筆者所在小區業主委員會的運作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組,核定 5~7人,按居住區域比例分配名額。首先,政府行政指導部門與當地居委會聯絡,公示產生籌備小區成員的條件?！稐l例》第七條的六項規定對此作了明確說明,www.zonexcapitaltr.com其中首要條件是必須“按時交納物業服務費”,符合此項條件的業主可采用自薦或推薦的形式報名,然后由居委會根據了解掌握的情況確定候選人,再由業主投票選舉產生籌備小組及組長,經政府行政指導部門培訓指導后即可開展工作?；I備組成立后按 《業主大會議事規則》、《業主公約》整理業委會候選人資料進行公示,其間由居委會全程協助,直至業主委員會按投票方式選舉產生。至此,籌備小組自動解散,業委會開始正常運轉。
實踐證明該辦法是確有成效的,但有幾點需要加以關注:
一、規范業委會行為,發揮其作用。
業主委員是全體業主的義務服務者而非一種權力地位,業主委員會更不是以權謀私的媒介平臺。業主委員會委員的推選,應該強化任職條件,將熱心公益事業、有能力、有責任的業主推舉到業委會的工作崗位;而嚴格界定業委會的權限則可以幫助我們有效地推進業主大會制度正常發展。業委會委員是業主的代表,而非特殊業主,他們既要履行作為委員的職責,更應模范履行義務。拒不履行業主的法定義務以及業主公約和物業服務合同的相關約定,本身已失去作為業主的基本道德,沒有資格成為業委會委員,更談不上行使關于業委會規范運作的一些思考業主大會授予的權利。業委會是業主大會的執行機構,增強業委會委員工作界限認識,維護全體業主的合法利益,代表業主大會行使權利是根本。簡而言之,業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁,一手托起業主,一手托起物業管理公司。磨擦在所難免,如何有效解決?充分了解相關政策法規及地方管理細則是前提。例如,某項目一業委會委員借業主大會之名“以權謀私”,將與開發商的矛盾完全轉嫁給物業管理公司,甚至揚言若物業管理公司不能督促開發商解決問題,就要炒掉物業管理公司。事實是物業管理公司確實為其想盡了各種辦法使事態有所緩解,開發商也很重視,全力協調解決,而此人竟據此半年沒交服務費。他的被選顯然違背了《條例》規定,迫于可信度的缺失,此業主不得不提出辭職。有了問題進行協商才能解決,一味煽動擾亂公眾生活就會失去民心。相反,另一項目業委會反映業主心聲,督促開發商盡快完善承諾,以公開函的形式與開發商做了“面對面”的交流,開發商與專業公司幾經交流,解決了配套遺留問題。他們打響的這一“炮”,不僅增強了自身工作熱情,還提高了為業主解決問題的積極性。由此正反兩例可見,規范業委會行為,充分發揮其作用,關系到業主能否真正實現“安居樂業”。同時行政部門亦應適當加大法規政策的宣傳,使當選的業主委員能確實做到為業主辦實事。
二、明確物業管理公司與業主大會、業主委員會之間的關系。
隨著物業管理行業的全面發展及業主維權意識的不斷提高,物業管理領域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關系是有效解決各種糾紛的關鍵。業主除享有對房屋內專有部位和共用設施設備的使用,以及負有對公共秩序和環境衛生的維護等職責,還要履行公約和規章制度確定的其他相關義務。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成,是物業管理區域內最高權力機構,業主大會代表物業管理區域全體業主的權益,維護大多數業主的合法權益,享有物業管理區域各項事務最高決策權。業委會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的機構,是由全體業主選舉產生的,是業主大會的執行機構,對業主大會負責。業主大會對事關全體業主利益的重大事項具有決策權,如業主公約和業主大會章程的制定權、業委會成員的選舉和罷免權、物業管理企業的選聘和解聘權、住房專項維修基金的使用及續籌的決定權等。業委會作為業主大會的執行機構,是溝通業主和物業管理公司的橋梁,代表和維護著業主的合法權益,具有召集和主持業主大會會議,報告物業管理實施情況,與物業管理公司簽訂服務合同,聽取業主意見和建議,監督和協助物業管理公司履行合同,監督業主遵守業主公約等權力。物業管理是全體業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為,物業管理公司和業主委員會都是物業的管理機構,是一種雙向市場選擇雙方地位平等,同時業主、業委會、物業管理公司三者有工作上的合作關系。三、溝通信任是做好工作的基礎。
信任是當今社會任何一個單元主體生存的最基本條件彼此間若沒有信任怎能合作(物業管理公司、業主、業委會工作實際上是合作關系),彼此之間總是一味監督又談何合作。業主和物業管理公司在物業管理中是一種“委托”與“被委托”的關系,在工作實踐中是一種監督、被監督的關系,這種看似對立的關系,實際是相輔相成的,從雙方的最終目標看是一致的。業主大會、業委會代表全體業主的利益,希望有一個美麗舒適的家園,以體現不動產的升值狀態。而物業管理單位從企業利益出發,也希望把小區管理得有生機,給業主打造良好的生存環境,使企業的形象得以提升。鑒于此,就需要業委會、業主大會調整心態,拋開單純地監督與挑剔,做到既監督又主動配合。在具體工作中,業委會要變被動為主動,與物業管理公司多聯系,共同研究、共同商議;物業管理公司也應主動向業委會匯報交流工作思路,做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。如某項目在服務費測算中物業管理公司據實報業委會審計,而業主大會對測算拿不出具體的不同意見,只是盲目地壓價,雙方出現僵持局面。對物業管理公司提出的“對現行服務標準是否 滿意,對物業管理公司的付出業主是否認可”的兩個問題?他們的回答是肯定的,但仍一味要求降低服務費,而服務標準不降。物業管理公司出于成本考慮不得已正式函告業主大會請求重新另選“保姆”;其間業委會再次認可了物業管理公司的服務質量,加上通過各種渠道了解到相關專業知識,雙方終于在友好的氣氛中重新議價,最終達成協議。在這一環節上三方體現的就是溝通、交流,最終達到共贏,體現了業委會溝通業主和物業管理公司的橋梁作用。
物業管理是一個新興的朝陽產業,借鑒國外先進經驗從國情出發,打造中國式的物業管理市場,規范業主、規范業主大會、業委會工作、規范物業管理企業,加強政府監督,提高各自的誠信度,善意地監督,更好地服務,必將有助于業主大會、業主委員會這兩大業主組織的扎實推進。
參考文獻:
1.謝家瑾,《合理定價、公開透明、提升服務:化解物業管理收費難》,《中國物業管理》,20**年第3
篇2：業委會主任在規范業委會運作中的作用
業委會主任在規范業委會運作中的作用
秦光模、葛江艷
《物業管理條例》和《業主大會規程》自頒布實施已有兩年多，一方面物業管理的經營理念、運作模式、行為操守得到制度性的規范，一方面也成為業主和物業管理維權的利器，業主的權益隨之得到相應的體現和保證。但目前業主參與物業管理的積極性不高，參與方式和途徑有待正確和引導。此時如何規范業委會運作，如何規范業主自治組織建設，如何發揮業委會主任的作用至關重要。本文試從以下幾個方面來分析業委會主任在規范業委會運作中所起的作用。
一、業主委員會主任起著全體業主利益代言人的作用
談到利益，人們不難聯想到業主對開發商的維權，當小區入住人數增多，各項配套設施完善，小區逐漸步入成熟，業主們的利益投訴點也將隨之轉移到業主間的矛盾沖突。業委會的工作重點也從對外爭取合法權益轉移到維持業主和業主間的利益平衡。例如說：小區公共道路明明是用來供業主通車之用，但總有業主圖方便把車停在道路上，導致道路堵塞，行人、車輛都不安全，業主整體的利益受到傷害。這種小區內的很小的交通問題，交警既不會介入，物業人員也只能一次次勸阻，作為業委會主任就可以作為廣大業主利益代言人的身份和這些違反公約的業主交涉溝通，采取有效措施，保障全體業主的利益不受傷害。筆者所在小區業委會處理占道停放、寵物擾鄰、違章搭建、私占公用樓道類似事件時，由業委會主任牽頭發動小區熱心業主和物管員工組成小區環境糾察隊，佩帶紅袖標、給違約業主發提示卡、上門宣傳，經過一段時間的努力，小區整體環境上有更大的改觀。
二、業主委員會主任是業委會運作的“掌舵”人物
業主委員會是由物業管理區域內業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反應業主意愿和要求，并監督物管公司運作的一個業主自治組織。一個業委會運作的規范與否很大程度上取決于業主委員會主任的“領航”方向的正確與否。眾所周知，業主委員會主任是一個純公益性工作，因工作產生的費用，吃飯、乘車、電話費都要自己掏腰包。在今天這個過分現實、物欲橫流的時代，只有業委會主任干著一份不拿一分錢、還要往里面搭錢、搭時間、搭精力的工作。如果業委會主任稍有私心“偏離航道”，那么小區就會陷入曠日持久的“盲目維權運動”中。
在這里筆者舉一個發生在身邊的事例，20**年年初，市里有關部門曾組織業主參加關于渝價(20**)776號文件的聽證會，物管費按等級收取的新聞發布后，由于物管費是業主們普遍關心也是較敏感的話題之一，小區有些業主不理解，有些在置疑、抵觸現行的收費辦法。業委會一班成員了解到這一情況之后，立即同業委會主任召開思想統一協調會，首先在業主委員會內部形成正確的統一的認識，一方面積極地、多方面地引導業主，讓業主從日常感受到的物業管理服務來衡量物管費收取的是否質價相符，得出正確的評價;另一方面，物業管理公司在服務水準上拿出能讓業主看見、摸得著的服務標準和規范，讓業主的監督權得到實際的發揮，從而達到政策和實效的有機統一，讓業主找到真正的感受。當有些地方還在為此事鬧得沸沸揚揚，這里早已風平浪靜。
三、業委會主任起著“五方位”溝通的協調人作用
在業主們居住的空間里，接觸最多的就是“業主”、“物業管理企業”、“開發商”、“業主委員會”、“居委會”這些字眼。當這些字眼在沒有一股力量把它連接到一起的時候，也只能是獨立的不完整的名詞。事實證明一個優秀的業主委員會主任應在業主和業主之間、業主和物業管理企業、業主和開發商、業主和業主委員會、業主委員會和物管公司之間起到紐帶和橋梁作用。
一個能為業主著想、處事公平公正的業委會主任是所有業主的福音，是物業管理工作人員的精神砥柱。一個規范的、能為業主真正辦實事的業主委員會，以及業委會主任需要更多業主的支持、需要社會各方力量的支持。眾人拾柴火焰高，我們堅信一個管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的新型社區如雨后春筍般不斷涌現。
來源：《重慶物業》