石家莊市物業招投標管理辦法(20**)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理招投標活動，保護物業管理招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭和物業管理行業的有序發展,根據《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國招標投標法實施條例》、國務院《物業管理條例》和《石家莊市物業管理條例》等相關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理招投標活動及其監督管理，適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理招投標活動的監督管理，建立物業管理招投標平臺，擇優選擇物業管理招投標服務機構，為本市物業管理招標投標活動提供指導和服務。

　　縣(市)、區房產行政管理部門依據本辦法規定職責，負責本行政區域內物業管理招投標活動的監督管理。

　　第四條 物業管理招投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規和規章規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。

　　第五條 新建物業建設單位在辦理房屋預售許可證時，應當向物業所在市房產行政主管部門提供前期物業服務合同和臨時管理規約;屬于新建住宅物業的，還應當提供物業管理招議標備案文件。

　　同一物業管理區域內，住宅物業建筑面積低于三萬平方米的，應當出具情況說明和書面申請，經物業所在地的房產行政主管部門批準可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　經核定予以協議方式選聘物業服務企業的，擬選聘的物業服務企業應當符合相關規定。

　　第六條 前期物業管理期間，物業服務企業因不能履行前期物業服務合同撤出的，建設單位應在原物業服務合同約定的服務內容和標準不降低、原收費標準不變動、物業服務企業資質與物業管理項目規模相適應的條件下，制定重新選聘方案，通過招投標方式另行選聘物業服務企業，并將招標結果及在行政主管部門的備案證明文件告知全體業主。

　　第七條 業主大會決定選聘物業服務企業的，支持和鼓勵其采用招投標方式。其選聘的物業服務企業應當具備以下條件：

　　(一)物業服務企業資質與物業管理項目規模相適應;

　　(二)物業服務企業信用等級被評定為優秀或良好;

　　(三)物業管理日常投訴處理程序和標準符合相關規定;

　　(四)物業服務企業聘用的項目經理應當具備執業資格。

　　第二章 招標

　　第八條 物業管理招標由招標人依法組織實施。本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的開發建設單位、業主大會或其他物業所有權人。業主大會決定通過招標投標方式選聘物業服務企業的，可以授權其業主委員會履行招標人職責。

　　第九條 招標人可以委托從事物業管理招標代理業務的招標代理機構代理完成招標工作。

　　代理機構應具備相應的資質、相應的物業管理招標經驗和編制物業管理招標文件的業務能力，以及良好的經營誠信記錄。

　　物業管理招標代理機構在物業管理招標代理中，必須嚴格遵守招投標法律、法規和政策規定，不得組織串標、圍標，不得同時為一個物業管理項目承擔招標和投標業務。若違反規定辦理招標業務的，依法承擔相應的法律責任。

　　第十條 招標人決定對物業管理項目實施招標后，應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應當包括以下內容：

　　(一) 招標公告或招標邀請書;

　　(二) 投標人須知及前附表;

　　(三) 評標標準、評標辦法及程序;

　　(四) 物業服務合同條款及格式;

　　(五) 圖紙及相關說明：房屋建筑結構、經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖、配套設施說明、配套設備的清單和技術參數;

　　(六) 物業管理服務內容及標準、委托物業管理服務的起止時間;

　　(七)投標文件格式、內容及要求;

　　(八)其他事項。

　　第十一條 招標人完成招標文件編制后，實際啟動招標工作前，應首先向市房產行政主管部門提交以下材料，辦理招標備案：

　　(一)《物業管理項目招標備案表》;

　　(二)營業執照或業主委員會備案手續和業主大會決定;

　　(三)建設工程規劃許可證及規劃詳圖或規劃總平面圖;

　　(四)物業管理用房和物業經營用房配置情況說明;

　　(五)招標公告或招標邀請書、招標文件;

　　(六)招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，還應提供招標委托代理合同;

　　(七)物業管理項目的其他必要資料。

　　市房產行政主管部門對符合規定條件的申請，在受理之日起5個工作日內辦理備案手續。備案材料不符合規定的，應及時通知招標人補正。

　　第十二條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　招標人采取公開招標方式的，應當在市住房保障和房產管理局網站或市物業管理協會網站上發布招標公告，公告期不應少于5日。招標公告應當載明以下主要內容：

　　(一)招標條件(包括招標備案情況、招標項目名稱、地址、類型、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況);

　　(二)投標人資格條件;

　　(三)招標文件的獲取(投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的方法);

　　(四)投標文件的遞交;

　　(五)發布公告的媒介;

　　(六)聯系方式(招標人名稱、招標代理單位名稱及聯系方式)。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定內容。

　　第十三條 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　第十四條 招標人可以在招標公告中規定，對投標申請人進行資格預審。實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的方法。

　　資格預審文件一般應當包括下列內容：

　　(一)資格預審公告;

　　(二)申請人須知;

　　(三)資格審查辦法;

　　(四)資格預審申請文件格式;

　　(五)項目概況;

　　(六)企業服務標準化完成情況和誠信檔案。

　　第十五條 招標人在招標公告中未規定資格預審程序，不得進行招標預審環節。

　　第十六條 進行資格預審，招標人應當預先設定入圍投標人的人數。

　　經資格預審后，有效投標人超過預先設定的入圍投標人數的，招標人應當按照資格預審審查辦法，擇優確定入圍投標人參與投標。

　　經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，并同時向資格預審不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　　對資格預審有法律、法規規定的，從其規定。

　　第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

　　第十八條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等項目的詳細資料。也可以組織答疑會，由招標人針對投標人的提問逐一作出答復和說明。

　　第十九條 招標人可以對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的內容可能影響投標文件的，招標人應當在投標截止時間至少15日前，以書面形式通知所有獲取招標文件的潛在投標人;不足15日的，招標人應當順延提交投標文件的截止時間。

　　潛在投標人或者其他利害關系人對招標文件有異議的，應當在投標截至時間10日前提出。招標人應當自收到異議之日內3日內作出答復;作出答復前，應當暫停招標投標活動。

　　第二十條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。在確定中標人前，不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

　　第三章 投標

　　第二十一條 本辦法所稱投標人，是指具備相應的物業服務企業資質和招標文件要求的其他條件，響應物業管理招標、參與投標競爭的物業服務企業。

　　第二十二條 投標人應按照招標公告或招標邀請書指定的地點、時間辦理投標報名手續，報名時需提供以下資料，同時獲取招標文件：

　　(一)營業執照;

　　(二)資質等級證書;

　　(三)授權委托書;

　　(四)招標公告或投標邀請書中規定的其他資料。

　　第二十三條 招標人在招標公告中要求投標申請人提交投標保證金的，投標人應保證投標保證金在投標截止時間前匯入招標人指定的賬戶。投標保證金的金額不得超過招標項目年度物業服務費用估算金額的百分之二，投標保證金有效期應當與投標有效期一致，并在招標文件中明示。

　　第二十四條 投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。投標文件內容不得違反國家、河北省、石家莊市關于物業服務的相關法律、法規、規章和政策的規定。

　　投標文件由投標函、商務標書和技術標書組成。其中技術標書單獨包封。

　　投標函包括管理目標、物業管理服務費收費標準、履約承諾和編制說明等。

　　商務標書包括企業資信、企業文化和管理水平、管理實力、管理業績的介紹，年度收支預算及投標報價等。

　　技術標書包括項目管理服務理念、模式和目標，物業服務分項目標、標準與承諾，項目組織架構和主要管理人員介紹，主要工作環節管理制度、運行程序及檢查控制方法，物業服務早期介入，物業服務費用的收取形式、開辦費開支預算方案，特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準，共用設施和共用部位的經營活動安排、預計收益和收益的分配使用等。

　　第二十五條 商務標書為明標，技術標書為暗標。技術標書應進行隱名處理，由招標文件規定使用統一的結構、格式、字體、編排和紙型、裝訂、文整等，否則按照廢標處理。

　　第二十六條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件。任何單位和個人在開標前均不得開啟投標文件。

　　根據招標文件要求，送達投標文件的物業服務企業為實際投標人。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第二十七條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。

　　第二十八條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人、其他投標人的合法權益和國家利益、社會公共利益，不得以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　第四章 開標、評標和中標

　　第二十九條 評標委員會由招標人代表和評標專家組成，成員為5人以上單數，其中物業管理專家人數不得少于成員總數的三分之二。

　　招標人應當在開標前的3日內，向市房產行政主管部門提出申請，從石家莊市物業管理專家庫中，采取隨機抽取的方式，確定評標專家。

　　與招標人、投標人有利害關系的專家，應當回避，不得進入相關項目的評標委員會。

　　第三十條物業管理專家由市房產行政主管部門選任，并負責其培訓、調度、考核等日常管理工作。

　　物業管理專家應當具備下列條件：

　　(一)從事物業管理工作6年以上，并具有中級以上技術職稱;

　　(二)熟悉物業管理方面的法律、法規、規章和物業管理相關業務知識;

　　(三)能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責;

　　(四)有條件、有精力承擔專家職責范圍的工作。

　　物業管理專家有違規行為或不稱職行為的，市房產行政主管部門可取消其專家資格;被取消專家資格的人員，不得再參加任何物業管理項目的評標活動。

　　第三十一條 招標人應當按照招標文件規定的時間、地點開標，并邀請各投標人委派代表參加。

　　第三十二條 開標由招標人或者物業管理招投標服務機構主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：

　　(一)投標人少于3個的，招標人不再開標，按規定重新招標;

　　(二)投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。

　　(三)經確認無誤后，由工作人員當眾拆封招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件，并對投標人提交的技術標書進行編號。

　　(四)宣布投標人名稱及招標文件要求的其他的內容。

　　(五)開標過程應當記錄在案，由投標人代表及其他相關人員簽字確認，并存檔備查。

　　第三十三條 評標過程應當保密。評標委員會成員應當按照招標文件設定的評標標準和方法，獨立進行評審。

　　評審順序為先評審技術標書，再評審標書的其它部分。評審標書其它部分時，評標委員會成員有權獲知提交技術標書的對應投標人，但不得再對技術標書的評審結果做出任何修改。

　　經評審，由于投標文件嚴重不符合招標文件要求而出現廢標，導致實際參與競標人數不足3人的，評標委員會可以否決所有投標，也可以繼續評標。所有投標被否決的，招標人應當重新招標。

　　第三十四條標書評審結束后，評標委員會成員集體聽取投標人的述標和答辯，進一步考證投標人的履約能力。述標和答辯順序以投標人單位名稱第一個字的筆劃通過抽簽確定。答辯人可以為兩人，其中一人應為投標人擬定的項目經理，其述標和答辯的內容不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。招標人應當做好現場述標和答辯記錄，并由答辯人和評標專家簽字。

　　第三十五條評標方法一般應運用標書評審加現場述標和答辯的綜合評估法，采取百分制。具體評分細則由招標人按照招標文件中的評標標準，在開標之日前制定。評標標準和評分細則應合理確定技術部分、商務部分和現場述標和答辯等各項內容的比重和分值。因投標人自身原因不能參加答辯的，其答辯部分得分為0。

　　第三十六條評標委員會完成評標后，應當出具書面評標報告，闡明評標委員會的評審和比較意見，并由評標委員會成員簽字確認。評標委員會應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過3名有排序的中標候選人。

　　評標委員會向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第三十七條 招標人對投標文件的內容有保密義務，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日將全部投標人的投標文件封存一份備查，其余投標文件退還。

　　第三十八條 中標人確定后，建設單位招標人應當通過市住房保障和房產管理局網站和市物業管理網站，將招標結果進行公示;其他招標人應當在物業管理區域內，將招標結果進行公示。公示期為3日。

　　第三十九條 招標人和中標人簽訂物業服務合同后，將中標結果通知所有未中標的實際投標人，并返還其投標保證金及銀行同期存款利息。

　　第四十條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，依照招標投標法的規定，簽訂物業服務合同。物業服務合同的標的、服務內容、收費標準、服務承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。

　　第四十一條 招標人和中標人簽訂物業服務合同后，由招標人提交下列材料，向市房產行政主管部門辦理中標備案手續：

　　(一)《中標備案表》;

　　(二)評標委員會的評標報告;

　　(三)中標人的投標文件;

　　(四)中標通知書;

　　(五)物業服務合同。

　　市房產行政主管部門應當在受理之日起10日內辦理中標備案手續。

　　第五章 附則

　　第四十二條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的金額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。

　　第四十三條 建設單位應當在辦理商品房預售許可證前，完成物業管理招投標活動。在辦理預售許可證時，應當同時提交簽訂的物業服務合同。

　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，應在原物業服務合同終止或解除前2個月內，完成物業管理招投標活動。

　　第四十四條 新建物業的開發建設單位未通過招標投標方式選聘物業服務企業或者未經批準、擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據《石家莊市物業管理條例》等法規規定，由市房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，予以處罰。

　　第四十五條 本辦法有效期自20**年1月1日起至20**年12月31日止。

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。