物業服務招投標特點及其要點
物業服務招投標是物業服務社會化、專業化、市場化特征的體現，是物業服務規范化運作的必然要求。物業服務招投標有其自身的特殊性，了解物業服務招投標的特點，并在此基礎上把握物業服務招投標實踐中的要點，才能更好地實施物業服務招投標，推動物業服務行業的發展。招投標的性質和目的已經是老生常談，在此略過。
一、物業服務招投標的自身特點
物業服務招投標的自身特點主要體現在以下兩個方面：
1. 最適合的物業服務方案不易確定。
物業服務招投標與其他招投標一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區多元化的產權結構決定了眾多業主達成對最適合的物業服務服務的一致需求的難度，費用最低的方案并不一定能夠滿足全體業主的要求。
2. 物業服務服務的行業特殊性。
物業服務屬于第三產業，是服務業。但物業服務與一般的服務行業相比，也有其明顯的個性。
首先，物業服務服務有別于社會公共服務和個體服務，是一種同時帶有社會公共服務和個體服務特征的群體性服務，這種服務的確定和選擇又是一種市場行為，而不是行政行為。
其次，物業服務服務提供的產品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務產品。其突出的一點就是生產和消費同時開始，同時結束。
第三，物業服務服務的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產品定量容易定質難。因此，要真正做到質價相符、優質優價是不容易的。
這些特點決定了物業服務招投標過程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業服務的招投標是有風險的，僅僅依靠標書的評判和各公司以往的市場聲譽，并不能完全保證評標結果的正確性。
二、物業服務招投標的分類及其要點
物業服務招投標可以從招標主體、招標方法和招標形式等三個方面進行分類。
1. 按物業服務招投標主體進行分類
物業服務招標的主體有三類：開發建設單位、業主大會和產權人。
?、?開發建設單位（開發商）
《辦法》規定，前期物業服務招投標由開發建設單位主持進行。這是因為，此時物業的產權未進行轉移或未完全轉移，開發商仍是產權人。開發商主持進行前期物業服務招投標，要特別注意以下3點：
?、?開發商招標和物業服務企業投標的心態
前期物業服務招投標是一種特殊的招投標。從利益相關的角度看，此時的招投標不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀上存在三方利益，即開發商、物業服務企業、未來的廣大潛在業主。開發商應主要站在未來的廣大潛在業主的角度選聘物業服務企業；同時，物業服務企業在投標和合同談判中，也應更多地考慮、代表和維護這些未來購房人的利益，而不是為了中標，就更多地考慮、遷就、維護開發商的利益。否則，將為日后的物業服務留下產生問題的隱患。由開發商下屬的物業服務企業直接管理物業項目，是導致這些年物業服務矛盾、糾紛、問題產生的主要原因之一。
?、?草擬制定相關文件
前期物業服務在合同簽訂的同時，應該草擬制定幾個相關文件，主要是前期物業服務協議和業主臨時公約。
?、?政府部門的參與和監管
前期物業服務招投標的顯著特點是：在進行招標時，物業未來的業主并不明確，更無法形成統一的利益共同體，也就是他們的利益沒有一個實體來代表和維護。所以此時，政府責無旁貸。前期物業服務服務合同、前期物業服務協議和業主臨時公約，業主要按政府示范文本，結合本物業情況草擬簽訂。同時，應報政府主管部門進行審查和備案，政府主管部門應切實負起指導、監管的職責，對其中明顯不合理、侵犯業主權益的條款應要求刪去。
?、?提前進行
按照《辦法》的規定，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成招投標?？紤]到招標的各項準備工作和不少于20天的投遞招標文件時間，開發商應該在銷售前幾個月就開始進行前期物業服務招投標工作。
?、?業主大會
在業主大會成立以后，業主大會就成為物業服務招標的主體，這時前期物業服務企業已經開始工作一段時間，因此業主大會首先要評價前期物業服務企業是否能夠滿足業主的需求，如果符合要求，進行續約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業服務企業?！侗本?/a>市物業服務招標投標辦法》中規定：更換物業服務企業的招標投標工作，應在原（前期）物業服務合同終止前3個月完成。更換物業服務企業手續眾多，因此業主大會更換物業服務企業也要有充分的準備。
?、?產權人
產權人作為物業服務招投標的主體，通常指的是物業只有一個或少數幾個產權人的情況。這種情況通常不出現在住宅項目中，而以辦公樓最為常見。
2. 按物業服務招投標的方法分類
物業服務招投標按招標方法分為自行招標和委托招標兩種?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標和委托招標相結合的第三種方法。即招標方聘請專業發招標代理機構，操作招投標的具體運作過程及一般文件的編制，而對物業服務服務的具體要求及對投標企業的考察仍由招標方負責。
3. 按物業服務招投標形式分類
物業服務招投標按形式分為公開招標和邀請招標兩種。除特殊情況外，物業服務招投標不適用議標。相對于公開招標來說，邀請招標的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時比較大。因此在選擇招標方式的時候應注意權衡利弊。
三、評標的要點
物業服務的評標是招投標過程中最重要的環節。評標委員會的評議結果對中標將起到決定性的影響與作用。招標方對此應給予足夠的重視、慎重對待。物業服務招投標自身的特點決定了其評標也較一般招投標的評標有所區別。主要有以下幾點：
1. 評標要留有必要的時間
一些招標方在開標后用半天或一天的時間就評標完畢，評委們沒有時間去閱讀比較標書，即便有現場答疑，也不宜做出相對準確公正的評判，這是不合適的。合理的做法應該是開標后，招標方的工作小組對可比性的數據、資料（如人員配置、費用測算、企業資質等）先行統計、整理；然后召開評委會，評委用至少半天到一天時間各自閱讀標書；最后進行各投標方答辯，評委會最終評出評議結果。
2. 投標方對本物業的認識
每一個物業項目都有各自的特點，在管理服務上也有不同的要求。評委在審議標書時，首先要重點考察投標企業對該物業個性的認識，尤其對招標方的一些特殊要求有無實質性的響應和相應的分析、理解及對策。因為這既反映了投標方對此次投標的重視程度，也反映了投標方對物業服務服務的理解和認識。從一般工作的規律來講，了解和把握其個性才是做好具體工作的關鍵，物業服務工作同樣如此。評標中最忌諱的是投標方一本標書打天下。
3. 管理處主任的考察
俗話說“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，所以，應對投標方推薦選派的管理處主任進行重點考察?？疾靸热菀皇枪ぷ骱啔v，重點在于是否曾主持過同類型物業的物業服務，即原職務是管理處主任還是副主任，或是部門經理，原則上不宜從管理處副主任、更不能從部門經理直接提升。二是擬派人選參加答辯，在答辯中進行面試，考察其性格、素質，特別是應對、應變能力和對本物業物業服務的設想。
4、費用的測算
費用測算是標書中最重要的部分，但很多標書恰恰在此處篇幅最短，甚至只用一頁紙一帶而過。在費用測算上，關鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算依據和過程。
由于服務內容各有千秋，各企業測算角度不同，費用的測算缺少一個統一的平臺，不像設備采購那樣有一個明確而統一的標準，因此在比較不同的投標方案時，往往會挑出其中一些具有可比性的指標，比如人員工資等進行比較。有經驗的招標方也可制作統一的費用測算表格以方便比較。
固定資產的處置方式是費用測算中應當注意的一個問題，尤其是前期物業服務招標。物業服務需要先行投入一定的固定資產。這些固定資產的投入或購置有三種方式：一是物業服務企業自行帶入；二是由業主出資購買后交由物業服務企業使用；三是物業服務企業向業主借資購買使用。這三種方式其產權和折舊資金的提取返還都不同，自然也將對費用測算產生較大影響。最后，需要注意的是物業服務費用并非越低越好。物業服務費用除直接影響管理服務質量外，還與房價存在一定的關系。尤其在二手房市場上，好的物業服務能夠大大提高房屋的售價。
季如進 李菁
篇2：物業管理招投標標書制作
物業管理招投標標書制作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。
作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業管理招投標工作
論物業管理招投標工作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。