業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾

　　討論這樣一個問題其實就目前的物業管理市場發展階段來講，多少是有點太超前，這么說主要是因為，目前業主委員會普遍還沒有建立，討論物業管理市場在業主委員會模式下運作的問題，多少有點務虛的成分或者說屬于理想主義色彩。

　　業主委員會掌握財權只是一個假設，因為財權是不是放在業委會，目前我國法律未作明確規定，政府不能強制執行，而唯一的途徑就只能取決于各個物業管理區域內業主大會的決議。如果有這樣一個決議那就可以這樣來操作。

　　就住宅物業來講，在處理營運資金問題上，目前確實存在著物業公司與單個分散的業主之間一對多的對應關系：在集體合同簽署之后，物業公司面臨著定期的與單個業主就物業服務費用繳交而費盡周章的情況。雖然伴隨著住宅商品化的發展和業主方個體物業管理意識的加強，多數業主也在逐步地了解和理解物業服務工作之于物業的價值所在，但也不容否認，仍舊有者為數不少的業主在消極的回避著物業費用交納這件事關物業服務企業生死存亡和物業管理與物業服務提供休戚相關的事情。

　　而業委會財權的確立，確實能夠在相當大程度上保證物業公司把心思放在物業行業對物業服務核心價值的追求和努力上。而目前普遍的為收費或者收費過程中出現的形形色色的有損物業企業或者業主形象的事情很大程度的避免。

　　對于業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾的問題，答案是肯定和確定的，那就是業委會掌握了財權必然會減輕與物業的矛盾。

　　之所以得出如此結論，主要基于以下事實：

　　1、可以建立業委會與物業公司明確的合同當事人之間的關系。

　　就目前的業委會與物業的關系來看，更多的矛盾爆發點在于業委會成立的區域往往是小區矛盾多發，問題成堆的，為了維權而建立業委會造成業委會先天具有革命性。而業委會維權的對象又集中在物業服務企業。不難想象，成天沖突不斷的業委會和物業之間談合作與交流簡直就是奢求。

　　而一旦業委會掌握了財權，必將立竿見影的轉變物業服務企業的態度，最大程度的維護這個客戶代表的關系會成為物業的一項重要的工作內容。角色地位的不同，當然會帶來實際效果的差異。

　　2、可以有效解決物業服務合同甲方的錯位問題。

　　可以說在一定程度上財權就是事權。業委會掌握了財權之后，必然要參與物業服務企業的選擇。這樣的話對于原來普遍存在的前期物業服務合同大多數有開發商與物業服務企業簽訂，而履行中又主要和單個業主打交道這樣的合同主體不一致的問題，表現為業主方物業服務合同簽訂主體與實施主體的不一致，突出表現在前期物業服務合同簽訂和執行上面;

　　矛盾爆發點主要表現為：單個業主往往以自己并非合同主體為由實施物業服務費的抗辯權，雖然最高法20**年的司法解釋已對這個問題明確界定，但實踐上仍有一部分業主以此為由來拒絕交納物業服務費用。業委會掌握財權后參與合同的簽訂和履行，就從根本上杜絕了業主已不知情為由提出的繳費異議。

　　還有一個問題就是，前期物業服務合同的業主方為開發企業，在簽訂時在對合同的相應條款上不一定細致和實用。對于消費層次、文化差異、年齡結構等差別化、個性化的考慮不周，是造成物業服務企業與業主沖突的原因之一。由于業委會的參與，因地制宜、因人制宜的簽訂物業服務合同是解決這一矛盾的不錯的辦法。

　　3、可以更積極主動地參與物業服務具體事務增加物業服務工作的透明度。

　　業委會掌握財權之后，作為全體業主的代表，見證物業服務企業日常工作的開展，能從制度上解決物業服務企業業務透明度不清晰的問題，表現為由于原來作為當事人一方的業主，在合同的訂立、執行、監督、考核等諸多環節缺乏必要的參與、決策、了解，對物業企業的物業服務行為、物業服務價格、物業服務效果等產生不信任、懷疑、進而產生對立情緒。以不滿物業服務質量為由拒絕交納物業服務費用。這在拒交費的的群體當中占很大的比例。在業委會掌握財權之后由于業委會對日常工作的監督、檢查、掌握，減少問題的發生和矛盾的積累。

　　4、可以申請第三方對物業服務企業財務數據進行審計監督，提高收費透明度。

　　包干制運作模式下，物業服務企業對于財務信息的完全屏蔽，不利于消除業主對于物業服務項目的種種猜測。在實施包干制的物業服務項目運作上，其價格一旦制定，項目運營的贏與虧嚴格意義上來講與業主群體并沒有必然的聯系。物業服務企業承擔著項目的實際運營效果?，F實中很多物業服務項目年年喊虧損，物業企業就是未撤出，給業主造成明虧實盈的感覺，不利于營造人人(業主)關心物業經營效果的氛圍。造成業主對實際運營效果的漠不關心，個別業主交不交費，實質上對其他業主形不成明顯的損害，已繳費業主對不繳費業主也就睜一只眼閉一只眼，得過且過，眼看著物業服務企業垂死掙扎。業委會掌握財權后，可以定期安排專業的審計監督機構，對物業服務項目的賬務進行核查，提高項目財務數據信息的可信度，有助于減少無端的猜疑，增加雙方互信。

　　5、可以在一定程度上破解困擾物業服務行業服務單價無法調整的問題。

　　長期以來物業服務單位價格調整一直是物業服務企業不可能逾越的鴻溝。隨著中國經濟結構的調整和十二五期間職工工資倍增計劃的實施，現階段以勞動密集型為主要特征的物業服務企業面臨著成本剛性上漲的巨大壓力。調漲物業服務單價就成為物業企業應對這一壓力的主要手段。但要想和服務購買者商量提高服務價格，在被高漲的房價已經壓得喘不過氣來的業主那里要想點頭，簡直就是不可能完成的任務，這也是造成前段時間上海好多樓盤被棄盤的原因之一。有了業主委員會掌握財權，隨著雙方日常工作的溝通和了解，對于物業服務支出的全面和相對透明的解讀，對價格調整能夠取得業委會的理解和支持。進而由業委會來給業主進行必要的解釋和溝通，其效果要比物業企業哭著鬧著調整的效果好得多得多。

　　6、可以減少溝通環節，節約溝通成本，提高辦事效率。

　　在處理與開發商、業主、物業企業等多邊關系時，能夠簡化中間環節，避免尷尬局面。業委會掌握財權后，必然要履行業主群體的職責，在涉及與開發協調事項時，把處于尷尬地位的物業服務企業解脫出來。這樣開發企業、業主團體、物業服務企業的三角關系，就會變為物業企業與業主組織之間一對一的簡單關系，避免了物業服務企業夾在大業主(開發商)與小業主(業主)之間。由于大多數樓盤在前期物業服務期間，物業服務企業與開發商簽訂合同，承擔著很多開發售后的具體工作，比如：協調維保期內維修、代收代繳費用、代為處理事務等，在很多時候造成物業與開發是一家的印象，致使業主將很多問題歸咎于物業服務不到位，而拒絕交納物業費。物業服務企業在承擔著本不應承擔的的責任時還耗費著自己的信用。擺脫物業受制于開發企業的尷尬局面，面臨這一個婆婆，物業服務企業就更能專心致志在物業管理事務上，一心一意在搞好物業服務滿足客戶需求上。

　　7、可以更好地解決和處理深層次的問題，回歸物業管理本來面貌。

　　這有助于物業管理中有一個隱性的、根本性的矛盾較好地解決和處理。業委會掌握財權之后，自然而然的會關注到原來很少關注或者沒有持續、制度性的關注的地方：物業管理區域內公共部位、公共區域、公共設施等整個區域所有人共有的部分。這樣一個更深層次的問題就是，業委會掌握了財權之后，必然會加強對物業公共部位的關注和使用。這對于加強對物業管理區域內共有部位的所有權明確、加強管理、充分使用、規范收益等有著十分重要和深遠的影響。原來在沒有業委會的時候，大家更多的注意力在于自己的專有部位的使用和維護，對于公共部位的使用、管理、維護關注的熱情不高、關注度不夠。由于無人關注和監管往往會造成共有部位長期處在管理的盲區。但是這些部位、部分反倒恰恰是物業服務企業工作的重中之重。業委會掌握財權之后，自然而然的要對這一部分進行關注和經營，能夠關注這一塊資產，盤活資產，進而產生收益，形成與專有部位同樣的利用和維護。

　　另外還有一點需要說明的是，業委會掌握財權是一個美好愿景。雖然這樣一來能夠很大程度上解決了業主與物業公司之間的矛盾，有利于物業服務行業的健康發展，但是業委會掌握財權這件事情本身取決于物業管理區域內全體業主們業主意識的覺醒和權利及繳費義務的充分及時的履行，這一點上來看就目前的業主意識萌發、業主覺悟喚醒、業主團體作為等因素綜合來看，這一制度的實施好像還有較長的路要走。

篇2：業主委員會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾

　　業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾

　　討論這樣一個問題其實就目前的物業管理市場發展階段來講，多少是有點太超前，這么說主要是因為，目前業主委員會普遍還沒有建立，討論物業管理市場在業主委員會模式下運作的問題，多少有點務虛的成分或者說屬于理想主義色彩。

　　業主委員會掌握財權只是一個假設，因為財權是不是放在業委會，目前我國法律未作明確規定，政府不能強制執行，而唯一的途徑就只能取決于各個物業管理區域內業主大會的決議。如果有這樣一個決議那就可以這樣來操作。

　　就住宅物業來講，在處理營運資金問題上，目前確實存在著物業公司與單個分散的業主之間一對多的對應關系：在集體合同簽署之后，物業公司面臨著定期的與單個業主就物業服務費用繳交而費盡周章的情況。雖然伴隨著住宅商品化的發展和業主方個體物業管理意識的加強，多數業主也在逐步地了解和理解物業服務工作之于物業的價值所在，但也不容否認，仍舊有者為數不少的業主在消極的回避著物業費用交納這件事關物業服務企業生死存亡和物業管理與物業服務提供休戚相關的事情。

　　而業委會財權的確立，確實能夠在相當大程度上保證物業公司把心思放在物業行業對物業服務核心價值的追求和努力上。而目前普遍的為收費或者收費過程中出現的形形色色的有損物業企業或者業主形象的事情很大程度的避免。

　　對于業委會掌握了財權是否會減輕與物業的矛盾的問題，答案是肯定和確定的，那就是業委會掌握了財權必然會減輕與物業的矛盾。

　　之所以得出如此結論，主要基于以下事實：

　　1、可以建立業委會與物業公司明確的合同當事人之間的關系。

　　就目前的業委會與物業的關系來看，更多的矛盾爆發點在于業委會成立的區域往往是小區矛盾多發，問題成堆的，為了維權而建立業委會造成業委會先天具有革命性。而業委會維權的對象又集中在物業服務企業。不難想象，成天沖突不斷的業委會和物業之間談合作與交流簡直就是奢求。

　　而一旦業委會掌握了財權，必將立竿見影的轉變物業服務企業的態度，最大程度的維護這個客戶代表的關系會成為物業的一項重要的工作內容。角色地位的不同，當然會帶來實際效果的差異。

　　2、可以有效解決物業服務合同甲方的錯位問題。

　　可以說在一定程度上財權就是事權。業委會掌握了財權之后，必然要參與物業服務企業的選擇。這樣的話對于原來普遍存在的前期物業服務合同大多數有開發商與物業服務企業簽訂，而履行中又主要和單個業主打交道這樣的合同主體不一致的問題，表現為業主方物業服務合同簽訂主體與實施主體的不一致，突出表現在前期物業服務合同簽訂和執行上面;

　　矛盾爆發點主要表現為：單個業主往往以自己并非合同主體為由實施物業服務費的抗辯權，雖然最高法20**年的司法解釋已對這個問題明確界定，但實踐上仍有一部分業主以此為由來拒絕交納物業服務費用。業委會掌握財權后參與合同的簽訂和履行，就從根本上杜絕了業主已不知情為由提出的繳費異議。

　　還有一個問題就是，前期物業服務合同的業主方為開發企業，在簽訂時在對合同的相應條款上不一定細致和實用。對于消費層次、文化差異、年齡結構等差別化、個性化的考慮不周，是造成物業服務企業與業主沖突的原因之一。由于業委會的參與，因地制宜、因人制宜的簽訂物業服務合同是解決這一矛盾的不錯的辦法。

　　3、可以更積極主動地參與物業服務具體事務增加物業服務工作的透明度。

　　業委會掌握財權之后，作為全體業主的代表，見證物業服務企業日常工作的開展，能從制度上解決物業服務企業業務透明度不清晰的問題，表現為由于原來作為當事人一方的業主，在合同的訂立、執行、監督、考核等諸多環節缺乏必要的參與、決策、了解，對物業企業的物業服務行為、物業服務價格、物業服務效果等產生不信任、懷疑、進而產生對立情緒。以不滿物業服務質量為由拒絕交納物業服務費用。這在拒交費的的群體當中占很大的比例。在業委會掌握財權之后由于業委會對日常工作的監督、檢查、掌握，減少問題的發生和矛盾的積累。

　　4、可以申請第三方對物業服務企業財務數據進行審計監督，提高收費透明度。

　　包干制運作模式下，物業服務企業對于財務信息的完全屏蔽，不利于消除業主對于物業服務項目的種種猜測。在實施包干制的物業服務項目運作上，其價格一旦制定，項目運營的贏與虧嚴格意義上來講與業主群體并沒有必然的聯系。物業服務企業承擔著項目的實際運營效果?，F實中很多物業服務項目年年喊虧損，物業企業就是未撤出，給業主造成明虧實盈的感覺，不利于營造人人(業主)關心物業經營效果的氛圍。造成業主對實際運營效果的漠不關心，個別業主交不交費，實質上對其他業主形不成明顯的損害，已繳費業主對不繳費業主也就睜一只眼閉一只眼，得過且過，眼看著物業服務企業垂死掙扎。業委會掌握財權后，可以定期安排專業的審計監督機構，對物業服務項目的賬務進行核查，提高項目財務數據信息的可信度，有助于減少無端的猜疑，增加雙方互信。

　　5、可以在一定程度上破解困擾物業服務行業服務單價無法調整的問題。

　　長期以來物業服務單位價格調整一直是物業服務企業不可能逾越的鴻溝。隨著中國經濟結構的調整和十二五期間職工工資倍增計劃的實施，現階段以勞動密集型為主要特征的物業服務企業面臨著成本剛性上漲的巨大壓力。調漲物業服務單價就成為物業企業應對這一壓力的主要手段。但要想和服務購買者商量提高服務價格，在被高漲的房價已經壓得喘不過氣來的業主那里要想點頭，簡直就是不可能完成的任務，這也是造成前段時間上海好多樓盤被棄盤的原因之一。有了業主委員會掌握財權，隨著雙方日常工作的溝通和了解，對于物業服務支出的全面和相對透明的解讀，對價格調整能夠取得業委會的理解和支持。進而由業委會來給業主進行必要的解釋和溝通，其效果要比物業企業哭著鬧著調整的效果好得多得多。

　　6、可以減少溝通環節，節約溝通成本，提高辦事效率。

　　在處理與開發商、業主、物業企業等多邊關系時，能夠簡化中間環節，避免尷尬局面。業委會掌握財權后，必然要履行業主群體的職責，在涉及與開發協調事項時，把處于尷尬地位的物業服務企業解脫出來。這樣開發企業、業主團體、物業服務企業的三角關系，就會變為物業企業與業主組織之間一對一的簡單關系，避免了物業服務企業夾在大業主(開發商)與小業主(業主)之間。由于大多數樓盤在前期物業服務期間，物業服務企業與開發商簽訂合同，承擔著很多開發售后的具體工作，比如：協調維保期內維修、代收代繳費用、代為處理事務等，在很多時候造成物業與開發是一家的印象，致使業主將很多問題歸咎于物業服務不到位，而拒絕交納物業費。物業服務企業在承擔著本不應承擔的的責任時還耗費著自己的信用。擺脫物業受制于開發企業的尷尬局面，面臨這一個婆婆，物業服務企業就更能專心致志在物業管理事務上，一心一意在搞好物業服務滿足客戶需求上。

　　7、可以更好地解決和處理深層次的問題，回歸物業管理本來面貌。

　　這有助于物業管理中有一個隱性的、根本性的矛盾較好地解決和處理。業委會掌握財權之后，自然而然的會關注到原來很少關注或者沒有持續、制度性的關注的地方：物業管理區域內公共部位、公共區域、公共設施等整個區域所有人共有的部分。這樣一個更深層次的問題就是，業委會掌握了財權之后，必然會加強對物業公共部位的關注和使用。這對于加強對物業管理區域內共有部位的所有權明確、加強管理、充分使用、規范收益等有著十分重要和深遠的影響。原來在沒有業委會的時候，大家更多的注意力在于自己的專有部位的使用和維護，對于公共部位的使用、管理、維護關注的熱情不高、關注度不夠。由于無人關注和監管往往會造成共有部位長期處在管理的盲區。但是這些部位、部分反倒恰恰是物業服務企業工作的重中之重。業委會掌握財權之后，自然而然的要對這一部分進行關注和經營，能夠關注這一塊資產，盤活資產，進而產生收益，形成與專有部位同樣的利用和維護。

　　另外還有一點需要說明的是，業委會掌握財權是一個美好愿景。雖然這樣一來能夠很大程度上解決了業主與物業公司之間的矛盾，有利于物業服務行業的健康發展，但是業委會掌握財權這件事情本身取決于物業管理區域內全體業主們業主意識的覺醒和權利及繳費義務的充分及時的履行，這一點上來看就目前的業主意識萌發、業主覺悟喚醒、業主團體作為等因素綜合來看，這一制度的實施好像還有較長的路要走。

篇3：呼和浩特市業主大會和業主委員會活動規則

本文提要：業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務......

呼政辦發[20**]113號
20**年9月5日起施行
第一章總則
第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動,維護全體業主的合法權益,根據《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和建設部《業主大會規程》等有關規定,結合我市實際情況,制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規則。
第三條 本規則所稱的業主是指房屋的所有權人,即房地產權利證書記載的權利人。
物業的合法買受人尚未辦理產權登記,但已實際占有使用的,享有業主在物業管理活動中的權利,承擔相應義務。
業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利,依法履行相應義務。
業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會依法選舉產生。
第四條 呼和浩特市房產管理局是我市物業管理的行政主管部門(以下簡稱市房產行政主管部門),依法對業主大會、業主委員會的活動進行監督管理。
各旗、縣、區物業管理主管部門(以下簡稱旗、縣、區主管部門)依法對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、活動進行指導、監督和管理,辦理業主委員會登記備案。
第五條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當依法組織本轄區內首次業主大會的成立及業主委員會的選舉工作,指導監督業主大會、業主委員會的日?；顒?并處理好物業管理與社區管理的相互關系。
第六條 居民委員會或者村民委員會對業主大會、業主委員會活動的指導工作應接受所屬街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導和監督。(物業經理人:www.zonexcapitaltr.com)
各旗、縣、區政府把物業管理工作納入對辦事處(鄉鎮人民政府)年度考核體系。
第七條 各有關部門應當支持業主委員會依法履行職責、開展工作,對物業管理用房、共用部位和共用設施設備以及業主委員會活動經費的使用不得干預。
第八條 物業管理區域內,可以建立由旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等單位參加的聯席會議制度。
聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集和主持。聯席會議主要協調解決物業管理中的疑難問題。
有下列情況之一的,應當召開聯席會議:
(一)有新的物業管理政策法規頒布施行,需要貫徹執行的;
(二)因客觀原因未能選舉產生業主委員會的;
(三)業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;
(四)業主委員會不依法召集臨時業主大會的;
(五)業主委員會委員缺員或者主任、副主任全部辭職,至使無法進行補選工作和日常工作的;
(六)業主委員會在規定的時間內不履行代表業主大會簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同的;
(七)發生其他影響物業管理區域穩定情況的。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應整理并保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要,聯席會議的成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任,街道辦事處或者鄉鎮人民政府會同旗、縣、區主管部門負責監督。
第九條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。業主大會、業主委員會不得做出與物業管理無關的決定,不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動,不得從事經營活動。
第十條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的,所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令其改正,并將相關情況告知旗、縣、區主管部門。拒絕改正的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當撤銷其決定,并通告全體業主。
業主委員會有下列情形之一的,物業所在地的旗、縣、區主管部門應當責令其即時解散,由所在地的居民委員會或者村民委員會依法組織召開業主大會,重新選舉產生業主委員會:
(一)業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為,侵害多數業主合法權益,情節嚴重的;
(二)業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。
第十一條 業主大會、業主委員會解散的,在解散前,業主大會、業主委員會應當將其檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地旗、縣、區主管部門,并在所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第二章業主大會
第一節 業主大會的組成和職責
第十二條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成,自首次業主大會會議召開之日起成立。
一個物業管理區域成立一個業主大會。
第十三條 物業管理區域劃分應考慮城市規劃、物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、歷史條件等因素,具體劃分方法由物業所在地的旗、縣、區主管部門制定。
第十四條 業主大會的主要職責如下:
(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)選聘、解聘物業管理企業,審議、批準物業管理服務合同;
(四)監督業主委員會的工作;
(五)決定對物業管理區域內共用部分維修、更新、增設等所需費用的分攤;
(六)決定專項維修資金的使用、續籌方案,并監督實施;
(七)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第二節 首次業主大會會議的籌備
第十五條 在一個物業管理區域內,已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過二年的可以成立業主大會,擬成立業主大會的建設單位或者業主應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府和旗、縣、區主管部門。
第十六條 街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后15日內,負責組織、指導、協調成立首次業主大會籌備組。
籌備組一般由5~9名成員組成,其中居民委員會或者村民委員會、建設單位代表各一名、業主代表3~7名?；I備組的組長由居民委員會或者村民委員會的負責人擔任(暫無負責人的由其上級主管部門指定),籌備組中的業主代表由居民委員會或者村民委員會推薦產生?；I備組產生后其成員名單及

簡歷應當以書面形式在物業管理區域內公告。
旗、縣、區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應配合、支持籌備組開展工作。
第十七條 籌備組的主要職責如下:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容,做好會務準備工作;
(二)自成立之日起7日內擬定《業主公約》、《業主大會議事規則》、《專項維修資金使用、續籌方案》、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》,《公共秩序和環境衛生的維護制度》等草案;
(三)確定業主委員會委員的人數;
(四)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的
投票權數;
(五)根據該物業管理區域的實際情況,制定業主委員會的選舉辦法并在業主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人各若干人。
第十八條 籌備組應當將下列事項在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示,公示時間為3~5日:
(一)《業主公約》(草案)、《業主大會議事規則》(草案)、《專項維修資金使用、續籌方案》(草案)、《物業共用部位和共用設施設備的使用制度》(草案),《公共秩序和環境衛生的維護制度》(草案);
(二)業主大會會議議程;
(三)業主委員會委員候選人簡歷。
業主對上述公示事項有異議的,應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。
第十九條 業主委員會委員由3至9人的單數組成,其中5萬平方米以下的3人,每增加5萬平方米的增加2人但最多不超過9人。
第二十條 業主委員會委員的選舉采取差額選舉的方式,差額比例不得低于20%。
第二十一條 籌備組應當依法確認業主身份,發放選票和表決票,并負責收回統計。
第二十二條 業主大會投票權數按照以下原則確定:
(一)住宅物業,按建筑設計每套一票;
(二)非住宅物業建筑面積分段累計計算:不足100平方米的,每證一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米為一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米為一票;20**平方米至5000平方米的部分,每300平方米為一票;超過5000平方米的部分,每500平方米為一票。
第二十三條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦,10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業主聯名推薦的,應在籌備組規定的時間內完成,逾期推薦的無效。
第二十四條 籌備組應當于業主大會會議召開7日前將會議通知以下列方式之一送達全體業主:
(一)當面遞交書面通知;
(二)將書面通知放入業主信箱內或業主的物業專有部分內;
(三)在小區公告欄或其他顯著位置公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。
第三節 首次業主大會會議的召開
第二十五條 籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的旗、縣、區主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。
第二十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加,涉及重大事項應當有物業管理區域內持有2/3以上投票權的業主參加。
第二十七條 首次業主大會會議的內容包括:
(一)表決通過業主公約、業主大會議事規則;
(二)選舉產生業主委員會;
(三)其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十八條 業主為法人的,由其授權代表行使投票權。業主為無民事行為能力的或者限制民事行為能力的,由其法定代理人行使投票權。
業主可以自行投票,也可以書面委托他人投票。授權委托書應載明委托事項、投票權數以及業主對業主大會會議擬討論事項的贊同、反對及棄權的書面意見。
業主投票時應出示選票,代理人除應出具業主的選票外,還應出示授權委托書。
第二十九條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的,應自行確定一名投票人。
第三十條 物業管理區域內業主在一百人以上的,可以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需投票表決的,業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后,由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的,其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第三十一條 業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。
業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第三十二條 業主委員會委員候選人以得票多少排序,按預定委員人數得票多者依次當選為首屆業主委員會委員,產生業主委員會。業主委員會委員得票數不得少于與會業主所持投票權的1/2,如遇票數相等不能確定當選人時,應當就票數相等的候選人重新投票。
獲得過半數選票的代表候選人名額少于應選代表名額時,對不足的名額,另行選舉,以得票多者當選。
第三十三條 采用書面形式召開業主大會會議的,籌備組應當在業主大會召開前發放選票,業主大會召開日后3日內收回選票,并做好簽收與登記工作。
采用書面形式征求業主意見決定有關事項的,應當使用全市統一式樣的業主大會會議選票、表決票,應當由業主本人或業主代表簽字。每日投票后,對投票箱進行封存,由街道辦事處或鄉鎮人民政府保管。
第三十四條 回收時限屆滿后,如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的,由籌備組告知全體業主延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。
前款“與會”指收到業主或其委托人的表決票或選票。
前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。
第三十五條 籌備組有條件的,在公證處公證下負責開箱驗票、統計并在物業管理區域內公布選舉結果。公證費用由全體業主承擔。
第三十六條 籌備組應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議,由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。
首次業主委員會會議結束后,籌備組自行解散。
第四節 業主大會定期會議和臨時會議
第三十七條 業主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。
第三十八條 業主大會定期會議由業主委員會按照有關法規和業主大會議事規則的規定組織召開,每年至少應召開一次。
有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一) 經20%以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、樓棟號、投票權數。
業主委員會有權核實提議業主的業主身份,無法核實業主身份的業主提議無效。
第三十九條 業主委員會不依法召集業主大會臨時會議的,旗、縣、區主管部門可以責令業主委員會限期召集;仍不召集的,由提議業主提請該物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集。
第四十條 業主大會定期會議和臨時會議的會務準備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
業主大會定期會議和臨時會議可以邀請所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會參加。
第四十一條 除業主委員會、街道辦事處或者鄉鎮人民政府外,任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。
第三章業主委員會
第四十二條 業主委員會應當依法履行下列職責:
(一)召集業主大會會議;
(二)執行業主大會作出的決議,定期報告有關決議執行的情況,提出物業管理建議;
(三)在業主大會作出決議后30日內代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同;
(四)組織業主委員會的換屆選舉;
(五)配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會做好本物業管理區域內的社區管理工作;
(六)公布業主委員會及委員的有效聯系方式,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同;
(七)督促不交納物業服務費的業主限期交納;
(八)監督業主公約的實施;
(九)業主大會賦予的其他職責。
第四十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內將業主大會的成立情況向物業所在地的旗、縣、區主管部門備案。備案時應提交以下材料:
(一)業主委員會備案登記申報表(一式三份);
(二)業主大會成立情況的文字及圖片資

料;
(三)業主大會議事規則、業主公約;
(四)業主委員會委員名單。
符合規定的旗、縣、區主管部門應當在收到上述材料后7個工作日內向業主委員會出具備案證明,并將有關情況書面通報所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、公安派出所、物業建設單位、物業管理企業。不符合規定的,也應當書面告知。
第四十四條 業主委員會備案的有關事項發生變更的,應當自變更之日起30日內依照前條規定重新備案,業主委員會備案后,應當將業主委員會成員的姓名、聯系電話和分工情況在物業管理區域內公告。
第四十五條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并符合下列條件:
(一)身體健康、具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規;
(三)模范履行業主義務;
(四)熱心公益事業,責任心強,具有社會公信力;
(五)具有必要的工作時間和一定組織能力;
(六)未在本物業管理區域的物業管理企業及其下屬企業內任職。
第四十六條 業主委員會委員應履行下列職責:
(一)模范遵守業主公約、履行業主義務,按時交納物業服務費、專項維修資金;
(二)定期與業主溝通,了解業主在物業管理方面的意見和建議;
(三)向業主委員會報告業主的意見和建議。
第四十七條 有條件的,業主委員會委員應參加旗、縣、區主管部門組織的業務培訓,旗、縣、區主管部門應當采取不同形式,定期對業主委員會成員進行物業管理法律、法規和相關知識的培訓,并建立培訓檔案。
第四十八條 業主委員會應當建立日常工作制度。經業主大會同意,業主委員會可以聘請專職執行秘書,協助處理業主委員會的日常事務。有條件的,專職執行秘書應當經過物業管理行業管理部門的培訓。
業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費一般為0.01元—0.02元/月?建筑平方米,列入物業管理服務費中,經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的質詢。
第四十九條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案,并指定專人保管,也可以委托所在地居民委員會或者村民委員會保管。檔案一般包括以下內容:
(一)各類會議記錄、紀要;
(二)業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料;
(三)各屆業主委員會選舉產生、備案的材料;
(四)業主名冊;
(五)物業管理服務合同;
(六)有關法律、法規和業務往來文件;
(七)業主和使用人的書面意見、建議書;
(八)公告、公示及其證明材料;
(九)共用部位和共用設施設備維修資金收支及使用情況;
(十)其他書面和實物資料。
第五十條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經三分之一以上委員提議,應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定必須經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。
業主委員會召開會議時,可邀請所在地旗、縣、區主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、公安派出所和居民委員會或者村民委員的人員列席。
第五十一條 業主委員會的任期一般不超過2年。業主委員會任期屆滿前2個月內,業主委員會和物業管理企業應當報告旗、縣、區主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府,同時開展換屆選舉工作。
業主委員會換屆選舉的籌備、召開、表決等參照首次業主大會的相關規定執行。
第五十二條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的,所在地旗、縣、區主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作;逾期仍不組織的,由所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織換屆選舉工作。
因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的,業主委員會仍應繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生為止。
第五十三條 新一屆業主委員會產生后10日內,原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第五十四條 業主委員會委員缺員的或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任后應當召開業主大會會議增補,業主委員會不及時組織增補工作的,旗、縣、區主管部門應當責令業主委員會限期組織。逾期仍不組織的,由所在地居民委員會或者村民委員會組織增補工作。
第五十五條 業主委員會委員有下列情況之一的,由主任提議或經旗、縣、區主管部門建議,經業主大會會議通過,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內公告:
(一)不再是本物業區域業主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;
(三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
(四)拒不履行業主義務的;
(五)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議的;
(六)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(七)在本物業管理區域內的物業管理企業及其下屬企業任職的;
(八)近親屬(配偶、父母、子女)在本物業區域內的物業管理公司擔任董事長、總經理等高級管理職務的。
業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的,業主委員會、居民委員會或者村民委員會可以請求該區域的轄區民警協助移交,也可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業主委員會會議應當制作書面記錄,由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會的決定應當以書面形式加蓋業主委員會印章并在物業管理區域內及時公告,有下列情況之一的還須經全體委員過半數以上簽字:
(一)關于專項維修資金的使用的建議;
(二)關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議;
(三)根據業主大會的表決及有關法規的規定,選聘物業管理企業的決議;
(四)對物業管理企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議;
(五)關于召開臨時業主大會會議的決定;
(六)關于罷免委員的建議;
(七)向行業管理部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議;
(八)其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。
第五十七條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。 (來自:www.zonexcapitaltr.com)
第五十八條 業主委員會成立后15日內應當依法刻制業主委員會印章,并報旗、縣、區主管部門備案。
第五十九條 業主委員會應依法制定印章使用、管理規定,并遵照執行。違反印章使用規定,造成經濟損失或者不良影響的,由責任人承擔相應的法律責任。
第四章附則
第六十條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。
第六十一條 業主大會議事規則應當規定業主委員會的組成、產生、任期等。業主大會議事規則沒有規定,或者規定不符合法律法規規定的,依照本規則執行。
第六十二條 市房產行政主管部門可以制訂發布《呼和浩特市業主公約示范文本》、《呼和浩特市業主大會議事規則示范文本》及相關文件、表格的樣本,供參照使用。
第六十三條 本規則由呼和浩特市房產管理局負責解釋。
第六十四條 本規則自發布之日起施