物業管理之風險管理全程指導
建設部《城市開發/物業管理》雜志8月份期刊]
物業管理是一項綜合性的服務和經營，而又具有一定風險的經濟活動，不僅能為投資者帶來穩定的收益，而且也有可能使投資者遭受風險而導致損失乃至喪失市場。任何一項投資在其過程中，收益總是與風險結伴而行，風險越大則收益越大，風險越小則收益越小，物業管理也不例外。
一 物業管理風險因素
影響物業管理風險的因素很多，既來自于物業管理經營活動的本身，又來自周圍的環境條件，甚至還有認識的滯后性、財務管理的局限性，以及來自于大自然的災害等。大致有以下幾種風險因素：
?、?財務風險。財務方面的風險主要有業主拖欠物業服務費和墊資款的回收。因為房屋質量問題，業主將前期遺留工程的責任轉向物業服務公司；物業服務企業所提供服務質量低下，與業主的期望值相比甚遠，從而導致收繳率低下。因某些原因，物業服務企業需為全體業主先行墊付水電費，而能回收的水電費與墊付款不符。這兩個風險是物業物管理經營中財務風險的主要因素。
?、?社會風險和意外事故風險。社會風險通常是指由于國家政策、法規等形式和經濟形式的大氣候變化等因素的影響，給物業管理者帶來的經濟風險。意外事故風險，主要是指自然災害和人為破壞而造成的物業管理的經濟損失，如搶劫、放火、偷盜、墻體脫落等。
?、?品質風險和承諾風險，品質風險是指物業服務企業對物業項目提供服務的質量優劣給企業帶來的風險；承諾風險主要指物業服務合同所約定或物業服務企業應承的各項指標未能實現而帶來的風險。
?、?市場競爭風險。物業管理行業日趨市場化，根據法規在達到一定的條件下業主可以自行選聘物業服務企業。行業不斷發展，市場不斷變化，在管理不善的情形下，物業服務企業隨時都面臨被解聘的風險。
二 物業管理風險預測的方法
風險預測是一項復雜的工作，是貫穿于物業管理實施過程的風險管理工作。風險預測的目標是預測和確定風險的類型、大小、特征來源等。風險預測的方法主要有：
?、?財務報表法。通過分析資產負債表、營業報表和財務記錄就能預測到本企業的未來風險。
?、?詢問法。向各部門、物業項目或管理人員，廣泛征詢他們對項目風險的看法。
?、?現場檢查法。觀察現場的各類設施設備的操作和維護管理，以便更多更細致的識別潛在風險損失。
?、?部門參與法。組織相關部門密切參與、配合、研究，共同來識別風。
?、?投訴和突發事件統計法。在進行風險識別時，應大量查閱有關住戶的投訴和突發事件記錄，此方法可識別其它方法不能發現的某些方法。
三 物業管理風險預測的步驟
?、?收集資料。通過多種途徑收集風險分析所需的資料信息，以保證風險分析的正確性和完整性，信息收集的全面性直接影響分析結果。
?、?風險估計。風險估計是要明確物業管理的目標、戰略、戰術以及實現目標的手段和資源，以確定物業管理環境的變化。風險估計還需明確物業管理的前提和假設，能為以后工作的開展做好鋪墊，有很多前提和假設常常沒有被意識到。
?、?風險評價。風險評價是在進行風險估計并得出風險大小后進行的，與風險處理方法密切相關。風險評價首先要進行風險費用分析，再作風險處理決策。
?、?識別風險。將直接或間接的風險識別出來，識別風險的任務是將物業管理面臨損失的確定因素一一列出來。風險的辯認是很重要的，辯認風險應該從風險的來源開始，而不是發生的概率和對企業的影響。
四 風險預測的結果
風險預測之后要把結果統計整理出來，形成文件，為風險分析和風險管理作準備。風險預測的結果包含下列內容：
?、?風險來源。把所有風險都羅列出來，并且盡可能全面，包括風險發生的概率、損失、頻率，對風險的來源應加以文字說明。
?、?風險的分類。風險識別后，對同質性的風險進行歸類，以便于風險分析和風險管理。
?、?風險癥狀。風險癥狀是風險事件的外在表現。物業管理領導班子或主要管理干部不及時溝通信息，協調不到位是造成管理低下、安全事故的癥狀。
對物業管理項目進行管理時，在風險預測的過程中可能會出現其它許多的問題，需要改進和完善，比如費用的收繳指標、基礎管理指標等。風險控制是建立在風險的階段性、漸進性和可控性基礎之上的管理工作。對實際發生風險與變化的控制活動。風險控制的目標是盡早識別風險，避免風險的發生，消除風險的消極后果，充分吸取風險管理中的教訓和經驗。
五 風險控制的方法
?、?回避風險。風險回避有兩種基本途徑，其一：是拒絕承擔風險，如某地用電需預購再使用的拒絕。其二：放棄以前所承擔的風險。
?、?風險損失控制。在物業管理的實際運營中會有許多風險伴隨著，并且難以避免，可以采用事先控制或應急處理方案將損失最小化。
?、?風險分離。分離是較常用的風險對策，可以減少一種風險的最大預期損失。
?、?風險分散。將承擔風險的單位擴大或增加，來增強企業抵御風險的能力。
?、?風險轉移。企業對有風險的財產和活動進行轉移，比如企業將環境衛生分包給專業公司管理，從而減少人員社保和因專業性不強成本超支或質量下降的風險。依據合同將風險轉嫁他人，通過免責條款開脫自己的風險。
風險的識別和控制在物業管理過程中屬重之重，只有識別了潛在風險才能對風險進行權衡，才能談得上風險控制，企業應將風險管理意識貫穿于管理活動的每一
環節，建立風險管理的機制，增強企業的抗風險能力。了解和撐握物業管理風險是進行風險分析和控制風險的思想基礎和前提條件。在物業管理活動中，企業既想獲得較大收益，也想避開各種風險。只為收益不顧風險是不可取的，只有充分了解物業管理的風險情況，對易發險情進行認真地分析和預測，并根據自身實力，估算風險的承受能力，綜合權衡物業管理的收益和風險，制定物業管理風險的防范措施，以求達到風險小而收益高的目的，這才是物業服務企業的理智選擇。
篇2：談物業管理風險與防范
談物業管理風險與防范
物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。
我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。
一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。
物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。
1、物業風險
物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。
2、物業管理企業運營風險
物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。
二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。
物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：
(一)接管新建物業項目存在的風險
主要包括：
1、接管新建物業報建手續不完善；
2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；
3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;
4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;
5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://www.zonexcapitaltr.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽97精品久久久久|ZZIJZZIJ日本成熟少妇|嫩草一级337p无码专区|青青青国产在线观看资源