淺議物業管理中的設施管理

　　設施管理是物業管理的高級形態。進入20世紀80年代，物業管理行業發生一系列變革，為了適應新的市場需求，設施管理應運而生。設施管理出于物業管理，而又高于物業管理，具有專業化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化等特點，是具有相當潛力的新興行業。

　　一、設施管理出現的背景

　　隨著產業價值鏈分解和專業化發展，物業管理出現精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸轉化為知識密集型，在物業管理提升的基礎上，產生了一個新型的領域--設施管理。

　　傳統的物業管理側重于人員現場管理，以保安、保潔以及采暖、通風、空調、電氣、給水、排水等設施設備的維護保養為主要工作內容，以設施設備的正常運行為工作目標，具有“維持”的特點。

　　進入20世紀80年代后，物業管理行業發生了一系列變革，促成了設施管理的產生。物業管理行業變革主要體現在以下三個方面：

　　第一，建筑領域的技術革命使得物業管理的對象越來越復雜。

　　隨著建筑業的發展和4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術的應用，智能大廈開始出現，并且在美、歐、日及全球蓬勃發展。伴隨智能建筑的蓬勃發展，信息化的現代建筑設備很快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設施設備形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。面對龐大而復雜的建筑系統，傳統的物業管理應接不暇。

　　第二，社會發展要求物業提高能源利用效率。

　　能源危機以來，如何提高能源利用效率一直是社會所關心的熱點問題，“物業節能”被提高到前所未有的高度。但許多物業能源利用效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細水長流、供暖空調溫度不穩、室內空氣嚴重惡化、自控設備失常運行等現象普遍存在。面對新的要求，傳統物業管理粗放的經營模式顯得捉襟見肘。

　　第三，產業價值鏈分解與非核心業務外包促進了設施管理行業的產生。隨著經濟全球化的發展，企業之間的競爭越來越激烈。為了有效的面對競爭，企業不得不集中精力關注其核心業務，而將以物業為主的非核心業務外包給專業公司進行管理。同時，公司的物業部門或者被解散，或者獨立成專業的物業管理或設施管理提供商。產業價值鏈分解和非核心業務外包推動了物業管理行業的專業化，促進了設施管理行業的產生。

　　舉一個例子，90年代初，香港的渣打銀行物業管理部門有200多名員工。隨著全球化的發展和業務外包模式的影響，經過研究，他們將物業部門解散，把相關業務外包給專業的設施管理公司。這樣，渣打銀行200多人的物業管理部門變成只有2個人負責，從新建分行的選址、投資、裝修，到已有物業的維護、管理都由這個公司負責。另外，公司所有的辦公樓，包括員工的住宅都外包給這家公司管理。通過非核心業務外包，香港渣打銀行競爭力不斷提高。

　　面對物業管理行業的變革，傳統的粗放型管理方式日漸力不從心，不得不向專業化、集約化、精細化發展，并由勞動密集型逐漸轉化為知識密集型，設施管理應運而生，形成具有相當潛力的新興行業。

　　二、設施管理的內涵和特點

　　按照國際設施管理協會(-IFMA,International Facility Management Association)的定義，所謂的設施管理是指“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作，它將物質的工作場所與人和機構的工作任務有機地結合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學和工程技術的綜合學科”。

　　作為一個新興行業，設施管理有其自身的特點。歸納起來，主要有六點，即：專業化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。

　　專業化。設施管理提供策略性規劃、財務與預算管理、不動產管理、空間規劃及管理、設施設備的維護和修護、能源管理等多方面內容，需要專業的知識和管理，有大量專業人才參與。另外，化工、制藥、電子技術等不同的行業和領域，對水、電、氣、熱等基礎設施以及公共服務設施的要求不同，所涉及的設施設備也不同，需求實行專業化服務。

　　精細化。設施管理以信息化技術為依托，以業務規范化為基礎，以精細化流程控制為手段，運用科學的方法對客戶的業務流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優化、重組和控制，實現質量、成本、進度、服務總體最優的精細化管理目標。

　　集約化。設施管理致力于資源能源的集約利用，通過流程優化、空間規劃、能源管理等服務對客戶的資源能源實現集約化的經營和管理，以降低客戶的運營成本、提高收益，最終實現提高客戶營運能力的目標。

　　智能化。設施管理充分利用現代4C技術，通過高效的傳輸網絡，實現智能化服務與管理。設施管理智能化的具體體現是智能家居、智能辦公、智能安防系統、智能能源管理系統、智能物業管理維護系統、智能信息服務系統等。

　　信息化。設施管理以信息化為基礎和平臺，堅持與高新技術應用同步發展，大量采用信息化技術與手段，實現業務操作信息化。在降低成本提升效率的同時，信息化保證了管理與技術數據分析處理的準確，有利于科學決策。

　　定制化。每個公司都是不同的，專業的設施管理提供商根據客戶的業務流程、工作模式、經營目標，以及存在的問題和需求，為客戶量身定做設施管理方案，合理組織空間流程，提高物業價值，最終實現客戶的經營目標。

　　三、設施管理的業務范疇和服務對象

　　設施管理涉及范疇廣，包括客戶所有的非核心業務。國際設施管理協會提出設施管理的業務范疇主要包括八方面：策略性年度及長期規劃；財務與預算管理；公司不動產管理；室內空間規劃及空間管理；建筑及改造工程；新的建筑及修復；保養及運作；保安、通訊及行政服務。除此之外，設施管理的業務還包括能源管理、支援服務、高技術運用及質量管理等。

　　盡管設施管理的業務范疇比較廣泛，但這些業務都是圍繞著兩個中心內容展開的：其一，通過對建筑設施的管理，延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，節約能源，降低成本及運行費用；其二，應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，使客戶工作更加合理化和簡潔化，生活更方便和舒適。針對不同類型的物業，設施管理內容的側重點也有所不同。

　　設施管理應用于業權相對單一或集中的物業，主要包括：

　　城市公用設施。如醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等。

　　工業設施。如工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等。

　　四、設施管理與物業管理的區別

　　設施管理是傳統物業管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業管理(如表1所示)。

　　表1 設施管理與物業管理的區別

　　物業管理設施管理

　　方法現場管理經營戰略

　　內容保安、保潔等日常方面的設施維護和服務更加專業化和精細化，與建筑、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等相關

　　目標保持物業設施的正常運轉，具有“保值”的特點改善客戶運營能力，提高收益，不但要“保值”，而且要實現“增值”

　　時間范圍當前設施全生命周期

　　手段以人員現場管理為主以信息化為基礎和平臺

　　區別一：現場管理VS經營戰略

　　物業管理是通過對客戶生產經營現場的管理，以達到維持設施設備的正常運行，具體體現就是對現場的整頓、整理、清掃、清潔、維護和安全等。設施管理是從客戶的需求出發，對企業所有非核心業務進行總體性策劃，以達到降低運營成本、提高收益的目的，最終實現提升客戶營運能力的目標，具有很強的戰略性。

　　區別二：日常維護VS專業化、精細化管理

　　物業管理的主要工作內容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設備的日常維護。設施管理從物業的成本分析、空間規劃、標準制定、能源審核、風險許諾和發展策略方面為投資者提供專業化、精細化的服務，與建筑、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等多個領域密切相關。另外，設施管理基于信息化技術，運用科學的方法對客戶的業務流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優化、重組和控制，實現質量、成本、進度、服務總體最優的精細化管理目標。

　　區別三：“保值”VS“增值”

　　物業管理的工作目標是安全、衛生以及設施設備的正常運行，具有“保值”的特點。設施管理應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，以改善客戶運營能力，提高收益。它從戰略層次的高度和動態發展的全局整合的理念出發，在保證物業“保值”的基礎上，還要實現物業的“增值”。

　　區別四：關注現狀VS關注整個生命周期

　　物業管理關注的是已建成的物業和已裝備的設施設備，它是對物業“現狀”所進行的管理和維護。設施管理關注物業的整個生命周期，提供策略性長期規劃，貫穿到物業或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運營管理的全過程之中。

　　區別五：人員現場管理VS信息化管理

　　物業管理的活動，如保安、保潔、設施設備的維護，以及能源控制、費用收取等，都是通過工作人員的現場作業完成的，屬于勞動密集型產業，技術含量比較低。設施管理大量采用信息系統，通過信息化手段，在降低成本提高效率的同時，保證了管理與技術數據分析處理的準確，屬于知識密集型產業。

篇2：縱論物業設備與設施管理

　　縱論物業設備與設施管理

　　一、物業管理設施管理概念

　　所謂物業設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業設施管理協會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業設施管理這一行業真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業務的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術的發展、環保意識的普及和對人的健康的關心，使物業設施管理行業和物業設施管理專業人員更顯得重要。物業設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業設施管理的服務對象是人;物業設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業設備與設施管理的現狀

　　一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。

　　這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化(典型如空氣品質)等等。據報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

　　導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。

　　其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備管理的最高工作目標。

　　另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

　　三、物業設施管理的經營模式

　　一般來講有三種經營模式。第一種是由房地產開發商自主經營的物業設施管理公司。公司有獨立的專業人員隊伍，管理自己開發的物業。用所提取的物業管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業設施管理公司承包大樓的空調系統運行管理，業主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統的產權關系、確定服務質量標準和賞罰規則。第三種是物業設施管理公司帶資參建，成為業主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調系統，取得的回報是授運以后的物業管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業設施管理公司繳付冷熱費;空調系統的產權歸物業設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統概念的“物業管理”，即物業管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經營方式還帶有濃重的計劃經濟的色彩，因此除了外資物業管理公司和少數國內公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經在試行，效果不錯。

　　結束語

　　設施管理概念的產生，是物業管理理念的延伸，不少行業的標準都要求與國際水平接軌，物業管理也不例外。設施管理的任務是透過簡化企業的日常營運流程，協助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產、設施及其它非核心業務，以達成既定的業務計劃和策略性的發展目標。目前，設施管理已超越了物業維修和保養的工作范疇，并成為支援機構發展策略的管理系統。

　　參考資料:

　　1、中國住宅與房地產信息網，《搞好設備設施管理，提高物業環境品質》伍培 常劍

　　2、機械工業出版社，《物業管理經營之道》，王荷