摘要:作為物業管理,不僅需要做好社區各項服務工作,還需要做好各種安全防范工作。但是未來災害的不確定性不僅影響到物業管理的正常運作,也將直接考驗物業管理企業的預見能力及防范管理水平。這就是物業管理中的風險管理,也可稱之為自我保護管理。風險管理是否有效,不僅可以減少損失,還對物業管理綜合素質的提升具有一定的意義。
主題詞:物業管理風險管理
一、物業管理風險的概念及影響
物業風險是指物業在特定客觀條件下,在特定期間內,由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。
物業管理的風險主要是兩方面:一是物業自身存在的風險;二是物業管理企業運營風險。
物業管理中的風險可能產生的損失有:1.增加物業維修等的財務支出;2.引發業主或使用人對物業公司的抱怨,引發矛盾,影響物業企業的正常運作,甚至喪失對其的信任;3.產生法律官司及責任索賠;4.員工受到傷害、財產受到損失;4.正常經營利潤受到影響;6.損害公司的聲譽或形象,失去長久發展的機會;公司經營狀況下降,無法繼續生存下去等等。
二、物業管理風險識別
物業管理風險識別就是找出物業及物業管理企業運營中潛在的每一個風險因素。通過風險識別,需要定性而不是定量判斷出:哪些環節存在風險因素;每個環節隱藏哪些風險因素;影響各環節風險因素的主要參數是什么;這些風險因素導致風險出現的可能性的大小;如果風險出現會造成的損失程度等等。識別的根據是:以往的統計資料,對某種風險發生的參數如環境、時間、頻率、造成的人身或經濟損失等規律進行的分析、歸納和總結。風險識別的細致和準確程度直接影響風險分析的結果進而直接影響風險處理對策的正確性,所以選擇識別方法時要注意資料來源的可靠性、可參性,另外還要考慮由于偏差疏漏等原因未找出的風險因素的影響。
三、物業管理風險分析
1.按形成不同的劃分風險
(1)項目客觀風險。是指物業項目所處的自然條件(包括地質、水文、氣象等)和物業的復雜程度等客觀因素給物業管理帶來的不確定性。包含外部所有自然和非自然的一切因素,如天災、市場環境、物業質量、人為破壞等等所造成的風險。
(2)經營管理風險。由于物業企業在經營過程中,因主觀判斷失誤,或工作疏忽等造成的風險,導致企業經濟損失的發生以及企業品牌形象的破壞。企業內部所有決策人員(這里的決策人員不僅指管理人員,而且還包括所有需要獨立處理問題的技術和其他一切工作人員,如需要獨立判斷事故的原因和提出解決辦法的維修工人)認識的局限性造成的風險。
(3)人為責任風險。由于責任方的道德、行為造成的財產損失或人身傷害,如惡意行為故意破壞而造成房屋及其設備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發房屋的火災、無意疏忽或違規操作導致電梯等設備運行失控,等等。
2.按風險的分散性劃分
(1)可分散風險。如果物業管理中的風險可以通過聯合協議或者風險分擔協議減少的話,則稱可分散風險。這類風險多是不可控風險。在風險發生前,將風險分擔出去。比如物業企業將風險大的玻璃外墻的清洗工作常常分包給設備優良、專業化程度高和技術性強的專業清洗公司;還有,面臨自然災害造成房屋損壞的風險,可以通過大量業主購買保險方式分擔風險來減少風險發生后的損失。
(2)不可分散風險?？煞稚L險以外的風險都為不可分散風險。這類風險只能由企業自己保留,時刻做好處理風險的準備。
3.按企業承受損失的能力劃分
(1)可接受風險。雖然風險發生后也造成了損失,但其不會影響物業管理的正常運行,而且通過處理風險損失還可能得到收益,這類風險企業一般都會進行自行處理。
(2)不可接受風險。這類風險一般涉及到財產或責任,如果發生就會使企業蒙受諸多損失,使物業管理工作受到阻礙,企業無力或不愿承受的風險,希望通過企業自身外的力量規避。四、物業管理風險處置
在對物業管理中的風險進行全面分析之后,應以物業管理總目標為依據,根據物業管理中風險的特點、性質、類別及其潛在影響等,制定風險處置方案,控制或減少風險的發生和造成的損失。風險處置方案包括:風險轉移和風險自留,風險自留又有風險控制和風險保險。
風險轉移是目前許多物業企業已在運用的風險管理方式,主要是將風險影響較大、企業不可接受、可分散的部分風險工程采用分包的方式分包出去,由專業技術性強的其他專門公司承擔相應工作。諸如前面提到的大廈的玻璃外墻的清洗需請專門的清洗公司完成。
風險自留是將無需或無法轉移出去的風險留給企業自己承擔的風險處置方式。在處理自留的風險時,由于成本的問題,企業要制定各種風險控制措施,對不可控制的風險,企業再考慮買物業保險問題。
風險控制主要指物業企業采取各種措施減少風險發生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有:防止風險因素的形成;招聘有經驗的物業管理人員;與外來顧問包括保險公司專家共同成立研究風險防范小組;建立健全風險管理制度;加強員工和業主的風險意識和措施培訓;購買防范風險的先進技術設施,等等。
在選擇了風險處置方法后,為真正實現全面的風險管理,還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中,應該經常檢查是否有被遺漏的存在于物業及物業管理運營中的風險因素,要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此,有效的風險管理是風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制,而且這種機制在運轉一段時間以后,要對執行中的處置方案進行評估,以評價風險分析的結果是否準確,選擇的風險處置方案是否切實有效,同時還可確定在時空的條件已經變化后,是否可以提出不同的風險處置方案,為下一步的風險管理提供經驗數據。
五、物業管理風險管理
風險能造成損失是不可避免的,但我們可利用風險的可測量性,識別出物業及物業管理企業運營過程中各環節的風險,通過對風險的分析,及時采取應對措施,實施全面的監控來防范風險,使損失降到最低,這個系統工程被稱之為物業管理中的風險管理。因此,物業管理中的風險管理的主要目標就是以最低人力、財力、時間等成本,控制物業管理中的各種風險或降低其損失,使物業獲得最佳的安全保障和保值升值能力,使物業管理企業增加更強的生存競爭力進而提供更令顧客滿意的物業管理服務。由于防患于未然,因此,有效的風險管理可以降低物業管理中總的成本。
結束語
當前,許多物業管理企業以在不斷的完善和健全物業管理風險管理,為社區公共財產投保,這以是一種常見的方式和措施。但在未來,物業管理中的風險管理涉及的范圍將更廣,有企業自身經營的風險管理,也有業主更高的服務要求等等?？梢?風險管理將成為未來物業管理新的服務模式。
參考資料:機械工業出版社,《物業管理案例解析》,景象。
篇2：談物業管理風險與防范
談物業管理風險與防范
物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。
我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。
一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。
物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。
1、物業風險
物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。
2、物業管理企業運營風險
物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。
二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。
物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：
(一)接管新建物業項目存在的風險
主要包括：
1、接管新建物業報建手續不完善；
2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；
3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;
4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;
5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://www.zonexcapitaltr.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽97精品久久久久|ZZIJZZIJ日本成熟少妇|嫩草一级337p无码专区|青青青国产在线观看资源