深圳物業管理發展啟示錄
贊彈深圳物業管理
從1981年深圳市第一家物業管理公司成立到今天，深圳物業管理經過21年實踐和探索，已經擁有上千個管理機構(注冊物業管理公司685家)，15萬從業人員，年產值高達45億元，其發展歷史為深圳帶來了如詩如畫的生活環境，極大地改善了市民的生活質量。
和全國大中城市比，深圳物業管理覆蓋面最廣，特區內占95%，特區外也已突破55%；范圍涉及17大類，包括多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、部隊營房、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街、農民房等?？傊?，凡有樓房的地方，都有物業管理。
城建城管之“靈丹妙藥”
深圳市物業管理辦公室主任劉新云接受記者采訪時，扳著手指一口氣列舉了物業管理帶給深圳的數不完的可喜變化:物業管理推動了深圳城市建設的發展，促進了園林式、花園式城市的建設進程；物業管理和安全文明小區建設有效抑制了治安事件和刑事案件的發生；物業管理大大減少了消防隱患，凡物業管理的范圍，極少發生重大火災事故；物業管理使物業保值增值，促進了經濟發展；物業管理提供的維修服務，有效延長了物業壽命，如近年開展的屋頂美化綠化和沿街外觀的整治翻新，既美化了環境，又使物業煥然一新；物業管理為千千萬萬業主和住戶創造了安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境；物業管理部門組織社區業主、住戶開展形式多樣的文娛體育活動，使住戶之間關系融洽了，距離拉近了，建立起和睦相處的鄰里關系；蓮花二村、蓮花北村、梅林一村成為旅游參觀的景點，曾多次接待黨和國家領導人和外國元首的視察；物業管理還使居民改變了消費觀念，懂得了維護自己的權益，知道了花錢買服務這一市場經濟的理念。
短短21年，深圳的物業管理蓬勃發展，獲得全國物業管理最高榮譽稱號的物業項目最多，對全國影響最大。去年國家批準的全國40家物業管理一級資質企業，深圳18家，占全國總數的45%；深圳有153個小區獲建設部優秀小區、示范小區稱號；一批在全國有影響的名牌企業，如萬科、深業、金地、萬廈、華僑城、中航、中海、鵬基等，成為行業的佼佼者；30多家公司在全國30個多個城市接管了物業。
深圳物業管理的政策法規較為完善，已初步形成體系，為物業管理企業保駕護航。如《住宅區物業管理條例》、《物業管理行業管理辦法》、《物業管理資質證書管理規定》、《物業管理服務收費指導標準》、《優秀住宅區、優秀大廈、優秀工業區考評標準》、《房屋本體維修基金管理規定》、《物業管理合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《老住宅區整治改造實施辦法》等等。這些政策法規的出臺，奠定了物業管理行業在社會中的地位，維護了物業管理企業權益，促進了行業的發展，既保護了業主利益，又規范了物業管理企業和業主的行為。
新鮮經驗層出不窮
“1拖N” 管理新模式--中海物業創立的管理架構，彌補了過去“小而全”的不足，即確定一個資深的區域管理中心，由它對周邊N個小區管理處實行“4統4分的管理運作”(工作統一安排，分頭實施；人員統一調度，分點駐守；管理統一標準，分片服務；財務統一收支，分別核算)。這種模式使管理服務規范化，管理和維修人員配比降低22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少兩成以上。
ISO9000質量體系--深圳市已有上百家物業管理公司獲得ISO9002或ISO14000國際質量體系認證。
智能化、信息化--通過追逐前沿科技來重點發展如電梯等共用設備的維修和調試，智能化設施的設計與施工，物業管理軟件開發等項目，促使物業管理的關鍵環節由簡單維護型、勞動密集型向改進維護型、知識密集型轉變，保證了物業管理的科技實力始終與市場樓宇建設的科技發展同步，在服務市場和市場競爭中先聲奪人。
集約管理、增質降價-- 深圳物業管理的發展主流。它符合當前物業管理國際潮流，有效地解決了管理成本高、收費低、企業難以維持的困難。據測算當企業面積超過100萬平方米后，每增加50萬平方米，總體管理成本可下降10%以上。
專業化管理--深圳市已出現專業型的清潔公司、保潔公司、電梯公司。小區的物管部門針對不同的服務項目，將小區的具體服務分包給專業公司，所支付的開銷遠遠少于專門養一支龐大的物業管理隊伍。這些公司專業性強，服務質量好，物業管理公司對一個小區的管理只需要一兩個通過嚴格考試選出的高級主管人員便可滿足要求。
個性化服務--根據不同的住戶類型提供不同的服務，體現物業管理“以人為本”的宗旨。
無人化管理--1999年由萬科物業倡導，是深圳物業管理的亮點。如景田城市花園基本看不見管理人員，但業主所需的各種服務卻可隨時提供，如開門、停車、澆花、收費等。此外，無人售貨、自動取款、網上購物等與人打資金交道的窗口行業正朝智能化方向發展。小區管理由勞動密集型向科技型轉變。
氛圍管理--在住宅區內，注重營造出溫馨、和諧的環境氛圍，傳播文明、現代的生活方式，感染、教育和約束在此氛圍中生活的業主。由中海物業首先實踐的這個模式迅速被許多住宅區接受并改進，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。
一卡制--業主在小區內發生的所有費用，包括水、電、有線電視、電話、物業管理費、特別服務費及維修費用等，都可以通過一張卡全部解決。
打分制--通過一個衡量物業管理各環節的打分表，讓物業公司洞察工作各環節的不足之處，同時讓業主了解物業公司的工作業績。這種管理制度透明公平，特別是數字化的考核，體現了管理的科學化。
管理報告制--業主和住戶繳交的管理費用在什么地方，所花的錢值不值?1999年3月萬科物業推出這一制度，每季度向業主匯報管理費的花銷情況。
小區會所--新社區成功的標志。把住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區文化、體育、娛樂活動，是新型物業管理公司追求的方向。
深圳的物業管理經驗被全國許多城市所借鑒。隨著改革的深入，經濟的發展，科技的進步，觀念的更新，意識的提高，人們對物業管理的要求日趨苛刻。如何適應形勢，把物業管理推上新的歷史臺階，創造更加燦爛的明天，這是我們面臨的重大課題。
受深圳物業管理行業蓬勃發展的影響，九十年代初開始，全國絕大部分城市先后引進和推廣了物業管理新體制。如今，全國物業管理的覆蓋面已占物業總量的30%，經濟發達城市已達50%。作為中國物業管理的發源地，深圳一直是全國的旗幟。但種種跡象表明，物業管理覆蓋面(特區內)高達95%的深圳，業主和住戶對物業管理的投訴卻越來越多，絲毫不給“旗幟”留臉面。據中國消費者協會公開的商品房投訴數據，20**年比前年投訴量遞增5%，其中物業管理方面的投訴占了很大比重。傳媒甚至預言，關系市民切身利益和代表城市文明形象的物業管理行業將在今年有一輪震蕩。
業主住戶:投訴有理
近年來，深圳物業管理方面的糾紛明顯增多，出現了多起業主炒物業管理公司“魷魚”的事件，出現了業主和物業公司暴力對抗直至對簿公堂的現象。20**年，社會反響強烈的深圳“紐扣大王”小區被殺案，其判決結果給物業管理敲響了警鐘。由于物業管理公司未全面、認真地履行合同義務，法院判令其承擔違約責任，賠付死者家屬10萬元。這個判決表明，物管公司頭頂除了光環，還有達摩克利斯懸劍。本案中，小區物業管理公司未對可疑人員進行盤問和必要的巡查，讓兇犯在小區空房內潛伏了整整3天，最終導致慘案發生。
深圳物業管理取得了輝煌成就，這是不容置疑的。那么，物業管理的問題究竟出在哪里，業主住戶投訴的焦點的什么?資深業內人士認為，有的是開發商和物管公司交接不到位；有的是兩者相對獨立，交接時權利義務不明確；有的是項目邊開發邊入住，物業管理滯后，出現問題沒人管；有的是入住和物管同時進行，導致管理混亂。開發商和物管公司之間如果有經濟糾紛，就可能直接損害消費者的權益。例如，房子出現門窗關不嚴、漏水等質量問題，消費者投訴并要求修理時，物管公司和開發商往往相互推諉，誰也不負責任，消費者像皮球一樣被踢來踢去。
深圳前些年物業管理投訴總量中，有效投訴只占15%左右，其中絕大部分是由于業主與管理公司溝通不暢，形成誤會甚至成見所至。20**年市住宅局物業監察處接到的物業管理方面的有效投訴突破千宗。這些投訴集中反映了“四亂”。
亂收費 深圳市有關部門對各類住宅物業管理收費標準有明確規定。如政府微利住宅小區按每平方米多層0.35元/月、高層2.60元/月收??；獲市級“安全文明標兵小區”、“物業管理優秀小區(大廈)”稱號的，收費標準可上浮5%，省級可上浮10%，國家級可上浮20%。但一些物管公司隨意列定收費項目和標準，收取裝修押金、清掃電梯費、換燈泡費、清運垃圾費、綠化費、保安費、衛生費、煤氣管道安裝費、電話線入戶費等名目繁多的種種費用，高檔住宅的亂收費現象更嚴重。有的物管公司為了多收費，虛報員工數量、虛設服務項目。消費者弄不清哪項該交，哪項不該交，該交的也不知道是否合算。如龍輝花園擅自將物業管理費從0.42元/平方米上調至0.52元/平方米，業主表達不滿，聯合起來向管理處討說法，直至管理處許諾回調并將多收的管理費沖減，事態才告平息。景田紫×閣林先生投訴說，小區管理處另外按每平方米1.65元加收電費是不合理的。
許多工薪階層人士感嘆“買房容易養房難”--每月支付供樓款，還要交幾百上千元物管費，卻沒有享受到多少服務。物管人員只是“站站崗、掃掃地、收收費”。
根據有關規定，購房者辦理立契過戶手續時，需要交付占總房價2%的公共維修基金。但一些物管公司收取了公共維修基金后，又向業主收取大中維修費，顯然屬重復收費。 還有許多業主反映，買了房還沒入住，物業管理公司就莫名其妙向業主催收物管費。
亂開支物業管理公約有明確規定，物業管理公司應當定期向住戶公布收支帳目、物管年度計劃和小區管理的重大措施，同時接受小區管理委員會或物業產權人、使用人的監督。事實上，不少物業管理公司置若罔聞。 許多業主認為物管公司收取的費用與服務不成比例。交了管理費，卻不知這些錢花在哪兒? 物管公司隨意增聘保安員，且保安員的服裝頻繁更換，這些費用是否合理?物管公司不公布帳目清單，業主有疑慮，很容易引起糾紛。
亂處罰少數業主認為物管公司服務不到位，拒交物管費。物管公司不運用正當方式解決問題，而采取停水停電的手段“處罰”。家住龍華鎮樂×花園的秦小姐告訴記者，住戶已抄表到戶，電費直接交給了供電局，但因沒及時交納水費和管理費，被停電2天。羅湖商業城的林先生反應，只要與住戶發生爭執，物業管理處動輒停電停水。這種做法擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益，也激化了雙方的矛盾。
亂承諾開發商向購房者承諾提供24小時熱水或24小時電梯服務，但往往做不到。一些入住率不高或物管費入不敷出的高層樓宇，采用夜間停水、停電梯的辦法“節約”經費。住戶對此強烈不滿，戲稱為:清晨體驗“上甘嶺”，深夜哼哼“步步高”。 記者在某著名物業管理公司的BBS上看到一則投訴:“早上自來水像撒尿，湊合著還能洗把臉。今天倒好，滴水沒有，只好用純凈水漱口、臉都沒洗就上班了。這種狀況還要維持多久呵?我受不了了!” 業主花錢買物業管理服務，沒得到相應的服務還受到諸多限制，能滿意嗎?萬一發生火災缺水怎么辦?老人孩子夜里生病電梯不開怎么下樓?晚上加班或有事回來晚了要爬樓梯，遭遇劫匪怎么辦?
某小區會所圖書室宣稱有500多冊精美圖書供業主閱覽。一位業主對這圖書室的評價是:“不知從哪個垃圾堆里撿來的書，又破又臟，有的連封面都沒有，挑不出一本可看的，或者值得一看的。這樣的圖書室還不如不辦。
不信你也去看一看。一次收費一元，月票20元?！睒I主的說法也許有點夸張，但表明了他的失望情緒。
物管公司:有苦難言
中國物業管理的行業法規至今還沒完全系統地真正建立和完善，物業管理企業與業主之間的責、權、利尚不明晰，籠罩在物業管理行業上空的“微利”陰霾仍未散去。
深圳某高層樓宇在購房合同中寫明樓內安裝合資企業生產的高級電梯，當業主入住后，卻發現開發商安裝的是另一廠家生產的，使用不久便“癱瘓”了的電梯。細心的人們會發現，為數眾多的物業管理公司和房產開發公司是“父子”或“兄弟”關系，物業管理公司在接受樓宇管理時，沒辦法也不可能站在維護業主利益的角度對配套設施進行嚴格審查。 因此，在商品房開發過程中存在的后遺癥很容易被帶入物業管理中。此外，一些管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，不愁費用短缺，無心提高管理服務水平，加之缺乏相應的管理法規，使物業管理的專業化、社會化、市場化水平受到很大限制。
業內人士稱，我國加入WTO，對房地產界的沖擊首先就在物業管理上。他們建議政府積極引導，加大力度推動物業管理實現公開投標制度。業主不僅要選聘質優低價的管理公司，還應對招標的資格、程序、評標人員的組成等作出相應的規定，最大限度地改變我國目前大多數房地產開發商與物業管理公司間的“血緣”關系。
據悉，南寧市已發出通知，不再允許房地產開發商兼營物業管理業務。廣州市出臺的《物業管理資質審定辦法》大幅度提高了一級資質公司的標準，迫使物業管理公司壯大規模和提高服務水平，目的之一就是盡可能打破這種“血緣”關系，營造開發商與物業管理公司間更加公平、公正的競爭環境。
只有通過競爭來提高物業管理公司的服務水平和質量，推動更多的物管企業實行ISO9000質量管理體系標準，才能從根本上解決物業管理投訴多的問題，深圳物業管理企業才能在激烈的市場競爭中始終處于領先地位。
建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾指出，在物業管理的發展過程中，一些深層次問題已經越來越突出，加快物業管理的立法步伐已是當務之急。由于缺乏大法和行政法規，物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時處理；建管之間缺乏有效的銜接，物業管理企業因此代人受過；業主與物業管理企業平等互利、雙向選擇的新型經濟合同關系尚未建立；物業管理公司應在自愿的前提下提供水、電、氣費的代收代繳等全方位有償服務。
深圳市物業管理收費標準是政府定價和指導定價相結合--安居房以政府定價為主(政府多有補貼)，商品房則以指導定價為主。管理費用分為四個檔次，物管公司服務等級分為甲、乙、丙三級，甲級公司規模較大，提供的服務質量較高，收費相應較貴。市住宅局物業監管處的職責是，對有重大失誤的物管公司進行考評，違規的給予查處，視情節輕重采取吊銷營業執照、降級等處理方式。去年深圳有約10%的物管公司被降級處理。
謝家瑾司長提出了解決收費問題的辦法:一是爭取國家盡快制定物業管理消費貨幣化政策，在職工工資中相應增加物業管理消費支出部分，并在居民中樹立物業管理消費意識；二是健全物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，對不同的消費群體，提供不同深度的物業管理；三是加強行業自律，建立約束機制。
“物有所值”的爭論 物業服務究竟值多少錢?這一直是業主和物業公司產生矛盾的焦點。大多商品房的業主認為“管理費過高但沒享受到相應服務”，對此，物業公司也有苦衷。一天掃一遍地和掃三遍地，也許在保潔效果上沒有太大區別。找個退休人員或聘請訓練有素的專業人員當保安都可以。但在兩可之間作出選擇后支付的費用卻大不一樣。
深圳一家資深物業管理公司的李總經理認為，物業管理公司作為企業，若長期沒有盈利，就很難維持?，F實的情況是，大多數物管公司僅靠收取管理費只能保本。老住宅區業主想按新建社區的標準和要求實現智能化管理，每平方米只交1元的管理費又要享受3元的服務，物管公司不虧才怪。李總坦言，物管公司最大的難處是，他們與業主在法律待遇上的實際不平等。
物業管理公司的違規行為有經濟和法律諸多方面的監控，但對業主的違規行為卻無得力的管教措施。即使業主無故長期拖欠管理費或擅自裝修、影響小區整體美觀等，物業管理公司只能“溝通勸說”。無奈下對業主起訴，幾個月的管理費連付律師費都不夠。
深圳某律師事務所的許律師認為，物業管理最為合理的方式是分類、分項服務。例如提供24小時保安巡邏、封閉管理、全新設施等各需多少費用，業主可自行選擇高價格、高質量的服務，而收費低廉的只提供基礎服務。
目前，全國物業管理企業已超過2萬家，從業人員突破200萬人。物業管理已經發展成為一個潛力巨大的新興行業。但是，有人說，中國的物業管理處境尷尬:一方面，它被經濟學家稱為“朝陽行業”，國家“十五”規劃為物業管理行業指明了發展方向；另一方面，物管行業大面積虧損，業主投訴不斷，物業管理企業叫苦不迭。朝陽與灰暗、理論與現實的強烈反差迫使深圳物業管理者進行更深層次的思考與探索。
國外物業管理啟示錄
物業管理在國外已有100多年的歷史，相當一部分物管企業具有資金、技術和人才優勢。國外的物業采取自主經營、物業的所有權與管理權分離的方式管理。業主通過招標或協議等方式選擇物業管理公司。政府一般不規定具體的收費標準，由業主(委托方)與管理公司(受托方)雙方討價還價決定。
新加坡--物業管理統一歸新加坡建屋發展局負責。該局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，對政府建造的公共設備、設施及建筑附屬物共有產權實行共管。例如小區內的游泳池、網球場、乒乓球室、健身房等全憑業主卡免費使用。
新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。例如對室內裝修有非常嚴格的規定:政府出售的公共住宅，規定室內裝修在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。同時規定住戶裝修須向建屋發展局申請裝修許可證，由領有該局施工執照的承包商承包。工程裝修完畢，由住宅稽查員根據申請裝修內容進行工程檢查驗證。為了保持建筑物的結構完整性和外觀統一性并保證安全，對室內裝修項目也有一系列的嚴格規定。
美國--設有專門的物業管理機構并擁有一批高素質的專業人員。美國各級政府機構中，都設有房產管理局，其職責是制定房地產法規并監督檢查。美國的房地產經紀人協會物業管理學會(IREM)是負責培訓注冊物業管理師的組織，總部設在芝加哥，有l00多個地方分會，注冊物業管理師約有15000名，他們管理著全美8770億美元的房地產，960萬套住宅，76億平方英尺的商業樓字。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標準以后，才能得到注冊管理師(CPM)證書。此外，全國有影響和規模的物業管理協會和組織還有國際設施管理協會(IFMA)，主要負責對物業設施的管理， BOMA則代表在物業管理過程中業主或房東的利益。許多協會辦有定期刊物，開設教育性專題講座和課程，幫助物業管理人員優化知識結構，培養職業道德。
在美國，只要具備申請資格、符合法定條件，任何人都可以申請成立物業管理公司。管理人員必須持有大學畢業證書，有的管理崗位必須取得相應的專業證書。
日韓--日本和韓國的物業管理企業均需領取特許證才能從事物業管理，從業人員須經考試取得資格后才能擔任管理職務。以日本人的一般收入計算，居民住房的每平方米物業管理費較低。物業管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設備檢查等工作。
樓內沒有物業人員或保安人員24小時值班，居民小區根本就不雇用這種保安人員。一般住宅樓的大門都是自動號碼或呼叫鎖，物業人員不隨意進入任何居民的房門。一旦有哪家居民水、電、氣等發生故障，住戶可直接向有關公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復。
韓國和日本私權意識、等價交換意識很強。公眾積極參與物業管理，業主接受花錢買服務的管理形式。業主如果拒付物業管理費是違背社會道德規范和國家法律的。物業管理公司由居民管理委員會選雇，居民委員會的成員由所有業主輪流擔任。委員會負責了解業主的意見、要求，監督、檢查物業管理公司的工作，同時設專人管理帳目。委員會所有成員的工作都是盡義務，沒有報酬。
從容入世 與狼共舞
入世之后，按照總協定的要求，外國企業可以直接進入中國市場的各個領域，平等參與市場競爭。其中，物業管理行業是外商最想進入，也較容易進入的領域之一。
物業管理界不少人吶喊“狼來了”。其實，“狼”早就來了，只不過入世之后，來了“狼群”罷了。早在七八年前，境外物管企業就進入了國內。合資控股、“洋管家”入侵、國內物管企業進軍海外三種“與狼共舞”的局面已經形成。在廣州，最早獲得全國城市物業管理優秀示范小區稱號的麗江花園，開發之初就引入了“怡高”作為顧問，并進行了多年的合作。
有21年發展經驗的深圳，作為全國物業管理的“領頭羊”，做好了戰前準備。萬科、中海等一大批知名企業已具備了與國外同行同臺競技、逐鹿中原的條件。入世后還有幾年過渡期，我們完全可以利用這段寶貴的時間制定應對措施，抓緊調整提高自己，形成后發優勢。我們相信，物業管理企業一定能夠順利跨過入世這道坎，“克狼制勝”。
物業管理需要什么人才?
某權威雜志上的一篇文章認為，物業管理企業除個別部門外，大多數只要具備一般的技能就足以勝任了，他對物業管理企業最好的工作年齡段 “劃了一個圈”:40至55歲。此君的理論顯然處于“初級階段”。
實際上，據考察過日本物業管理的深圳市物業管理委員會辦公室主任劉新云介紹，日本物業管理公司的服務水平和人才的專業素質非常高。探測房屋的使用壽命，電梯的使用和維護，室外的綠化環境等都需要專業人才和先進的專用儀器設備。又以清潔工作為例:不同房間的墻面、地面采用什么類型的洗滌劑，各類家具電器如何除塵保潔，都由專家提出方案；室內空氣質素、門窗及冷暖空調的送風均用精密儀器適時監測、調整；通風管道采用化學和機械方式定期清洗；物業管理公司的清潔工作者必須經過嚴格考核，高級清潔師職稱由國家勞動部頒發證書，其專業學識和地位受到社會的承認?？傊?，大批具有本科、碩士和博士學歷的年輕人已經進入了物業管理企業。這些是我國物業管理目前還無法達到的標準。
從近年勞動力市場的招聘情況看，物業管理人員的需求量一直很大，可惜能滿足招聘單位要求者不多。全球著名的香港物業管理企業--第一太平戴維斯物業咨詢公司、某《財富》500強企業在中國招聘物業租售助理，要求除英語口語流利、計算機操作能力強等基本素質外，還要求應聘者具備物業估價、租售代理專長；試用期月薪3500元，提供的福利非常優厚，工作環境優美，且能提供良好職業培訓機會。若求職者認為自己的能力不止這個價還可以面談。
這反映出目前此類單位求賢若渴，也說明物業管理專業人員匱乏。
由于物業管理行業在我國剛起步，尚未形成適合中國國情的現代物業管理理論，目前少數高校?？齐m已開設物業管理專業課程，但所教內容并未真正涉及行業，有的只教物業管理技能的基礎知識，難以適應現代化社會的需要。
有識之士認為，深圳應該率先組建物業管理產研學基地，即物業管理和科研機構、高等院校及相關領域的優秀企業聯合，共同開辟物業管理企業的創利空間。例如，與本市大專院校合作，建立物業管理初級學員實習基地；與國內外高級管理人員教育學院聯合，將小區建成培養高級物業管理人才的學校；建設物業管理人員輸出基地；編制物業管理的聲、光、電教材等等。中海物業公司與上海同濟大學電子信息工程學院合作，已共同研制開發出大型物業管理軟件、信息發布系統和高層樓宇對講系統等樓宇智能化產品。
近期目標:走穩三大步
規范運作 競爭上崗--首先要規避法律責任。物業管理主要涉及民事和行政兩大法律責任。民事法律責任是指物業管理因違反合約或管理過錯給他人造成人身和財產的損害而必須承擔賠償等形式的法律后果，包括財產被盜、人身傷害、強制措施、管理失當、違背事約五種情況下引起的法律責任；行政法律責任是指管理公司的違法行為如偷稅漏稅、亂收費、排污超標等受到國家職能部門的制裁。只有依法循規，物業管理企業才能穩步發展。
現階段，大量物業管理公司與房地產公司依然是親緣關系。要健全物業管理法規，邁向公平競爭的軌道，必須打破誰開發誰管理的僵局。令人欣喜的是，深圳通過招投標方式接管物業已蔚然成風。萬科物業順利接管北京的國家建設部大院；大連萬達已從深圳聘請著名專家執掌物業管理帥??；中海物業在全國接管物業面積超過600萬平方米，成了全國物業管理的“第一大戶”。
開源節流 蓄勢待發--建設部副部長劉志峰在杭州舉辦的“中國物業管理發展論壇”上說，目前各地在制定物業管理收費標準時延用政府定價方式，主要考慮消費者承受能力，不能依照物業管理發生的成本，使部分物業管理收費背離價值規律，影響行業發展。為此，必須著手研究物業管理消費貨幣化政策，在職工工資中相應增加物業管理消費支出部分，提高職工的物業管理支付能力。這對物業管理公司來說，實在是讓人心動的利好消息。
合理節約、挖潛增效是增加收入的主要途徑之一。深圳市某花園小區充分利用雨水和處理后的游泳池清換水刷洗小區地面，一個夏季節水上千噸，節約水費近3000元。又如某大廈對不合理的公共用電系統進行改造，使公共電費由每月4萬余元下降到2.2萬元左右。這些改進措施保證了業主和物管企業的利益，達到了雙贏的目的。
專業化分工使各項物管服務內容更廣泛，有效降低了經營成本。如中海物業轄區內的清潔衛生工作已全部由專業保潔公司承擔，實踐效果明顯。
物業管理行業受到投資者的重視。中華人民保險公司已在全國范圍內推出物業管理責任保險，深圳于去年12月26日簽下第一份保單。資本血液的輸入，使物業管理具備了可持續發展的潛能。
行業規模 社區經濟--按照行業標準，一個10萬平方米的小區大概配備55名保安人員，25名保潔員，5名綠化人員，15名維修人員，10名物業管理員，即需要110人的物業管理隊伍。深圳金地物業管理有限公司總經理陳必安認為，形成規模是未來物業管理發展的趨勢。如果一家物業管理公司要管1000萬平方米的小區，沒有較高的管理水平和強大的整合資源能力，是很難駕馭的。發展社區經濟既可以帶來經濟效益又可以方便業主，如社區教育業、文化娛樂業、家政業、商務、健康業等。
發展中的物業管理行業與其他行業比，顯得瘦小單薄，只有骨架，難見豐腆的肌肉。專家指出，深圳物業管理的服務對象除住宅、工業區、商業區、醫院、學校、部隊外，還可開發廣場、山林、湖泊、旅游區等自然物業和社會物業；服務內容不能局限于保安、清潔、維修三大類，中海物業開通“中海家園服務網”，向業主提供質優價廉的120余種特色服務就是很有意義的探索；要摒棄人海戰術式的服務手段，可以利用高科技逐步減少十幾萬保安大軍為突破口。
物業行業應與房地產業的租賃與銷售、社區內的商品零售業與信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、教育業等諸多行業充分聯合交流，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益。例如，中海物業公司已湖南證券合作，實現了家庭大戶室操作股市；與商品零售業合作，在社區內開辦物業公司超市等。
遠期目標:編織兩張網
21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”。破譯這道“難題”的“密碼”是構筑“網絡大平臺”，即實現物業管理現代化。
初級網絡--住宅是一個產品群，包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要針對這個產品群建立“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活；物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。網絡化社區實現了管理者與住戶的“零距離”溝通。
物業公司通過網上發布通知，組織社區事務討論，接受和處理住戶的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等。物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。
高級網絡--自從世界上第一幢智能建筑1984年在美國出現后，美國、加拿大、歐洲、澳大利亞和東南亞等經濟比較發達的國家和地區先后提出了各種智能家居的方案。美國家庭網絡的發展，不僅牽動了許多行業，而且開拓了新的大市場。根據美國一家權威市場調查機構預計，今后兩年內將有近1億的家庭構建家庭網絡。到明年，建設網絡化家庭所帶來的市場總值將高達4500億美元，其中3700億美元是智能信息家電硬件產品的價值，其余是軟件和技術支持服務的費用。
住宅智能化是人類住宅的又一場新的革命?，F代社會的家庭正在以家庭智能化帶來的多元化信息和安全、舒適、便利的生活環境，作為一個理想的目標來追求。不久的將來，沒有智能家居系統的住宅將會像今天不能上網的住宅那樣不合潮流。目前智能化住宅之所以能作為房地產開發的賣點，也說明智能化住宅有它的市場需求。我國已密切注意到世界智能家居的發展動向，在《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程項目實施方案》中，將建設智能化小康示范小區列入國家重點的發展方向。建設部要求“到20**年，大中城市中60%的住宅要實現智能化”。
專家預測，智能家居發展將大大推動我國實現家庭信息化進程。到20**年，真正理想的豪華“寬帶智能家居”群就可能出現，深圳興許還會提早一兩年呢。
篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望
物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望
一、跨區域經營發展問題的提出
我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。
規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。
從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。
當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。
二、跨區域經營發展的優勢分析
1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級
國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。
2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平
我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。
3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益
目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。
4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局
跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。
5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環
實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。
總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。
三、跨區域經營發展須注意的幾個問題
1、“初始規模不經濟”問題
必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。
2、“規模效益”與“經驗曲線”問題
規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。
規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。
那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。
3、“地域文化差異”問題
時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。
物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。
同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。
4、“本地化”與“特色化”問題
雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>
5、企業“人力資源儲備”問題
當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。
四、跨區域經營發展的趨勢與對策
展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。
1、市場化運作
物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。
2、品牌化開拓
樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。
從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。
萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。
3、專業化經營
開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。
在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。
4、規?；l展
從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數字化變革
21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。
因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。
總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。
篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢
以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢
物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。
一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念
新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高
隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。
誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。
2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈
不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。
在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。
3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高
這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。
因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。
二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”
傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。
1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段
住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。
2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值
網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。
3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段
網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。
三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路
根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展?！ 】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。
當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！ ∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。