物業的安全管理:安全管理的概念(上)

　　§1、物業的安全需求

　　1.1安全的含義：

　　物業安全管理中的“安全”是一個抽象的概念,包括“安全狀態”和“安全概念”,其中“安全狀態”是指:

　　人的生命得到保障，人身免受傷害;物質和財產沒有受到損失;不發生違背人的意志的情況。

　　“安全概念”是建立在“安全狀況”基礎之上的，是人們心理上對安全的“感覺”包括：

　　由“安全狀況”和安全防范措施的落實，使人們有安全感和信心;公共秩序良好，使人們處于較好的工作和生活狀態;個人隱私和個人價值得到尊重，個人和家庭生活免受外界打擾;

　　廣義上講,物業的安全應該包括房屋的安全和設備設施的安全，以及各類災害的防范和救護，但在物業管理行業內，將房屋的安全和設備設施的安全責任主要劃由工程部門負責，而對災害的防護則由各個部門相互協調完成，如對火災的防護就由工程部門負責較復雜消防工程設備的維護和正常運行，而由保安人員承擔滅火和救護的主要責任。因此，物業管理通常意義上的安全管理，是指由保安員負責的內容，是具體直觀意義上的安全。

　　物業安全管理的概念：物業的安全管理是指物業管理企業，在業主、使用人和相關部門的支持配合下，靈活運用企業、物業和社會資源，以達到安全為目標所采取的組織性、技術性措施。

　　物業的安全管理是物業管理最基本的內容，幾乎所有的物業管理過程都包括安全管理，安全管理也是評價物業管理質量的最基本、最重要內容之一。同時，安全管理也是一項復雜的系統性工程，安全管理能否搞好，除了物業管理企業要有較高的安全管理水平以外，與業主的支持配合、物業的安防條件、以及社會的安全狀況等都有密切的關系。

　　1. 2安全的需求

　　1.2.1安全的市場需求

　　“安全”是人們對居住和生活工作環境的最基本要求，無論多么原始的房屋，給人帶來的最直接好處就是安全，這里的“安全”是一個原始的概念，即房屋能給人提供一個防備外人、野獸、自然因素和災害影響的環境。從這個意義上講，安全是人們對建筑的最基本需求，同樣也是對物業管理的最基本要求。

　　隨著時代的進步，人們對安全的需求進一步提高，建筑物也在大量應用現代科技手段來增強安全設施的同時，在建筑布局和環境及配套設施的設計上充分考慮安全的需求。房屋的業主和使用者也不僅僅要求處于安全的狀況，對良好公共秩序和安全的心理需求也有日益增長的趨勢。

　　與物業管理的有些服務內容不同，安全管理在基本需求的程度上表現不出明顯或較大的差異性，業主不可能要求我們做到99%安全，也不能諒解比如100元以下的失竊或輕微的身體傷害。同樣道理，我們不能認為豪宅比普通住宅的安全需求更大，而雜物倉庫與珠寶行在防止盜竊上的要求是同樣的。在保障人的生命財產安全這一基本需求上，不同的業主和使用人的要求沒有差異。

　　但在現實工作中，將安全管理制定統一標準的做法是不可行的，不同物業的保安措施和保安效果明顯存在差異，原因是什么?在具體的物業管理中又依據什么來鑒別物業安全管理的有效需求，從而制定物業安全管理的目標并具體設計物業安全管理方案?需要我們對物業的安全進行更細致的分析。

　　就物業的安全而言，安全的狀態即保障人們生命財產的安全是業主和使用人的基本需求;而良好的公共秩序，對個人的尊重和隱私權的保護等心理上的需求是業主和使用人對安全的進一步需求。前者在需求上是基本的、無差異的，而后者需求的程度則受到環境、習慣和文化等因素的影響，存在一定的差異性。如對訪客的管理采取登記和業主確認后放行的制度，有的樓宇的業主認為很有必要，而有的樓宇的業主則認為麻煩或有傷親友的自尊。

　　對安全進一步需求的正確理解和甄別能夠幫助我們設計出效果更好且更受業主和使用人歡迎的安全管理方案。

　　對安全的基本需求既然是無差異性的，所以在確定安全管理目標和具體管理方案時主要不是從需求的不同來決定，而主要考慮以下因素：

　　安全管理的成本，以及受益人愿意并能夠支付的代價;安全隱患以及安全管理的難度;一旦發生安全問題，損失的大小;業主或使用人是否愿意接受該種安全管理方法，以及是否接受管理措施所帶來的變化;是否滿足國家和地方法律法規，以及行業規范的有關規定規范的要求(如消防要求)。

　　1.2.2安全的社會需求

　　物業安全是社會安全的重要組成部分，物業的安全管理既受社會安全狀況的影響和制約，又對社會的安全與穩定起到重要的作用。物業安全的社會需求主要是以社會對物業管理范圍內提出的安全要求方式來體現，以遵守國家相關法律法規為具體表現形式，以國家相關部門或機構進行檢查、監督和執行為保障手段。

　　物業安全的社會需求具有強制性，無論業主或使用人是否愿意或承認，都應是物業管理安全管理必須達到的基本目標，如禁止賭博的規定或消防的有關規定等。物業管理的安全管理人員應該了解相關的規定，并在制定管理方案時制定滿足這一需求的措施。

　　本書附錄列舉了部分的相關法規，供學習參考。

　　1.2.3安全管理的行業需求

　　物業安全管理的行業需求，是指物業管理行業的規范或標準對安全管理的要求，是物業管理行業樹立行業形象、規范行業行為的重要措施，目前這類要求主要是以物業管理行業創優考評標準的形式出現，是物業管理企業努力達到的目標。

　　依據全國物業管理優秀示范小區(工業區、大廈)標準，物業管理行業對安全管理(保安、車輛管理、消防)的具體要求如下：

　　一、住宅小區：

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