物業管理存在的問題與對策
一、目前物業管理存在的主要問題
1、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。
業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻采取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權范圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。
2、小區物業管理未真正納入社區建設，政府有關部門對社區管理未進行有效整合，有些工作也未到位。
居住區物業管理納入社區建設的問題，北京市人民政府第五次城市管理工作會議上已作了明確闡述。物業管理屬綜合性問題，由于管理工作不到位，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生。在上述情況出現后，物業管理企業因無任何行政手段，只能對居民進行勸阻。由此，物業企業承擔了大量政府部門的職能，導致企業在實際管理中存在諸多困難。此外，由于政策滯后，政府一些部門在相互配合上缺乏整體性，對于整個社區的管理未形成有效整合。甚至把物業企業視為“社會單位”，而非市場經濟中的企業主體，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系。
3、開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，個別物業管理企業也未按要求提供相應服務。
多數小區由于開發端向業主將會房屋之前，缺乏政府整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后的不滿。同時，業主又認為開發商對于銷售承諾沒有兌現、房屋質量存在問題、分攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等，紛紛找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，所以把怨氣發泄到物業管理企業身上。業主表達不滿的通常方式就是拒交物業服務費，造成物業費收繳困難。
個別物業管理服務意識也不強，沒有從過去的“管理者”角色轉換來，未能形成“在管理中服務，在服務中管理”的機制，業務素質不高，往往成為業主投訴的熱點。部分物業管理企業在為小區內車輛丟失；公共施維修養護不及時、服務不規范、擅自處置物業管理區域內的公共設施、共有財產等等，以上是導致物業企業與業主各種矛盾的導火線。
二、對策
1、業主委員會應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。
業主委員會作為業主大會的執行機構，是整合廣大業主共同意愿，維護業主合法權益的有效組織形式，是小區公眾利益的代表。它有利于明確業主與物業管理企業之間的責、權、利關系，有利于促進形成物業管理市場競爭機制。業主委員會要從全體業主的利益和保護共有財產的角度出發，按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權，同時在維權過程中注意把握好度。業主委員會還要與物業管理企業共同制定小區業主應遵守的規章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業主的正確引導和教育，切實保障業主的合法權益，保障業主正常的生活秩序。
業主也是小區和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象的把物業管理企業、業主各業主委員會的關系歸納為三句話“物業文化業是請來的管家，業主是主人的子女，業委會是家長”。由此可見，業主委員會對業主負有教育和引導的責任。業主委員會要教育業主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家的法律法規、《首都市場文明公約》和社區管理的基本規章制度；遵紀守法、依規辦事。此外，還要教育業主按時繳納物業服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。
2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。
當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。
3、政府有關部門要做好監管、指導到位。
當好服務者，指導者、監督者和管理者。政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業管理企業和業主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。同時應加強對業主行為的正確引導，提高業主的素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。
4、開發商和物業管理企業應為小區的和諧氛圍的形成提供物質保障。
開發商應本著百年大計，將質量合格、配套設施合格的房屋交給業主，這也是養活小區物業管理糾紛的前提。開發高前期遺留的問題如房屋質量不合格、分攤不全理、承諾不兌現、配套設施不齊全等切實避免，才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。
物業管理企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用，它提供物質基礎。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，本著“我為社區服好務，我為首都添光彩”的宗旨，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。
北京宣武區國土資源和房屋管理局張宏生張楠
篇2：物業檔案管理工作中存在問題的對策
物業檔案管理工作中存在問題的對策
通過對當前物業檔案工作中存在的問題及主要原因的分析，筆者認為，要進一步做好物業檔案工作應從以下幾個方面入手：
一是要從上至下加強企業領導及員工的檔案意識。企業領導要對物業檔案工作高度重視，通過完善制度，落實責任，加強管理，切實做到把物業檔案工作作為物業質量管理和目標管理的重要考核依據。要通過組織參加檔案知識培訓、答卷等有效措施增強全體物業管理人員的檔案意識，達到人人關心檔案工作，人人支持檔案工作。
二是要加強檔案管理人員的責任意識和奉獻意識。要安排綜合素質高、責任意識強、工作認真扎實、富有奉獻精神的人員從事物業檔案管理工作。物業檔案管理工作是一項長期性的工作，檔案管理人員應具備細心、耐心和恒心，把檔案工作當成一項事業。要保證檔案管理隊伍的穩定，切實為做好企業檔案管理工作提供充分的保障。
三是要完善制度，進一步規范工作程序。檔案管理制度是檔案管理工作的重要依據，需要不斷科學化、規范化，需要不斷完善改進，同時需要根據項目管理狀況不斷創新，只有這樣才能更好地管理檔案。檔案工作應由專門的人員進行統一指導、監督和檢查，建立起一個完整的檔案管理體系。這個體系要始終規范檔案工作，要對檔案管理的實際效果進行檢查和監督，并且做到檔案信息共享。建立科學的檔案管理體系，健全檔案管理的規章制度，嚴格執行檔案管理制度，并結合實際制定切實可行的具體措施，抓好物業檔案管理工作的每一個環節，使物業檔案管理工作走向規范化。同時，在工作中，要嚴格執行工作規程，做到手續完備，為物業檔案管理工作奠定良好的基礎。
四是要強化業務培訓。
統一大家的思想認識，引起公司員工特別是基層檔案工作者對檔案工作的重視。上級部門應加大對基層物業檔案管理人員的培訓力度，努力提高檔案管理人員的業務素質和綜合素質，使之能接受到更多更新的專業知識及管理技能。在物業人才培養中，應把檔案管理人員的素質提高和繼續教育納入計劃，提高檔案管理人員的管理水平，改變思想觀念，建立檔案管理人才梯隊，緊跟時代的發展，創新檔案管理手段，激發工作活力。五是制定物業檔案管理規范性文件。
檔案法制建設是檔案管理工作的一項重要內容，是檔案工作發展的根本保障和必要途徑。根據物業管理行業的發展需要，及時制定一批行業檔案法規和規范性文件，以保障物業檔案管理工作有法可依，營造物業檔案管理法制環境。增強檔案法制意識，宣傳依法治檔的重要性、必要性和緊迫性，讓事實來說話，通過一系列的實例來證明檔案和依法治檔的重要性。六是要開發檔案資源，為物業管理工作服務。
通過檔案深層次開發，提高檔案的使用價值，為物業管理及物業使用人服務。同時，通過利用檔案為物業管理企業創造良好的社會效益和經濟效益，提高檔案在物業管理中的地位和作用，促進檔案建設。
篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示
因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示
致：z（z總）、z（z總）
由：z物業
抄送：電話：（z）z
日期： 年 月 日傳真：（z）z
頁數：1頁
主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示
□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱
尊敬的公司領導：
z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓?！?/p>
業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。
妥否，敬請公司領導批示。
zz物業服務有限公司
年 月 日