20**年5月證券公司實習報告范本[1]
序言：
20**年4月份，我有幸被**證券選中，從而開始了我一個月左右的實習生活。在這一段時間里，我近距離接觸了廣發證券鄭州營業部，在了解廣發證券的發展歷程、公司文化的同時，更多的知道了營業部各部門的職能、其日常業務的流程、以及營業部的特色服務;同時深入學習了中國證券市場行業的相關知識,并且在與客戶交流的過程中鍛煉了自己溝通、交流和處理問題的能力。
正文部分：
一、公司簡介
二、具體實習內容
我被安排在客戶服務部工作，主要在柜臺跟著**學習。我從以下幾個方面來介紹下我的實習生活：
首先，每天早晨8：30之前到公司，8：30---9：00晨讀，主要在大戶室讀報，有《中國證券報》、《證券時報》等。主要了解國家的宏觀經濟政策、財經要聞、以及證券市場最新信息，如上市公司信息披露等公告，主要是分析市場熱點和讀一些股評。
其次，晨讀結束后，我就開始忙著準備下前臺開戶要用的東西，因為前臺主要的工作就是開戶，再加上現在的股市一直牛得要死，導致越來越多的人熱衷于炒股，于是開戶的人變得異常的多。開戶是證券公司最一般也是最基礎的業務，因此對于開戶流程，我們都要進行詳細的了解和認真的學習。下面就簡單的介紹下個人開戶的流程：
1、個人開戶需提供身份證原件及復印件，深、滬證券賬戶卡原件及復印件;若是代理人，還需與委托人同時臨柜簽署《授權委托書》并提供代理人的身份證原件和復印件;
2、填寫開戶資料并與證券營業部簽訂《證券買賣委托合同》;
3、證券營業部為投資者開設資金賬戶;
4、辦理開通證券營業部銀證轉賬;
機構開戶的流程和個人差不多，只是要提供的證件和添的合同不一樣。
前臺另一個主要的工作就是柜臺服務。例如：客戶需要在柜臺辦理各種業務，如轉托管，撤消指定交易，變更客戶資料和密碼的重置銀證轉帳的開通和取消等等。在整個前臺工作的過程中，我們一大部分的時間要用在指導客戶填寫辦理各種業務的表單并復印身份證，銀行卡及股東代碼卡等，以提高工作效率。同時也跟著老員工習怎樣和客戶交流，并及時了解客戶的需求。
另外，在整個工作的過程中，我們也提供簡單的咨詢服務，和客戶進行溝通。經過培訓和多天的觀察學習，我們可以根據我們的知識對客戶的有關意見、相對簡單的問題進行處理。但更重要的是我們要多發現問題，多學習證券知識。由于平時在校學習比較少關注股市，更準確的說是對證券市場了解的并不多，因此也比較少運用些股票軟件進行分析。在實習期間，工作相對較少的時候，我們比較關注股市動態。熟悉了滬深兩市許多上市公司，并對一些各股運用各種指標進行了分析和討論，把所學的相關知識又回顧了一遍，熟練并且能充分的操作股票行情分析軟件，對股票市場比原來有了更深刻的認識。
最后，當一天的工作基本結束后，我們就開始了另一項重要的內容：整理客戶資料?？蛻糍Y料包括開戶申請書、開戶合同書、銀證對應申請書、客戶資料變更表，及客戶身份證、銀行卡、股東代碼卡復印件等。所做的相關工作大致包括以下三個方面內容：
1、理清相關的客戶資料，并及時核對下當天業務所產生的各項單據，確保完整準確、沒有遺漏。如果有什么缺失，一定要及時的給予糾正。很長一段時間弄得我們都對單據特敏感，呵呵，總怕有什么閃失似的;
2、把理清整理過的客戶資料，按順序裝入客戶檔案袋，然后寸到檔案柜子里;
3、有時間我們要把當天產生的自然人注冊表和身份證的復印件表掃描到各個業務科目目錄下，然后統一發往總部。
整理客戶資料在實習中占了一定分量的工作。這是一個簡單但相當煩瑣的的過程，需要細心和耐心;客戶資料檔案的有序整理是為了將來需要時能夠方便迅速的查找，所以工作人員對我們進行認真的指導。
在我們實習的過程中，廣發證券的工作人員對我們進行了熱情的接待和指導,感謝他們的關心,在這里要特別感謝李婉姐,在批評和表揚我日常工作的同時，更多的教我為人處事的道理.
三、自己的一些心得和建議
實習之前，總感覺證券公司是有點神秘的，畢竟對證券市場還不太熟悉，具體到實務方面就更不清楚了。經過這次實習，對證券公司及其日常業務有了比較深刻的了解和認識，與此同時也思考了一些問題：
1、關于工作時間
股市開市是周一至周五上午9：30---11：30，下午1：00---3：00，證券公司辦理各種業務也是同步的，以股市為中心展開，這有點難為了好多上班族，因為對他們來說，要辦理各種業務的話必須請假來營業部，真的很很不方便。
2、區分客戶
和銀行一樣，證券公司也都會根據客戶的資產將客戶分成大、中、散戶三類，重視發展大客戶并為之提供完善的服務，這一點從營業部設有眾多專門的單獨大客戶室就可以看出。另外，大客戶還可以申請到更加優惠的交易傭金費率;而小客戶則沒有以上的種種待遇，他們要早早的到散戶區占機子，有什么問題也能解決但可能不是很及時的;
3、交易所交易機制
滬市實行全面指定交易制度，即凡在上海證券交易所交易市場從事證券交易的投資者，均應事先明確指定一家證券營業部作為其委托、交易清算的代理機構，并將本人所屬的證券賬戶指定于該機構所屬席位號后方能進行交易。如果要到其他證券營業部做股票交易，需要先撤銷原指定再做新指定;轉托管，是專門針對深交所上市證券托管轉移的一項業務，是指投資者將其托管在某一證券商那里的深交所上市證券轉到另一個證券商處托管，是投資者的一種自愿行為。投資者在哪個券商處買進的證券就只能在該券商處賣出，投資者如需將股份轉到其它券商處委托賣出，則要到原托管券商處辦理轉托管手續。投資者在辦理轉托管手續時，可以將自己所有的證券一次性地全部轉出，也可轉其中部分證券或同一券種中的部分證券。雖然二者有些相似，但好多股民都不是很了解，特別是關于轉托管費這個問題，轉出證券公司收了30元，而轉入證券公司又給予報銷了，很有點報復性的味道。自我感覺很是麻煩;
4、銀證轉帳和第三方存管制度
隨著銀行和證券公司合作為不斷深入，最近的銀證轉帳和第三方存管制度等證券交易方式，對傳統的證券交易模式提出了挑戰，在業界引起了高度重視。
有了銀證轉賬業務，一方面，投資者可以就近到相關銀行辦理存取資金，另一方面，可以隨時通過電話劃賬，方便投資者的投資活動。但是，銀證轉賬畢競還存在個“轉”字，需要耗費一定的人力物力，有時轉帳不成功，還影響股民的操作，于是第三方存款制度便誕生了。
關于即將推出的第三方存管制度
(1)概念：客戶證券交易結算資金(俗稱“保證金”)第三方存管制度是指證券公司將客戶證券交易結算資金交由銀行等獨立第三方存管。實施客戶證券交易結算資金第三方存管制度的證券公司將不再接觸客戶證券交易結算資金，而由存管銀行負責投資者交易清算與資金交收?？蛻糇C券交易資金、證券交易買賣、證券交易結算托管三分離是國際上通用的“防火”規則。
(2)背景：我國證券市場是在體制轉軌過程中建立和發展起來的新興市場，由于證券市場法律體系不完善，交易管理制度設計存在缺陷，證券公司法人治理結構不健全和自我守法合規意識不強等因素，一些證券公司出現了挪用、質押客戶證券范本網為您提供大量免費范本!交易結算資金，占用客戶資產等違法違規現象，給客戶造成了巨大經濟損失，已經嚴重損害了證券公司的行業形象，挫傷了客戶的信心。因此，必須探索從制度上杜絕挪用客戶證券交易結算資金的行為，換回行業信譽和客戶信心，督促證券公司規范發展。20**年末，證監會在設計南方證券股份有限公司風險處置方案時，提出實行客戶證券交易結算資金第三方存管制度。
(3)目的：建立客戶證券交易結算資金第三方存管制度,旨在從源頭切斷證券公司挪用客戶證券交易結算資金的通道,從制度上杜絕證券公司挪用客戶證券交易結算資金現象的發生,從根本上建立起確?？蛻糇C券交易結算資金安全運作的制度,達到控制行業風險、防范道德風險、保護投資者利益、維護金融體系穩定的目的。
(4)原因：實行客戶證券交易結算資金第三方存管制度之所以能確?？蛻糇C券交易結算資金不被券商挪用，是因為該制度有效地在證券公司與所屬客戶證券交易結算資金之間建立隔離墻。具體而言，實施客戶證券交易結算資金第三方存管制度后，客戶可以在存管銀行網點或證券公司的營業網點辦理開戶業務，在存管銀行的系統中生成客戶證券交易結算資金賬號，在證券公司的系統中生成客戶號。遵循“證券公司管交易，商業銀行管資金、登記公司管證券”的原則，由證券公司負責客戶證券交易買賣、登記公司負責交易結算并托管股票;由商業銀行負責客戶證券交易結算資金賬戶的轉賬、現金存取以及其它相關業務。
5、廣發證券和廣發銀行
在這段時間里，柜臺前有些客戶會混淆廣發證券和廣發銀行。廣發證券的前身是1991年9月8日成立的廣東發展銀行證券部。1993年末設立公司，20**年改制為廣發證券股份有限公司，是國內首批綜合類券商之一。廣發證券應該很是注重自身品牌的宣傳的，畢竟品牌對于一個公司來說非常重要的;
6、廣發證券的發展前景
在十五年的發展過程中，公司形成了自己鮮明的特色：經營穩健，管理規范;市場地位穩固;風險控制得當，資產狀況良好;以人為本，人才優勢明顯;服務客戶，不斷創新。更重要的是，營業部的員工所表現出來的一種積極，樂觀，自信的精神風貌時時給人一鼓舞，我深信廣發證券的發展前景一定很令人振奮。
四、經過一個月的實習，也想對自己和股民提一些建議
1、正確認識股票投資與人生的關系
股票投資之所以這樣吸引人,主要在于它的刺激性.它能夠在很短的時間里為投資者帶來巨大的財富,同時也能讓你的財富化為烏有。
對于投資者來說,要想在股票投資上獲得成功,就必須正確認識股票投資.只有正確認識股票與人生的關系以及對人生的作用之后,才能夠以平和的心態,在股市里游刃有余.那么,怎樣才能夠正確認識股票投資與人生關系呢?著名的投資家巴菲特對股票投資與人生的關系有一個非常正確、清晰的認識?；厥装头铺氐某晒χ?，我們可以看出他是一范本網，免費范本寫作第一站!個用“善念”投資的人。所謂善念，可以歸納為善立志、善結緣、善取之等三個方面。股市確實是一個誘人的地方，那些想要獲得巨大財富的人趨之若騖。但是，很多人在金錢面前迷失了方向，之所以造成這種情況，主要是他們錯誤地認識了股票投資與人生的關系，以及股票在人生中的作用。實際上，股票投資與任何一種賺錢方式都沒有區別，我們不能在其高額的利潤面前亂了陣腳。
總之，要想在股市里清醒地投資，清醒地賺錢，我們就應該明白投資家巴菲特的“善念”。只有領悟了善念的真正意義，才能夠保持清醒的頭腦，清醒地進行股票投資。
2、樹立屬于自己的投資觀念與原則
作為一個股票投資者，要想獲得成功，首先要做的就是樹立正確的屬于自己的投資觀念。
投資觀念就仿佛一面旗幟，引領你向著正確的方向前進。當你在為某項投資舉棋不定時，正確的投資觀念就會起到一明燈的作用，幫助你做出明智的投資決定。巴菲特成功的關鍵，就在于樹立了正確的投資觀念。他的投資觀念非常獨特，且非常實用。在巴菲特眼里，注重股票內在價值，買進市場價格低于其內在價值的股票,長期持有,重視企業的贏利能力,不理會市場變化,也不擔心短期的股票波動.這樣,成功就不會是一件遙遠的事情.巴菲特常告誡那些投身于一日數變的股市或者希望股票投資來發大財的人,必須樹立一個正確的投資觀念,然后堅持到底.這一點,很多股票投資者無法做到.原因是他們無法克服浮躁的情緒.其實巴菲插自己,也為成功交納了許多學費,遭遇失敗使他立即總結經驗,逐漸樹立自己的投資觀念與原則。
總之，還要要做到止損、分散風險我不知道該怎么樣強調這幾個字的重要，我也不知道該怎么解釋這幾個字，但這是炒股的最基本的行為準則。
最后，雖然這次實習時間很短,也有磕磕碰碰,但這次實習的確很有必要,很有意義同時也是一次令人非常難忘的經歷;我們零距離接觸在以前看來依然是很陌生的證券公司,學到了很多書本上沒有的知識,鍛煉了自己各方面的能力。
篇2：中國房地產證券化
房地產證券化,是指將對房地產的投資轉化為證券形態,從而使投資人與房地產投資標的物之間的物權關系轉化為債權性質的有價證券形式。從廣義上講,房地產證券化可以分為以下四種形式。
一是房地產企業進行股份制經營,包括直接或間接成為房地產上市公司,從而使一般房地產企業與證券相融合,也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產企業等形式進入房地產業,從而使上市公司與房地產業結合。
二是以基金形式表現的證券化,有四種,第一種是消費基金,匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資于房地產的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發;第三種是資產運營型基金,以房地產投資信托為代表,即不進行項目投資活動,而是直接運作房地產資產,由此而產生經濟收益作為基金回報;第四種,在實際情況中,還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式,它們只要將權益以有價證券形式表現出來就構成房地產證券化,可稱之為“準房地產證券化”,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
三是以債券形式表現的證券化,有兩種主要形式:其一是直接發行的房地產項目債券,針對具體的房地產項目標的,由投資方或開發企業委托金融機構發行。其二是派生出來的債券,主要以資產支撐證券和抵押支撐證券為代表。資產支撐證券是目前國際資本市場發展最快、最具活力的證券化形式,即以房地產資產(或房地產財產權利)為擔保,靠該資產收益償還的債券。
四是住宅抵押貸款證券化,是指金融機構對住房抵押貸款進行包裝組合,將一定數量的,在貸款期限、利率、抵押范圍、類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者,包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔保的各種證券。它將使整個住房金融市場與資本市場直接聯系,降低了金融機構開展住宅抵押貸款的成本,擴大融資渠道,并為廣大投資者增加新的投資機會。
房地產業是一個高投入的行業,高投入在帶來高收益的同時也必然帶來高風險。正是這種高投入、高風險的行業特性決定了房地產業和金融業如漆似膠的關系,房地產業的每一步發展都離不開金融業的支持,金融業的每一次創新也都會給房地產業帶來巨大的發展空間。而我國多年以來形成的以銀行為主要融資渠道的房地產金融體系僵化、單一,不僅使現有金融系統積累了大量的金融風險,而且客觀上限制了房地產業的發展。隨著我國住房制度的改革和房地產業建設的加快,突破房地產金融的瓶頸限制,加速房地產金融業的創新勢在必行。房地產證券化正是在這樣的呼喚中來到中國。
房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表,是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來,西方國家金融業發生了重大變化,一直占據金融業主導地位的銀行業面臨著挑戰,而證券化卻在競爭中得到了迅速發展,成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產證券化成了金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。而要在我國發展房地產證券化,首先要研討的就是中國到底需不需要房地產證券化以及中國目前是否具備了房地產證券化的條件。本文主要圍繞這兩個問題展開。
一、 房地產證券化的必要性論證
1、有利于提高銀行資產的流動性,釋放金融風險。
由于個人住房抵押貸款期限比較長,而商業銀行資金來源以短期為主,因而產生了由于"短存長貸"引發的流動性問題。雖然目前我國商業銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%,資金也比較寬松,流動性沒問題。但是,由于業務發展的不平衡,個人住房抵押貸款發展最快的建行,其余額占全部貸款金額的比重已超過9%,上海、深圳等業務開展較早地區的一些中小銀行有的已接近30% 。參照發達的市場經濟國家,我國的住房抵押貸款業務還有很大的增長空間,銀行資產的流動性風險逐漸顯現出來。而房地產證券化的一個重要功能就是通過預先出售抵押貸款,提早回籠資金,從而降低流動性風險。其次,改善了銀行資產負債結構。住房抵押貸款是一種期限長、流動性差的業務,銀行又很難在短期內對負債結構做出相應的調整,抵押貸款證券化為金融機構根據變化的市場環境及時調整自己資產負債結構提供了有效的途徑。再次,提高了銀行的資本利用率。抵押貸款證券化能夠使銀行從容地通過出售高風險資產,有效地降低資產結構中高風險資產的比率,提高資本杠桿效應,以較少的資本獲取較大的利潤。最后,有利于商業銀行拓展資金來源,并增加中間業務收入。如果將商業銀行的資產,特別是優質的住房抵押貸款證券化,并由民間資本來持有,會拓展銀行資金來源。而且商業銀行也可以通過不斷的發放貸款和服務貸款回收等途徑增加中間收入,并且這種收入沒有太大的風險。
2、有利于拓展房地產業資金來源,構建良好的房地產運行機制。
目前,我國商品房空置量已超過7000萬平方米,積壓其上的國有商業銀行貸款已超過2000億,再加上新建的商品房,要想全面啟動房市,約需要3500億元的巨額資金。同時,在房市全面啟動之后,為了保證房地產業的持續穩定發展,近期內每年至少還得投入不低于3000億元的金融支持 。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現有的住宅金融支持是遠遠不夠的,而推行房地產證券化,直接向社會融資并且融資的規?？梢圆皇茔y行等中介機構的制約,有
助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。同時,房地產證券面值靈活,易流通,可以克服房地產投資規模大,建設周期長的弊端,消除市場進入障礙,解決我國現階段巨額存款和巨額資金需求的矛盾。其次,房地產證券化的實現有助于構建良好的房地產運行機制。當前,房地產市場積聚了大量的社會資金,流動性差,容易帶來較大的風險。實行房地產證券化,可利用證券的流通性,將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系,大大增強資產的流動性,從而增加抗風險的能力。而且,資金以證券化的方式實現,各投資主題就能直接到市場上尋求資金來源,減少相互依賴性,降低串聯系統風險。如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中,資產的持有者分散,將有利于整個房地產風險的分散,這對市場的長期發展無疑是有利的。3、有利于健全我國的資本市場,擴大投資渠道。
房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性,房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產證券化有助于促進證券市場的完善,此過程中,發起人、服務人、發行人、投資銀行、信用提高機構、信用評級機構、資產管理人和投資者等都將獲得鍛煉,有利于推進我國資本市場的現代化和規范化發展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按國外的經驗,由于這種證券有較高的預期收益作支持,且相對股票市場風險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產業的高額利潤。
不僅如此,房地產證券化的實行對其他資產的證券化還具有巨大的示范和推進作用。
二、房地產證券化的可行性論證
1、我國已經具備了進行房地產證券化的良好經濟環境。
首先,從整個國家的宏觀經濟基礎而言,我國經濟運行狀況良好,金融體制改革不斷深化,為房地產的證券化創造了一個穩定的大環境。同時,宏觀經濟需要房地產有效投資和有效需求進行拉動。當前國民經濟發展需要房地產作為新的積極增長點,房地產證券化發展有利于促進房地產市場和房地產業的發展。
其次,我國居民擁有大量儲蓄。到1998年6月末,我國居民的儲蓄存款余額已經達到5萬億。這樣一個擁有大量節余資金的群體,將為房地產證券化及其上市創造一個必要的市場環境。最后,房地產市場本身也對房地產證券化提出了迫切的要求。一方面,我國房地產開發市場潛在容量大。據預測,僅1999年開發面積按可比價折算需投入資金達4220億元以上,將比1998年增長14.1%,而現在我國大多數開發企業不具備雄厚的開發資本;另一方面,住房消費需求巨大。根據國家統計局資料,我國人均4平方米以下的困難戶還有325萬戶,如本世紀末達到人均12平方米,解決困難戶需要住房9100萬平方米,以每平方米1500元計算,住房消費資金為1355億元 。如此龐大的資金缺口不可能僅僅依靠國家財政,也不可能完全依靠銀行,房地產證券化勢在必行。
2、我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知,住房抵押貸款是最容易進行證券化的優質資產之一,其原始債務人信用較高,資金流動性穩定,安全性高,各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來,住房抵押貸款不斷上升,已經初步形成規模。據統計,1998年底,商業銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元,到2000年,這一數字已迅速增長到3306億元,兩年中增長了5倍多。在國家鼓勵消費信貸的多項政策支持下,住房消費信貸不斷擴大,20**年一季度,商業銀行的住房等個人消費信貸增加695億元,占同期金融機構新增貸款的20% 。根據國際經驗,住房貸款占全部貸款比重達到30%左右時,就有可能給銀行的流動性帶來威脅,商業銀行就會提出住房抵押貸款證券化的要求,并可以通過住房抵押貸款證券化,源源不斷地從資本市場上獲得資金用于發放住房抵押貸款,以支持更多的人買房。
3、我國房地產市場體系和證券市場體系初具規模。首先,國家金融政策的適當調整和完善,使我國房地產市場已發展成為包括房地產開發、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系;其次,我國證券市場經過幾年的發展逐步走向成熟和規范,證券市場監管力度正在加大,法規體系逐步形成,證券管理、證券交易條件日趨完善,也積累了一些的發展證券市場的經驗,為實行房地產證券化提供了較好的金融市場基礎;第三,我國的證券市場投資者已近4000萬人,他們的投資意識不斷加強,投資行為正逐步走向成熟,推出高收益低風險的房地產證券,有利于分流股票市場的投機資金,降低股票市場投機氣氛;第四,我國金融業為了積極穩妥地對外開放,人民銀行將取消外資銀行在華設立營業性分支機構的地域限制,增批外資銀行經營人民幣業務的機構數量,外資金融機構的搶灘登陸,既為我國金融業帶來了競爭壓力,也帶來了全新的金融創新理論和觀念,必將使我國發展房地產證券化的軟環境有根本性好轉。
4、法律、法規比較健全。隨著社會注意市場經濟體制的建立,作為其運行基礎的法律框架已逐步構建起來,特別是經濟立法取得重大進展,基本建立覆蓋各個經濟領域的法律法規體系,推進速度基本上滿足了深化經濟體制改革的需要。房地產市場上,法律法規漸趨完善?！躲y行法》、
《商業銀行法》、《擔保法》、《公司法》、《證券法》、《信托法》、《個人住房貸款管理辦法》、《企業債券管理條例》等一系列相關法規是進行房地產證券化的主要法律依據。最后,從國外的經驗來看,房地產證券化是各國資產證券化中開展最早也是數額最大最成功的業務,他們在這方面積累了許多成功的經驗,有利于我國的吸收和借鑒。從國內來看,自1998年資產證券化在我國資本市場引起了廣泛關注以來,從國家金融部門到地方政府部門到國內高校和研究機構紛紛加入證券化研究的行列,為我國進行房地產證券化積累了豐富的理論基礎。而且,國內已經有了房地產證券化的嘗試,如最近新華信托進行的住房按揭貸款證券化。
三、我國推進資產證券化的政策建議
1、房地產證券化是一種市場行為,但也離不開政府的有力支持。依照國際經驗,房地產抵押貸款證券化,抵押貸款次級市場的發展壯大,政府力量功不可沒。政府能以公共信用擔保,提供抵押貸款保險(包括本金保障及按期還款保證),大幅度降低了投資人由債信上的困難導致的違約風險,使主要機構的投資人對房地產抵押債權的投資意愿增加。所以,在我國房地產證券化發展的初期,為推動住房抵押證券化的發展,應成立以政府為主導的住房抵押擔保與保險的專門機構,負責向發放貸款的金融機構提供擔?；虮ｋU,擴大資產證券化一級市場的規模,統一抵押申請和抵押合同,并使之標準化,營造資產證券化的市場基礎,為抵押貸款打包組合與分類整流創造條件。同時,政府通過制定優惠政策和有關法律法規以及監管體系,建立高效、安全的市場體系和交易規則,按照國際慣例進行財務監管和風險控制。
2、繼續深化金融體制改革和住房體制改革。只有徹底取消福利分房,才能真正實現土地使用權和房屋所有權的獨立化,推動房地產商品化的進程并在此基礎上實現房地產的證券化。
3、大力發展機構投資者和中介機構。政府應在強化監管的條件下逐步允許保險資金、養老基金、醫療基金等社會資金進入房地產證券化市場,使機構投資者成為資產證券化市場的主體。同時,規范評級和擔保等專業服務機構的業務和服務?？梢栽试S國內和國外少數具有資金實力、豐富經驗和資信良好的金融和專業服務機構在國內設立從事證券化業務的企業,提供財務顧問,經營證券化業務。
4、制定房地產證券化所必備的法律、法規。雖然我國已經建立了較為完整的法律框架,但還是存在著許多空白和漏洞,制度缺位既為房地產證券化的實驗、探索提供機遇,也對房地產證券化的發展構成制約。所以,我們應該加速立法步伐。除基礎性法規外,還需要制訂一些專業性的配套法規。只有通過法律手段,才能保證房地產證券化和與之相關的房地產金融活動的規范進行
篇3：上海海通證券大廈調價案例分享：提升服務是調價硬道理
提升服務是調價硬道理
--上海海通證券大廈調價案例分享
■文/劉力田(上海谷海物業管理有限公司總經理)
企業是經濟社會的細胞，更是行業的經濟細胞。如何提升物業管理企業的經濟效益，途徑有多種，而協調和完善物業服務價格機制是居于首位的，也是解決發展難題的核心所在。
海通證券大廈調價案例
20**年5月，筆者出任谷海物業總經理之初，就面臨著一個嚴重的問題：員工流失嚴重，從普通員工到前總經理，從秩序維護員主管到工程主管，20**年下半年到20**年上半年，離職的員工高達20%多。原因有多種，收入偏低占主要因素。谷海物業服務的上海海通證券大廈物業管理費標準從20**年至20**年一直維持25元/月/平方米不變。而這7年來，水、電、油等價格逐年增長，用工成本逐年增加，公司利潤呈遞減態勢。能改變這種局面的最有效的辦法就是上調物業管理費。
上調物業費，說起來容易，做起來難!大廈業戶中既有個體戶，也有國內數一數二的證券公司，既有民營企業，也有國有單位;既有港臺公司，還有法國和匈牙利駐上?？傤I事館等外事機構。業戶種類多樣，無疑增加了上調物管費的難度。為了慎重起見，總經理召開了主管及以上干部會議，三個議題：物業管理費漲不漲?何時漲?漲多少?會議的結果是，漲!觀點一致;何時漲，看法不一;漲多少，意見不同。
經過充分的市場調研和論證，根據質價相符的原則，公司管理層做出決定：上調物業管理費。20**年12月9日，谷海物業向海通證券大廈全體業戶發出《關于調整物業管理費的告知函》：物業管理費將于20**年5月1日起由每平方米每月25元調為29元。
一石激起千層浪。對于物業管理費的調整，業戶反響不一：認可者有之，反對者有之。多數給予理解，少數表示不滿。
作為物業管理方，谷海物業認為物管費上調合情合理，但少數業戶認為谷海物業的服務還不到位，不應提價。質價是否相符一時成為焦點。當時，谷海物業客服部承受著較大的壓力，業戶的質疑需要她們去解釋，業戶的不滿情緒需要她們化解。面對這種局面，公司管理層已有心理準備。上調管理費，讓業戶拿出真金白銀，人家對物業管理和服務水準提出更高的要求，是正?，F象?？头棵媾R的問題就是公司的問題，客服部面臨的困難就是全體谷海人的困難。公司向全體員工發出通知：上調物管費是公司根據經濟形勢和物業管理市場行情做出的一項重大決定。公司要求各部門、管理處，以班組為單位展開一場關于“增強服務意識，提高服務質量”的大討論，充分認識公司這次決定的重要意義，并將討論結果和想法于20**年12月29日前以書面形式上交公司行政管理部。
一字千金的《告知函》
谷海物業各級領導明確告訴各部門員工：“從《告知函》發出之日到來年5月1日還有幾個多月的時間，如果工作做的再好一些，相信現在對提價不滿的業戶能夠逐漸轉變態度;反之，如果我們工作做的差一些，恐怕現在認可提價的業戶也會逐漸轉變態度。每一個干部應該認真想一想，如何提高管理水平，讓客戶滿意;每一位員工應該認真想一想，如何增強服務意識，做好本職工作”。通過大討論，谷海員工精神為之一振，工作作風大有轉變，服務質量大幅提高。這一切，業戶看到了!
盡管感到大多數業戶會按新標準繳納物業費的，但在最終結果出爐前，仍心有余悸，不敢掉以輕心，總經理時刻關注著5月份的交費情況。6月初，客服部主管報告：大廈所有業戶都按新標準繳納了物業管理費!這一刻，公司總經理被業戶的理解和行動深深感動了。曾有人調侃，谷海公司一封《告知函》，不足千字，為企業帶來每年288萬元的純收入，可謂一字千金。而谷海公司管理層則清醒地認識到，上調物管費之所以獲得成功，在于收費標準充分體現了質價相符這一核心要素，是大廈業主和租戶與物業服務公司誠信關系的體現，是谷海人辛勤努力的結果。
當時，谷海物業調價的做法與其他物業服務公司的做法不同，顯得有點“另類”。不僅沒有按照所謂的規范程序辦事，而且還以《告知函》的形式直接向大廈業戶提出上調物管費要求，多少顯得有點“霸道”。谷海物業之所以要這樣做，一是此為無奈之舉，二是有信心此事能成功。當時的想法是：一是一定要達到“三分之二的業戶同意”這一法規要求，雖然這一法規主要是針對居民住宅小區，但商務樓等物業管理項目也應參照執行，這也是谷海物業服務公司對于這一重大物業管理事項的態度;二是既然提出要上調物管費，那就應當理直氣壯，理由充分，顯出“霸氣”，非調不可。否則，即使有三分之一的業戶，哪怕是10%的業戶不同意按新標準交費，谷海物業都將處于非常尷尬的局面。上調海通證券大廈物管費之所以獲得成功，最主要的原因是谷海物業服務公司遵循了“質價相符”這一定價原則，管理水平和服務質量得到了大廈業戶的高度認可。
對物業服務價格機制的思考
這是一個成功的案例，但筆者對這個話題還有一些思考。業內時常有人撰文就酬金制和包干制的利弊進行探討。從目前的現狀看，不同的物業產權人和不同的物業服務公司會根據不同的物業管理項目和具體情況決定采取酬金制還是包干制。酬金制也好，包干制也罷，二者都是形式和手段。對客戶而言，花錢買服務，滿意是標準。對物業服務企業而言，通過提供優質的管理與服務，達到利潤最大化是目的。物業管理費的標準是雙方都能承受的價格，即業主或租戶所能接受的最高價格和物業服務企業所能接受的最低價格的交集，條件是雙方都認為這是質價相符的價格。
物業管理費標準如何定?質價相符的標準是什么?仁者見仁，智者見智，立場不同，看法不一。星巴克“暴利”，愿者上鉤，消費者買的不僅僅是咖啡，還有品味;蘋果公司“暴利”，粉絲眾多，消費者買的不僅僅是產品的使用功能，還有名牌的感覺。心甘情愿的消費者不會也沒有心事去研究人家的利潤率是否合理，收支透明度如何。馬克思精辟地指出：“人們奮斗的一切，都與他們的利益相關?！睆哪硞€角度而言，包干制比傭金制更能激發企業和個人的內在活力，提高物業管理企業挖潛增效、創新增收的積極性，更能體現市場經濟的特性?！?/p>
文章節選自《中國物業管理》雜志20**年第2期總第131期。