1.0目的
不斷地對房屋本體及公共設施進行養護和修繕，保持及恢復房屋本體及公共設施的使用安全、功能完善及外觀完好。
2.0 適用范圍
適用于各管理處的房屋本體及公共設施的維修養護管理工作。
3.0職責
3.1工程維修工負責房屋本體及公共設施維修養護工作的實施及定期的工程巡檢工作，并填寫《定期工程巡檢紀錄》。
3.2工程維修主管或班長負責一般性房屋本體及公共設施維修養護工作的具體組織實施、質量控制、檢查驗收及回訪工作，并填寫相關質量管理記錄表格。負責每周一次的工程巡檢工作，并填寫《定期工程巡檢紀錄》。
3.3工程部主管負責每年12月份制訂本大廈下年度房屋本體及公共設施維修養護年計劃及每月底制訂下月房屋本體及公共設施維修養護月計劃,并報管處經理審核、審批;負責對房屋本體及公共設施維修養護工作的技術指導、質量監督及檢查驗收工作，負責每月、每季、每年一次的工程巡檢的組織工作，并填寫《定期工程巡檢紀錄》。
3.4管理處主任負責對上述工作的檢查監督。負責對《房屋本體及公共設施維修養護計劃》的審批及檢查督導工作。
4.0工作程序
4.1房屋本體及公共設施維修養護管理程序
4.2業主(住戶)有償維修管理程序
4.2.1由業主(住戶)向管理處大堂值班經理提出報修申請。
4.2.2客戶服務部填寫《維修登記表》，發出《業主報修委托單》并轉工程部主管處理。
4.2.3工程維修主管或班長派工，并填寫《業主報修委托單》相應內容。
4.2.4維修工帶上《業主報修委托單》，10分鐘內準備好工具箱，其內容包括兩種規格
的管鉗、扳手各1把，鋼絲鉗、十字、一字螺絲各1把，水膠布2卷及針對維修項目備用配換零件若干，干凈毛巾1條、干凈工作手套1副、塑料袋1個及鞋套上門維修，首先按門鈴(敲門)，向業主(住戶)出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現場后，根據《室內維修服務收費標準》向業主(住戶)報價，經業主戶同意后進行維修。
4.3修過程必須遵守操作規范，注意安全。
4.3.1維修完畢，請業主(住戶)驗收，對業主(住戶)不滿意之處應盡力改善，驗收后，請業主(住戶)在《業主報修委托單》上簽下意見并簽名。
4.3.2維修工把《業主報修委托單》交工程部班長簽名后轉交客戶服務部。
4.3.3由客戶服務部預約業主(住戶)，并安排房管員帶《業主報修委托單》上門回訪。
4.3.4房管員將回訪情況填寫《業主報修委托單》并反饋客戶服務部，《業主報修委托單》(一式兩聯)分別轉送工程部歸檔以及客戶服務部收款員作月底扣款憑證。
4.4一般維修工程管理程序4.4.1客戶服務部及安全事務部在巡查中發現房屋本體及公共設施設備損壞時，均有責任填寫《故障報修單》，交工程部值班人員及時處理。
4.4.2如該維修工程項目尚在保修期內，由工程部主管聯系保修單位修復處理。
4.4.3如該維修工程項目較復雜，自身無力完成，由工程部主管確認后報管理處主任及公司同意，做外委工程處理。
4.4.4單項維護保養工程造價超過1000.00元時，根據維修項目的歸屬，填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設施專用基金使用申請表，并經相關部門審批通過。
4.4.5工程部值班人員接到《故障報修單》后，通知維修班長，由維修班長填寫《工程維修派工單》。
4.4.6維修工準備好材料、工具，在規定時間內趕赴故障地點開始維修，需要技術指導時，由班長向工程部主管提出請求。
4.4.7維修工程遵守操作規程文明施工。
4.4.8施工完畢后填寫《工程維修派工單》中相應內容，并將該單交維修班長。
4.4.9由維修班長確認維修效果后，將《工程維修派工單》歸檔。
4.5維護保養工程管理程序
4.5.1每年12月初由工程部主管組織，會同客戶服務部，有必要時也請公司品質部專業工程師參加，對轄區內房屋本體及公共設施情況做一次綜合檢查，以確定下年度維護保養工作的重點。4.5.2根據每年一次的綜合檢查結果，由工程部主管編制下年度維護保養工作年計劃并報管理處主任審核后上報公司領導最后審批通過。4.5.3由工程部主管根據維護保養工作年計劃制訂維護保養工作月計劃，并報管理處主任審批通過。4.5.4如該維修工程項目尚在保修期內，由工程部主管聯系報修單位處理修復。4.5.5如該維修工程項目較復雜，自身無力完成，由工程部主管確認后報管理處主任及公司同意，做外委工程隊處理。4.5.6單項維護保養工程造價超過1000.00元時，根據維護保養項目的歸屬，由工程部主管填寫房屋本體維修基金使用申請表或公共設施專用基金使用申請表，并經相關部門審批通過。4.5.7工程部主管負責維護保養工作月計劃的組織、協調、實施安排及質量監督工作。4.5.8工程部主管確認維護保養效果，并填寫房屋本體及公共設施維護保養記錄。4.6房屋本體及公共設施維修養護原則4.6.1堅持經濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節約維修材料。4.6.2修理及更換配件應盡量與原有配件型號、規格一致的原則。4.6.3為業主(住戶)提供方便的原則。4.7房屋本體及公共設施維修保養的依據4.7.1符合維修方案或設計圖紙的要求。4.7.2符合國家建設工程施工及驗收規范、規程的要求。4.8房屋本體公用部分維修養護周期及質量標準
4.9室外公共設施維修養護周期及質量標準
5.0一般維修項目
5.1業主戶內一般性維修養護方法
5.1.1樓面層漏水
5.1.1.1 預約樓上、樓下住戶，檢查樓上何處漏水下來。
5.1.1.2 如果說是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通，如果是馬桶漏水，應及時檢修馬桶。
5.1.1.3 如果是樓板裂縫滲水，應將相關部位的飾面打開，重做防水層和飾面。
5.1.1.4 其它地方漏水，應將相關部位及時處理。
5.1.1.5 檢驗：維修完成后，48小時跟蹤查看，看是否還有漏水現象。
5.1.1.6 維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收
5.1.1.7 告知住戶使用須知：應愛護使用任何用水設施。
5.2換鎖(木門、鐵門)
5.2.1木門鎖、鐵門鎖：檢查鎖壞何處，如能修理，及時修理，如鎖不能修理至正常使用，立即更換。
5.2.2檢驗：查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊宓以復開關數次，查看開關是否靈活自如。
5.2.3維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.2.4告知住戶使用須知：開關鎖時不要用力過猛，不要用其它硬物開鎖，定期給鎖活動部位上油。
5.3個別樓層停水
5.3.1先檢查是哪一樓哪一層沒有水。
5.3.2然后關掉總閥。
5.3.3拆開支閥，取出濾網。
5.3.4清洗濾網后，裝回濾網和支閥，打開總閥供水。
5.3.5檢驗：做好跟蹤，到停水樓層檢查住戶是否已正常供水。
5.3.6維修完畢，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.3.7告知住戶使用須知：樓層停水應及時通知管理處派專業人員前來檢查維修。
5.4維修墻內水管
5.4.1先查找原因。
5.4.2關好室內所有用水閥門。
5.4.3查看水表是否轉動，如轉動說明墻內水管破損漏水。
5.4.4維修時先關水表前的總閥，后打通漏水處墻面，取出破損水管。
5.4.5裝入新水管。
5.4.6打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水泥，回復裝修飾面。
5.4.7檢驗：維修完成后，關閉室內所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后跟蹤檢查。
5.4.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.4.9告知住戶使用須知：不要擅自改動墻內水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業人員施工，一旦發現墻面滲水，應及時通知管理處派維修人員前來查看。
5.5閥門接頭漏水
5.5.1檢查閥門，接頭何處漏水，然后關上自業水總掣。
5.5.2如果閥門、接頭未扭緊的原幫而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門、接頭裝上扭緊。
5.5.3如因破損配件而漏水，應及時更換相關配件。
5.5.4如再無法控制漏水，應及時更換閥門或接頭。
5.5.5檢驗：維修完畢后，把自業水總閥打開，檢查是否漏水;閥門更換完畢后，把總閥門打開，反復開關數次，檢查是否漏水。
5.5.6請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.5.7告知住戶使用須知：應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。
5.6水龍頭漏水
5.6.1檢查漏水情況，然后關上自來水總掣。
5.6.2如是因水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲外旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊。
5.6.3如是內芯斷裂應更換內芯。
5.6.4如是內芯橡皮過小或破損，應更換。
5.6.5如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭。
5.6.6檢驗：檢修完畢后，打開自來水總掣，反復開關頭數次，使其開關自如，不漏水。
5.6.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.6.8告知住戶使用須知：旋扭開關不要用力過度，不要用硬物碰撞水龍頭。
5.7浴缸堵塞和漏水
5.7.1先查明原因。
5.7.2如是排水管堵塞，打開檢查口(如檢查口在下層住戶室內，應先與該住戶預約維修時間)，取出雜物，用水試通直到正常。如是排水管漏水，打破飾面，取下排水管重新安裝。
5.7.3檢驗：維修完畢后，往浴缸內蓄水，查看是否能正常排放或查看相關部位有無漏期水。
5.7.4請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.7.5告知住戶使用須知：使用浴缸時，不要拋入任何雜物，不用時保持干爽清潔。
5.8通馬桶
5.8.1先檢查馬桶堵塞原因。
5.8.2用馬桶抽子抽通馬桶。
5.8.3如不通就系好安全帶到室外找開檢查口看是否堵塞。
5.8.4如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到暢通為止。
5.8.5蓋好檢查口，進入室內后放水沖洗，能正常使用。
5.8.6檢驗：反復放水，檢驗馬桶是否暢通。
5.8.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.8.8告知住戶使用須知：使用馬桶時不要亂拋雜物(如硬紙等)。
5.9疏通地漏
5.9.1先用抽子試通。
5.9.2不能查明原因時則打開檢查口檢查。
5.9.3不通時再使用疏通機疏通直到通暢為止。
5.9.4檢驗：用水試通如水源不方便，可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。
5.9.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.9.6告知住戶使用須知。
5.10馬桶漏水
5.10.1先檢查漏水情況。
5.10.2如是出水口漏水，應先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺絲，取出馬桶，查看連接件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換;裝上馬桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周密封一周(3小時后可以使用)。
5.10.3檢驗：維修后，放水看是否漏水。
5.10.4維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.10.5告知住戶使用須知：應正確使用馬桶。
5.11洗萊盆下漏水
5.11.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。
5.11.2如是軟管斷裂、漏水，應及時更換軟管，并把接頭處接好。
5.11.3如是水龍頭(水咀)或接頭漏水，檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有破裂損壞情況，如有此情況，應及時換上新水龍頭(水咀)或接頭，并用生膠帶密封此處。
5.11.4檢驗：打開萊盆水龍頭放水，看相關部位接頭是否漏水。
5.11.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.11.6告知住戶使用須知：必須正確使用水龍頭，不要亂動一關或接頭處，不要亂彎軟管，以防水龍頭、接頭或軟管有破裂情況發生;
5.11.7不要用力撞擊洗萊盆，以防盆四周的白水泥膏松脫。
5.12修理門窗
5.12.1檢查門窗的附件是否齊全。
5.12.2檢查有無配件損壞。
5.12.3更換配件，達到預期效果。
5.12.4維修后請住戶驗收。
5.12.5檢驗：維修后，對門窗反復開啟數次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關自如的目的。
5.12.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.12.7告知住戶使用須知：定期往轉動部分加油;如門窗有損壞，不要
5.12.8輕易動，以免發生不必要的意外。
5.13洗臉盆下漏水
5.13.1先檢查何處漏水，查明漏水原因。
5.13.2如是存水彎頭管理處漏水，先拆下存彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重的要更換彎管;情況一般的可用水中膠和生膠帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。
5.13.3如是臺式盆四周漏水，應用白水泥把盆四周密封一圉到不漏為止。
5.13.4檢驗：在維修完畢后，放水試漏，以達到不再漏水的目的;在水泥凝固以后(約需四小時)，再在周圍泡水檢驗。
5.13.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.13.6告知住戶使用須知：不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水;不要隨意移動或用力撞擊洗臉盆，以防盆四周的白水泥膏松動。
5.14洗臉盆堵塞
5.14.1查膽堵塞原因。
5.14.2取下存水彎倒掉雜物。
5.14.3裝好存水彎。
5.14.4如再不通，打開檢查口，用疏通工具疏通，直至通暢為止。
5.14.5檢驗：維修完畢后，把臉盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。
5.14.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.14.7告知住戶使用須知：用洗臉盆時盡量不要掉入雜物;及時性清除不小心掉進洗臉盆下水管內的雜物。
5.15洗萊盆堵塞
5.15.1行用抽子試通。
5.15.2不通時查明堵塞原因。
5.15.3打開檢查口用疏通工具疏通，再用不試通直至通暢為止。
5.15.4檢驗：維修完畢后，把萊盆的水儲滿后再排放，使之暢通為止。
5.15.5維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.15.6告知住戶使用須知：剩飯、剩萊及其它雜物不能倒入洗萊盆內;及時清除洗萊盆下水管內的殘余雜物。
5.16維修墻外水管
5.16.1先查找原因。
5.16.2如無法明顯地找到破損漏水處，可先關好室內所有用水閥門。
5.16.3查看水表是否轉動，如轉動說明水管有破損漏水。
5.16.4維修時先關水表關的總閥，取下破損水管。
5.16.5裝入新水管。
5.16.6打開總閥后看各相關部位是否漏水。
5.16.7檢驗：維修完成后，關閉室內所有用水閥門，看水表是否轉動，并在24小時后
跟蹤檢查。
5.16.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.16.9告知住戶使用須知：不要擅自改動水管，確需改動的，請向管理處申請，由管理處派專業人員施工;一旦發現水管破損漏水，應及時通知管理處維修人員前來修理。
5.17住戶門鈴不響
5.17.1分析原因，如因電池沒電了，則需換上新電池。
5.17.2如因電源極板受空氣侵蝕生銹，或被電池中滲漏出的電解液腐蝕，而使門鈴斷電，則需取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉，調節器整電源極板，使其與電池接觸良好。
5.17.3如因線路問題造成，則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換，排除故障后，方可恢復門鈴的正常使用。
5.17.4如因門鈴開關接觸不良， 則采取修理或更換門鈴開關的方法解決。
5.17.5檢驗：門鈴維修完畢后，反復試用幾次，直至達到預期效果。
5.17.6維修完畢后，請住戶《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.17.7告知住戶使用須知：更換電池時，注意電池的正、負極性。
5.18插座無電
5.18.1由于外界因素(如停電檢修)引起的人為停電，則告訴用戶現在停電檢修。
5.18.2由于用電設備內部故障原因，當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路，或因該插座電源線路超負荷時，致致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。針對上述原因，首先要了解住戶使用的現場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查
找故障點，再更換保險絲或將自動開關合上，
5.18.3恢復送電。若線路超負荷，可告知住戶及時處理。
5.18.4由于頻繁插撥操作，造成插座端子上的電源接線松動，接觸不良時，先斷開此回路電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。
5.18.5由于線路出現斷線時，先斷開此回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，
故障排除后方可送電。
5.18.6檢驗：插座線路送電后，用試電筆驗電，再用萬用表電壓文件檢
5.18.7測供電電壓是否穩定正常。
5.18.8維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.18.9維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障。
5.19住戶家中無電
5.19.1由于線路停電檢修，應及時向用戶說明停電的原因。
5.19.2用戶總開關燒壞時，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現場，看是否線路出現短路或因負荷主太大超過電源保護開關容量或因接線端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將用戶的用電設備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子上的
5.19.3接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常供電。
5.19.4因住戶使用的電氣設備內部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘時，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。
5.19.5電度表燒壞停電時，首先查看電度表參數是否符合用電線路規定，其次檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞，可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續查找故障點。
5.19.6檢驗：當幫障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。
5.19.7維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.19.8維修須知：維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后，方可恢復送電。
5.19.9告知住戶使用須知：用電時，應確保安全狀態下正常使用各種用電設備和電器;不
要超負荷用電，不要亂拉亂搭線路，確需改動線路或安裝電器用電線路時，應通知管理處派專業人員進行處理。
5.20配電箱開關故障
5.20.1當因控制線路出現短路現象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時，空氣開關燒壞時，先將配電箱的空氣開關置于“OFF”位置，再將電源側的開關置于分閘位置(根據實際配電線路，在不影響其它供電線路的情況下，用萬用表檢查線路，查找短路故障點，排除故障后再檢查配電箱內的所有電氣保護組件是否完好，保護組件運作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器，恢復正常送電。
5.20.2當因控制線路過載，開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時，空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流，引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞時，先將電源側的開關軒于分閘位置(根據實際配電線路，在不影響其它供電線路情況下)，用萬用表檢查跳閘開關及線路，確認無故障后，將開關合上，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測)，看是否超過設計要求;如確認為是由于線路過載造成開關跳閘，則需將此線路負荷減少;如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規格的組件后，方可恢復正常送電。
5.20.3檢驗;線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩定正常。
5.20.4維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.20.5維修須知：維修人員在維修時應斷電后再查找故障，斷電順序為先斷開負荷側開關，后斷開電源側開關，送電順序則相反。
5.21燈不亮
5.21.1當燈內燈絲燒斷不亮時，將電源開關斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級功率的燈泡。
5.21.2當燈泡與燈頭接觸不良時，將電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭上是否有電，確認有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。
5.21.3當電源保險絲熔斷時，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有分無短路或斷
路現象，故障排除后，更換保險絲方可送電。
5.21.4當電源開關接觸不良時，檢查電源開關接線端接線是否牢固，用電筆測開關輸出端，在開關斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是電源開關本身故障造成，應及時更換開關。
5.21.5檢驗：維修完成后，合上開關3次，看燈泡發光是否正常。
5.21.6維修完畢后，請住戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.21.7維修須知：上述維修這程只限于一盞燈發生故障，若某個單元內燈(二盞以上)都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開，用萬用表檢查線路是否出現斷線或短路現象，然后逐一將故障排除，確認線路正常時，方可送電。
5.21.8告知住戶須知：不要點長明燈;發現運作不正常時，應及時通知管理處派專業人員前來檢查、維修。
5.22頂棚抹灰層(飾面)脫落
5.22.1如是抹灰層施工質量問題，應采取以下措施：
5.22.2用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保護用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂棚面積的一半以上，應將該頂棚的抹灰層全部鏟下。
5.22.3用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。
5.22.4用噴水器具充分噴水濕潤2-3次。
5.22.5均勻地刷一道素水泥漿。
5.22.6用1：3水泥砂漿打底抹平。
5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。
5.22.8清理垃圾，恢復場地整潔。
5.23如是因板鋼筋銹蝕膨脹而引起抹灰層脫落，應采取以下措施：
5.23.1用硬紙片或夾板墊鋪在脫落部位下面，如靠墻，墻上也應鋪墊，以保護用戶的對象不致碰壞，然后將脫落部位周邊已松散的抹灰層鏟下，如果松散部分已超過該頂
棚面積的一半以上，應將該頂棚的抹灰層全部鏟下。
5.23.2用鋼絲刷清掃頂棚砼板面至沒有松動的雜物為止。
5.23.3用砂紙將鋼筋銹蝕層磨掉，并將鋼筋周邊已銹蝕的砼打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴重，應加焊同直徑規格的補充鋼筋。
5.23.4均勻地刷一道素水泥漿。
5.23.5用1：3水泥砂漿打底抹平。
5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂紙打磨平整。
5.23.7清理垃圾，恢復場地整潔。
5.23.8維修完畢后，請用戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.23.9告知住戶須知：不要擅自更改頂棚抹灰層。
5.24樓板裂縫
5.24.1先進行全面仔細地查看。
5.24.2如裂縫較小(如發絲)，且在飾面面層，留待查看，如有擴展趨勢再作處理。
5.24.3如裂縫較寬、較深，應及時處理，具體如下：
5.24.4沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直到不見原裂縫，用鋼絲刷清除粉散顆粒。
5.24.5用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，均勻涂刷素水泥漿。
5.24.6準備足夠的膨脹水泥，調成半干濕狀，并及時使用。
5.24.7用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光，然后清除表面多余的補縫材料。
5.24.8修復飾面(按用戶原標準)。
5.24.9如裂縫寬度很寬，已影響結構的正常功能，應立即通知開發單位請有關技術人員(如：設計院、原施工單位)到場驗證，找出原因，然后做出加固方案進行維修。
5.24.10 維修完畢后，請用戶在《業主報修委托單》上簽名驗收。
5.24.11 告知住戶須知：不要集中堆放過重物品;平時留意樓板運作狀態，發現問題時，
應及時通知管理處派技術人員到場查看作業處理。
5.25房屋公用部分及公共設施一般維修養護方法
5.25.1小區雕塑的修復
5.25.1.1如為金屬雕塑定期清潔和油漆(按規定顏色);如為鋼筋砼雕塑，定期清潔，發現有露筋情況的，應及時修補恢復飾面
5.25.1.2保持造型完整,如發現有局部損壞，應及時通知業主或開發單位，找雕塑的施工或制作單位派專業人員修復。
5.25.1.3保證安全，對容易損壞的雕塑應示警告牌，嚴禁用力碰撞或攀爬，對過高或對人容易造成傷害的雕塑亦應示警告牌，限制人員的個別行為。
5.25.2小區道路(人行道和車道)
5.25.2.1修補損壞的砼路面：將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達新面及結實面為準。用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護目鏡)，破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。將要修補的砼表面充分濕潤(由表及里)。濕潤水完全滲入里面而砼表面無積水時，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補用C30硅酸鹽干硬性砼拌合物填人坑內，并將其搗實，如修補面積較大，應用平板式振動器振搗。填入坑內的砼要稍稍高出坑內，以便搗實下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時，還要用抹子再細抹一遍。然后養護不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分處于濕潤狀態(養護期間不得讓人或車行走，保持表面清潔)。
5.25.2.2修補塊材地面(如：地面磚、石塊材料、預制砼塊等):鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水使表面充分濕潤。待表面積水完全滲入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿(如為人行道板砼預制塊，無需此道工序),將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余砂漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出塊材面。修補工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面，預做水泥砂漿防水層(可滲3%防水劑)，然后再坐砌塊材。
5.26路燈：
5.26.1燈不亮：參照‘(住戶室內維修規定)中的關于 “燈不亮”的維修規定。
5.26.2燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。
5.27管道：
5.27.1雨水管道堵塞排水不暢：應先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起，應清除雜物使之通暢;如因管道不夠標準或倒坡，應開挖重新鋪設管道，注意管道要做襯底(基礎)，使管道放置平穩;如因管道接口錯位，應開挖校正接口，并注意保證坡度
和接口防漏，以及管道的平穩。
5.27.2如管道損壞無法修復：應用同型號及規格的管道替換，接口應用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結，最后修復地坪。
5.28化糞池：
5.28.1池水外溢或排水不暢：應打開井蓋清掏池內沉淀物和堵塞雜物，制定清掏制度。
5.28.2如井蓋缺損：應及時更換同型號及規格的井蓋，避免造成人身安全事故。
5.28.3如池壁缺損：應先通知有關用戶停用衛生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復，注意池壁要做好防滲處理。
5.29隔油池：
5.29.1如隔油板缺損：應更換新隔油板，并應建立定期檢查更換制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。
5.29.2池(井)蓋缺損，無法修復：應及時更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。
5.30電纜溝：
5.30.1溝蓋板損壞：應按原設計規格制作(放足鋼筋)，并按設計要求把損壞的蓋板換掉。
5.30.2溝內積水過多，影響電的正常供應：應先關掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標準或倒坡，遇此種情況應通知開發單位或供電部門及時解決;二為溝內掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復正常。
5.30.3電纜線路出現故障：應先告知有關用戶，然后請供電部門及時修復。
5.31水渠：
5.31.1蓋板損壞：應按原設計要求，使用同一規格和同一種材料，把損壞的蓋板換掉。
5.31.2渠壁損壞：應將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復。如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。
5.31.3如是雜物(如淤泥、塑料袋等)堵塞，使排水不暢：應及時清除雜物。
5.31.4水池(井)壁損壞：應先通知用戶水池檢修，在不影響用戶的日常生活時，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結實層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補飾面(如貼瓷片等)，清理飾面殘余的水泥漿等。
5.32兒童游戲場(包括秋千、鉆筒、滑梯、蹺蹺板、砂池、攀登架)等)
5.32.1秋千：如配件缺損，應立即修理并配齊配件，如無法修理，應及時更換相關配件直至能友全使用為止。如轉動鉸失靈，導致無法轉動，應卸下秋千鐵鏈，尋找轉動鉸失靈原因，如為軸承鉸，應查看滾珠是否齊全，如不齊全，應補齊，加上潤滑油;如為插銷鉸，應將鉸拆開，除銹后加上潤滑油，然后把秋千鐵鏈裝上，擺動幾下，看是否能正常擺動。
5.32.2鉆筒、滑梯：如飾面層脫落起毛，先將相關位置的松散層鑿除，然后清潔、噴水濕潤、修補飾面、加強養護，待干硬結實后，打磨至恢復原先面層的光滑度。鉆筒式滑板開裂，如裂縫不大，可將裂縫處沖洗清潔干凈，然后用高標號水泥砂漿補縫，待干硬后打磨光滑，如果裂縫很大，或已影響安全使用時，如能通過加固使之安全
使用，則將裂縫參照上述方法修補，如無法使之安全使用，應拆除重建。
5.32.3蹺蹺板：如缺配件，應及時修復至安全使用，如無法保證安全，應更換新配件。轉動鉸轉動不靈時，如為軸承鉸，先查看滾珠是否齊全，然后補齊油，然后再裝回蹺蹺板。檢驗時應擺動幾次蹺蹺板，看是否已轉動靈活。如為插銷鉸，則先將蹺蹺板拆下，清除轉動鉸部位的鐵銹，加上潤滑油，如配件(如螺絲、螺母等)缺損，應立即補上，確保設施處于安全狀態。
5.32.4沙池：如缺砂，應將池內的雜物揀除，再補充干凈無泥、粗細均勻的河砂的量以低于池邊牙3-5CM為準。池邊牙缺損時，如為磚邊牙，應將破損的磚塊鑿除，補上完好的磚塊，如為砼邊牙，應將缺損部位松動層鑿去，然后清潔、噴水濕潤，再用高標號水泥砂漿補上缺口。
5.32.5攀登架：如部件之間焊接接口脫離，將脫口部位清潔后，再焊接上，然后打磨光滑刷兩道防銹漆(保持面漆與原色一致)。
5.33屋面漏水(雨水滲漏)：如是鋼筋砼層面，先找出滲漏部位，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層;如因結構損壞而導致漏水面，應加固結構部分，再重做防水層;如是玻璃鋼瓦層面，可用瀝青麻絲堵塞被損孔洞。
5.34單車架：如配件缺損•應用同一型號規格的配件修復，如需電焊，須在焊口上刷兩道防銹漆。
5.35鋼管路障：如鋼管銹蝕，應先用粗砂紙將鐵銹打磨掉，然后清理表面，刷兩道防銹漆，最后再刷黑黃相間的熒光漆(或貼熒光紙)。
6.0一般室內維修養護服務標準
6.1室內維修服務收費標準
6.2房屋本體共用設施定期期檢查項目一覽表
6.3房屋本體共用部分定期保養項目一覽表
備注：1、平時如發現問題，也應及時維修;
2、維修養護情況填入《房屋本體及公共設施設備維修養護記錄》。
6.4室外公共設施定期保養項目一覽表
7.0相關文件和記錄
附：《房屋本體維修基金使用申請表填寫說明》
7.1《房屋本體維修養護計劃》
7.2《房屋本體維修基金使用申請表》
7.3《本體、公共設施()月份維修保養記錄表》
篇2：給排水設施設備維修保養作業規程
給排水設施設備維修保養作業規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。
4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
?、俳o排水設備設施使用的頻度；
?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
?、倬S修保養項目及內容；
?、趥淦?、備件計劃；
?、劬唧w實施維修保養的時間；
?、茴A計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。
(1)電動機維修保養：
?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；
?、芮鍧嶋妱訖C外殼；
?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：
?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
?、芮鍧嵥猛獗?；
?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養：
?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；
?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；
?、軝z查復位調簧情況；
?、輸Q緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養：
?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養：
?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養：
?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養：
?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養：
?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1)閘閥維修保養：
?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；
?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養：
?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養：
?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養：
?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；
?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
?、芫o固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關支持文件
篇3：變壓器維修保養規程
變壓器維修保養規程
1．0目的
加強變壓器的維護保養，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務中心
3．0管理職責
3.1工作責任人:工程主管；
3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；
3.3變壓器的年度保養由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質的專業公司實施；
4．0定義
無
5．0規程
5.1每年對變壓器進行一次停電保養，具體實施時間應經部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業主及租戶；
5.2在進行變壓器檢查保養工作時，應先斷開變壓器低壓側負荷開關，主開關，然后斷開高壓側出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；
5.3保養工作必須有兩人進行，一人操作，一人監護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；
5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現象；
5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；
5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；
5.7工作結束后，清理現場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；
5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；
5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發生意外；
6．0附則
保養工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；
7．0支持性文件