淺談中國物業管理流變
物業服務本身是沒有個性的，也沒有尊嚴和價值可言，他通過他所依附著的力量去發揮作用，同時也代表著某一個“階級”的態度，政府(權力)、開發商(利益)、業主(權利)和物業服務者(責任)就是四種物業服務類型，本文試圖證明的主要觀點是:中國物業服務的特色，源自于中國人的性格根源及其發展本身。
政府.權力
2000年4月，在深圳這一個當時物業服務最先驅的城市當中，某國優社區內召開一次建設停車場的會議，會場就設在深圳市住宅局的多功能廳，由住宅局分管物業的領導們牽頭，業主委員會九名委員全體參加，還有停車場的設計與建設單位人員，物業服務公司工程部與管理處的人員列席，筆者當時作為一名管理處的事務助理進行筆錄，會議的主題(或者說是目的)是試圖通過說服工作，在一個成熟的小區內建設一個多層停車場，以應對小區內夜間停在道路上、日見擁擠的六百輛車輛的歸屬，當然，投資方會有一定的成本，錢從哪里來呢?需要從目前的一塊綠地上修起高層住宅而來，這就涉及到利益了，甚至物業服務公司自己也試圖參與這一次“公益性的逐利行動”，至于業主，則是坐享其成的，(或者說是不會坐以待斃的)。會議上的論爭很激烈，這是筆者最早的一次也是唯一的一次親眼歷見了業主委員會所發揮的重要作用--外派山東之后，就再沒有看到過“業主委員會”這個組織的存在了。至今仍然清楚地記得，業主委員們的發言是這樣開頭的:“你們這個方案，是政府所定的嗎?如果是政府定的，我們也沒有什么好說的，服從就可以了，但是如果不是，這個問題就一定要慎重。......”
是否建設停車場的結果無關宏旨。中國物業服務的第一次飛躍其實是悄然變化中完成的，這就是物業服務單位不再是政府部門而成為“企業”，物業服務再也沒有“房管”時代那樣可以揮舞的大棒了，所以出現了遍布全國的行業集體失落(當然這種失落，較之于“比下有余”的那些工商業人員下崗、農民失去土地、計劃物資部門的湮滅而言是強上百倍了;再看那些曾經風光無限的衙門，郵電早已幾次分拆、銀行也得改制、鐵老大有所收斂，電力、能源、交通，將是最后的千夫所指)。畢竟國人自古沒有“民主”的傳統，一段時期嚴重的認知失真顯而易見，在社區爭端處理的大多數情況下，業主(這個詞匯也很陌生)服從于迷信而不是理性的現象非常普遍，如果站在平等的地位說話，常常會誰也說服不了誰，所以早期的物業服務如果沒有政府撐腰，工作會面臨事實上的困難。但是，新生的物業服務企業究竟不是政府，任何人也都逐步弄清楚社區當中的很多事務將不是政府行為，僅僅是政府許可下的合法行為，或者是政府不許可的不合法行為。如果現代一個物業服務者力圖要裝成政府同業主對話的話，結果依然是掩耳盜鈴。
政府是最重要的、最原始的權力來源，這無須論證和駁辯，對政府的權力崇拜同樣深深在每一個物業服務企業管理者心中，很多政府部門的服務和制約，往往同時伴隨著壟斷、強制、霸氣、否決和無奈，第一個，一些政府部門不能幫助你做成任何事情，但是可以去否決掉很多件事件:私設收費項目不合法、拒絕代繳電費停電不合法、外人出入查驗身份證不合法、停車場違章鎖車不合法--任何作“壞事”的業主或外人，都有相關的政府人員來出面說物業服務人的不是，奇怪乎哉?第二個，政府公共部門收費是占據你的費用帳單中的決定性部分，水費、電費、供暖費、電梯檢驗費、鍋爐檢驗費、水質檢測費、垃圾清運費、衛生費、保安協管費、道路清掃費......，樹大招風，假若你是一個“物業服務區域”，幾乎每一個政府部門都有理由到你這里來“收費”或者要求“贊助”。
離開政府不行，假傳圣旨更不行，所以，一個現代的優秀物業服務公司必須是“長袖善舞”的，有一句老話叫“呼風喚雨”，這不僅需要大把銀子，更需要實實在在的靠山，這樣他在處理社區事務的時候，才會有非常強大的發言權，但如果這些條件都具備的話，它一定不是一家物業服務企業，而是一個房地商開發商。所以，物業服務的第一個發展時代，是由政府向房地產商進行交接班的時代。
房地產商.利益
20**年，深圳物業服務企業的“北伐”中興年代，筆者來到青島這一個中國“最適宜居住”的城市當中，根據青島市政府頒布的物業服務條例，每一個小區只有成立業主委員后以后，才有可能開始收取物業服務費，而在此之前，所有的物業服務成本一概由房地產商承擔，作為銷售房子的售后服務。因為地價和環境的緣故，青島鮮有地產大鱷，不慍不火的城市風格與袖珍型的社區相對應，而“肥水不流外人田”，這時，所有的房地產商幾乎都成立了自己的物業服務公司，好歹將之包辦起來，物業服務公司為業主所提供著服務，也同開發商是一榮俱榮、一損俱損，既然物業服務本身不具備解決問題的能力和資源，所以，用來包辦開發商的一切房屋瑕疵和配套滯后，包容業主的一切憤怒與不滿是最合適不過的了，有一些對自己的樓盤寄予厚望的開發商，會聘請洋品牌或者深圳物業服務公司過來作顧問:梁行、屋宇、戴維斯、威格斯、中海、萬科......這一系列具有符號型意義的名詞在行業內流傳深遠，但是，事實的背景則是青島乃至中國物業服務行業對房地產商的絕對依賴性，筆者所親身經歷的一次巨變是:當房地產商因為一系列事件而“易主”的時候，原來的物業服務公司就突然“崩潰”了，盡管那時還沒有收取一分錢物業服務費，但是物業服務確有“轉手倒賣”的價值。
作為物業服務第二代靠山的房地產商，在中國物業服務的歷史上是喜憂交加、功過相抵、利弊參半的，開發商與政府相對應的特點在于:他不僅能夠幫你做成很多事情，能夠幫助你很多成就，但也同時給你制造很多麻煩，政府往往是收費后就不“添亂”了，但是開發商正好相反，它是給你錢，同時來給你“添亂”。
很多物業服務從業人員從來就不是物業服務者，正是因為他們的作用就是在于完成著開產商一種成本高昂、但效果低劣的售后服務:對業主的投訴進行接收，但是沒有任何能力解決--保修聯系多次不到位，不了了之;對業主的違章進行處理，但是沒有任何能力解決--裝修噪民或者砸墻多次整改不到位，不了了之;對業主的意見進行回訪，但是沒有任何能力解決--當辦理房產證、履行特殊的要約承諾、不想繳公共電費這樣的要求一而再、再而三地出現在業主征詢的意見簿的時候，可以看出開發與物業服務的同氣相枝將有著怎樣的浩嘆和無奈，還是不了了之。但是頗令人驚奇地卻在于，有一些“優秀”物業服務公司可以在一分錢不收的背景下提供大量的物業配套設施，不斷給業主以驚喜的回饋，組織風采各異的社區文化，直至一兩年的水電費、兩三年的管理費也默然消化了，感激之余，于是有了物業公司與業主之間的相互理解和諒解，有了風和日麗的和平景象，有了今日的一大批國家一級資質物業服務企業，他們，有的曾經是鐵腕權力的象征，有的曾經是豐厚利潤的附屬物，而今，他們是物業行業的排頭兵。其實這兩者的區別在于，“不了了之”的物業服務僅僅是一系列不負責任之后的“自我求存”的反照，而“優秀”的物業服務則常常是精心設計的一個“舍車保帥”的棋局。
在這一時期，物業服務的表現根據開發商對長期利益和短期利益的關注程度不一而各有不同。因為這一時代的業主還普遍缺乏消費意識、權利意識、法律意識，所以依靠業主的同一性，這一時期的物業服務還能夠“受控”，但是當業主“睡獅覺醒”之時，就是很多低劣或優秀的物業服務“喪鐘敲響”之日，所以，我們在今天看到的，很多不同城市、不同層次的企業退出不同的物業服務區域市場的現象，包括萬科退出鹿丹村、中海撤出歐陸經典、華僑城、蓮花退出山東市場，多家深圳企業退出武漢，以及為數眾多的“炒管家”、“炒業主”、
“保安打人”的現象，開發商的雄心往往正是物業服務傷痛的根由，其實當風暴來臨之際，對每一類物業服務企業也都是同樣公平的。中國物業服務的第二次飛躍，就是業主掀起的“社區革命”年代。
業主.權利
20**年，中國股災，同時也正是全國房地產市場醞釀著極大動作的時刻，有心人應看到新型業主已嶄露頭角。這一年還是深圳物業服務行業的本命年，一批深圳物業服務企業走馬換帥，這一年當中，房價象注射了激素一樣猛漲的同時，各地區業主的驕橫態度也同樣膨脹了，在青島、在煙臺、在濟南，這一年筆者看到了更多次、更嚴重的業主指著物業服務員工鼻子罵的現象，當房地產商所營造的神圣光環逐步散去之后，留給大家常常是一片狼藉，常言道“人心不足蛇吞象”，傳統的售后服務、“免費送N年管理費”這樣的回饋已遠遠不能滿足業主們作為一個受害者的報復欲望了，這一跳躍的最后標志就是“物業服務公司”被迫改為“物業服務公司”，名不正則言不順，因為物業服務的確缺乏對任一業主的任何一種制約和制裁，而“管理”流于空洞，“服務”必然打折，往往越是在高端的樓盤，業主就越將他的身份與地位更強有力地帶到社區里，于是，就有了“保姆型”物業服務的勃興。
魯迅曾經說過:悲劇是把美好的東西毀滅給人看，喜劇是把丑惡的東西撕破給人看。但這里要補充一句，如果有人把美好的東西當作丑惡的東西去撕破和毀滅，把丑惡的東西當作美好的東西去標榜和贊揚，這就不是什么悲喜劇，而是荒誕劇、丑劇或者鬧劇了。中國的業主維權，常開始于悲劇與喜劇，而結束于丑劇和鬧劇。--近年來，北京王?！拔飿I服務公司沒有存在必要”、廣州某小區兩家物業服務公司保安員同臺競技和深圳“景洲大廈物業服務204合同”逼迫住宅局動用行政權力這些劇目也都充分展現了這一點。
“業主”一詞，對中國物業服務員工而言是一襲淚水，一聲嘆息。物業服務公司作為房子的惟一陪嫁，它不僅僅是理所當地被欺侮和蹂躪的，業主們唯有不斷地將他們的財產權凌駕于物業服務員工的人權之上，這才充分表示著業主們存在的價值。由于文化背景的區別，中國人的權利觀至今仍然不等同于西方的“天賦人權”的權利觀，在多數中國人看來:“權利”的概念就在于“我能做什么，我要做什么”的一種權力權，換言之擁有權利就是較周圍人有著更加特殊的權力和利益;或者，權利就是要將一成不變的規則再去變一變，這樣的權利與公平、自由、人權無關，與權利自身具有的本體屬性無關;所以，在中國的很多地方，“業主維權”往往沒有真正開始就已經被用濫了。
人權是道德產生的基礎，依據“伙伴身份原則”、“行善原則”、“社會責任原則”、“誠實行為原則”這樣一些基本的原則，英國的法學家米爾恩確立了七種最基本的人權:生命權、受到公平對待的公正權、獲得幫助權、不受專橫干涉的自由權、誠實對待權、禮貌對待權和兒童受照顧權。除了第一項和最后一項以外，其他的五項都是當今中國物業服務員工應當得到但常常被漠視的權利，甚至大多數公司都將“任何情況下不得打罵業主”“遇到業主打罵，要默然忍受”作為公司的禁令和基本要求。相對應的情況，財產權則壓根不屬于人權的范疇，今天的很多中國業主套用蒲魯東的話說:財產就是盜竊。
業主以“維權”形式的利益訴求和爭斗將長期存在，但是作為物業服務卻常常不具備給予或不給予某種權利的資格，而每一個業主在對待物業服務方面的任何一個積極或消極的態度，最終都會以某種形式回歸他自身，而且，由于免費搭車和行為的外部性，其它的業主因此而遭遇痛苦和不幸，“城門失火，殃及池魚”就成為一種可以預期但是難以改變的現實了。
其實，在多數情況下，通過溝通和合作，通過積極地解決問題，完全能夠保障作為一個業主在社區內部應有的權利，但這只是一種想象中的景況，一定比例的拒絕溝通和拒絕合作，直至通過拒繳費用來取消掉權利義務關系本身，直接受害者是物業公司，最終受害者則就是全體業主。所以，就象加繆反復宣稱的“唯一的哲學問題就是自殺”一樣，真正的物業服務者常常具有同樣的憂郁氣質。一個現階段的物業服務者需要不斷地反復問自己:這樣的物業服務有沒有存在的必要?王海已經給出了答案，保姆型物業服務也是一種答案。的確，沒有自己的性格的物業服務，它就依靠著全體業主的集體意志來生存，來滅亡。
鳳凰涅盤:物業服務的自我回歸?責任
20**年對于中國物業服務，就象《無間道》一樣，這是最好的年代，這是最壞的年代。--當業主成熟之后，物業服務公司就再沒有“靠山”可言了，恰恰相反，今天的政府部門、開發商和業主，成了物業服務肩上的三座大山，同樣是恰恰相反，今日的物業服務，并不是更羸弱而是更強壯了，物業服務者從對手之中吸取營養、吸取精華，更多層面的人員和人物開始關注生活，關注社區，經過多年市場發展的洗禮，物業服務行業的洗牌山雨欲來，一些企業如果現在還沒有開始變革，可能就已經永遠失去了機會。
物業服務的變革是社會關系變革的見證人。在政府時代，作為政府代表的房管所與業主要么是積極地“率土之濱，莫非王臣”，要么是消極地“老死不相往來”;在開發商時代，由開發商雇傭的物業公司在開發商的運籌帷幄之下同業主展開博弈，在瘋狂地原始積累過程中扮演著自己的角色;在業主時代，作為業主服務者的物業服務公司為了維護業主的神性，常常通過壓抑員工的人格出賣自己的尊嚴，物業服務如果作為一個社會階層連自己都不認同，尤其當其他人都對他排斥的時候，就不可能有認同存在。物業服務的自我認同，是當今行業的一個根本性問題，物業服務從來就不是一種權力、某種利益或者什么權利，它的真正實質就是責任，社區中每一個挑著擔子的人(這里包含我們的居委會主任、業委會主任和物業服務項目經理)，都將意識到這樣一個責任。
而今，政府、開發商和業主在物業服務的生存模式中都不同地、廣泛地發揮著作用，政府建章立制的進程明顯地加快。作為全國第一部面向社會征求意見的法規，《物業服務條例》有著它的群眾基礎和創造性意義，--法律的出現是為了壓制戰爭，但是，中國物業服務法規常常既是戰爭的產物，同時又在挑起新的戰爭?，F在在行業當中，資質也是一個新的課題，《業主大會規程》、《物業服務企業資質管理辦法》等一系列文件陸續出臺，其后果必須對物業服務影響深遠。
開發商的發展也為物業服務的勃興帶來福音，用市場語言說話的必然結果是分業經營，對今天的開發商來說，尊重物業服務就是尊重現實，尊重業主權利。在中國南方的一些地區，成熟的房地產產品和成熟的招投標機制已使一大批獨立的物業服務企業活躍在市場舞臺上，“品牌化經營”、“個性化服務”、精細化和標準化的管理要求逐步不再成為口號而是地產商和物業服務公司鞠躬而蹈之的現實。
最后，業主的觀念變化則是更具有決定性意義的事件，業主的理性和同情心，社會上誠信原則的重建都不斷地在優化物業服務的生存環境，洛克曾經說過:建立公正原則的原初動機是自私自利的考慮，但它的道德認可的源泉是對于公眾利益的同情。這就是今天物業服務的生存背景，如果不是這樣一個時代賦予的責任感，如果沒有一種正義與公平的訴求，關于中國物業服務的任何探索只會步入歧途。
所以，尊重法制的權威而不是維護武斷的權力;尊重利益之間的沖突而不是維護單方面的利益;尊重平等而公正的權利而不是維護無原則的特殊權利要求，這就是未來物業服務和物業服務者的責任。
的確，中國古已有之的因果循環報應不爽，如果沒有政府時代的呼風喚雨，就不會有開發商時代的寄人籬下;如果沒有開發商時代的助紂為虐，就沒有業主時代的“橫眉冷對千夫指”;如果沒有業主時代的“俯首甘為孺子?！?，就沒有未來的“日新謂之盛德”，“盛德必嗣百世”。尼采說:凡是不能把它置于死地的東西，都使他變得更堅強有力。也許，這正好可以作為今日物業服務的箴言。
天命之謂性，率性之謂道，修道之謂教。物業服務的天命，就是它永遠不斷地被拋棄、被揚棄，卻又不斷去發展的過程，這也就是一個中國人性格走向成熟的過程，在我們的孩提時代，我們會簡單地快樂或者恐懼，認真地崇拜一切權威;在我們的少年時代，我們不斷地面臨困惑，被一些逆反心理的焦慮感折磨得不能自拔;在我們的青年時代，我們會執著于自己認可的原則，飽含著熱情去追求夢想和理想;而在我們的中年時代，我們不斷地咀嚼自己過去的記憶，在人情寒薄中體驗和體悟，而到了我們的老年時代，我們就會看淡一切，看穿一切，中國物業服務的歷程，就是最初從中年滑落到童年，然后剛成為少年就步入老年的歷程，中國物業服務尚且沒有經歷青年時代，我們的青年時代，還在明天。
篇2：物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望
物業管理企業業跨區域經營發展趨勢展望
一、跨區域經營發展問題的提出
我國的物業管理經過20多年的發展，目前已經進入了快速發展的新時期，全國物業管理企業近3萬家，從業人員200余萬人，物業管理面積逾20億平方米。這一新興行業巨大的社會效益、經濟效益和環境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規范發展物業管理業”，指明了物業管理的發展方向。我國加入世貿組織，又為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理區域化管理、市場化經營、集團化發展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業管理發展的趨勢。
規?；?、專業化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業管理的發展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散作戰的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強、一業為主、多種經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作，將推進物業管理行業走上規范化發展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業使傳統的管理、服務、經營面臨新的機遇。
從全國各地區的發展水平和知名物業管理品牌的現狀來看，總體上是物業管理覆蓋面仍然相對較小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟落后地區差距較大，這反過來又說明物業管理市場潛力巨大。
當前，以深圳為代表的華南地區和以上海為代表的華東地區，已經步入了市場化、專業化和規?；l展的軌道，其目標是尋求更大的發展空間，無論在經營、人才儲備還是在發展模式上都領先東北等地區十年以上，而其他地區所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業管理覆蓋率達95%以上，物業管理滲透到傳統物業管理項目（小區、大廈、工業區）以外的學校、醫院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業管理企業，其中有40多家企業分別在全國大中城市接管物業達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業管理規模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業管理覆蓋率達80%以上，如上房物業管理公司規模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業中名列前茅，物業管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區物業管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區物業管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發帶來的機遇，近年來發展迅速，物業管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區發展相對滯后，除西安物業管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區最多不到2%；東北地區主要集中與大城市和沿海城市，大連物業管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區物業管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業管理的發展空間和潛力巨大。物業管理行業實施跨區域經營是行業發展的大勢所趨，是物業管理企業實行規?；洜I、市場化運作、集團化發展的必然要求。
二、跨區域經營發展的優勢分析
1、跨區域經營發展有利于企業提高素質，樹立品牌，全面促進企業升級
國家建設部1999年261號文件《物業管理企業資質管理試行辦法》中明確規定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業的達標條件，并只允許一級資質企業實施跨區域管理，限定二級資質企業跨區域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業則不能實施跨區域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業發放了通向全國物業管理的“通行證”，為知名品牌物業管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業品牌形象，形成物業管理行業“強進更強”的格局。
2、跨區域經營發展有利于集中企業的優勢，提高物業管理服務的整體水平
我國的物業管理已經進入了快速發展時期，隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現為管理水平與服務質量。實施跨區域經營要求企業必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業成為能夠代表行業發展方向的骨干企業，在走向跨區域經營的過程中，使企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。
3、跨區域經營發展有利于改變物業管理企業經營規模小，經濟效益差的局面，實現規模效益
目前，由于不少物業管理企業普遍存在管理規模小，規模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發企業來維持生存。而走區域化、市場化、集團化發展的道路，不僅企業規模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業管理企業僅管少數物業項目的狀況，實現規模效益。
4、跨區域經營發展有利于發揮人才優勢，改變人才、技術分散的格局
跨區域經營發展要求企業對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優化組合，集中企業人才優勢，使人才形成最佳結合。
5、跨區域經營發展有利于拓展經營領域，實現企業發展的良性循環
實行跨區域經營發展，企業可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，企業可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。
總的說來，跨區域經營發展有助于企業走集團化發展道路，發揮企業的群體優勢，優化產業結構，克服目前物業管理企業經營規模小，經濟效益差，發展后勁不足的問題，實現規模經濟，提高整體經濟效益，增強企業市場競爭力，提高物業管理服務水平，促進物業管理行業的發展。
三、跨區域經營發展須注意的幾個問題
1、“初始規模不經濟”問題
必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區管理法規相對不完善，消費者接受物業管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業管理企業，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現出的往往是“初始規模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩、走實。
2、“規模效益”與“經驗曲線”問題
規模效益一般是指一個企業在超出盈虧平衡點后，其生產規模越大越經濟，效益也越好，規模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。
規模經濟的根本原因在于：由于企業原有資源的共享，隨著規模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業管理企業來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。
那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區域經營的物業管理企業必須注意的問題。
3、“地域文化差異”問題
時下，實行跨區域經營管理的物業管理企業日益增多。然而，物業管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現象。
物業管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業管理的影響不盡相同。自然環境的差異會由于科技的發展而逐步縮??；而經濟規律的重復性也能讓人對未來的發展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態與自然生態同等重要。人文生態包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區域經營發展的物業管理企業，要想使其管理模式實現真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態的研究。
同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業主物業管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區域經營發展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。
4、“本地化”與“特色化”問題
雖然規?；倪^程是“本地化”的過程，但作為外地物業管理企業來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優秀企業的共同特點是在經營實踐中形成了統一的品牌、統一的經營發展方向和理念，它是企業在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統一體，它是強化企業凝聚力的重要手段之一，更是企業傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業一樣失去了你的優勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業所取代。因此，作為跨區域經營的物業管理企業，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店?！?/p>
5、企業“人力資源儲備”問題
當企業實施跨區域經營管理的時候，必須擁有持續升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規”現象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町?，導致不協調而產生實際工作中的“雙重指揮系統”現象。
四、跨區域經營發展的趨勢與對策
展望物業管理跨區域經營發展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業化經營、規?；l展、數字化變革?，F結合萬達集團物業管理跨區域發展進行說明。
1、市場化運作
物業管理市場化運作是適應市場經濟發展的必然要求，也是行業進步的催化劑。其實質在于獲得物業的管理與經營權，以增加企業的核心競爭力。即把競爭機制引進物業管理行業，將企業推向市場。實行物業管理企業的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業管理企業。作為在短期內要成為國際知名企業的萬達集團，應該建立起非常規范的市場化運作機制，使物業管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業管理這一專業品牌的個性，培養其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業公司，在前期開發、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發展，成熟一個，發展一個，為實現物業管理集團化發展目標奠定堅實的基礎。
2、品牌化開拓
樹立品牌，運用品牌拓展戰略來擴大市場份額，是新世紀物業管理行業發展的一大亮點。
從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。
萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發和整體營銷的概念。萬達地產的設計規劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。
3、專業化經營
開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業公司實地專業化經營是物業管理發展的必然趨勢，是專業市場細分化的必然結果，是適應企業規模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業與副業互動發展，副業配合主業走”的原則。以主業物業管理謀求最大的社會效益，以副業配套產業謀求最佳的經濟效益，使“主業更強，副業更富”。
在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業主因受益而高興，物業公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發展空間“大有可為”。
4、規?；l展
從經濟的角度來說，適度的經濟規模，才能最大限度地創造經濟效益。盡管物業管理已超過20年的歷程，但大多數企業仍然規模偏小、人才分散、難以創造規模效益，發展后勁嚴重不足。改變物業管理這種小兵團作戰的局面，促進物業管理企業走集團化發展之路，向規模發展要經濟效益，必將是新世紀物業管理企業發展的大趨勢。在規?；l展的推進中，企業的一項最主要的任務即是依托原母體企業建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養的基地。以萬達集團物業管理跨區域發展來說，萬達物業以大連為根基，建立萬達物業的人才培訓中心，成為培養物業管理人才、積累物業管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規?；洜I作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩步向外推進，對萬達集團其它地區的物業管理企業的發展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數字化變革
21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命?！皵底只覉@”賦予物業管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統開發為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續發展”的文明居住理念在更高層次上的體現，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續房地產生命力為已任的物業管理帶來了前所未有的挑戰，為中國的物業管理企業在經營管理觀念、服務職能及人才培養模式的嬗變上，提供了變革與發展的大好機遇。
因此，物業管理企業必須適應數碼時代物業的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業管理的水平與房地產開發建設中的科技進步同步?？梢灶A見，面對現代化的物業管理企業，一個仍然停留在傳統管理技術、管理方式的物業管理行業，不可能適應現代化物業管理的要求，物業管理行業必須面對挑戰，提高物業管理的技術含量?！皵底只覉@”的革命，為物業管理企業服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。
總之，通過市場化、專業化、規?；洜I，為萬達集團的物業管理發展開創先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。
篇3：以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢
以開發商視角看物業管理企業的發展趨勢
物業管理作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業管理發展就顯得十分必要。
一、21世紀物業管理必須倡導康居生活新概念
新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高
隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。
誠然，新形勢下的物業管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。
2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈
不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。
在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。
3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高
這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。
因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業管理能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業管理造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。
二、21世紀的物業管理必須建立“網絡管理大平臺”
傳統的物業管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業管理行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業管理行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。
1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段
住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。
2、網絡化管理可以提高物業管理的附加值
網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業管理價格。
3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段
網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區）按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業管理的水平和效率。
三、21世紀的物業管理企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路
根據國外物業管理企業發展的歷程。物業管理行業將走向專業化道路，即物業管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業管理也正向著這一趨勢發展?！ 】梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。
當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業管理被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營?！ ∥飿I管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。