高尚住宅小區項目管理方式

　　第一章 管理模式

　　結合***文化區的管理要求，實現“為業主節約每一分，讓業主滿意多一分”的管理理念，依托**物業成功的連鎖經營模式和經驗，完善的ISO9001品質管理體系,根據*****置業有限公司對***的顧客定位，樓宇設備設施的自動化程度，以及***所處的地理環境，我們擬采用“以客戶為中心，服務品質為導向”的經營管理模式。

　　一、(管理模式示意圖略)

　　二、***管理處組織架構描述

　　1.組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。

　　2.***管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。

　　3.***管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

　　4.管理處經理助理的主要職責是協助經理完成各項工作任務，監督管理處的服務質量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源成本。

　　5.物業主管的職責是負責小區各種設備、設施的維護、檢修以及業主的請修工作。

　　6.行政主管的職責是負責管理處各部門的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。

　　7. 客戶助理的職責是負責客戶服務中心的運作，建立管理處與業主之間的服務平臺,處理客戶投訴,并將業主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。

　　三、創建***有效的服務價值鏈

　　圍繞“以客戶為中心，服務品質為導向”的經營管理模式，我們將在***全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升**物業人的服務價值，建立一支高效的、既能為業主提供優良的服務，又能向周邊展示**物業人風采的團隊。

　　(圖表略)

　　四、***管理處外部溝通導向圖(略)

　　外部溝通導向圖說明：

　　1.在***業主委員會成立之前，*****置業有限公司通過招投標選聘物業管理人，并與之簽訂物業管理合同。

　　2.若由**物業管理，我們將設立***管理處，全面負責小區物業管理工作。

　　4. 在***居住區交付使用且入住率達到50%以上時,召開產權人代表大會,選舉成立***業主委員會,由小區的產權人及使用人共同參與管理。業委會根據法律賦予的權力，對管理上的各項事務進行監督、協調和指導;

　　5.管理處將在公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系，以確保管理目標的實現。

　　第二章 各類人員的素質要求、選用辦法和人員編制情況

　　提要：

　　1、人員配備注重員工的可塑性和可持續發展性;

　　2、樹立“管理者就是培訓者”的觀念;

　　一、管理人員素質

　　管理處經理：大學本科以上學歷，從事物業管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構想，具內審員資格。

　　管理處經理助理：大學本科以上學歷，從事物業管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，并具有很強的溝通協調處理能力，具內審員資格。同時兼任行政主管和會所主管。

　　物業主管：大學本科學歷，機電設備專業，具有工程師職稱，從事本專業多年，并具有物業管理知識，熟悉ISO9001質量管理體系。

　　行政、財務主管：大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經驗，并具有較強的溝通協調處理能力，熟悉ISO9001質量管理體系。

　　客戶助理：大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協調處理能力，熟悉ISO9001質量管理體系。

　　物業管理員：大專學歷，建筑或工民建專業，持有物業管理上崗證，具有物業管理經驗，熟悉ISO9001質量管理體系。

　　收銀員：高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。

　　素質描述：(略)

　　二、管理服務人員配備

　　在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原則：

　　淡薄智商，看中毅力，努力和魄力;

　　擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性;

　　注重員工的可塑性和可持續發展性。

　　根據***的規劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往小區物業管理的經驗，擬在***管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務人員3人，待小區入伙以后再對銷售中心配備的服務人員進行調整;在小區管理進入正常期時，配備各類管理服務人員38人(含保安、保潔和園藝等)。

　　三、管理人員的選用辦法

　　***管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。建立素質優良的員工隊伍，提高員工素質是實現我們在本次投標中的各項承諾，最關鍵的在于員工的整體素質，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證**物業用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。

　　在***物業管理實施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到“**物業管理人”的隊伍中來，充分發揮本地員工的各項優勢，同時對他們實施科學培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。

　　如果這些有志之士把加盟**物業視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。

　　第三章 資源配置情況

　　提要:

　　1、物資裝備堅持經濟、實用、節儉的原則進行測算和配置;

　　2、***前期開辦費人民幣總計42萬元。

　　為確保對***實施物業管理的高起點和高水平,我們按照科學性和實用性的原則進行論證,并結合實地調研,制訂出***管理處詳細的物資裝備計劃(詳見附表)。

　　一、管理用房的配置面積和要求

　　二、物資裝備計劃:

　　附表1：***管理處行政辦公用品(略)

　　附表2：***管理處維修工具及清潔工具(略)

　　附表3：***管理處治安、交通、消防裝備(略)

篇2：建筑立面整飾工程項目管理方式

　　建筑立面整飾工程項目管理方式

　　公司近年來先后完成了數量眾多且有影響的大、中型公共建筑，在項目的管理方面積累了豐富的實踐經驗，公司對項目的管理方式概括為如下四句話：

　　"公司服務控制，項目授權管理，專業施工保障，社會協力合作"

　　"公司服務控制"主要體現在公司相關職能部門在于項目對接方面所做的服務支持和相應的控制，如質量保證部對項目質量的跟蹤檢查和創優支持，技術部對項目施工組織設計、施工方案的審核、把關，合約管理部對項目成本進行有效的控制管理等。

　　"項目授權管理"是指項目部在公司相關文件規定的授權范圍內擁有獨立的決策自主權，以靈活地適應項目情況的變化和充分發揮項目管理人員的積極性。

　　"專業施工保障"是指公司所擁有的專業分公司，如模板租賃公司、混凝土攪拌站、建筑制品廠等專業公司在項目實施過程中提供強有力的專業支持保障。

　　"社會協力合作"是指在項目實施過程中，充分利用社會資源彌補公司某些專業方面的不足。