篇2：后勤社會化物業管理企業發展

　　后勤社會化物業管理企業發展

　　眾所周知，在當今傳統計劃經濟向市場經濟的轉型探索之中，有一個重要的課題就是后勤轉制，這其中一些大型企業集團已開風氣之先，而更多的各色各樣的單位如醫院、學校、政府機關、軍隊繼乎其后，在中國大地上風起云涌，這就是我們今日所遇見的物業管理后勤社會化的浪潮，僅僅在濟南市，目前便已有電力魯能、電信魯通、潤華物業等多家后勤社會化物業管理企業，這當中撇開壟斷性行業和政府機關的物業管理單位不談，潤華物業在現代企業的后勤社會化改制中，應當是有一定的代表性。

　　每一個新生的嬰兒降生，必然伴隨著陣痛，這第一聲啼哭，反映了他感受到這個世界的真實存在。作為一個后勤社會化物業管理企業的經理人，他面前將不會是一片坦途，既使有風平浪靜的時候，可能他已聆聽到驚濤駭浪的回響，就象史詩中所描述的一樣，這個英雄至少要克服三宗磨難，才會真正將他的航船駛到黃金海岸。

　　第一宗磨難是來自上天的磨難，這個“天”是指一手締造他的主業集團公司。首先，物業公司有著“天”生的卑微感，上帝創造了亞當，但是并沒有讓亞當為他服務；但是主業這個“上帝”創造了“物業公司”，卻是創造了一個天生的“管家”或者“仆人”，相形之下，那些房管所轉制而成的物業公司和那些開發商自辦的物業公司，他們是這個行業中的公主和仕女，而后勤物業則是灰姑娘，沒有象后勤物業公司這樣含垢忍辱的單位了，雖然同是一家集團公司的職員，但是發工資、獎金，需要看著集團公司其他部門的員工薪資，惟恐超出，招致不滿；購買物資，寧缺勿濫，小心翼翼，又層層受阻，畢竟很容易邁入“浪費”而受人指責的泥淖；就連中午午餐，物業公司的員工們也是常常等到主業員工打完菜之后，才去清掃那些殘羹冷灸--這種不逾雷池一步的態度，幾乎成為一種游戲規則，在傳統的眼光里，后勤不是生產性的，而是純消耗性的，所以理應受到忽視，物業企業理應保持微利，物業員工理應有懲無獎，于是在很多政策導向上，往往讓物業公司低人一等，會給其他部門的員工一個較佳的心理平衡和優越感，而這種政策傾斜只能導致一種后果，就是物業公司高素質員工在邊際分析當中選擇了放棄，人才出清，于是留下更受忽視的部分，這樣一來，物業公司的人們就象童話中賣火柴的小姑娘一樣，僅僅從微茫的火光中去看到希望。

　　其次，物業公司對上天的氣候極其敏感，天氣晴朗時，物業公司可以通過集團公司的蓬勃發展獲得生機，欣欣向榮；但是一旦天氣惡劣，必然率先裁減服務部門的職員，主業一個噴嚏，后勤可能要病上三個月；再次，天意不可測，中國的《物權法》至今沒有出臺，這就使個人和企業對自身財產的處分常常不知所措，在很多后勤轉制的物業公司當中，責權利關系一直處于曖昧不明的狀態，物業公司為大量本不歸屬自身責任的事務支付了費用，但是，在物業公司因為設備破損備受指責的同時，人們卻沒有注意到因為不動產維護基金的空白，其實加速了損耗；在建與管中缺乏有利的銜接，對施工單位沒有必要的約束和監督，保修工作無法到位，以至于物業公司最后成為替罪羊；人們常常抱怨物業公司的服務不及時、質量標準較差，卻從考慮過集團內部本身的公眾制度處于空白，員工的違章行為沒有過必要的約束；這樣接口當中的瑕疵在許多國有企業的現行體制當中比比皆是，而其中受打擊最大的，只有服務于各條戰線的物業。嗚呼，受命于天，亦獲罪于天，這是物業公司不可逃脫的宿命。

　　第二宗磨難，是來自大地的磨難。這是“地”是指物業公司賴以生存的土壤--這個社會。和其他的各行各業的企業一樣，都在今日的市場經濟當中摸爬滾打，企業走向市場了，但是各政府機關、壟斷行業依然手中大棒揮舞，迫人森森，這里感受最深、遭遇最切的，當屬物業公司，因為處于服務行業的中心環節，物業公司不得不同工商、稅務、衛生、公安硬著頭皮打交道，而供水、供電、電信、供暖等諸多專業部門產生的問題最后也集中到物業公司來處理解決，背不完的黑鍋，挨不完的白眼。真使物業公司恨不得一頭回到原先老后勤的安樂窩里去，原先有著總公司的保護傘，誰有閑心思來受這一份鳥氣!幾次聽到員工說：其他公司都是雞腿雞脖子，惟有物業公司是“雞肋”，食之無肉，棄之有味!聽到這樣的話，也是百種滋味涌上心頭，這大地的磨難，不可盡說，好漢打落牙齒和血吞。

　　第三宗磨難，應當是個人的磨難。這個“人”來自物業公司本身。本身的體制不順，規章制度不健全，導致服務效率低下，直接影響了主業公司人員對物業管理的滿意度；本身的資金積累有限，使用效率不高，壓抑了領導干部作出決策的信心，同時也缺乏有效的激勵政策來鼓勵物業員工更好地為公司服務；本身的行業信息不暢，缺乏公關能力，使物業公司難以著手宣傳自身，改善公眾形象，進一步同主業人員形成了距離；本身的人員素質結構偏低，使物業公司無法鑄就一支穩定干練的專業化物業管理隊伍，管理水準保持原初狀態；本身的物業規模弱小，物業類型蕪雜，導致成本偏高，在享受補貼的同時，又拉開嚴重缺乏效益的新一輪惡性循環，而每一個總公司給補貼的部門，同時也是大包袱；本身的信心不強，觀念陳舊，又何談管理出效益，管理上檔次!說開來去，有了天時與地利，沒有人和，后勤物業公司的發展將依然是一簾幽夢。

　　這種情況下，有多少后勤轉制的物業管理人在不可終日的惶恐中夜不能寢，就不得而知了，畢竟遭遇的現狀是如此惡劣，讓我們充分有理由懷疑自身，我們在怨天、恨地、尤人之后，如果找不到切實可行的解決辦法，如果不能以正確的方式引領我們的干部員工揚帆遠航，在今天極其激烈的市場競爭中求得一席之地，我們就會在這種原罪中招致毀滅!發現問題而不能正視和解決問題，這種怯懦者就永遠將在陰暗角落里徘徊。我們認為，作為一個后勤轉制的物業管理企業領導人，他將從以下方面入手：

　　首先，應當以“天道酬勤”全員樹立物業管理干部員工的服務意識，端正對業主的態度。天助自助者，只有物業人自身調整思維，認識到服務的神髓，滿懷信心與熱誠地去面對業主，才會真正贏得主業人員的認可和尊重。不可否認，因為方方面面的因素，主業人員對物業管理過高的期許和理解上的偏差在現實情況中會導致一定的反復，而責難和質疑會接踵而來，正所謂“不打不相識”，我們要清醒認識到，矛盾和沖突的產生，往往是深入的標志，還有自身工作改善的契機。

　　這種時候任何主業提出的任何要求和問題，都必須拿出最充分的誠意來予以解決，要學會工作中首先假定自身存在問題，管理人員應當以較高的敏感性和反應力考慮到業主方方面面的需求，操作層人員應當主動鉆研業務，充分發揮主觀能動性，在工作中及時提出自己的合理化建議，物業管理工作在達到了普通的認可之后，還要外加百分之十，并不拓寬新的服務面，以確保業主的高滿意率，讓主業人員實實在在感受到工作、生活條件的改善，“天行健，君子以自強不息”，“日新謂之盛德”，作為設施管理部門的物業公司將能充分拓寬不動產費用的有效性、切實提高雇員的生活質量，這樣，物業公司便能為主業集團公司的發展添磚加瓦，直至水乳交融，抑天之所厄物業歟?抑天之所厚物業歟?無非以練其氣，老其才，以求他日擔當大事之用。

　　其次，要以“腳踏實地”的精神步入市場。對政策性補貼的依賴，是許多物業公司的致命傷，在中海、萬科身邊，不乏數以十計，數以百計的物業公司當年一樣享受著開發商強大的資金支持，而今煙消云散了，這里最重要的原因，就在于物業公司自身對市場競爭缺乏一定的精神準備，舍本逐末，避實就虛，最后大浪淘沙，消弭于無形。所以在今天無序競爭、無利繁榮的物業管理市場上，作為后勤轉制的物業公司切不可以抱著與主業“一榮俱榮，一損俱損”的守舊觀念坐守家園、虛待時日，這樣只會讓自身本就不夠健康的體質越來越脆弱，不堪一擊；只有走出家門，結交三教九流，闖蕩五湖四海，才能豐富經驗，增長見識，高度的市場化將提供給物業公司最佳的平衡點，直至有一個生存中求發展的良好定位，物業公司才能傲然于天地之間。

　　就“人”的問題來說，提高自身管理水準的途徑很多，以一種務實的態度苦練內功，我們至少應當從以下方面入手：

　　一、盡可能快地制定政策、程序和標準。并要求建立良好的反饋機制以驗證各種章程的實施效果，運作性事務的規章制度應當宣貫到操作層人員，在約定期限內達到貫徹實施；

　　二、嚴格地劃分責任與權利，物業公司的每一項工作職能都確保有人負責，充分達到分工的合理化，處理好瓶頸與接口；

　　三、展開公共關系革命，改善物業公司作為“老后勤”的公眾形象--利用集團公司的報紙和刊物強調我們的職業特征；

　　四、引進人才，對全員干部員工建立長期培訓計劃，關注每一個物業人的職業發展，鼓勵崗位流動，并適當采取有效的物質激勵舉措；

　　五、給不具備盈利能力的部門實施成本控制，或切實轉換機制以求盡快擺脫困境。部門虧損的表面上是僅僅增加了財務負擔，實質情況則是成本在全物業公司內部的分攤，整體影響了員工收益和責任心，導致普遍地無效率。

　　在所有的選擇當中，最重要的一點仍然是“以民為本”，先成民而后致力于神，應當是管理人的第一法則，給員工一個公平的、積極的工作環境，這并不是一個簡單問題，需要長期的努力和堅決的意志予以達成；同時作為后勤社會化的物業公司，其本身的服務目標也正在于“人”與“環境”的融合，即一家企業中工作人員和他們的工作場所的融合，在這樣的場所里，清新的空氣、優美的環境、良好的心態能夠帶給一個職員最佳的工作效率。這就是物業管理的藝術，也正是中國人古老的理想--“天人合一”，這是一個使命，在它的行進道路上，各級領導的觀念更新應當是不可或缺的。

篇3：北京市破產企業實行社會化管理的退休人員參加基本醫療保險有關問題的通知

　　北京市關于破產企業實行社會化管理的退休人員參加基本醫療保險有關問題的通知

　　【地區】北京市

　　【失效日期】

　　【頒布單位】北京市

　　【頒布日期】20**.04.15

　　【時效性】有效

　　【實施日期】

　　【正文】

　　各區縣勞動和社會保障局、財政局,各委、辦、局、總公司,各計劃單列企業:

　　為了保障破產企業實行社會化管理退休人員的基本醫療,根據《北京市基本醫療保險規定》(20**年2月20日北京市人民政府第68號令),結合我市實際情況,現就其參加基本醫療保險有關問題通知如下:

　　一、破產企業實行社會化管理的退休人員,應當按照基本醫療保險有關規定參加基本醫療保險和大額醫療互助,享受相應的醫療保險待遇。

　　二、破產企業退休人員,累計繳費年限男不滿25年、女不滿20年的,應當按照基本醫療保險規定由個人一次性補足應繳費用后方可享受相應的醫療保險待遇。

　　因企業破產而提前退休的人員,累計繳費年限男不滿25年、女不滿20年的,補繳費用時提前退休年限對應的企業繳費部分,由破產企業補繳。

　　三、為了減輕破產企業實行社會化管理退休人員參加基本醫療保險后個人醫療費用負擔,按以下辦法為其建立補充醫療保險制度:

　　(一)預提補充醫療保險資金。以企業破產上一年本市職工平均工資的6%為基數,按破產企業實有退休人員數以及全部退休人員實際年齡距本市居民平均期望壽命的年限進行預提。企業預提的補充醫療保險資金應當一次性足額繳納到所在區、縣的社會保險基金管理中心,區縣按照規定時間上繳到市社會保險基金管理中心,并納入市社保財政專戶管理。

　　補充醫療保險資金從企業破產財產變現收入或土地使用權轉讓所得中預提。國有破產企業,預提資金不足部分由同級財政補足。

　　(二)補充醫療保險資金的使用?；踞t療保險統籌基金支付范圍內(不含起付標準以下的部分)由個人負擔的醫療費用,補充醫療保險資金支付50%;大額醫療互助資金支付范圍內(不含門診1500元以下的部分)由個人負擔的醫療費用,補充醫療保險資金支付60%。

　　四、破產企業退休人員,在移交社會化管理前由單位辦理參加基本醫療保險手續,移交后由戶口所在街道社會保障事務所負責日常管理工作,如匯總退休人員醫療費用并到區縣醫療保險經辦機構辦理審核結算手續等。

　　五、外商投資企業中方退休人員參加基本醫療保險后,除享受基本醫療保險和大額醫療互助待遇外,享

　　受本企業的補充醫療保險待遇。

　　外商投資企業也可參照破產企業實行社會化管理退休人員補充醫療保險的標準預提費用并一次性足額繳納到所在區、縣社會保險基金管理中心后,對其退休人員的補充醫療保險實行社會化管理。

　　六、已經實行社會化管理的退休人員,應按市里的統一部署,在規定時間內到街道社會保障事務所辦理參加基本醫療保險的有關手續,并從次月開始享受基本醫療保險、大額醫療互助和補充醫療保險的相關待遇。

　　七、本文件自20**年5月1日起執行,以往與本文件規定不一致的,以本文件規定為準。

　　北京市勞動和社會保障局

　　北京市財政局

　　北京市經濟委員會

　　二ОО二年四月十五日