從管理物業到經營物業

　　隨著社會分工的精細化，物業管理已成為一個專門的行業，而物業管理公司已成為一個獨特的企業。既然是企業，就應該有企業的投入，產出和利潤，否則企業就不能生存發展。

　　一、管理物業的定位需要經營物業的介入

　　物業管理這一行業在北京已存在，發展好幾年了。但由于不少企業受國營舊有體制影響，只認為物業管理是原有企業的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導致了相當一批物業管理企業或艱難經營，或伸手向母公司要補貼。更多的物業管理公司把自己的職責局限于：環境衛生，治安消防，設備維修、物業收費等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業管理的外在形式。而不是它的真正內涵。物業管理工作，不僅僅是通過衛生、安保和維修等達到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標，其僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業項目一個市場定位，并使它成為產生價值的一種存在，即可以用經濟價值來衡量的升值產品。如果該物業項目定位不準確的話，所有的物業管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業的經濟價值。

　　一個物業項目的升值又不能簡單地依靠房屋結構、設備設施等建筑因素，更需要后期物業項目的功能充分開發利用和服務的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業項目的后期工作恰恰是物業管理公司大有可為的施展天地。

　　二、物業管理市場需求物業經營的開展

　　物業管理公司和房地產開發商屬兩種不同的業態：一個高風險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項目型；另一種是置業型，建樓不完全為賣，而主要為長期經營。目前大多數開發商屬前者，快速進入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業型的開發商，在前期籌備和初期經營時，由于缺乏經驗和專業人員隊伍的準備，也是戰戰兢兢、小心害怕，擔心經營摸不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發商都從不同側面向我們提出了希望我們進行物業管理的同時，也要進行經營管理，這樣就給物業管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業物業管理公司的各項管理服務舉措一定是要為服務對象而進行的。因為物業項目不同，樓宇內涵不同，客戶群也會不同，需求也不一樣，當我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務就會出新、并結果，相應物業管理公司亦可在服務中獲得收益。 當然，如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經營，因而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業項目中的大好資源白白浪費。正確的做法是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

　　三、經營物業的商品

　　談到經營，讓人們必然聯系到商品，那么什么是物業商品呢？首先需要認識到經營物業提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區別。主要有以下幾點：

　?。ㄒ唬┙洜I物業的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機當即銷售。

　?。ǘ┙洜I物業的商品是不能運送的，它不可能從其他物業項目搬到本物業項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業項目中享用。

　?。ㄈ┙洜I物業的商品受有限制，它是定量、定時的。

　?。ㄋ模┙洜I物業的商品恰恰相同于管理物業的基本任務，那就是提供給客戶的是服務，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現的。

　　商品對消費者具有吸引力，就有市場。經營物業的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物業經營者必須根據客人的各種需求來制定自己的服務經營項目，才能占有市場獲得收益。

　　四、經營物業的資源分析及管理運作

　　所謂經營管理，即策劃、組織、領導及控制一個單位的資源，以求實現該單位的管理服務及經營的總目標。所謂資源，在我們所操作的物業項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；一是人力資源。物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為各個物業項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面之廣、范圍之大，要求之高與其他行業有所不同。它生產的商品最終是人對人的工作，也就是服務，一個物業項目一經入駐，每天二十四小時，一年三百門十五天，時時刻刻都處在經營活動中，活動中的人因性別、年齡、興趣、文化水準、教養程度、環境、情緒等的不同，表現在對待客戶的態度，文化能力，工作效率等方面有所不同。要求他們每天、每時、每刻都一樣是困難的。

　　因此，各個物業項目的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。 至于物業資源又可分為兩個部分，即固定資產資源與資金資源。 固定資產資源多指樓宇單位，機器設備、設施、家具、器具、布草、存貨以及周邊土地空場及至樓頂空中位置（廣告位置）等一切有形的物資。資金資源多指利潤、流動資金、折舊費或開辦費、預收款、應付款等資金。這些資源一般來說是相對穩定的、固定的。但在不同的經營管理者的眼中，它又是不同的和較為活躍的東西。保守者視其為死水，無可施為，進取者則視物業項目本身的三維空間甚至四維空間無所不可成為參與經營的資源，就在于怎么去認識和理解它。

　　除了上述兩種資源外，物業公司的品牌，良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，也可視為物業項目的寶貴資源。

　　物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益。

　　物業的經營管理是一門科學，它是一個完整的、獨立管理體系，它既有別于傳統的飯店經營又有別于單純物業管理服務掙小錢。各個物業項目的經營活動都有它自身的業務特點，同時也有一定的規律性，只要經營管理者用心地研究它的業務特點，掌握它的規律性，運用有效的方法，實行科學的、有效的管理和經營運作，是可以取得成功的。

　　管理經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：

　?。?）策劃。

　　策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的行動方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的標準。

　　當我們接手入駐一個物業項目，首先就要確定該物業項目是一個什么樣的項目，甲方的情況如何，項目內的客戶群體如何，整體的消費、服務需求如何，并不是所有的物業項目都是千篇一律的，每一個物業項目都有自己特有的情況，特有的風格、性格和專門氣氛。物業的經營管理內容，就是要給所服務的對象一個準確的市場定位，并恰如其分的提供相應服務，取得經濟價值。 物業的經營管理策劃是指如何實現經營管理目標。要實現物業項目的經營管理目標，就必須根據每一個物業項目的實際情況，物業經營的資源的優缺點，甲方及業主的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。制定的目標不是輕易能實現的，但經過努力是可以實現的。與之相伴隨的獎勵機制及相關費用亦要一并考慮到總目標的終結凈利潤因素中，物業項目中的操盤手在制定目標時可以做長計劃，短安排，具體落實，逐步實現。

　?。?）組織

　　組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營管理的目標，每一個單獨的物業項目又是一個綜合性企業，它有一套完整的系統。組織就是充分地、有效地利用物業項目中各個職能單位，每項設備，每個員工在物業經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節奏地、正常地、快速地向著目標運動。

　?。?）領導

　　領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。在經營物業的項目中的領導的最有效的方法是實行逐級管理逐級負責制，一級管理一級，每級都有職有權，領導最好不要越級處理問題，這樣做會帶來不少的弊病，既會影響下級的權威，容易造成領導上犯主觀主義和官僚主義的錯誤，同時也會影響到下級的積極性，形成下級的依賴心理， 不敢大膽工作和處理問題，造成管理上的許多弊端，不利于將工作管深、管細，也不利于培養人才和發現人才。

　　尤其在帶有經營物業的指標任務時，更應該根據任務指標的可操系數，工作流向、投入與產出之比率各因素，層層分解任務指標，進一步承包落實到下屬部門，同時將相應的費用指標、獎勵政策一并確定、承包。在經營上注重的是效益，注重的是結果，故在每一期結算中，獎勵均不能搞橫向平衡，不能害紅眼病，亦不能心軟，更不能變來變去，說了不算，這樣各個部門才能信服，才能真正落實。

　　當然，一個好的領導應當懂得使下級明白自己的意圖，把他們的積極性、創造性調動和發揮出來，更好地實現理想目標。

　?。?）控制

　　控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執行必須進行監督、檢查和考核，看是否按計劃執行，執行過程中有沒有發生偏差或不妥。如有就必須及時給予指正或作適當的修正，使計劃逐步完善，并能達到理想的經營目標，這些活動即稱為控制?？刂圃诠芾韺W上包括多方面的內容，如成本控制、財務控制、質量控制、時間控制、服務水準控制等等，而在經營物業的操作中，往往控制需要從一開始的策劃中就開始了，而不僅是總在經營活動的后期去不斷的糾偏。

　　五、物業管理企業的一般經濟狀況需求經營物業

　　眾所周知，專業物業管理企業是一種微利型企業，其所收取的物業管理費在用于項目的物業支出后所剩無幾，如果遇上特殊的群體，物業公司收取物業管理費較為困難時，立刻面臨運轉也就十分困難，因而導致不少物業公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務水準和服務質量。在我們進行多次物業管理行業研討時，多數或大多數企業都在抱怨物業收費難，同時也不斷訴苦物業管理企業經營難。

　　從我公司所管的所有項目來看，除少數甲類項目獲利較好以外，多數項目微利、無利、甚至個別項目面臨虧損投入局面。然而既使是獲利較好的少數項目中，我們的投入也是高成本的，特別是人力資源成本投入過高。按平均勞產率計算，人均創利也就1-2萬元之間，這還是由于一些特定因素所產生的。這個數字遠遠低于社會平均行業人均勞產率水平，這對于我們投入到各個物業項目中的專業人才和各專業力量來說，也多少是一種浪費。

　　按照有關管理規定，物業管理企業所獲酬金僅占所收物業費的8-12%，而且必須要確保收得上來，還要保證正常運轉，才能獲得微利。

　　所以，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限于收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，適應目前許多開發商的需求，由管理物業到經營物業兼容并行。

　　筆者經過觀察分析，就是均豪公司本部目前也具有良好的網絡資源和相應項目管理資源，由于各種原因，缺乏管理與經營的有機結合，白白浪費了資源效用，至今還有值得一做的事情，還有我們唾手可得的錢財而不得，豈不可惜？

　　當然，從單純管理物業過渡到經營管理物業，往往被人們所擔心其經營的風險，其實大可不必。其風險完全可以避免，在我們不投資，不追求暴利其何風險之有？至于經營虧損，業內人士都十分明白，恰恰是有些前期投資不到位和后期管理不到位所造成的，而且其虧損是完全可控的。

　　也有人認為我們強調了經營管理物業、而會導致放松了管理服務，其實恰恰相反，因為我們經營物業的商品就是服務，沒有商品提供市場也就無從談起經營，而服務對于經營物業來說，是“根”也是“花”。一個物業項目沒有了服務，也就等于沒有了“根”，沒有了根，這個物業項目也就等于沒有了生命。所以均豪公司就強調了“專業管理、至誠服務”這一企業宗旨，而物業經營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的，就在于經營管理者如何去認識、去操作了。

　　總之，從管理物業到經營物業是目前物業市場所急需研討的課題和各房地產開發商的急需，具有極大的市場需求和發展趨勢。同時，作為一個專業物業管理公司企業的發展也需要逐漸向此過渡，因此，今后的物業項目應該是管理物業與經營物業兼容并行的操作模式。

　　搞企業就要賺錢、盈利是企業的最終目的，這是誰都十分清楚的真理。

篇2：物業會所游泳池經營管理辦法

　　物業會所游泳池經營管理辦法

　　一、目的：

　　活躍社區文化活動，加強游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法

　　二、開放日期：

　　1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，

　　2、開放時間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__

　　三、收費標準和管理制度：

　　對周邊游泳池的經營進行市場調查，露天經營的游泳池行情價在10-28元之間，現為便于游泳池月票與業主單次門票分開，建議費用按以下方式收取。

　　游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；

　　業主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；

　　售票服務人員嚴格遵守財務收費管理制度與要求。

　　售票服務人員每天要與財務做好泳池收入款清點工作。如有發現貪污或挪用公款 將按照規定嚴肅進行處理。

　　四、人員配備和管理

　　1、小區游泳池項目分管負責人：_____ (1人)

　　2、救生員：2-3人（持救生員資格證）

　　3、泳池衛生管理員：2人

　　4、負責售票、驗票的服務人員：1人

　　五、泳池設備管理要求

　　1、泳池救生設備：救生圈4個；救生桿2根；了望塔2個；應急礦燈手電3個；廣播喇叭2個。急用藥箱1個并配備足常用常規用藥。

　　2、循環凈化機器有4臺，水循環凈化機并配備相應的除污配套設施，如進口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個，排水管一套，過濾袋等以上配備的設備。

　　六、游泳池衛生管理標準

　　1、游泳池、更衣室的通道及衛生設施應保持清潔無異味并應定期消毒。

　　2、游泳池在開放時間內應每日定時補充新水5%~10%，保證池水水質有良好的衛生狀況。

　　3、游泳池水質衛生標準值應控制如下：

　?。?）池水溫度22攝氏～26攝氏度；

　?。?）ＰＨ值⒍８～⒏５；

　?。?）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；

　?。?）游離性余氯0.3～0.5mg/L；

　?。?）細菌總數≤1000個／L；大腸菌數≤18個／L。

　　4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。

　　七、游泳池管理規定

　　1、游泳者應自覺購票（實行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。

　　2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。

　　3、嚴禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進入游泳池游泳。

　　4、嚴禁在游泳池場所內吸煙、吐痰、大小便，嚴禁在泳池內洗滌物品或亂丟其他物品，嚴禁將寵物帶入池內或泳池周邊衛生場所，不得有污染游泳池水質的行為。

　　5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內，嚴禁在池內或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴禁進入深水區游泳。

　　6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監護人陪護，否則不得進入游泳池游泳。

　　7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。

　　8、入池前必須做好準備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經過消毒池后方可下池游泳。

　　9、愛護游泳池的設備設施及公物，如有損壞須照價賠償，未經許可，嚴禁動用救生器材。

　　10、禁止攜帶沐浴露、洗發水、香皂、食品、飲料進入游泳池，非游泳者禁止進入游泳池內。

　　11、嚴禁在非開放游泳池時間及非正常渠道進入游泳池，否則發生事故，責任自負。

　　12、如果游泳者違反泳池管理規定，或其他違規行為發生溺水等傷害事故，由游泳者負全責。

篇3：物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　物業會所游泳池聘用管理經營協議書

　　甲方: zz物業服務有限公司

　　乙方: z市z體育有限公司

　　z市z小區內的泳池（包括附設施:水循環設施，男女更衣室及工作間）所有權屬于甲方?，F甲方聘用乙方負責泳池的日常經營管理工作。為了明確雙方的權利義務和法律責任，雙方本著平等、互利、公平、合理的原則，經友好協商達成一致意見，現簽訂本協議，以供雙方共同遵守執行。

　　第一條 管理內容

　　z市z小區內的游泳池(包括附設施:水循環設施,男女更衣室及工作間)交由乙方負責管理，乙方必須保證向小區內業主(住戶)以及外來客戶提供優質水質服務(負責水質處理、消毒加藥)。

　　第二條 合同期限

　　管理期限為兩年，聘用管理時間是20**-20**年每年的5、6、7、8、9月；泳池對外開放營業時間：星期一至星期五：18-21:00；星期六、日以及暑假期間：16:00-21:00。

　　第三條 管理費用

　　每月的5日前甲方向乙方支付管理人工費壹萬陸仟元（￥16000元）。

　　第四條 雙方權利與義務

　　(一)甲方權利義務

　　1、甲方繼續完善小區康體活動設施和泳池的配套設施，以滿足小區業主健身、運動的需要。

　　2、負責完善泳池合格、常規的配套設備，設施，保證泳池正常用水、供電。

　　3、負責泳池及設備的維護維修費用。負責辦理泳池衛生許可證、高危產業證并支付辦證所需的相關費用。

　　4、負責制定泳池管理有關規章制度，監督乙方執行泳池規章制度情況和管理服務情況。

　　5、如發現泳池水質存在問題或業主、游客的合理投訴，并經衛生防疫部門檢驗確認水質不合格，甲方有權要求乙方或泳池管理人員進行整改。

　　6、泳池在開放期間，如屬泳池、設施安全問題造成他人傷害或經濟損失，由甲方承擔全部法律責任。

　　7、泳池的水電費全部由甲方承擔。

　　8、泳池的開放時間為每年5月1日---9月30 日。原則上必須每天開放，開放營業時間:周一至周五每天開放時間：18點---21 點，周六、周日與暑假每天開放時間： 16點---21點，如遇特殊惡劣天氣可以適當調整。

　　(二) 乙方權利義務

　　1、在泳池開放期間，乙方須按照z市泳池管理的有關規定和z管理處有關管理制度實施泳池管理。確保泳池水質符合衛生標準。

　　2、乙方須選聘身體素質良好、具有泳池看管經驗、救生經驗、水性熟練的合格人員擔任救生員，及時、有效地處理各種突發性事件，避免事故發生。

　　3、發現水質出現問題和業主合理投訴，乙方須認真、及時予以整改。

　　4、泳池開放期間的日常經營收入歸甲方分配：

　　1）培訓教學學費收入甲方與乙方分配是4：6；

　　2）門票以及小賣部收入15%分配給乙方作為獎金。

　　5、泳池開放期間，乙方須按甲方的管理標準對泳池及設備進行日常使用和管理，并按規定做好各種記錄。

　　6、在泳池開放期間，泳池所發生的一切安全事故概與乙方無關。

　　第五條 其他事項

　　1、合同履行過程中，如存有未盡事宜，甲乙雙方經協商一致后，可另行簽訂補充協議解決。

　　2、因履行本協議雙方發生爭議，甲乙雙方應通過友好協商予以解決。

　　3、如甲方退出z小區物業管理權，本合同則自行終止，雙方互不承擔賠償責任。

　　4、本協議自雙方簽字蓋章之日起生效,。本協議書一式叁份，甲方執兩份，乙方執一份。

　　甲方：乙方：

　　代 表：

　　簽訂日期： 簽訂日期：