從建管不分走向建管分離的歷史視角討論
提要：讓我們帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創新構筑一個建管不分無法生存的物管新天地。
引言：我是主張建管分離的。表這個態很重要，便于人們把我歸類到建管分離的贊成派，這樣我就能底氣較足地同大家交流我關于建管不分的三個基本觀點：第一，建管不分曾經幫助社會接受物業管理這個新生事物，歷史功績不容否定；第二，建管不分的根本問題，是阻礙建立起物管項目獲得和管理費形成的市場機制，而不是物業公司在利益沖突中偏袒開發商；第三，坐而論道不能改變建管不分，只有創立針對性的法律規范才能有效推動建管分離。
1、討論建管不分問題，要有歷史感、邏輯感，要講道理，而不能進行臉譜式丑化，否則人再多、嗓門再大，也只是瞎起哄，沒有說服力。事實上，正是由于多年來，人們對建管不分問題的認識和評判，一直停留在簡單化、表面化，才使得這一問題始終能夠高居物業管理行業熱點問題的排行榜，卻沒有取得一丁丁點實質的改進。難道我們大家沒有責任？
2、把建管不分的責任簡單歸咎于開發商，既不能解決問題——過去的這幾年充分證明了這一點，至少我這樣認為——同時也不公正。建管不分，不是一群開發商在陰暗的角落里，懷著邪惡的動機，制造出來危害老百姓的病毒，而是在行業成長初期，在物業管理非市場化環境下的被動之作?！拔飿I管理非市場化環境”這個提法，是把握建管不分問題的鑰匙。
3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物業管理有限公司，是中國大陸第一家物業公司。大家想想看，如果深房集團不去成立這家物業公司，誰去幫它做東湖麗苑小區的物業管理？歷史表明：中國大陸第一家物業公司，一出生就是建管不分的。
第一家物業公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物業公司直到98年才開始外接項目，誰能等得及？就這樣，一家又一家建管不分的物業公司相繼出生，一直生到今天的二萬多家，占到了全國物業公司總數的70%-80%。
4、建管不分的物業公司，是歷史的英雄，是一群抓來了老鼠的貓。正是由于它們的出現和努力，中國人才認識和初步接受了現代物管服務。忠于歷史的人都不會否認：沒有建管不分的物業公司，就沒有中國物管行業的今天。面對行業的創造者，難道不值得我們每一位物管從業人員向他們致敬？
5、建管不分還有額外的榮耀。正因為開發商與物業公司是一家人，利益上的帳好算，要人給人，要錢給錢。這樣的支持和扶助，幫助物業公司渡過了行業最初的資源貧乏期，幫助形成新型的服務理念、規范的管理服務體系和優秀的人才團隊。所以，今天各類物管企業排行榜上，開發商下屬物業公司名列前茅并不令人驚奇。其中許多優秀企業已成為物管同行的學習標桿，單深圳的就有萬科、萬廈、中海、中航、招商、金地、華僑城等。
6、歷史并不是建管不分物業公司的獨角戲——獨立物業公司出現了。我很敬佩第一家獨立物業公司的創始人，很了不起，既有遠見又有魄力更有勇氣，在無意識中打出了一發中國物管行業主流轉向的信號彈。榜樣的力量是無窮的，于是建管不分物業公司與獨立物業公司的數量都在與日俱增，相互的競爭也在與日俱增。在這場決定物管行業未來格局的競爭中，建管不分物業公司贏得了80%以上的物管項目，卻輸掉了存在的歷史合理性。
7、關于建管不分的弊病最常見的提法是：物業公司在開發商和業主發生利益沖突時，偏袒開發商，或者物業公司代開發商受過而權利義務關系不清等。這類觀點不是沒有事實根據，但抨擊的著力點比較狹隘，不致命。因為我們可以對此提二個問題：第一，是不是建管不分物業公司都在偏袒開發商？答案顯然是否定的，起碼優秀的大牌物業公司不會做得那么低級。那么，第二，如果一家開發商下屬物業公司能以公正立場處理開發商與業主的矛盾沖突，它是不是就可以持續存在下去呢？答案難免尷尬。因為在這里，建管不分在今天是否還應該存在的體制結構問題，被減弱為變形為當開發商與業主發生矛盾沖突時物業公司的立場能否做到公正的微觀操作問題，難怪對現實毫無作用。
8、從實質上分析，建管不分的弊病不在對業主態度是否公正公平。在這方面，建管不分的大牌物業公司今天做得比獨立物業公司還好。建管不分的弊病不在微觀服務層面，而在體制層面：建管不分越來越嚴重地阻礙著物管行業的市場化健康發育。
9、首先，建管不分阻礙了物管項目獲得程序的市場化，導致不正當競爭。建管不分不僅是指開發商和物業公司有血緣關系，如是常見的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股權關系的親戚，而且是說開發商把項目交給自己物業公司來管理。有人可能會說，開發商選用自己的物業公司，也是經過了招投標程序的，符合公平公開公正的原則。這樣的人，不是裝傻就是真傻。地球人都知道，那些招投標程序，不過是一部結局已經確定的舞臺?。和ㄟ^給有決定權的人或機構某些尋租利益，開發商輕易就給自己物業公司換來了一張合法近親結婚證。
想象一下：全國80%以上的物管項目、二萬多家開發商的項目，都繞開市場競爭給了自己的物業公司。這個畫面是否讓致力于推動物管行業市場化改革的政府官員沮喪，令一心大展宏圖的獨立物業公司絕望？市場競爭是業主利益最根本的保障，項目獲得的市場競爭機制的缺失，意味著業主只能被動地聽任開發商根據自己的利益來擺布：遇到開發商注重長期利益、珍惜品牌聲譽時，業主就比較幸運；反之則是倒霉。
10、不僅如此，建管不分還阻礙物管服務價格的市場化形成，阻礙管理費走向正常水平。眾所周知，我國的物業管理費，特別是住宅類物業的管理費長期偏低，其原因除了業主物管服務消費觀念不成熟外，建管不分體制下開發商為促銷而對物業公司進行補貼的做法負有重大責任。
開發商為了賣樓，需要物管服務出效果，需要迎合業主不愿掏錢買物管服務的心態，于是就給物業公司補貼，或者增加預算資金或者壓低管理費。開發商補貼對項目的業主來說短期是好事，但對整個行業來說卻是大壞事，嚴重誤導了物管消費觀念本來就不成熟的業主：管理費可以很低，同時物管服務還可以很好。
開發商補貼虛構出來的物管服務性價比，誤導不同項目的業主盲目攀比，牽制了管理費的正常調升，結果導致管理費在價格體系中的比價越來越低。人均GDP在漲，房價在漲，物管員工工資在漲，物管物資設備價格在漲，外包服務費用在漲，今天物管員工食堂豬肉和蔬菜價格也在漲，唯獨管理費沒
有漲。于是，物業公司可動用資源減少，服務品質和利潤下降，專業化提升無力，整個行業營養不良。對此，建管不分體制下的補貼做法難以推卸責任。11、造化弄人，時過境遷，建管不分對物管行業的進步和市場化發育而言，已經從歷史的推進者蛻變為阻礙者。要迎來中國物管行業的第二春和真正的市場化專業化大提速，就不能滿足于在論壇上批判建管不分的快感，而必須帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創新構筑一個建管不分無法生存的物管新天地。作為探討在此謹提出物管行業新法律框架的幾種方案：
方案一：通過立法，禁止開發商直接和間接持有任何物業公司股份；現有股份須在一定時間比如三年內分步賣掉；原下屬物業公司則可繼續管理現有項目，也可參與開發商新項目的物管業務競爭，但須更換不同的企業名稱。這個方案對開發商沖擊大，但對業主影響小。
方案二：通過立法，禁止開發商直接或間接持有股份的物業公司管理開發商的項目。開發商可擁有自己的物業公司，但在開發商現有項目物管合同到期后要退出不再續約，同時也不能承接開發商的新項目。這個方案打消了開發商自己組建物業公司的主要動機，但對開發商對業主沖擊都很大。
方案三：通過立法，規定由獨立的第三方來負責前期物業管理服務的招標，而開發商下屬物業公司也有同等權利參與投標。這個方案形式上避開了開發商的操控，但現實中獨立第三方很難在利益誘惑下保持獨立。如果采納該方案，則第三方最好是專職進行物管招標代理的商業機構，而如由政府或其某種形式的下屬機構負責招標，則逃脫不了壟斷-腐敗的宿命。
方案四：通過立法，規定在賣樓的過程中由業主投票決定物業公司和管理費。從開盤售樓之日起，由已購房業主在公證下進行簽字投票，到入伙之日前二個月結束。這個方案立足于民主程序，其結果的好壞則取決于業主的觀念、判斷能力與信息量。具體過程雖然復雜但仍可運轉：同一物業類型的服務品質-管理費以投票平均值為準；同一項目多個物業類型的管理費比價由法規確定，并由各物業類型投票管理費依法規作相向同比例調整；物業公司的投票按得票相對多者確定，如被物業公司拒絕就順延至下一得票多者，依次類推直到某公司接受為止。
結束語：建管分離是物管行業面臨的巨大挑戰和令人激動的發展機遇，呼喚著開發商、物業公司、業主和政府之間的良性互動溝通并展示攜手共創中國物業管理新紀元的勇氣、智慧、責任感和緊迫感。
《中國物業管理》20**年7月號，刊出標題為“以立法的形式推進建管分離”
篇2：從建管不分走向建管分離歷史視角討論
從建管不分走向建管分離的歷史視角討論
提要：讓我們帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創新構筑一個建管不分無法生存的物管新天地。
引言：我是主張建管分離的。表這個態很重要，便于人們把我歸類到建管分離的贊成派，這樣我就能底氣較足地同大家交流我關于建管不分的三個基本觀點：第一，建管不分曾經幫助社會接受物業管理這個新生事物，歷史功績不容否定；第二，建管不分的根本問題，是阻礙建立起物管項目獲得和管理費形成的市場機制，而不是物業公司在利益沖突中偏袒開發商；第三，坐而論道不能改變建管不分，只有創立針對性的法律規范才能有效推動建管分離。
1、討論建管不分問題，要有歷史感、邏輯感，要講道理，而不能進行臉譜式丑化，否則人再多、嗓門再大，也只是瞎起哄，沒有說服力。事實上，正是由于多年來，人們對建管不分問題的認識和評判，一直停留在簡單化、表面化，才使得這一問題始終能夠高居物業管理行業熱點問題的排行榜，卻沒有取得一丁丁點實質的改進。難道我們大家沒有責任？
2、把建管不分的責任簡單歸咎于開發商，既不能解決問題——過去的這幾年充分證明了這一點，至少我這樣認為——同時也不公正。建管不分，不是一群開發商在陰暗的角落里，懷著邪惡的動機，制造出來危害老百姓的病毒，而是在行業成長初期，在物業管理非市場化環境下的被動之作?！拔飿I管理非市場化環境”這個提法，是把握建管不分問題的鑰匙。
3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物業管理有限公司，是中國大陸第一家物業公司。大家想想看，如果深房集團不去成立這家物業公司，誰去幫它做東湖麗苑小區的物業管理？歷史表明：中國大陸第一家物業公司，一出生就是建管不分的。
第一家物業公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物業公司直到98年才開始外接項目，誰能等得及？就這樣，一家又一家建管不分的物業公司相繼出生，一直生到今天的二萬多家，占到了全國物業公司總數的70%-80%。
4、建管不分的物業公司，是歷史的英雄，是一群抓來了老鼠的貓。正是由于它們的出現和努力，中國人才認識和初步接受了現代物管服務。忠于歷史的人都不會否認：沒有建管不分的物業公司，就沒有中國物管行業的今天。面對行業的創造者，難道不值得我們每一位物管從業人員向他們致敬？
5、建管不分還有額外的榮耀。正因為開發商與物業公司是一家人，利益上的帳好算，要人給人，要錢給錢。這樣的支持和扶助，幫助物業公司渡過了行業最初的資源貧乏期，幫助形成新型的服務理念、規范的管理服務體系和優秀的人才團隊。所以，今天各類物管企業排行榜上，開發商下屬物業公司名列前茅并不令人驚奇。其中許多優秀企業已成為物管同行的學習標桿，單深圳的就有萬科、萬廈、中海、中航、招商、金地、華僑城等。
6、歷史并不是建管不分物業公司的獨角戲——獨立物業公司出現了。我很敬佩第一家獨立物業公司的創始人，很了不起，既有遠見又有魄力更有勇氣，在無意識中打出了一發中國物管行業主流轉向的信號彈。榜樣的力量是無窮的，于是建管不分物業公司與獨立物業公司的數量都在與日俱增，相互的競爭也在與日俱增。在這場決定物管行業未來格局的競爭中，建管不分物業公司贏得了80%以上的物管項目，卻輸掉了存在的歷史合理性。
7、關于建管不分的弊病最常見的提法是：物業公司在開發商和業主發生利益沖突時，偏袒開發商，或者物業公司代開發商受過而權利義務關系不清等。這類觀點不是沒有事實根據，但抨擊的著力點比較狹隘，不致命。因為我們可以對此提二個問題：第一，是不是建管不分物業公司都在偏袒開發商？答案顯然是否定的，起碼優秀的大牌物業公司不會做得那么低級。那么，第二，如果一家開發商下屬物業公司能以公正立場處理開發商與業主的矛盾沖突，它是不是就可以持續存在下去呢？答案難免尷尬。因為在這里，建管不分在今天是否還應該存在的體制結構問題，被減弱為變形為當開發商與業主發生矛盾沖突時物業公司的立場能否做到公正的微觀操作問題，難怪對現實毫無作用。
8、從實質上分析，建管不分的弊病不在對業主態度是否公正公平。在這方面，建管不分的大牌物業公司今天做得比獨立物業公司還好。建管不分的弊病不在微觀服務層面，而在體制層面：建管不分越來越嚴重地阻礙著物管行業的市場化健康發育。
9、首先，建管不分阻礙了物管項目獲得程序的市場化，導致不正當競爭。建管不分不僅是指開發商和物業公司有血緣關系，如是常見的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股權關系的親戚，而且是說開發商把項目交給自己物業公司來管理。有人可能會說，開發商選用自己的物業公司，也是經過了招投標程序的，符合公平公開公正的原則。這樣的人，不是裝傻就是真傻。地球人都知道，那些招投標程序，不過是一部結局已經確定的舞臺?。和ㄟ^給有決定權的人或機構某些尋租利益，開發商輕易就給自己物業公司換來了一張合法近親結婚證。
想象一下：全國80%以上的物管項目、二萬多家開發商的項目，都繞開市場競爭給了自己的物業公司。這個畫面是否讓致力于推動物管行業市場化改革的政府官員沮喪，令一心大展宏圖的獨立物業公司絕望？市場競爭是業主利益最根本的保障，項目獲得的市場競爭機制的缺失，意味著業主只能被動地聽任開發商根據自己的利益來擺布：遇到開發商注重長期利益、珍惜品牌聲譽時，業主就比較幸運；反之則是倒霉。
10、不僅如此，建管不分還阻礙物管服務價格的市場化形成，阻礙管理費走向正常水平。眾所周知，我國的物業管理費，特別是住宅類物業的管理費長期偏低，其原因除了業主物管服務消費觀念不成熟外，建管不分體制下開發商為促銷而對物業公司進行補貼的做法負有重大責任。
開發商為了賣樓，需要物管服務出效果，需要迎合業主不愿掏錢買物管服務的心態，于是就給物業公司補貼，或者增加預算資金或者壓低管理費。開發商補貼對項目的業主來說短期是好事，但對整個行業來說卻是大壞事，嚴重誤導了物管消費觀念本來就不成熟的業主：管理費可以很低，同時物管服務還可以很好。
開發商補貼虛構出來的物管服務性價比，誤導不同項目的業主盲目攀比，牽制了管理費的正常調升，結果導致管理費在價格體系中的比價越來越低。人均GDP在漲，房價在漲，物管員工工資在漲，物管物資設備價格在漲，外包服務費用在漲，今天物管員工食堂豬肉和蔬菜價格也在漲，唯獨管理費沒
有漲。于是，物業公司可動用資源減少，服務品質和利潤下降，專業化提升無力，整個行業營養不良。對此，建管不分體制下的補貼做法難以推卸責任。11、造化弄人，時過境遷，建管不分對物管行業的進步和市場化發育而言，已經從歷史的推進者蛻變為阻礙者。要迎來中國物管行業的第二春和真正的市場化專業化大提速，就不能滿足于在論壇上批判建管不分的快感，而必須帶著對建管不分的歷史感恩，用法律創新構筑一個建管不分無法生存的物管新天地。作為探討在此謹提出物管行業新法律框架的幾種方案：
方案一：通過立法，禁止開發商直接和間接持有任何物業公司股份；現有股份須在一定時間比如三年內分步賣掉；原下屬物業公司則可繼續管理現有項目，也可參與開發商新項目的物管業務競爭，但須更換不同的企業名稱。這個方案對開發商沖擊大，但對業主影響小。
方案二：通過立法，禁止開發商直接或間接持有股份的物業公司管理開發商的項目。開發商可擁有自己的物業公司，但在開發商現有項目物管合同到期后要退出不再續約，同時也不能承接開發商的新項目。這個方案打消了開發商自己組建物業公司的主要動機，但對開發商對業主沖擊都很大。
方案三：通過立法，規定由獨立的第三方來負責前期物業管理服務的招標，而開發商下屬物業公司也有同等權利參與投標。這個方案形式上避開了開發商的操控，但現實中獨立第三方很難在利益誘惑下保持獨立。如果采納該方案，則第三方最好是專職進行物管招標代理的商業機構，而如由政府或其某種形式的下屬機構負責招標，則逃脫不了壟斷-腐敗的宿命。
方案四：通過立法，規定在賣樓的過程中由業主投票決定物業公司和管理費。從開盤售樓之日起，由已購房業主在公證下進行簽字投票，到入伙之日前二個月結束。這個方案立足于民主程序，其結果的好壞則取決于業主的觀念、判斷能力與信息量。具體過程雖然復雜但仍可運轉：同一物業類型的服務品質-管理費以投票平均值為準；同一項目多個物業類型的管理費比價由法規確定，并由各物業類型投票管理費依法規作相向同比例調整；物業公司的投票按得票相對多者確定，如被物業公司拒絕就順延至下一得票多者，依次類推直到某公司接受為止。
結束語：建管分離是物管行業面臨的巨大挑戰和令人激動的發展機遇，呼喚著開發商、物業公司、業主和政府之間的良性互動溝通并展示攜手共創中國物業管理新紀元的勇氣、智慧、責任感和緊迫感。
《中國物業管理》20**年7月號，刊出標題為“以立法的形式推進建管分離”
篇3：小區停水停電緊急預案
小區停水停電緊急預案
01預案目的
本預案旨在確保在物業停水停電的緊急情況下，能夠迅速、有效地進行應對，最大程度地減少損失，保障業主和住戶的正常生活秩序。
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