認識物業管理企業的風險規避
曾被稱為朝陽產業的物業管理企業在經歷二十多年的發展之后，到如今似乎仍未出現如當初人們所預期的那樣的結果。如何培育企業的內部動力，完善企業內部管理機制，提高企業服務品質，擺脫在生存線上苦苦掙扎的局面而使整個行業進入持續發展階段?對此，筆者以為，業內管理人士充分認識企業面臨的各種風險及采取切實可行的規避措施是最為重要的環節。
充分認識風險
由行業性質所決定的作為微利型的物業管理企業，絕大多數在其經營管理過程中承擔的有限責任相對其管理服務的客體對象所具有的價值而言是極不平衡的，因而任何一個只要能被稱為是風險的事件發生后，足以使企業背上重負或破產倒閉。因此對企業隱藏的危機和可能的風險的充分認識，是企業經營管理者高度責任感的重要體現和基本要求。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，“不確定性”是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質、危害不確定。而這些不確定性又源自于人們對風險認識的有限性和對風險管理、控制的難度等。但事物總是雙重性的，按照辯證法原理和對事實的情況總結，危機和風險是可以被認識和管理的，這是由風險發生的內在規律決定的。這也正是我們研究風險、認識風險、規避風險甚至利用風險的根本意義所在。
風險的表現形式
一、接管新建物業可能存在的風險。
主要包括：1．接管新建物業無合法報建手續，屬違章建筑，物業接管后造成“違法管理”；2．發展商與業主之間的矛盾糾紛不斷，物業管理企業遭腹背夾擊；3．裝修管理中的安全隱患及裝修監控難以到位；4．隨時會被雇主解聘；5．業主大會或業主委員會濫用職權造成物管的被動局面；6．業主大會、業主委員會未按法定程序成立，使物管企業無法與其合作；7、非業業主濫用業主權利造成物管公司與業主等多方矛盾；8．物管公司之間存在惡性競爭及不正當招投標；9．企業本身服務質量低下等問題造成與業主之間的矛盾糾紛。
二、治安及車輛管理中的風險。
主要包括：1．業主家中財產被盜；2．業主人身及生命、財產在小區內及戶內受到危及和損傷；3．車輛被盜或墜物砸車；4．保安或物管公司員工監守自盜；5．火災、屋內浸水、爆炸等意外事件發生；6．機械式車庫在車輛存放中機件失靈或故障造成車輛損傷。
三、收費管理中的風險。
主要包括：1．物管企業無依據收費或亂收費，或單方調價；2．實行酬金制過程中忽視業主知情權；3．各類代收代繳費用收費標準不一引發的糾紛；4．財務賬目管理混亂或出現財務丑聞；5．業主拖欠管理費時間過長、數量較大。
四、公司內部管理及勞資糾紛的風險。
主要包括：1．管理不嚴出現漏洞致使個別員工出現損公肥私行為；2．員工素質低下使企業形象造成損失；3．人才流失造成企業受損等。此外，還有政策法規造成的風險，裝修及超標排污等造成環境污染的風險，新聞媒體的突然負面曝光、發難使企業承擔的風險，企業主要管理者能力低下、管理失控等原因導致管理危機及經營危機，恐怖事件及疾病流行等造成的社會性危機以及企業的不安全生產及違規操作造成的人員傷亡及設備財產損害的風險等。
透析風險的根由
物業管理企業面臨或發生的風險其根由是綜合性的，需要全面分析和研究。歸納起來有以下幾點：
一、由企業社會化服務的性質所決定的。物業管理服務是一種社會化的服務，因此既受到全社會方方面面的關注和監督，也承受著來自方方面面的壓力和制約。
二、物業管理作為新興行業，國家和地方制定的相關法律法規不夠健全，行業中成熟的模式和經驗較少，根據不同物業特點提供可借鑒的經驗更是不足，由此導致的風險點也會增大。
三、行業自律和企業誠信不夠，由此帶來很多風險點。如企業在招投標中出現的不良競爭；接管和交接中存在的矛盾；服務合同履約能力低，服務品質低下；客戶投訴得不到有效解決；行業和企業之間不能形成良性互動，激勵協調功能和規范作用未能得到發揮；資源和經驗不能共享等等，這些足以使企業面臨大的風險。
四、企業領導的風險意識淡薄導致經營管理中的漏洞、短視行為以及計劃不周、預見能力差、忽視員工教育，以及對重要崗位人員的管理失控等，都是風險點。
五、服務方式和服務質量與文化民俗和消費心理、消費習慣等方面的沖突，也是企業風險的根由。
風險的規避
盡管風險具有不確定性，但我們可以時刻關注，摸索規律，檢討工作，準確判斷，從而規避風險。具體應做好以下幾方面工作：
一、以積極的態度抓好風險預防。風險的解決首先要求企業決策者的積極預防。在全面、細致、科學、嚴謹地安排工作的同時，抓住主要環節，彌補薄弱環
節，堵塞漏洞，通過具體有效的工作預防和排解風險點。如要定期分析和列舉可能造成風險的事件和趨向，考慮和分析可能出現的后果以及排解和預防工作所需的人力和財力。同時，要建立科學的風險管理和控制機制，不放過屬于危機范圍的小概率事件(如上物業管理責任險)，完善風險防范制度，修補重要的關系和造成的損失，在危機中掌握主動，為企業尋找更好的發展機遇。二、建立風險快速處理機制。包括定期分析機制、人員責任落實機制、各類險情緊急處理預案、通信聯絡和消防演練，做到各類風險發生時按預案進行，有條不紊。在風險將要出現時，管理者要能及時識別、及時應對，盡早彌補險情造成的損失。還要做好善后工作，進行總結檢查，吸取教訓。
三、學習和掌握法律武器，依法排解和處理險情。企業管理者要努力學習法律法規和政策規定。做到各項工作合理合法，各項收費合法合規、有依據，在企業利益受損時，敢于拿起法律武器來維護。
四、要從風險中吸取教訓或獲得利益。風險之所以說可以被控制，是說它不僅可以化險為夷，在風險排解后吸取教訓，舉一反三，化解同類險情，而且風險在得到得當處理后，使企業形象得以提升。最后企業還要注意提高企業CEO的素質能力問題。這是企業排解和規避風險的關鍵因素。
篇2：談物業管理風險與防范
談物業管理風險與防范
物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。
我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。
一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。
物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。
1、物業風險
物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。
2、物業管理企業運營風險
物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。
二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。
物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：
(一)接管新建物業項目存在的風險
主要包括：
1、接管新建物業報建手續不完善；
2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；
3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;
4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;
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