物管行業新形勢困難和問題分析

　　(一)行業發展新進展

　　1.政策法規陸續出臺實施，物業服務法治化進程加快。

　　自去年以來，與物業服務相關的政策法規大量出臺并付諸實施。法律層面上，有全國人民代表大會及常委會通過的《物權法》和《勞動合同法》;行政法規層面上，有“國務院關于修改《物業服務條例》的決定”(國務院令第 504 號);行政規章層面上，有國家發改委、建設部印發的《物業服務定價成本監審辦法(試行)》、建設部、財政部印發的《住宅專項維修資金管理辦法》以及建設部修改發布的《物業服務企業資質管理辦法》。同時，深圳、成都等地重新修訂了物業服務的地方性法規，制定了大量物業服務的規范性文件。以上立法工作的開展，大大加快了物業服務法制化進程，從中央到地方多層次的物業服務政策法律制度日趨完備，一個內容全面、結構合理、科學規范、特色鮮明的物業服務政策法規體系正在逐步形成。

　　2.物業服務規模不斷擴大，服務領域愈加寬廣。

　　近幾年來，隨著城市化進程的加快和房地產業的迅猛發展，物業服務的規模不斷擴大，覆蓋率不斷提高。目前，物業服務已經覆蓋到不動產管理的所有領域。包括從商品房到經濟適用房、房改房，從住宅物業到辦公、工業、商場、醫院、學校、機場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文化娛樂設施;從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區，從單一類型物業到綜合性建筑等多種多樣的物業類型。北京近年完工投入使用的大型公共建筑，絕大多數都引進了市場化、社會化的物業服務模式，如國家游泳館(水立方)、國家體育館、首都機場第三航站樓、北京電視臺新大樓等均采用招投標方式選聘物業服務企業負責管理并提供服務。

　　3.物業服務師制度開始實施，職業隊伍建設提上重要日程。

　　去年底，人事部和建設部聯合下發了《關于公布物業服務師資格認定考試結果的通知》，全國共有 1119 名從業人員取得了物業服務師資格。首批物業服務師的誕生，預示著物業服務師制度全面實施的良好開局。物業服務師制度的實施，有利于推進物業服務專業化、社會化、市場化和國際化的進程，是物業服務科學發展的必然選擇。對提升行業競爭能力、強化企業風險意識、完善現代企業制度、優化人才激勵機制、改變經濟增長方式、改善行業社會形象等諸多方面產生了深遠影響。隨著物業服務師隊伍建設步伐的加快，越來越多的企業認識到企業的核心競爭力在于人才，尤其是需要大批高素質的項目經理和各類項目主管，以更好地落實企業發展戰略和服務宗旨，推動物業服務的精細化、推進管理和服務的創新，以保障企業在大浪淘沙的變革時期立于不敗之地。因此，很多企業采取措施鼓勵各類經理人員報考物業服務師，一些企業下大力氣抓職工培訓，有的企業著手建立有利于管理人才脫穎而出的成長激勵機制。一些大專院校也紛紛開設物業服務專業課程，向行業輸送專門人才。所有這些，都對提升物業服務從業人員素質，提高行業核心競爭力起到了積極推動作用。

　　4.業主維權意識逐漸增強，行權方式漸趨理性。

　　《物權法》等一系列與物業服務相關的政策法規出臺，進一步理清了物業服務各方的權利和義務。近年來物業服務企業和業主之間的爭議在物業服務矛盾糾紛中的比重有所降低，與以往張貼標語和堵塞交通等極端做法相比，業主行使權力的方式也逐漸趨于理性。除了通過向政府投訴、向法院起訴等方式維權以外，部分業主開始嘗試從制度層面探索解決物業服務的現實問題。北京海淀區品閣小區業主自行成立社區服務中心，嘗試通過聘請專業人員和外包專項服務方式，自我管理老舊小區;繼北京某小區嘗試“業主持股物業服務公司”模式夭折之后，更多的人認識到這些設想不僅缺乏法理基礎，而且在現階段不具備操作性。

　　(二)行業面臨的困難和問題

　　1.行業平均利潤率明顯下降，企業生存狀況不容樂觀。

　　由于物價指數上漲，勞動力成本提高以及服務價格缺乏彈性等因素，加之《物權法》實施后，原來依靠小區共有部位開展多種經營所得彌補管理費不足的收入明顯減少，使得近年來行業平均利潤率出現下降趨勢。根據中國物業服務協會去年組織的行業生存狀況調查(以下簡稱行業生存狀況調查)統計，全國接受調查的 4600 家企業中，僅有 40.07% 的企業盈利，平均盈利額 81.28 萬元 / 年;有 40.76% 的企業虧損，平均虧損額為 37.22 萬元 / 年;另有 20% 左右的企業持平或未予披露。我們應當看到，行業生存狀況調查所涉企業多數為中物協會員和地方行業協會會員單位，屬行業中實力較強的一部分，盡管可能存在企業填報多種經營收入時有所保留等因素，可能影響一部分企業如實提供財務數據，但盈虧各半和利潤偏低的經營狀況與我們所掌握的現狀基本符合，行業面臨較大的生存壓力。

　　2.業主維權缺乏對法規的正確把握，矛盾糾紛呈現復雜多樣化趨勢。

　　《物權法》剛出臺不久，廣州就出現業主手捧《物權法》向政府請愿，要求開發商返還車庫車位的事件;《物權法》生效后，全國多個城市出現了業主就地面停車位歸屬和停車收費向物業服務企業主張權利的訴訟;此外，物業服務區域內的糾紛涉及主體和事由也呈現多樣化的趨勢。今年年初，北京出現首例業主狀告業主委員會，要求撤銷業委會決議的案件。小區內兩派業主就選聘企業出現激烈對抗，部分業主發起炒掉業委會等事件也在一些城市時有發生。

　　3.管理物業保障體制的缺失，使市場化物業服務背負沉重包袱。

　　近段時間，部分城市接連出現一些物業服務企業退出在管項目，經媒體報道后，在社會上引起較大反響，各方對此褒貶不一。分析退出原因，我們不難看到企業退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區及拆遷還建小區。由于已售公房小區當初確定的收費標準過低，拆遷戶小區普遍存在業主繳費意識差、服務費收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業企業，近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費標準卻未能同步增長，一些企業難以為繼，選擇退出以減少虧損，實屬無奈之舉。但由于目前我國對低收入群體集居的住宅小區管理物業的保障體系和稅收政策缺失，企業的退出導致小區出現管理“真空”，影響一方平安和社會和諧，受到多方指責;有的地方政府部門下令企業不得退出，又沒有相應的政策跟進，無疑給以市場化運作為基點的物業服務行業帶來很大壓力。

　　4 .專業人員短缺日益嚴重，操作人員流失問題凸顯。

　　在物業服務師資格認定工作中，也暴露出行業人才短缺嚴重、從業人員素質亟待提高的突出問題，加快經理人隊伍建設的任務迫在眉睫。由于國家行政性收費立項工作暫停，去年全國首次物業服務師資格考試未能如期進行，今年中物協將加快協調相關部門，促成考試收費盡早立項，爭取第三季度的考試如期進行。但在目前物業服務師數量未達到一定規模的情況下(以深圳為例， 137 名物業服務師僅為現有管理項目的 2.3 %)，物業服務師執業條件和環境尚未成熟，物業服務行業人才戰略的全面推進仍需假以時日。不僅如此，近年來，由于物業服務規模迅速擴大，加上行業從業人員的工資待遇低、工作強度高、工作壓力大，致使專業人員供求關系嚴重失衡，許多從業人員選擇了離開，轉行到其他條件相對好的行業，這種狀況先是從高層管理人員開始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員和秩序維護員的短缺和高流動性問題已經凸顯。加上農業稅全面取消后，農民工數量開始減少，一些城市出現愈演愈烈的用工荒，這些都 嚴重困擾著物業服務企業。

篇2：物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　物管中心副總經理/經理助理崗位職責

　　a）在總經理/經理領導下，協助總經理/經理做好各項領導工作。

　　b）按總經理/經理的指示和授權，在分管范圍內主持、處理工作。

　　c）協助總經理/經理對各類文件進行審核。

　　d）監督物管中心管理體系運行情況、改進活動。

　　e）指導分管部門的業務工作，并檢查工作執行情況。

　　f）完成上級領導交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經理崗位職責

　　物管中心行政人事部經理崗位職責

　　a)貫徹執行公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。

　　b)領導本部門完成各項經營管理目標，組織各部門分解下達各崗位工作指標，對本部門的工作和服務質量負責。

　　c)負責擬訂本部門工作計劃，并監督檢查執行情況。

　　d)負責審訂本部門的各類公文。

　　e)負責組織法律法規文件的收集、匯總、上報、更新等項工作。

　　f)負責職業安全健康衛生管理方面的協調和管理工作。

　　g)負責與本部門有關的對外聯系協調工作。

　　h)負責安排、落實后勤保障工作。

　　i)負責物管中心部門經理助理級以下崗位員工的招聘、考核、調配、呈報工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經理助理（含）以下人員的《崗位工作說明》。

　　k)負責對員工的獎勵、加班、津貼、工傷、請（休）假進行審核和報批。

　　l)根據工作需要和人事管理權限提出人員調配、工資、勞保福利計劃及調整意見，經批準后組織實施。

　　m)負責監督檢查物管中心培訓工作開展情況。

　　n)按權限進行本部門員工的績效考核。

　　o)負責審核本部門的各類公文。

　　p)負責領導實施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級領導交辦的其他工作。