物業接管驗收服務標準作業程序

　　一、目的

　　規范新物業的接管驗收工作，確保接管物業的質量合格。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部對新接物業的接管驗收工作。

　　三、職責

　　1、公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管工作。

　　2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。

　　3、接管驗收小組具體負責依據本程序進行物業的接管驗收工作。

　　四、程序要點

　　1、接管驗收的準備工作

　　(1)新建物業竣工驗收后、業主入住前，物業部應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業基本合格，滿足業主的質量要求。

　　(2)成立物業接管小組

　?、僭诮拥娇偨浝淼慕庸茯炇罩噶詈?，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組;

　?、诮庸茯炇招〗M應當由公司以下部門人員組成：

　　--公司行政人事部抽調檔案管理文員負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作;

　　--物業部服務處抽調業務骨干負責業主資料的驗收移交以及協助樓宇的驗收移交工作;

　　--物業部機電處抽調業務骨干具體負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。

　　(3)接管驗收前的準備：

　　接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

　?、倥c開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;

　?、谂沙鱿阮^技術人員前住工地現場摸底，制定好接管驗收計劃;

　?、厶崆皡⑴c發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數;

　?、軠蕚浜媒庸茯炇沼涗洷砀瘢?/p>

　　--《房屋本體接管驗收表》;

　　--《公共配套設施接管驗收表》;

　　--《機電設備接管驗收表》;

　　--《接管驗收問題整改表》。

　　2、接管驗收的工作程序 (略)

　　3、資料的接管驗收。發展商委托物業管理時須向物業部移交相關資料。

　　(1)物業產權資料：

　?、夙椖块_發批準報告;

　?、谝巹澰S可證;

　?、弁顿Y許可證;

　?、芡恋厥褂煤贤?

　?、萁ㄖ_工許可證;

　?、抻玫丶t線圖。

　　(2)綜合竣工驗收資料：

　?、倏⒐D(包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖);

　?、诮ㄔO工程竣工驗收證書;

　?、劢ㄔO消防驗收合格證;

　?、芄才涮自O施綜合驗收合格書;

　?、莨┧贤?

　?、薰╇妳f議書、許可證;

　?、吖鈪f議書、許可證;

　?、喙饫w合格證;

　?、嵬ㄐ旁O施合格證;

　?、怆娞轀视米C。

　　(3)施工設計資料：

　?、俚刭|報告書;

　?、谌自O計圖紙;

　?、蹐D紙會審記錄;

　?、茉O計變更通知單;

　?、莨こ填A決算報告書;

　?、拗匾氖┕h紀要;

　?、唠[蔽工程驗收記錄;

　?、喑两涤^測記錄;

　?、崞渌赡軙绊憣砉芾淼脑加涗?。

　　(4)機電設備資料：

　?、贆C電設備出廠合格證;

　?、跈C電設備使用說明書(要求中文);

　?、蹤C電設備安裝、調試報告;

　?、茉O備保修卡、保修協議。

　　(5)業主資料：

　?、僖奄彿繕I主姓名、位置、面積、聯系電話等;

　?、谝褖蚍繕I主的付款情況或付款方式。

　　4、物業硬件設施接管驗收和竣工的區別

　　(1)接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求;而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。

　　(2)接管驗收是物業部接管物業為防止出現物業質量有嚴重問題、將被業主廣泛投訴而采取的一種替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　5、接管驗收標準和驗收方法

　　(1)驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。

　　(2)驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準

　　(1)主體結構：

　?、偻鈮Σ坏脻B水;

　?、谖菝媾潘畷惩?、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　(2)樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂;塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　(3)內墻面：

　?、倌ɑ颐嫫秸?，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;

　?、趬K料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷，色澤一致;對縫沙漿飽滿，線條順直。

　　(4)頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

　　(5)衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。

　　(6)木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。

　　(7)門、窗

　?、匍T開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形;

　?、陂T鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活;

　?、鄄ＡО惭b牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷;

　?、苡推峋鶆?，色澤光亮新鮮、完整;

　?、蓦娮臃辣I門通話清晰，完好，無銹跡;

　?、薏讳P鋼房門表面光亮，無刮花、變形;

　?、吒邫n裝飾門裝飾完整。

　　(8)樓梯、扶手：

　　鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑;

　　砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　(9)木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

　　(10)飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

　　(11)油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。

　　(12)電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。

　　(13)光纖已開通，收視良好。

　　(14)開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。

　　(15)燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。

　　(16)水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。

　　(17)衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。

　　(18)給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。

　　(19)地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

　　(20)門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。

　　(21)防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、

　　(22)其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。

　　7、公共配套設施接管驗收標準

　　(1)天臺：

　?、偬鞙?、落水口暢通完好;

　?、诟魺釋?、防水層完好。

　　(2)散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。

　　(3)屋面避雷設施連接牢固。

　　(4)路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常;燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　(5)綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　(6)道路：

　?、俾访嫫秸?，無水泥塊，無起砂、斷裂;

　?、诼费朗鲋R，灰縫飽滿，無缺角損傷;

　?、蹓K料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;

　?、芙煌俗R線、路牌清楚完好。

　　(7)室外消防栓：

　?、傧老錁俗R清楚，玻璃完好;

　?、谙涝O施配件齊全;

　?、巯拦馨惭b牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。

　　(8)樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　(9)垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。

　　(10)安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。

　　(11)安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　(12)停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。

　　(13)自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　(14)明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　(15)沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　(16)護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

　　(17)臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　(18)水池、水箱衛生清潔，無滲漏。

　　(19)信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

　　(21)招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

　　8、機電設備的接管驗收

　　(1)電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范;有電梯運行準運證;機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。

　　(2)變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(3)中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。

　　(4)發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。

　　(5)消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。

　　(6)給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。

　　(7)安全監控設備：同消防監控設備。

　　9、接管驗收遺留問題的處理

　　(1)遺留問題的登記確認：

　?、賹Y料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發展商相關人員簽字確認;

　?、趯ξ飿I硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發展商相關人員簽字確認。

　　(2)對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。

　　(3)對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發展商在兩周內解決;重大問題接管驗收小組應當要求發展商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。

　　(4)對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。

　　10、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。

　　五、記錄

　　1、《接管驗收資料遺留問題登記表》

　　2、《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》

　　六、相關支持文件

　　《物業接管標準作業程序》

篇2：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案

　　某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案

　　一、 前期介入服務

　　將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。

　　1、規劃設計階段

　　對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。

　　*監控和消控中心的設置；

　　*小區人車分流的設計；

　　*公共照明開關設置位置；

　　*公共照明開關開閉形式；

　　*物業管理用房的位置設計；

　　*小區垃圾房的設置；

　　*公共洗手間的設置；

　　*信報箱的設立；

　　*公共告示欄的配置；

　　*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；

　　2、建設施工階段

　　*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；

　　*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；

　　*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；

　　*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；

　　*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；

　　*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；

　　*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；

　　*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；

　　*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

　　*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；

　　*提出遺漏工程項目的建議；

　　*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。

　　3、竣工驗收階段

　　參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

　　*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

　　*參與重大設備的調試和驗收；

　　*制訂物業驗收流程；

　　*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

　　4、物業銷售階段

　　制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；

　　*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；

　　*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；

　　*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；

　　*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。

　　二、 項目的接管驗收

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修

費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。

　　三、入住管理方案

　　*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作

　　*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。

　　*即時完成入伙注記。

　　*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。

　　7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8）業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5）交付押金和首期租金。

　　6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、 入伙作業標準

　　*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。

　　*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。

　　*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。

　　*內部手冊登記及時，即時完成注記。

　　*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。

　　*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。

　　*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。

　　*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。

　　*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。

　　5、入伙作業檢查規范

　　為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。

　　1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。

　　2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。

篇3：物業項目接管驗收服務

　　物業項目的接管驗收服務

　　1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。

　　2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

　　3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。

　　a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；

　　b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；

　　c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

　　d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修費用；

　　6）接管驗收的作用

　　a．明確交接雙方的責、權、利關系

　　b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益

　　c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。