業主欠費追繳的方式方法談
在物業管理實際運作過程中，物業服務費用的收取一直是工作的重點、難點，沒有好的物業管理服務費用收繳率物業管理企業就難以確保提供相應的服務水準，沒有提供相應服務水準的服務就更難收取物業管理服務費用，就此陷入惡性循環。因此就業主欠費追繳的方式方法談一下我的想法供大家參考。
1：事出有因適度減免
如業戶因家中失竊、車輛失竊、房屋質量小缺陷(滲水、小裂縫、裂痕、空鼓)未能及時處理、家庭經濟確實困難等等原因而拒交物業服務費用，雖然并非是物業管理企業的責任，物業管理企業也無賠償義務，但是從人性化管理的角度出發，物業管理企業可以給業戶適當的補償(非現金)或減免部分物業管理服務費用。
2：責任不清快刀斬亂麻
主要指部分業戶欠費時間長、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂如不及時處理就會越積越多越難收，讓領導看了堵心、員工看了灰心，不如壯士斷臂一切從新開始，此后讓業戶無拒繳的“理由”。
3：物業無過失依法辦事
業戶拒繳費用的“理由”無奇不有，有對開發商的不滿;有對設施、設備的不滿、有對周邊社區環境的不滿、有嫌物業管理服務費用太高、有因房屋質量問題得不到解決的;有借口物業管理企業管理不善等等。這些業戶打心眼里想搭車消費而不想繳費，因此物業管理企業只有拿起法律的武器，依法維護自身的合法權益。
4：責任到人定時催討
加強小區收費管理應從職能部門抓起，樹立收費意識和責任感，定期落實各小區收費情況，協助小區制定解決方案;小區主任服務和收費兩手都要抓，兩手都要硬，要了解本小區的收費情況，分析欠費原因尋求解決方案，責任到人層層落實;收款員與樓管員分工不分家信息共享，充分發揮業主檔案的作用定時催討，做好每季度業主欠費清單并詳細說明具體情況，提出收費合理化建議。
5：加強宣傳正確引導
業主有按時交納物業服務費用的義務是物業管理條例明確規定的，為什么還有部份業主無理拒交物業服務費用呢?一方面是由于個別業主的素質問題，另一方面是宣傳力度不夠。因此我們需要通過各種形式、各種渠道廣泛宣傳物業管理的一些基本知識，讓業主了解物業管理企業的權利和義務并明確自己享有的權利和應履行的義務，正確引導業主的繳費觀念。
篇2：運用法律手段追繳物業費欠費應注意問題
淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的若干問題
物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然《 物業管理條例 》 對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定；國家發改委和建設部共同頒布實施的《物業服務收費管理辦法》也有相應的規定；但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。
欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；假如業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。
隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。
筆者所在公司已準備通過訴訟追繳物業欠費，特通過對同行兄弟公司對欠費業戶進行的起訴，了解到全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近 90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題：
一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。
隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。
物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 …… 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。
二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。
法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。
因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。
三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。
物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對
大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。
對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書 ; 假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費 ; 最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。
四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。
因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。
這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。
這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。[文/張義軍]