探析日本物管企業如何提供服務
一、日本物業管理企業從業許可登記
日本對物業管理企業的從業資格以及經營內容是有嚴格規定的。一般來說，需要進行如下登記；公寓管理業者的登記由國土交通省頒發；警備業認定由公司所在地的公安委員會認定；建筑物環境衛生一般管理業、建筑物儲水槽清掃業、建筑物鼠蟲防除業等經營范圍的登記，由公司所在地的都、道、府一級政府頒發；凈化槽保守點檢業由衛生部門頒發；消防設備業由地方消防廳管理；一般廢棄物收集搬運業由所在城市頒發許可?？傊?，不管公司從事哪一項業務都必須到政府相關部門進行登記，或得到主管部門的行業許可。
二、日本物業管理業從業人員資格
1、物業管理業務：由公寓管理士、管理業務主任者、區分所有管理士負責。
2、環境衛生業務：由建筑物環境衛生管理技術者、清掃作業監督者、空氣環境測定實施者、儲水槽清掃作業監督者、防除作業監督者、大樓清掃技能士、凈化槽清掃技術者等負責。
3、設備管理業務：由電氣主任技術者、電氣工事士、特殊電氣工事資格者、電氣工事施工管理技師、冷凍機械責任者、冷凍空氣調和機器施工技能士、凈化槽管理士、凈化槽技術管理者、消防設備士、消防設備點檢資格者、危險物處理者、防火管理者、大樓設備管理技能士等負責。
4、建筑物、設備保全業務：由特殊建筑物調查資格者、建筑設備檢查資格者、管道工事施工管理技士負責。
5、保安警備業務：由保安警備員負責，警備員兼指導教育責任者。
三、日本物業管理企業加入的社會團體
日本物業管理企業一般都會同時加入幾個社會團體，如全國（或地方）大樓保持協會、全國（或地方）警備業協會、高層住宅管理業協會、高層住宅管理業協會保證機構、全國（或地方）宅地建筑物交易業保證協會，等等。
日本物業管理涉及的法律關系
1、管理組合（業主自治組織）與業主之間的法律關系。管理組合的權利來源于全體業主對小區共有部分的共有財產權力。在管理組合和業主之間存在著一種權利和義務的法律關系。管理組合作為小區全體業主的自治機構，有代表小區全體業主行使對小區共有部分進行維護管理和向業主收取管理費的權利，也有接受業主監督的義務。與之相對應，業主作為管理組合的成員，在管理組合享有對重大問題決策的權利和對管理組合進行監督的權利，同時承擔向管理組合繳納管理費和維修積立金（維修資金）的義務，以及遵守管理組合各種有關規定的義務。
2、管理組合與物業管理企業之間的法律關系。首先，管理組合和物業管理企業之間存在一種合同關系。物業管理企業依據物業管理服務合同的規定，具有提供服務的義務，同時享有從管理組合獲得管理服務報酬的權利。管理組合享有獲得物業管理服務合同規定的管理服務的權利，同時也有義務按管理服務合同的規定向物業管理公司支付物業管理服務費用。
其次，管理組合和物業管理企業之間存在一種代理與被代理的關系。因為，物業管理企業在物業管理服務的過程中，必然要行使一些日常管理物業小區的權力，而這些權力都來源于管理組合的授權。物業管理合同中規定的物業管理企業提供服務的范圍，也就是管理組合對物業管理企業的授權范圍。
3、管理組合與其他服務提供者之間的法律關系。小區的管理組合除了聘請物業管理企業對小區進行管理的專業服務之外，還要聘請一些其他的服務提供者提供其他的專業服務。例如，聘請律師提供法律服務，聘請專業的維修公司提供小區設施或設備的維修服務。管理組合與這些服務提供者之間的關系也是一種服務與被服務的合同關系。
四、日本物業管理企業可提供的服務
日本的物業管理企業有地產買賣公司系列、開發商系列以及獨立系列的物業管理企業等類型。日本的物業管理企業一般提供以下服務：
1、住宅管理服務。在日本，由于業主工作繁忙或人口老齡化等原因，很多業主無法承擔管理組合的工作，因此部分小區就會出現管理組合缺少人手，或者是由于小區業主戶數過少而無法成立管理組合等情況，這就引發了許多住宅物業管理方面的問題。日本的物業管理企業根據上述這情況不斷調整他們的經營業務，將住宅管理服務區分為住宅管理的基本事務、日常管理業務以及輔助管理組合運作業務。穩中有降類業主的主要服務內容如下：
住宅管理的基本事務，包括管理費的收到、管理組合會計的收入/支出管理、維修工程的計劃與實施等。
日常管理業務，包括管理員業務、清掃業務、日常檢查、綠化、管理費欠費管理與追繳等。
輔助管理組合運作業務，包括管理公約、細則的制定與變更，長期維修計劃的制定、攸，維修檔案的記錄、保存，管理組合全體大會、委員會議事檔案的整理與保管，小區內公告的制作等。
2、咨詢業務。在日本，管理組合作為小區的管理主體，通常也會遇到一些使他們感到困惑的問題，例如全體決議時參加人數過半了是否有效，田徑賽的理事長根據自大的意愿在有關文件上蓋章是否生效等。因此，合計管委會一能源字書會根據需要給予管理組合以專業的建議。這些建議包括：
管理組合的運作診斷。對全體業主會議的召開、理事會的運作等有關管理組合的運作進行全盤的診斷。
維修計劃的診斷。對全體業主會議的召開、理事會的運作等有關管理組合的運作進行全盤的診斷。
派遣管理者。管理縱使理事長位置空缺的情況下代行部分管理者的業務。
3、技術支持服務。有關公寓建筑物、設備的實修、維修等計劃的制定與實施是需要一定的專業知識的，而管理組合的委員會成品一般都缺乏的專業知識，這就會在建筑物、設備維修的品質以及金額等方面引起許多困擾。管理組合如果與物業管理企業之間建立了相互依賴的關系，就可心從專業人員那里得到很好的建議。物業管理企業通常給予的建議包括：建筑物以及設備的診斷、維修計劃的設計、專業施工公司的挑選以及建筑物以及設備的日常檢查、生字檢查記錄的保管與整理等。
4、促使監控服務。促使是指通過設立保安、門衛等形式，防止小區發生偷盜、火災等事故。此外，有的物業管理企業也對小區的電氣、給排水設備和消防設備等異常情況以及住戶的異常聲響等進行24小時的全天修好監控，一旦發現異常，也會及時派員處理或向有關部門通報。
5、其他服務。有些規模大的物業管理企業還可以為業主提供共用部位的維修管理、業主志有部分的更新維修、房屋租賃買賣等業務。
文章來源：《住宅與房地產；物業管理》文/鐘宏萍
篇2：物管中心客戶服務部經理（經理助理）崗位職責
物管中心客戶服務部經理（經理助理）崗位職責
a)貫徹執行公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。
b)領導本部門完成各項經營管理目標，組織各部門分解下達各崗位工作指標，有效實施各項對客服務提供和管理活動，對本部門的工作和服務質量負責。
c)組織貫徹通用管理標準和工作標準，編制、實施服務標準和個性工作標準。
d)負責編制本部門年度工作計劃、年度預算并組織實施。掌握本部門物品支出平衡?？刂莆锲废?，在不降低質量前提下，盡可能降低成本。
e)負責進行年度客戶入住情況預測分析，組織實施管理費的收繳工作。
f)負責對本部門員工的績效考核，創造良好的工作氛圍，不斷探索先進管理方法，提高管理效率。
g)負責業主大會的組織工作。
h)負責伙食委員會工作會議的組織及實施，并監督檢查餐飲工作。
i)負責本部門的安全和日常質量管理工作；檢查和督促各管區嚴格按照工作規程和質量要求進行工作，實施規范作業，排除安全隱患，并指導屬下員工解決疑難問題。
j)主持本部門例會，聽取匯報，督察工作進展，解決工作中的問題。
k)處理客戶重大投訴，采取果斷有效的措施控制事態發展，并向中心負責人書面報告處理結果及客戶的反應。
l)組織實施客戶意見調查，定期拜訪客戶，征求客戶意見，進行客戶信息的數據分析，組織實施改進活動。并根據客戶需求，開展對新增設的管理與服務項目的可行性的研究，建議、報批和組織實施工作。。
m)負責本部門環境因素、危險源和適用法律法規的識別和管理。
n)組織制定部門培訓計劃，監督實施，提高員工的業務素質。
o)對本職能范圍內的服務分包方的業績進行監督檢查和評價。
p)負責對客戶聯絡、溝通、宣傳工作，處理解決有關客戶的所有日常事務。
q)負責本部門環境因素、危險源及法律法規的審批工作。
r)主持本部門例會，聽取匯報，督察工作進展，解決工作中的問題。
s)負責組織開展客戶聯誼、社區文化、節日布置等服務活動。
t)定期對管理區域進行巡檢，監督檢查工作情況和服務質量，處理解決發現的問題。
u)對物管中心經理（主任）負責，完成上級交辦的其他工作。
篇3：物管中心客戶服務部客戶關系主管崗位職責
物管中心客戶服務部客戶關系主管崗位職責
a)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、工作標準和《員工手冊》的要求。
b)協調物管中心與客戶之間的關系；做好向客戶對物業管理服務相關問題的解釋、解答工作，并反饋客戶信息；
c)掌握物管中心提供的收費服務項目及收費標準，根據客戶需求督促相關部門及時提供服務。
d)每半年至少進行一次客戶意見調查，統計、分析、報告調查結果。
e)有效處理客戶投訴，定期拜訪客戶，征求客戶意見，建立良好關系，提高物管中心的形象和聲譽。
f)協助客戶辦理入伙、入住、退租等手續，協調客戶與客戶，客戶與物管中心的關系。
g)負責各類服務標識的管理。
h)負責向客戶宣傳相關法律法規及安全、環境保護意識。
i)每月定期統計在管物業入住/空置房情況和有償服務收費情況。
j)負責做好管理費及其他收費的征收，催繳工作；對客戶提出的各種遲交或拒交理由及時反饋部門經理及相關部門。
k)負責主辦客戶聯誼活動。
l)配合部門經理做好業主大會的組織工作。
m)與相關部門溝通協商業主裝修的有關事宜。
n)負責前臺人員的管理、績效考評工作。
o)負責部門培訓工作。
p)對經理負責，認真完成上級交辦的其他工作。