物業管理費的標準收與支

　　管理費的標準收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節，除了啟動基金，和維修基金之外，管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣，例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設備的維修及保養費用，其中包括電梯、消防設施、供電系統、停車通風系統、給水及排水系統等。

　　關于物業管理費的收取標準目前國家尚無具體明文規定，大多數的物業管理公司都自訂標準，如每平米幾元錢，由每一業主按月向管理公司交付，到底該收多少管理費才算合理，這一直是物業管理工作中最令人感到困難的問題。

　　管理費是由業主交，管理公司是由業主聘請，所以管理費應該由管理公司和管理委員會協商來定。如定的收費標準過高就會出現大多數業主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會采取停水、停電等手段來迫使業主按期交費，但結果卻常是業主聯合起來，責成管理委員會辭退管理公司。所以管理費的標準應該與服務質量掛起鉤來，更應該由雙方配合好，共同參與制定收費標準。

　　綜合性服務物業管理公司除了收取啟動基金，維修基金和管理費用外，還有一項大的收入，即綜合性營業服務。這一塊的服務收入潛力較大，如果服務項目多、服務質量好，對物業管理公司的生存與發展會起到重要的作用。物業管理公司可以在物業區內開展各種商業服務，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發、電器修理等。物業管理公司在所管物業區內有排他的經營權，不允許其他商業機構進駐物業區內，除非與物業管理公司有合作關系，并得到物業管理委員會批準。

　　綜合性商業服務可以使用住宅區內的公用設施。各類商業服務的啟動資金主要來源于物業管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務的目的主要是為業主提供更舒適便利的生活環境，綜合性服務的收益也主要用于物業的各項管理上。綜合性服務所使用的開辦費經費應該建立帳目，所產生的收益，應先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。

　　綜合性服務與物業管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務，物業管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經營管理就會產生明顯的經濟效益。

　　管理公司與管委會聯合會議管理公司與業主之間的關系既是聘方與被聘用方的關系，又是管理者與被管理者的關系，其中之間的關系較為復雜，難免不斷在收費與服務方面出現各種問題和矛盾。如何解決這些問題，最好的辦法是建立聯合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯合舉行一次會議。在會上將物業管理中所出現的問題擺在桌面上討論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消除在萌芽狀態中。

　　專業律師對物業管理的協助房地產專業律師對房地產的開發、銷售和物業管理等階段都能夠提供服務。尤其是在物業管理階段，律師的作用更為重要，因為物業管理是一個嶄新的行業，物業管理又是延續性較長，既復雜，又充滿矛盾的工作。所以律師在物業管理工作中可以大有作為。

　　律師可以幫助管理公司或發展商召集業主大會，幫助成立管理委員會，負責起草業主公約、管理委員會章程、物業管理公約、委托管理合同等法律文件。對于各項基金的監管，律師也可以起到一定的作用，物業管理委員會可以委托律師代理其監督各類基金的使用情況，負責協調管理公司與各個業主之間的關系。律師可以負責主持召開管理委員會和管理公司聯合會議，主持或召開年度業主大會等。有了房地產專業律師介入物業管理，對業主和管理公司來說，都會有極大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關系，提高整個管理工作的效率。

　　物業管理在房地產領域中占有非常重要的位置，越來越多的人已經認識到這一點。一處物業有了一個優秀的、專業化的物業管理公司來管理，這處物業不僅可以保值而且還可以增值。在物業管理中，不論是發展商，管理公司，還是廣大業主，首先要清楚物業管理中的法律關系，知道自己處在什么位置，明確自己的權利和義務，這樣就會對下一步的物業管理工作的開展鋪墊良好的基礎。

　　物業管理這個行業在我國尚屬新生事物，它的發展需要國家政府有關部門和廣大業主，發展商及物業管理公司的共同關心與幫助。物業管理行業有許多問題需要進一步探討，也有許多新領域有待發展。只有發展商、業主、物業管理公司等相關的幾方密切配合，物業管理工作才能作好。這一點也已經逐步得到大家的共識。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業管理費，物業管理公司能否向業主催繳

　　去年8月，某業主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業管理費由王小姐承擔。前幾天，該業主收到物業公司的催款函，說已欠付近一年的物業管理費。為此業主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業費，物業公司不應再向業主催繳物業管理費？

　　[案例分析]

　　根據規定，物業管理公司按照其與業主簽訂的物業管理服務合同提供物業管理服務后，有權按照合同向業主收取約定的物業費。對業主來說，在接受了物業管理公司提供的物業管理服務后，有義務按約定支付相應的物業費。

　　在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業公司。物業管理公司可根據房東和房客對物業費繳付的具體約定向有關義務人收取物業費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業費，物業管理公司可直接向房客收取，但業主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業費應當由房東承擔。

　　根據以上分析，若王小姐不按約定繳物業費，物業規律公司向業主收取物業費是有法律依據的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業費后，業主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到業主投訴后，應與業主溝通，說明上述觀點，以求得業主的理解。同時，還應提請業主了解在房屋對外租賃時，應到物業管理告訴履行必要的手續，以便物業管理公司了解掌握業主租賃情況，配合業主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現。

　　[相關法規制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。

　　承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　?。ㄒ唬┪匆婪ㄈ〉梅课菟袡嘧C的；

　?。ǘ┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；

　?。ㄈ┕灿蟹课菸慈〉霉灿腥送獾?；

　?。ㄋ模鄬儆袪幾h的；

　?。ㄎ澹儆谶`法建筑的；

　?。┎环习踩珮藴实?；

　?。ㄆ撸┮训盅?，未經抵押權人同意的；

　?。ò耍┎环瞎?、環保、衛生等主管部門有關規定的；

　?。ň牛┯嘘P法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區建設行政主管部門主管本行政區域內城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）主管本行政區域內的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款；

　?。ㄒ唬┊斒氯诵彰蛘呙Q及住所；

　?。ǘ┓课莸淖?、面積、裝修及設施狀況；

　?。ㄈ┳赓U用途；

　?。ㄋ模┳赓U期限；

　?。ㄎ澹┳饨鸺敖桓斗绞?；

　?。┓课菪蘅権熑?；

　?。ㄆ撸┺D租的約定；

　?。ò耍┳兏徒獬贤臈l件；

　?。ň牛┻`約責任；

　?。ㄊ┊斒氯思s定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。

　　出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；

　?。ㄒ唬┓戏梢幎ɑ蛘吆贤s定可以變更或解除合同條款的；

　?。ǘ┮虿豢煽沽χ率棺赓U合同不能繼續履行的；

　?。ㄈ┊斒氯藚f商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：

　?。ㄒ唬孀赓U合同；

　?。ǘ┓课菟袡嘧C書；

　?。ㄈ┊斒氯说暮戏ㄗC件；

　?。ㄋ模┏鞘腥嗣裾幎ǖ钠渌募?。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。

　　第四章 當事人的權利和義務

　　第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。

　　出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。

　　租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。

　　第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　?。ㄒ唬⒊凶獾姆课萆米赞D租的；

　?。ǘ⒊凶獾姆课萆米赞D讓、轉借他人或擅自調換使用的；

　?。ㄈ⒊凶獾姆课萆米圆鸶慕Y構或改變用途的；

　?。ㄋ模┩锨纷饨鹄塾嬃鶄€月以上的；

　?。ㄎ澹┕米≌梅繜o正當理由閑置六個月以上的；

　?。┳庥贸凶夥课葸M行違法活動的；

　?。ㄆ撸┕室鈸p壞承租房屋的；

　?。ò耍┓?、法規規定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。

　　第五章 轉租

　　第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。

　　出租人可以從轉租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。

　　第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。

　　第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰；

　?。ㄒ唬﹤卧?、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　?。ǘ┎话雌谏陥?、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；

　?。ㄈ┪凑鞯贸鲎馊送夂臀崔k理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設鎮建制的工礦區、國有農場。林場等房屋租賃，參照本辦法執行。

　　第三十六條 省、自治區建設行政主管部門，直轄市人民政府房地產管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第三十七條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：購房者何時開始交物業管理費？

　　物業案例：

　　陳先生于今年2月在海珠區購買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費”。對此項陳先生不太認同，因為當時簽合同時根本沒有這一條款，只在補充協議列有：如因買受人提供聯系地址不詳實或發生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗收、交付使用。

　　《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業主在約定交樓日期起具體期限內必須收樓，并開始繳交物業管理費，而且直至現在陳先生也沒有簽署過《物業管理服務協議》，所以陳先生認為這屬于“霸王條款”理應拒絕。陳先生提出質疑：難道12月收樓，前兩個月的管理費都要補交嗎？究竟物業管理費是否應從辦理收樓手續后，業主與物業管理處簽署《物業管理服務協議》才開始繳交？

　　另外，該小區配有直飲水設備，辦理收樓手續時要求業主繳交直飲水系統工料費1500元，但經了解，較多樓盤建有直飲水設備但都沒有收取直飲水工料費、材料費等費用，只要不使用是免交一切費用的。到底小區附屬配套設施是否應打在建房成本中？更何況直飲水不是強制使用，那費用究竟是否屬于亂收費？

　　律師說法：

　　對于以上個案，記者采訪了廣東環球經緯律師事務所律師周百靈。周律師認為，根據有關規定，商品房買賣合同中應包含前期物業服務合同約定的內容，待業主委員會成立以后，再由其選定物業公司簽訂《物業管理服務協議》。通常來講，物業管理費交納的起點以收樓通知書規定的收樓之日起開始計算。如果開發商發出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一段合理時間（通常為1個月）后開始計算，收樓后無論是否實際居住，有關的物業管理費也應交納；如業主自始至終未曾與有關單位簽訂過任何物業管理方面的協議，則業主可與物業公司進行協商解決。

　　對于物管公司要求業主繳交直飲水系統工料費1500元的問題，根據規定，物業管理公司可以根據業主委托提供物業合同約定以外的服務項目，報酬另行約定，直飲水屬額外項目，業主可以選擇是否使用，物業公司必須在如實告知的情況下與業主達成協議，而不能強行收繳。