物業管理進社區需破解基層大難題
在從原關外區域到現代城區的城市化嬗變過程中，基層單元也在完成著從自然村到社區的轉身。在更迭一個名字，更換一個牌子的形式背后，如何進一步提升城市化的質量與內涵，讓原來“村民”生活真正接軌“居民”節奏，讓社區治理達至專業化、現代化?近年來，寶安切實推進物業管理進社區工作，基本改變了多年來寶安城中村“臟亂差”的舊面貌，帶動了寶安社會治安和綜合治理形勢的全面提升。
“物業進社區”接駁城市化入口
時間回溯到十多年前，隨著寶安的撤縣建區，大批“村改居”社區相對薄弱的基礎設施是寶安城市化最大的“攔路虎”。這些“村改居”社區住宅普遍歷時較久，各種設施、設備、管網大多已老化破舊。而在另一方，外來人口大量涌入的壓力讓不少“村改居”社區成為城市治安與衛生等多方“死角”，嚴峻的形勢讓政策決策者不得不迎難而上。引進專業的物業管理迫在眉睫。
然而，物業進社區的推進并沒有像人們想象的那么順利。城市化的管理體制讓當時“洗腳上田”的農民，完成從“村里人”到“城里人”的身份轉換，舊城改造讓農村面貌發生翻天覆地的變化，但是，社區配套建設管理工作有序開展才能完善城市功能。因此，不少人難以理解，為什么在自己祖祖輩輩耕作生活的土地上，還要繳納管理費讓物管公司管理公共事務?此外，良好的硬件關系到原村鎮地區能否順利引入規范的物業管理。在“村改居”社區實施物業管理早期，物業服務企業經營成本較高，而部分居民又不積極履行交納物業管理費義務，這使物業服務企業往往不愿意進駐“村改居”社區。
為解決這些問題，寶安區采取了先期投入一定數量資金對小區公配設施進行整治改造，對進駐“村改居”社區的物業公司給予前期經費補助和三年管理費補貼等措施，持續提高推進工作效率。與此同時，寶安區建立起了多職能部門聯動的機制，架構起一套區、街道、社區三級推進社區物業管理工作的格局。制訂出臺了《寶安區推廣社區物業管理暫行辦法》及有關經費補助達標考核等一系列配套文件，為寶安區“村改居”社區物業管理工作奠定了“有章可循，有法可依”的基礎。短時間內寶安區實現了“物業進社區”的全覆蓋。
物業管理升級寶安“軟硬件”
作為典型的“村改居”小區，西鄉街道高樹圍新村在沒有推行社區物業管理前，臟、亂、差的情況非常嚴重。小區衛生環境惡劣，垃圾堆積如山，小作坊、小加工場隨處可見，黑社會勢力橫行小區;占堵通道、私拉亂接電線現象極為普遍，小區治安條件極差。種種現象讓業主及住戶們怨聲載道，政府相關部門也為此而頭痛不已，一度被群眾形象地叫做“搞事圍”。
20**年，鑫梓潤物業公司與共樂居委會簽訂了高樹圍新村的物業管理合同，成立高樹圍物業服務中心。一場社區善治的翻身仗就此打響，簽訂合同的短短一個月時間，共改造了道路1500多平方米;鋪架水電線管300多公尺;修建圍合護欄2000多公尺;修建了3處崗亭(其中智能化崗亭道閘2處，住戶出入崗亭1處);新安裝了閉路監控系統，配置了89個攝像鏡頭;建設健身路徑1處，休閑場所4處;建設晾曬場所1處;栽種花木1000多株;清理垃圾渣土500余車;疏通下水管道，改造垃圾房2處;同時清理小區亂張貼、亂涂畫，建設文化活動中心等。高樹圍環境面貌煥然一新，業主住戶們看在眼里，感在心上。
如今的高樹圍新村綠樹成蔭，道路通暢寧靜，治安井然有序，嚴重雨澇隱患得到了根本的改善?！碍h境好了，治安好了，生活便利了?！本用耜惏⑵胚@樣評價物管進駐之后的新生活。
20**年10月，高樹圍被寶安區評為社區物業管理示范單位，20**年4月至5月間被評為區、市優秀住宅小區，20**年12月，更被評為廣東省“村改居”物業管理試點項目，完成了從聲名狼藉的“搞事圍”到當時省內唯一一個省級試點項目的華麗轉身。
“物業進社區”帶來的基層巨變，高樹圍只是其中的縮影之一。20**年，寶安區委區政府明確了“每年推進20%、3年達到80%、爭取5年內全面覆蓋”的總體目標，最終在20**年提前完成推進工作，20**年又出臺了“以獎代補”3年政策，增強社區物業管理造血功能，促進其市場化運作和健康發展。在現代物業的精細化管理之下，目前寶安125個社區中，有82個社區順利獲評“廣東省宜居社區”，獲評比例達到65.6%，獲評數量位居全市第一。
物業管理串起鄰里感情線
寶安龍珠花園小區的伍阿姨最近“忙”開了，為了準備管理處籌辦的中秋節社區晚會，她每晚都和街坊們積極地排演集體舞節目?！耙郧皼]有物業管理公司接手之前，小區的治安環境總叫人感到不安全，鄰里之間基本上很少交流，回家門一鎖，門外都是陌生人?！蔽榘⒁谈杏|地對記者說：“物業管理進來了，社區環境好了，活動組織起來了，鄰里間自然而然也熟絡起來了?！?/p>
營造一個和睦相處、敬老愛幼、團結互助的小區人文環境是檢驗物業管理是否成功的一個重要標志。聯合安泰物業公司龍珠花園管理處利用宣傳欄對物業管理相關知識進行了廣泛宣傳，加強了與住戶的溝通和聯系，增進了感情，改進了服務方式，提高了服務質量，得到了住戶的一致好評。
近年間，寶安區制定了進一步加強物業管理服務工作的目標，到20**年“十二五”末，物業管理服務制度基本完善，物業管理進社區工作任務基本完成。安泰物業公司社區文化部共制作了各類知識宣傳欄30多期，發放宣傳手冊5000多份。為提升小區業主生活品質，倡導人文社區，更好地與業主(住戶)共娛共樂，進一步與業主(住戶)密切聯系，加深情誼，中秋國慶雙節期間，公司出資2萬多元，在小區組織了大型文藝晚會，發放禮品1000多份，充分調動了業主的參與性，以社區文化來架起小區文明的“橋梁”。
“義工活動日”、“義務維修日”......管理處工作人員組成幫扶小組，經常幫助小區孤寡老人定期打掃衛生、聊天話家常。為小區業主(住戶)免費檢查線路、維修家電等。
“物業服務就是一場心對心的溝通服務?！饼堉榛▓@管理處的工作人員小梁告訴記者：“小區業主也從一開始排斥物業管理，到后來視管理處工作人員為家人?！?/p>
篇2：論走進社區物業管理企業
論走進社區的物業管理企業
文/王汝君
現代意義上的社區建設，一般有兩種含義：一是以政府及其派出機構按行政區劃對社區實施的管理和協調，是一種政府行為；一是在物業管理區域內，由物業管理企業及其派出機構(物業管理處)按照物業服務合同，對一個住宅小區實施系統化、專業化、一體化的管理，是一種企業行為。據初步統計，擁有700萬常住人口的廣州市，享受物業管理服務的人口超過222萬，基本上涵蓋了所有的物業類型。物業管理的推行，不僅改善了人民群眾的生活質量，促進了城市面貌的改觀，更為整個社會的和諧發展作出了貢獻。
一、物業管理單位是社區公共事務管理的責任主體
隨著城市建設發展，各種住宅小區、商業大廈、辦公樓、工業廠房日益增多，在交付使用后，隨著使用年限而發生變化，一是要受到自然環境因素的作用而發生損壞，如日照、震力、重力、風力、大氣與水的侵蝕作用等等；二是在使用過程中會受到人為因素的作用而損壞，如違章搭建、裝修、使用不當及其他破壞性行為等等。如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業功能的正常發揮。特別是現代建筑中智能化、高科技化的機電設備、設施的大量使用，更需要實施專業化的維修和養護，以確保其安全、正常地使用。因此，作為專業化從事物業管理的企業，對社區內各項公共事務的管理便成了最基礎、也最首要的職能。
二、物業管理單位是滿足業主需求的服務主體
物業管理單位在社區建設中的管理主體地位主要是針對物而言，而服務主體地位則主要是針對人而言的。作為第三產業中的服務性企業，物業管理單位一方面要充分行使其管理職能，另一方面要根據社區業主 (住戶)的需要，提供多樣化服務。
實際上，物業管理企業在社區建設中，其管理和服務職能的區分并不是絕對的，管理中包含有服務的內容，而服務中同樣也含有管理的成份，主要區別在于各自側重點的不同。因此，物業管理單位在社區的服務幾乎囊括了業主及住戶的所有需求，這很好地說明了物業管理單位的服務主體地位。
三、物業管理單位是社區行政事務管理的輔助單位
就整個國家體系而言，社區業主及物業使用人不是單獨存在的，總是受一定的行政區域范圍內國家行政機構的管理，如社區工作委員會 (原街道辦)、居委會、派出所、工商稅務等部門等等，相應地會產生計劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理、工商稅務管理等職能。但在實際工作中，一些行政部門總喜歡將這些事務攤派給物業管理單位，其直接后果是，物業管理企業受多頭領導，“婆婆”多，工作任務繁重，管理成本增加，企業不堪重負。物業管理企業在社區的管理，其依據和權限僅限于《物業管理條例》等有關國家法律法規和物業服務合同規定的內容，企業沒有義務更沒有權利從事本應屬于國家行政部門的職能。如果非得讓物業管理企業去從事社區的有關行政管理事務，有兩個條件:一是政府授權，二是有償服務。目前我國的法律體系中，尚沒有一條規定物業管理企業必須從事上述國家行政管理事務。因此，在社區行政事務管理中，物業管理企業僅起到輔助作用，協助有關政府部門開展工作，而不是越疽代皰，履行政府部門的職責。
四、物業管理單位是社區精神文明建設的主體
社區是人們生活和生存的重要空間，人的一生有一大半時間在社區渡過，人與居住小區環境的關系十分密切。因此，物業管理不僅與人民群眾的居住質量、生活質量直接相關，而且還能反映社會精神文明的發展和居民的生活水準。良好的物業管理所營造的居住環境和人文環境能陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，對培養人們高尚的思想品德和生活方式也有著重大的意義。當前，我國正處于由計劃經濟向市場經濟轉軌的歷史時期，人們的生活方式、行為方式等正發生著深刻變化。與此同時，各類社會功能也面臨著調整和重新定位，社區也同樣如此，比如，居住的相對穩定性和職業的相對流動性；國家實施五天工作制以后，居住人員在單位時間相對減少而在社區活動時間大副增加，使人們對社區的認同感和需求感也會相應增加。還有隨著產業結構的調整，各