安康市物業企業考核管理辦法

　　為規范我市物業企業服務行為，提高物業管理服務水平，保障業主和物業企業的合法權益。根據國務院《物業管理條例》和省、市有關法規，參照安市房發(2005)13號《安康城區物業管理企業考核管理辦法》，結合我市2005年物業管理工作實際，制定以下考核管理辦法：

　　一、考核對象

　　本市轄區內具有物業管理企業資質并從事物業管理活動的物業企業。

　　二、考核的組織領導

　　安康市房地產業管理局成立市物業企業考評領導小組，負責組織指導全市物業企業的考核工作，并具體負責市區物業企業的年度考核工作;各縣房管局(所)成立相應的考核領導機構，負責本轄區范圍內物業企業的考核工作，并將考核結果上報安康市房地產業管理局備案。

　　三、考核應遵循的基本原則

　　堅持公平、公開、公正、定量考核與定性考核，年終考核與平時考核相結合的原則。

　　四、考核內容

　　本市轄區內物業企業，在國家有關物業管理法規規定范圍內所從事的一切物業管理服務行為，包括基本制度、房屋管理、共用設施設備的維修養護、公共秩序的維護、保潔服務、綠化養護管理等六個方面。

　　五、考核辦法

　　今年物業企業的考核工作采取平時考核與年終考核相結合的辦法進行，實行量化打分制，平時考核占60%，年終考核占40%，并將建立企業信用檔案，將企業一年的優(劣)行為記入信用檔案，并根據規定在各企業考核分數的基礎上加(扣)分，具體規定如下：

　　(一)平時考核

　　每個季度對轄區的物業企業考核1次，全年對每個企業的平時考核最少不能少于2次。平時考核主要采取抽查、突出檢查、現場調查的形式進行。根據檢查的情況依據評分標準得出平時考核分數，作為年終換算分數的基礎。

　　(二)年終考核

　　年終考核主要采取企業聯評形式進行，聯評會議由考評小組具體組織，各物業企業根據全年工作的情況，寫出書面自查匯報，考評小組根據各企業的自查匯報組織各企業經理進行實地檢查。檢查后，由各企業互相打分，最后計算得出各物業企業的年終考核分數。

　　(三)建立企業信用檔案，年終根據信用檔案的記錄給企業直接加(減)分

　　1、在本年度內，有以下情況之一者，對企業加1至5分。

　?、牌髽I獲得省級表彰的，一次加5分，企業內有個人獲得省級表彰的每人/次，給企業加3分。

　?、破髽I獲得市級表彰的，一次加3分，企業內有個人獲得市級表彰的每人/次，給企業加2分。

　?、瞧髽I為構建和諧小區，為業主做出具體實事，經核實后，加3分。

　?、绕髽I在推行市場化進程中有重大舉措的，加3分。

　　2、在本年度內，企業有以下行為之一者，視其情節輕重，扣除1至5分。

　?、牌髽I因違犯《物業管理條例》規定，受市級主管部門通報批評的扣4分;

　?、埔蚱髽I責任被市級新聞媒體暴光披露的扣3分;

　?、且蚱髽I責任給業主工作生活造成嚴重后果的扣3分;

　　(4)主管部門督辦事項不能及時完成的扣2分;

　　(四)考核分數的計算：

　　考核分數按平時考核占60%，年終考核占40%的比例得出全年考核分數后，再根據企業信用檔案的記錄在全年考核分數的基礎上進行加(減)分，最后得出全年企業的綜合考評分數。

　　六、考核結果的運用

　?、趴己私Y果作為企業年終評優的依據，凡綜合考評分數超過90分以上的企業，才能取得參加優秀企業評比的資格。

　?、茖τ诰C合考評分低于60分的企業，將通報批評并限期整改，對整改無效的，將降低資質等級或吊銷資質證書。

　?、菍τ诰懿粎⒓涌荚u的企業，來年將不對該企業進行資質年檢，并報上級主管部門吊銷資質證書。

篇2：試論物業企業績效考核評價體系

　　試論物業企業的績效考核評價體系

　　隨著人才競爭的愈演愈烈，作為人力資源的績效考核評價體系的建立顯得越來越重要，建立科學、合理、可操作性的績效考核評價體系能真實地反映員工的工作實績，同時利用組織文化的推動作用，促進企業整體績效的提升。

　　績效，一個經常掛在企業管理者嘴邊的詞，一個所有組織都不得不關注的話題?？冃У降资鞘裁?？績效有什么標準？績效怎樣衡量？是否有什么東西可以用來猜測績效？對績效進行考核是有價值的嗎？為什么績效考核總要面對那么多的矛盾和沖突？有了績效考核就能保證實現組織目標嗎？

　　績效＝做了什么（實際收益）＋能做什么（預期收益）。對績效概念的這一熟悉，將個人潛力、個人素質納入了績效評價的范疇。它強調將績效不再作為“追溯過去”、“評估歷史”的工具，而更在于關注未來。

　　隨著全球經濟一體化時代的到來，競爭的范圍迅速擴大，競爭的程度空前加劇。人才的競爭也愈演愈烈，高素質的人才流動也越來越快，物業管理企業尤其如此，作為人力資源管理的重點，績效考核評價體系的建立顯得越來越重要?？冃Э己嗽u價是物業管理企業經營管理者改進工作的一個要害環節，是決定企業員工提升、獎酬的基礎。正確的績效考核評價，能激起員工努力工作的積極性，也為企業吸引和留住優秀人才提供了保證。

　　建立科學、合理、可操作的績效考核評價體系

　　績效管理是現代人力資源管理的重要組成部分，而績效考核又是績效管理的最重要一環。物業管理企業建立切實可行的績效考核評價體系主要應做好以下幾個方面的工作：

　　1.必須使全體員工了解什么是績效管理，消除和澄清全體員工對績效考核的錯誤及模糊熟悉?？冃Ч芾淼哪康?，是基于物業管理企業的發展戰略，通過員工與其主管持續、動態的溝通，明確員工的工作任務及績效目標，并確定對員工工作結果的衡量辦法，在績效管理過程中影響員工的行為，從而實現企業的目標，并使員工得到發展?？冃Э己瞬皇枪芾碚邔T工揮舞的“大棒”，而是通過考核發現員工工作的優點、短處，使員工的職業能力有所改進、提高。尤其要提升考核者的現代經理人意識和素質能力，真正使他們在企業管理的各個層次發揮牽引力。

　　2.做好職務分析，按崗位說明書，制定切實可行的考核標準。要制定一套科學有效的考核標準，必須進行有效的崗位分析，確認每個管理服務崗位的績效考核指標。加強與各主管和員工之間的溝通與理解，讓員工對自己工作的流程與職責有十分明確的熟悉。

　　3.管理者要與員工保持及時、真誠的溝通，持續不斷地輔導員工業績的提升?？冃繕送愿哂趩T工的實際能力，所以難免在實現的過程中出現困難，出現障礙和挫折；同時由于環境的變化，企業的經營方針、策略會出現不可預料的調整，隨之員工的績效目標也會作適當的調整。這就需要管理者發揮自己的作用和影響力，幫助員工排除障礙，提供幫助，與員工做好溝通，不斷輔導員工改進和提高業績。溝通包括正面和負面的溝通。溝通是貫穿于績效管理的整個過程，需要持續不斷地進行。

　　4.認真做好員工平時行為的觀察和記錄。物業管理企業績效管理的一個很重要原則就是“沒有意外”，即在考核時，管理者與員工不應該對一些問題的看法和判定出現意外，管理者與員工對績效考核的結果的看法應該是一致的。為了避免管理者與員工對績效考核結果的看法不一致，要認真記錄員工績效表現的細節，形成績效管理的文檔，作為考核的依據，確?？冃Э己擞欣碛袚?，公平公正。

　　5.做好績效考核工作。物業管理企業的績效考核是一段時間績效管理的一個總結，總結績效管理中員工的表現，好的方面和需要改進的方面，管理者需要綜合各個方面給員工的績效表現做出評價。同時，績效考核也是公司薪酬管理、培訓、發展的一個重要依據。

　　6.在績效考評結束之后，物業管理企業要對過去一段時間的績效管理進行有效分析，全面審閱企業績效管理的政策、方法、手段及其他細節，找出績效管理中存在的問題和不足，提出改進的辦法，不斷改進和提高企業的績效管理水平。

　　7.讓價值評價體系發揮牽引和激發作用。管理的要害是要在管理中形成管理回路，形成公司成長的正向反饋機制。價值評價作用的有效性，必須要解決好價值分配杠桿作用的發揮。要加強服務工作本身的激勵，要不斷創造有挑戰性的工作崗位并將之賦予有創造、進取的高績效員工，給他們創造更大的職業生涯發展空間?？己嗽u價要真正成為企業內部成員價值分配的客觀、合理依據。

　　8.形成有效的人力資源管理機制?？冃Э己斯ぷ髯鳛槲飿I管理企業人力資源開發與管理工作的一個方面，它的順利進行離不開公司的整體人力資源開發與管理架構的建立和機制的完善，同時績效考核也要成為公司企業文化建設的價值導向。公司應從整體戰略的眼光來構筑整個人力資源管理，讓績效考核與人力資源管理的其他環節（如培訓開發、管理溝通、崗位輪換晉升等等）相互聯結、相互促進。

　　建立高績效的組織文化

　　事實證實，良好的組織文化將會對物業管理企業的績效產生強大的推動作用，因此，要成功實施績效考核和推進績效管理制度，適應這個急劇多變的競爭市場，最大地發揮企業潛力，就必須致力于建設一種與企業的績效管理制度相融合的高績效企業文化：獎懲分明，創造一種公平考核的環境，制造一種主動溝通的氛圍；鼓勵員工積極學習的文化，為員工提供必要的學習、培訓機會，使員工不斷提高素質。

　　1. 創造一種良性競爭的工作氛圍，如考核中適當采用相對考核方式，把屬于同一工作水平的員工放在一起評選，因為比較的立基點一致，所以能看出每個人在該工作領域的表現。

　　2. 使工作豐富化的文化。

　　3. 提倡多變，鼓勵承擔責任的文化。

　　4. 為高素質人才提供發展機會和有吸引力的工作環境的文化。

　　5. 通過滿足客戶需求來保障股東利益的文化。

　　績效考核評價體系要體現科學、合理，可操作性強，才能真實地反映員工的工作實績，同時應能起到改進、保持、發展的目的?？冃Э己嗽u價也要同員工的生涯規劃、企業的培訓

計劃有機地結合起來，而不僅僅局限于員工的薪資、獎金、任免?？傊?，全面地管理員工的績效，致力于建設高績效的組織文化，物業管理企業才能不斷提高員工績效，進而促進企業的整體績效的提升。

　　因此，對于物業管理而言，績效管理沒有終點，只有不斷地超越和發展，只有持續地改進和提高。惟有如此，績效管理才能真正發揮其作用，才能持續不斷地推動物業管理企業的管理向高水平、高效率方向發展。

篇3：物業企業績效考核制度的落地生根

　　物業企業績效考核制度的“落地生根”

　　1.戰略維度的確定

　　筆者所在公司緊密結合物業管理行業的特殊屬性，在確定績效考核的戰略維度過程中，除了平衡計分卡(BSC)中常用的財務維度、客戶維度、內部流程維度以及學習和成長維度以外，還增加了企業文化維度，一共五個維度。旨在通過加強企業文化的建設，營造內部文化氛圍的形成，潤滑和改善因考核等多種因素可能出現的人與人之間的關系，增強團隊的凝聚力。

　　2.戰略維度的分解

　　財務維度：主要有經營績效衡量指標、投資回報、利潤增長、成本費用的降低、投資戰略等。

　　客戶維度：堅持以客戶需求為導向，信奉客戶對服務質量的評價是最終的評價，通過向客戶提供用心、忠心和盡心的專業化服務，贏得客戶的專心、忠心和愛心，全面提升公司品牌的知名度和影響力，從而持續提升客戶的滿意率和滿意度。

　　內部流程維度：注重工作流程的建立和執行，強調精細管理，確保在流程各關鍵控制點的管理人員工作質量和效率;不斷地把“例外”事項納入流程，變成“例行”事項。

　　學習和成長維度：不斷提升自身能力，以不斷了解行業信息和客戶的需求;提升公司綜合競爭力，保持公司的差異化競爭優勢;不斷發展和完善客戶關系的管理能力。實施人才戰略，對人才的大膽使用和培養，一直是粵華物業永遠充滿朝氣和擁有持久動力的有效武器。公司大多數中層乃至高層都是從最基層做上來的，這些曾經從秩序維護員、服務員和維修工成長起來的經理，正是通過公司為他們搭建的廣闊平臺，通過各種渠道的培訓、學習和進修，迅速地提升自己，超越自我，現在都獨立在各自的項目上施展自己的才華，實現著自身的人生價值。

　　企業文化維度：堅信“任何資源都會枯竭，唯文化生生不息”的理念，堅信公司的企業文化是服務的文化;堅信經營戰略中從每位員工服務的細微之處見文化。不僅包含了知識、技術、管理、情操，也包括了一切促進生產力發展的無形因素。筆者所在公司多年以來始終推行“人、誠、實、效”為標志的粵華文化，并使文化管理跟公司的經營管理策略融為一體;對公司文化精髓的傳播，使公司的經營理念、品質管理、服務理念充滿每個角落;為公司的發展愿景，即“百年制度、百年品牌”保駕護航。

　　3.對各維度目標的分解

　　粵華的年度《工作任務書》體現了公司總體發展戰略中各維度的分解，由公司總經理與各在管項目經理簽署，并由項目經理分解到各部門。這樣，把整體戰略目標層層分解成具體的每個小目標，采用KPI關鍵績效的數據提取方法，用SMART原則盡可能的使每個目標量化，并實現可測量、可比較和可操作的績效考核范疇。

　　4.注重績效溝通過程

　　公司并不是將績效考核制度作為一個“考試”的工具，不是拿績效考核來“管、卡、壓”員工，而是作為一個改善工作的方法，提升勞動技能、服務質量和彌補自身不足的工具。因此，從績效計劃的確定，到考評的過程，再到后期的評估與改進，溝通貫穿始終，尤其是高層領導和各級經理與受考人員的績效面談十分重要，通過溝通，使每個層級的管理者都能夠實現考核信息的對稱，并將公司的經營戰略適時作出明確的指引。正是因為讓考核者和被考核者真正理解考核的目的和方法，才為績效計劃的制定、考評和后期監督實施提供了支持。