近段時間,隨著對《物權法(草案)》討論的深入,住宅小區停車位的權屬之爭以及由此引發的收費爭議,還包括對小區內會所的產權歸屬、經營方向和收益分配等問題引起了社會各方的廣泛關心。這期雜志以此為專題,組織了一些文章參與討論,并對《物權法(草案)》的有關條款進行利弊分析,提出意見和建議。盡管有些意見針鋒相對,但積極參與立法討論,并讓各方暢所欲言的風氣是值得提倡的。
歸納起來,討論的主要問題涉及三個方面,一是產權歸屬,二是管理使用,三是收益分配。我想,從物業管理的角度討論這些問題,出發點是如何有利于減少矛盾和紛爭,維護業主和物業管理企業雙方的合法權益,創造和諧的物業管理秩序。因此,我認為應當盡快對規范停車場和會所的產權和收益分配提出法規層面上的意見?，F就有關問題提出自己的看法,參與到討論中來。
一是首先應保證業主買房時對車庫的優先配售權
地下車庫是為住宅小區配套建設的,應首先滿足業主的使用,原則上不得對外(非小區內業主)出售。我在加拿大多倫多考察時,了解到那里的新建高層公寓的地下車庫是不允許對外銷售的,并首先保證每個購房家庭可以購買一個車位。
二是地下車庫的產權不應當無償歸全體業主所有
地下車庫的投資主體是開發商,而且車庫并沒有納入房屋建筑面積分攤,不能得出建造成本已經攤入房價,產權應當屬于全體業主的結論。按照誰投資、誰受益的原則,投資的收益權應當是開發商。開發商在售樓時,應當將車庫向買房人有償配售,車庫的產權也隨之歸購買車庫的業主所有。
三是車庫應當交由物業管理公司或專業公司管理
開發商向物業管理企業移交住宅與配套設施的管理權時,應同時轉交車庫管理權。開發商在完成項目開發和銷售后,應當盡快退出小區。屆時即使開發商在小區內保留了部分商業或其他用房作為自用或經營,也只能和其他業主一樣行使權利,不應該再享有特權。
四是利用人防設施建設的地下車庫和小區地面開辟的車位,原則上不能出售
利用人防設施建設的地下車庫只能供平時利用,產權不能出售。而且人防設施工程費一般在預算中就進入成本,原則上建成后開發商不再有收益權。地上車位作為地下車庫不足的補充,鑒于業主對住宅小區的土地只有使用權而沒有產權,因此,地上車位只能作為占地使用,不管對開發商還是全體業主都不存在產權問題,開發商也沒有收益權,應當在前期物業管理合同中明確交由物業管理企業實施管理,收益除了支付物業管理公司對停放車輛的管理外,如有節余,可作為物業管理經費和專項維修資金的補充。
五是普通住宅小區應當盡量避免建設會所
我同意幾篇文章提到的觀點,除了高檔小區外,普通住宅小區不建會所為好。一些文章主張會所的產權應歸全體業主所有,但問題是沒有免費的午餐。產權歸了業主,也就意味建設會所的資金要全部打入房價,這將會進一步提升房屋銷售價格。此外,會所的維持,管理人員以及維修、養護費用支付也是一個大問題,我想,普通住宅小區的大多數業主寧可房價低一點,也不愿意背上這個包袱。
六
篇2：小區停車場產權歸屬法律分析
目前住宅小區內停車場的產權歸屬和收費問題,一直是物業管理中矛盾的焦點,圍繞著上述問題的爭議和糾紛一直不斷,因此,如何正確的解決小區內公共停車場的產權歸屬問題,從而對停車場是否應該收費、如何收費、費用如何分配給出法律的解答,是目前法學理論和立法實踐中必須面對的一個問題。
由于我國目前尚無統一的物權立法,因此,我們需要從現有的規定出發,借助物權理論研究的成果,進一步的推理,來分析小區內停車場的產權歸屬問題。
一、住宅小區公共停車場的產權歸屬
開發建設單位通過劃撥、出讓、轉讓等方式獲得土地使用權以后,在土地上進行開發建設,形成房屋以及包括道路、綠地、停車場等在內的附屬設施。在開發建設單位對小區內的任何財產進行轉讓以前,小區內除土地以外財產的所有權或者土地使用權都是歸開發建設單位的。在開發建設單位開始出售住房以后,其他人要獲得小區內財產的所有權或者土地使用權只能通過兩個途徑,一是通過一定的法律行為取得,其中主要是轉讓和贈與。通過和開發建設單位簽訂轉讓合同或者贈與合同取得所有權或者土地使用權。二是按照物權理論當中主物和從物的變動規則取得。在物權理論當中,從物是附屬于主物的,當主物的所有權或者使用權發生轉移,從物的所有權或者使用權也應當相應的發生轉移。同時,按照物權的公示公信原則,物權必須以一定的外部形式表現出來,對于動產,占有是其物權公示的方式;對于不動產,登記是其公示的方式。因此,對于小區內財產權利的轉移,同時也要完成法定的公示方式,才能得以實現。
如果沒有上述的情形,即沒有雙方關系財產權利轉移的合意,也不是從物附屬于主物轉移,同時還沒有一定的公示,就不會發生所有權或者使用權的轉移。也就是說,具體到停車場,要判斷其所有權或者使用權是否轉移,一要看是否有轉移的基礎原因,也就是前面論述的兩種情況;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有產權的登記。除此以外,都不發生物權變動的效果。
小區內公共停車場的情況是很復雜,下面將針對每一種情況分別進行分析:
第一,小區內利用公共道路所設置的停車場。 這一類停車場只存在使用權的爭議問題。這類停車場的使用權應當是依附于道路的使用權歸屬的,道路的使用權歸誰,在道路上設置的停車場的使用權也就相應的屬于誰。那么小區內公共道路的使用權屬于誰呢?我認為,小區內的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個物是否是從物,兩個重要的標準是這個物在效用上是否有獨立性,在結構上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分,同時又不具有獨立的效用,其效用是依附于主物而發揮的物,才可以成為從物。小區內的公共道路在結構是獨立于房屋的,同時并不以交通運輸為其存在的目的,而主要還是使用房屋的人方便。因此,我認為,小區內的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當房屋的所有權發生轉移時,道路的使用權相應的也應當發生轉移。房屋的所有權人,也同時成為公共道路的共同使用權人,按照一定的份額享有公共道路的使用權?；诖?在小區公共道路上設置的停車場的使用權,同樣也應當屬于所有房屋所有權人。
第二,小區內按照規劃單獨建設的地上停車場。 這一類停車場同樣只存在使用權的問題。但使用權不存在從物跟隨主物發生權利轉移的問題,這一類的停車場的使用權發生轉移的唯一原因就是根據雙方的法律行為,主要的是轉讓和贈與。具體到實踐中,如果開發建設單位和小區內的業主沒有就這一類停車場使用權進行約定,這一類停車場的使用權就應當歸其投資建設者所有。如果業主和開發建設單位就這一類停車場的使用權進行了約定,則按約定確定其使用權歸屬,需要注意的是,根據不動產物權必須經登記才發生權利轉移的要求,此時,必須辦理使用權的變更登記才產生使用權轉移的法律效果。
當然,開發建設單位也可以同業主約定在這些停車位的使用權不發生轉移的前提下,允許業主使用,這種使用在開發建設單位和業主之間產生租賃關系,但此時業主享有的權利是一種債權,而不是一種物權,不具有排他的效力。
第三,小區內的地下停車庫。 地下停車庫和地上停車場又是不同的,地下停車場并不依附于土地,而是已經具有了本身結構上的獨立性。因此,地下停車庫構成一個獨立的物,并不是從物,不產生跟隨主物發生權利轉移的問題。那么,地下停車庫的所有權同樣在沒有特別的約定時,應當歸最初的投資建設者所有。
地下停車場往往是由很多的停車位組成的,這些停車位都是處于同一個封閉的空間內,并不具有結構上的獨立性,因此,不能單獨成為物權的客體,因此,這些停車位可以根據約定由不同的人使用,但是使用者對其只有債權而沒有物權。也就是說開發建設