。但是，物業公司作為經濟實體，往往為了追求利益而忽視對這些從業人員的培訓，發給制服就上崗的現象非常普遍，加之招聘保安員的標準較低，把關不嚴，致使物業保安從業者素質較低，從而為接二連三地發生矛盾沖突埋下了隱患。對物業保安的監管問題，從目前的立法情況來看，公安機關直接介入管理還存在很多執法上的障礙，但是，由于物業保安提供的是一種極為特殊的安保服務，如果不進行正確的引導和規范，很容易滑向消極的一面。但根據現有法律規定，對物業公司提供服務中產生的矛盾，只有建設部門有權管理，公安機關只有在物業管理糾紛引發治安或刑事案件后才能夠介入。但是，物業保安服務中又暗藏著很多可能影響社會治安和群眾生活的因素，因此必須加強管理。

　　出路在哪里?筆者曾提出出臺《物業保安管理辦法》，對現有保安進行培訓，在物業保安和公安機關之間建立起一個相互聯動的有效機制等措施，本文進一步提出如下措施，以促進物業保安的規范化管理。

　　一是建立物業保安信息庫。

　　將區域內的保安資料加以整理，建立一個完整的保安從業人員信息庫，實現資源共享。目前廈門市物業管理隊伍有4萬多人，其中保安人員大約1.8萬多人。但目前物業企業招收的保安人員，多數沒有經過保安學?；驒C構的正規培訓，法制觀念、職業觀念比較淡薄。一些物業公司普遍感到頭痛的是，如何聘用到沒有“前科”的保安。有了這個信息庫就可盡量避免聘用“有問題”的保安了。

　　二是招收保安須進行嚴格背景調查。

　　公安機關對保安公司要實行管辦分離，突出監管職能。物業管理企業聘用從事治安防范工作的人員，必須納入公安機關監管范圍，規范化管理。招收保安必須進行嚴格的背景審查，明確擔任物業保安人員必須具備無犯罪記錄，嚴防有劣跡人員進入保安隊伍。實施保安員信息系統管理，建立人員電子檔案，對重要崗位保安員留取指紋、掌紋記錄。詳細規定物業保安員的工作職責。允許和鼓勵實力強、信譽好、品牌優的保安企業跨區域經營。并依法實行市場準入制度，允許社會資本進入保安服務市場，允許符合條件的公民、法人和其他組織依法開辦保安服務企業。物業公司必須將其所招收的物業保安人員情況報送所屬公安機關進行身份核查、登記備案、并接受公安機關管理。物業企業未實現治安保衛和保安人員管理工作目標造成嚴重后果的，政府有關部門應有權對其進行處罰。

　　三是減輕保安的后顧之憂。

　　公安機關應全面安排物業保安人員的管理培訓，并對物業保安人員的培訓只收取成本費。同時，建議地方財政在安排專項資金時，應考慮撥付給保安培訓機構費用，通過個人交一點、企業出一點、財政貼一點的方式，解決物業保安人員的培訓費問題，以穩定物業保安隊伍。同時，應鼓勵有條件的物業企業為物業保安人員辦理人身意外傷害保險，建立物業人員技能提升培訓制度，為長期從事物業保安的人員提供轉崗職位，免除物業保安人員的后顧之憂。

　　四是提高骨干保安的薪資。

　　建議物業公司選派骨干隊員參加保安資質培訓。只要物業公司內部有10個有資質的保安，物業公司就可以自建內部保安組織，再由參加過培訓的骨干隊員對其他保安進行培訓。相關單位可以提高骨干保安的薪資，與普通保安作出區別，增強保安工作的積極性。

　　五是把物業保安納入社區治安聯防。

　　建議社會各界充分認識到物業保安的重要作用，認識到這個群體是各地公安局、派出所建設平安社區的重要力量，而作為保安行業的監管機關，公安機關必須從維護社會治安的角度出發，在現有政策和法規的支持下，將這個行業管起來，將這支隊伍納入社區治安聯防范圍。同時，小區業主應著力加強自身修養，尊重物業保安的工作，理解保安的工作，提高全社會對物業保安這個群體的認同感，共同營造和諧安寧的居住小區。

篇2：物業保安管理員的職業道德規范

　　職業道德是人們在從事一定職業和履行相應職責的過程中所遵循的道德規范和準則。麗江花園保安人員的職業道德是從事住宅小區保安服務工作，保安員應該遵守的具有保安服務工作特點的行業行為規范，以反映保安員在物業管理工作中的感情態度和工作作風，調整與服務對象的關系，樹立起良好的職業形象，來贏取廣大業主/住戶的信任、支持，樹立良好的保安員的職業道德是麗江花園精神文明建設一個組成部分，是小區文化形象的重要體現。

　　一、麗江花園保安員職業道德的主要規范：

　　1. 熱愛本職，忠于職守;

　　2. 遵紀守法，依法辦事;

　　3. 文明值勤，禮貌待人;

　　4. 以理服人，得理讓人;

　　5. 誠實無私，廉潔奉公;

　　6. 講求信譽，熱情待客;

　　7. 團結互助，紀律嚴明;

　　8. 刻苦學習，提高技能;

　　9. 不卑不亢，一視同仁;

　　10. 優質服務，業主至上。

　　二、加強保安管理員職業道德教育的重要性：

　　1. 是小區保安隊伍精神文明建設的重要性。

　　2. 是預防和糾正不正之風，提高隊伍整體素質，形成良好社會道德風貌的重要途徑。

　　3. 是提高工作效率和服務質量，促進公司持續發展的必要條件。

　　三、檢查考核方法：

　　1. 管理處每月對員工進行一次考核評估。

　　2. 每季度管理處進行一次綜合評估。

　　3. 對考核不合格的員工，組織個別輔導，如輔導后考核仍不合格者，將采取待崗培訓，直至考核合格為止。

篇3：消防保安管理規范

　　消防保安管理規范

　　一 目的

　　1、規范大廈消防保安管理工作，及時消除火險隱患，最大限度的減少火災事故的發生。

　　二 范圍

　　2、適用于所轄物業消防保安管理工作。

　　三 職責

　　3、 公司負責人

　　(1)負責貫徹落實國家和地方政府有關消防保安管理的法律、法規，審核、審批公司消防保安工作計劃。

　　(2)負責監督公司消防保安檢查，及各種制度的落實。

　　(3)實施消防保安管理工作獎懲。

　　4、保安部維護部主管

　　(1)負責建立公司消防保安管理制度，并負責監督各項制度的落實。

　　(2)負責定期組織消防保安檢查，有效消除火險隱患。

　　(3)負責組織和管理義務消防隊，切實保證義務消防隊戰斗力和各項義務的履行。

　　(4)負責初起火災撲救的組織指揮，負責事故的調查與處理。

　　5、保安主任(或秩序主管兼)

　　(1)負責擬制消防保安工作草案及年度工作計劃。

　　(2)負責組織消防保安培訓和宣傳工作。

　　(3)負責監督消防保安日檢、周檢制度的落實，負責監督消防設備月檢、年檢工作的落實。

　　(4)負責消防保安日常管理工作。

　　6、各部門負責人

　　(1)負責本部門消防保安工作的落實，教育所屬員工做好保安用電管理工作。

　　(2)積極配合保安部維護部，組織部門員工參加消防保安培訓及應急疏散演練工作。

　　7、消防控制中心

　　(1)監控大廈的消防設備運行情況，及時、準確傳遞信息。

　　(2)熟知大廈火警應急處理預案，火災時，應在第一時間將信息傳遞至相關崗位和撥打“119”報警，熟練操作消防控制中心設備，做好各項記錄。

　　(3)消防水管或噴淋頭爆裂時，應及時、準確告知巡邏隊員漏水區域控制閘閥位置，并迅速關閉閘閥。

　　(4)除消防控制中心當值隊員外，其他人員因工作需要進入消防控制中心時，應按規范填寫“外來人員登記表”。

　　(5)消防控制報警記錄應交于當值小隊長保存，保存時間為3個月。

　　8、義務消防隊長(或公司經理兼)

　　(1)義務消防隊長由保安部維護部主管擔任，必須熟知消防保安法規等消防保安知識，熟知所轄物業消防設備種類和分布區域，熟練掌握消火栓箱等前端設備的操作技能。

　　(2)組織義務消防隊員進行消防法規學習，保安用電和防火、滅火常識培訓，消火栓箱設備操作、報警方法及應急疏散等消防技能培訓。

　　(3)督促做好消防保安宣傳工作，隨時檢查當值隊員的消防保安日檢內容落實情況，發現隱患及時整改。

　　(4)接到火災信號后，在安排報警同時，迅速組織大廈義務消防隊進行撲救。

　　(5)義務消防隊員職責

　　(6)必須熟知消防法規和保安用電知識，熟知大廈消防設備、設施的位置。

　　(7)必須掌握火險隱患識別技能，及時發現和排除火險隱患。

　　(8)熟練掌握消火栓箱設備操作和報警方法，掌握初起火災的撲救技能，掌握應急疏散指揮要求。

　　四 消防保安計劃

　　9、每年12月中旬，由保安部維護部保安主任負責擬制消防年度管理工作計劃，公司經理負責審核，報總公司總經理審批后實施。

　　五、消防保安檢查

　　10、日檢

　　(1)消防控制中心值班隊員對消防中心設備進行下列檢查：

　　-每班次均按“消防控制中心值班記錄表”的內容落實并做好記錄。

　　-發生火警時，消防控制中心值班隊員應迅速通知當值巡邏隊員現場確認，當值巡邏隊員應在1分30秒內將確認結果反饋到消防控制中心。如屬誤報應在復位的同時及時通知工程部弱電班或聯系消防維修保養單位檢修或更換。

　　-發生設備故障時，應及時通知工程部弱電班或聯系消防維修保養單位及時進行維修。

　　(2)由當值巡邏隊員采用摸、聽、看、聞的方法仔細檢查責任區域，在檢查消火栓箱設備時應及時檢查消火栓箱門上的封條是否完好，并將檢查結果報告當值小隊長。由每日中班當值小隊長負責填寫“消防保安日檢情況登記表”和“消防水泵房日檢登記表”。

　　11、周檢

　　由工程部技工按工程部《消防系統運行管理規范》的內容實施。

　　12、月檢

　　(1)由保安部維護部組織，大廈消防維修保養單位與工程部一起，檢查大廈消防設備運行情況，并由消防保養單位填寫“消防日檢登記表”和“大廈消火栓箱設備質量檢查登記卡”。檢查消火栓箱設備時在開箱檢查完畢后應及時貼上封條并在封條上填寫日期。若發現重大火險隱患時填寫“大廈消防隱患責令限期整改通知書”交于責任單位，并由保安部維護部負責跟進隱患的整改。

　　13、季檢

　　由保安部維護部組織，大廈消防保養單位與工程部一同檢查周檢、月檢記錄和隱患整改落實情況，檢查大廈消防設備運行及完好情況，由大廈消防維修保養單位填寫“消防系統季檢(年檢)登記表”。

　　14、年檢

　　每年12月20日前由保安部維護部組織，大廈消防保養單位和公司保安部維護部、工程部參加聯合檢查，檢查日檢、周檢、月檢、季檢的各項記錄及隱患整改落實情況，并由消防保養單位填寫“消防系統季檢(年檢)登記表”同時將檢查結果報告公司領導。其中，每半年由大廈消防保養單位和保安部維護部一起檢查滅火器質量，由保安部維護部負責填寫“滅火器質量檢查登記卡”。

　　15、消防保安宣傳

　　(1)由大廈義務消防隊，利用“1月19日”或“11月9日”為“119”消防保安固定宣傳日，采取流動板報等形式進行以下宣傳：

　　-防火知識，包括(不私接亂拉電線、不在大廈內使用咖啡爐和電飯煲、不亂扔煙頭、禁止存放易爆物品、下班離開辦公室時關閉辦公設備電源等)。

　　-報警方法。

　　-滅火知識(包括消火栓箱設備使用等)。

　　-緊急疏散及逃生方法。

　　(2)由客戶服務部向大廈各單位發放消防保安宣傳VCD和消防保安宣傳手冊。

　　(3)在對業主(含租戶)單位進行上門宣傳服務后及時將宣傳情況填并記錄“保安宣傳一覽表”。

　　16、義務消防隊

　　(1)義務消防隊的組建：義務消防隊含滅火組，警戒組，疏散組，緊急救護組。

　　-隊長由公司經理兼任，

　　-隊員由業主指定的人員和公司45周歲以下員工組成。

　　-滅火組組長由保安部維護部主管擔任，

　　-警戒組、疏散組、緊急救護組組長均由保安部維護員擔任。

　　-在非上班時間內，由保安部維護部主管擔任滅火現場總指揮。

　　(2)義務消防隊的培訓

　　一般火險隱患識別

　　-在禁煙場所吸煙。

　　-使用明火處理紙張、木條、皮革等可燃物。

　　-易燃、易爆物品存放不符合保安要求。

　　-動火作業沒按規范配備滅火器、沒有保安監護人、沒按規范清理作業現場、電焊頭亂丟。

　　-油漆、天那水、易燃氣體泄露。

　　-私接亂拉和超負荷使用電線。

　　-電器線路絕緣層老化、接地、短路等。

　　-電源開關、插頭、電線接頭接觸不良。

　　-使用不合格電器產品。

　　-消防通道堆積物品或其他原因導致不暢通。

　　-防火門關閉不嚴，閉門器損壞。

　　-消防保安檢查制度不落實。

　　重大隱患識別

　　-消火栓箱設備(滅火器、水帶、水槍頭、閥門、報警按鈕、破玻按鈕、水源等)不齊全、損壞或未處于正常工作狀態。

　　-煙感、溫感探頭損壞或失靈。

　　-復試盤電線短路、斷線未處于正常工作狀態。

　　-對講電話接地、短路或其他原因導致不暢通。

　　-防火卷簾沒通電或堆積雜物。

　　-噴淋頭損壞。

　　-消防廣播線路故障或其他原因導致不暢通。

　　-防排煙系統未處于自動的工作狀態。

　　-緊急疏散指示燈不亮或欠缺。

　　-消防水泵房內的啟動控制閥在手動位置。

　　-消防水池浮球閥、低水位報警和溢水報警等相關設備失靈或損壞、欠缺。

　　-消防設備上的所有標牌、標識不明確。

　　-設備間內堆放紙皮等可燃物等。

　　(3)每年11月份組織一次大廈義務消防隊員，其中2、4、6、8、10、12月下旬組織一次義務消防隊員，進行消防知識和消防法規學習及消防技能訓練(消火栓箱設備操作、報警方法、應急疏散演練等)。

　　(4)每年上半年組織一次大廈各單位消防保安員參加的消防常識培訓(也可根據租戶需求現場組織培訓)：

　　-防火知識、火險隱患的識別和保安用電常識。

　　-大廈部分消防前端設備，包括消火栓箱設備、報警按鈕、報警對講電話、消防樓梯、送風口、排煙口、設置位置。

　　-火災報警方法。

　　-疏散及逃生的方法。

　　-消火栓箱設備操作。

　　-氣體滅火系統應知。

　　(5)由義務消防隊長于每年11月上旬結合“119”組織大廈全體員工參加消防應急疏散演習，并完成演練記錄。