渭南市住宅物業管理條例(20**)
《渭南市住宅物業管理條例》已于20**年8月22日渭南市第五屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過，20**年9月28日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準，現予公布，自20**年1月1日起施行。
渭南市人民代表大會常務委員會
20**年11月7日
渭南市住宅物業管理條例
(20**年8月22日渭南市第五屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 20**年9月28日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議批準)
目 錄
第一章 總 則
第二章 業主大會和業主委員會
第三章 前期物業管理
第四章 物業服務與管理
第五章 物業使用與維護
第六章 監督管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，建立文明和諧的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動。
第三條 本條例所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生和秩序的活動。
第四條 市、縣(市、區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業管理綜合協調機制。
第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施監督管理。
縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理。
市、縣(市、區)人民政府民政、公安、規劃、環境保護、價格、城市管理等部門，應當按照職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督。
第六條 居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府開展物業管理相關工作。
第七條 鼓勵物業服務行業成立物業管理協會，開展物業行業服務、自律、協調工作，維護物業良好市場秩序。
第八條 市、縣(市、區)人民政府應當加快推進物業服務行業信用體系建設，建立信用信息共享平臺，定期向社會公布物業服務企業信用情況。
第二章 業主大會和業主委員會
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請之日起三十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備組由街道辦事處、鎮人民政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表五至七名組成。
籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府工作人員擔任，業主成員由街道辦事處、鎮人民政府組織業主推薦產生。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮人民政府協調解決。
籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處、鎮人民政府確定，并事先告知全體業主。
第十條 籌備組成員應當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業財物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業主資料的行為;
(五)個人信用記錄良好;
(六)具備必要的工作時間。
除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用。
第十一條 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產生業主委員會。
第十二條 物業管理行政主管部門應當對街道辦事處、鎮人民政府物業管理工作人員、業主大會籌備組成員、業主委員會組成人員進行物業管理法律和業務知識培訓，提高物業管理水平。
第十三條 業主大會和業主委員會應當按照物業管理相關法律、法規和本條例有關規定履行職責。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，街道辦事處、鎮人民政府應當參與指導，對業主大會會議表決情況進行監督。
業主代表參加業主大會會議的，應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。書面意見應當有所代表業主的簽名。
第十五條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，首次業主大會會議應當在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。
第十六條 業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的咨詢、投訴和監督。
業主委員會應當建立工作記錄制度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施和公共收益的收支情況等重要事項。
第十七條 業主委員會應當建立印章管理制度，業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。
業主大會印章應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定使用，業主委員會印章應當根據業主委員會的決定使用。
業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。
第十八條 業主委員會組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處、鎮人民政府。
街道辦事處、鎮人民政府應當依法成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:
(一)選聘、解聘物業服務企業;
(二) 改建、重建建筑物及其附屬設施;
(三)其他重大事項。
第十九條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起三十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府協助移交。
新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案。
第二十條 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處、鎮人民政府或者居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第三章 前期物業管理
第二十一條 本條例所稱前期物業管理，是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業前，依法制定臨時管理規約，選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。
臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。
第二十三條 前期物業服務合同約定的期限不得超過三年。期限屆滿需要繼續履行合同的，應當依法重新簽訂物業服務合同。但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十四條 臨時管理規約包括下列內容:
(一)使用維護物業共有部分的規則;
(二)使用物業專有部分的權利和義務;
(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;
(四)分擔物業管理區域各類費用的方式;
(五)違反臨時管理規約應當承擔的責任。
建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。
物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
建設單位擅自增刪、修改備案的臨時管理規約，侵害物業買受人合法權益造成損失的，應當承擔賠償責任。
臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。
第二十六條 建設單位在銷售物業時，應當將下列材料向物業買受人明示，并作為買賣合同的附件:
(一)物業管理區域的范圍;
(二)共用部位的名稱、位置和面積;
(三)共用設施設備的名稱、用途;
(四)物業服務用房的位置和面積;
(五)規劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數量和位置;
(六)其他需要明示的材料。
第二十七條 新建住宅區內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：
(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。
業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫車棚、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。
物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。
第二十八條 新建住宅區物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。
建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第二十九條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料:
(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(六)業主名冊;
(七)物業服務用房資料及承接查驗所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業服務用房移交給業主委員會。
建設單位、物業服務企業、業主委員會不得泄露業主資料，物業服務企業不得將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。
第三十條 承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。
承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由雙方協商解決，協商不成的，由建設單位承擔。
第三十一條 物業承接查驗應當聘請相關專業機構或者在物業行政主管部門備案的專家參加并出具評審意見。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地物業行政主管部門參加。
第三十二條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列資料向物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案：
(一)前期物業服務合同;
(二)物業承接查驗協議;
(三)建設單位移交資料清單;
(四)查驗、交接記錄;
(五)與承接查驗相關的其他資料。
物業承接查驗檔案屬于全體業主共有，業主有權免費查詢。業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當自前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十三條 物業服務企業不得擅自承接未經查驗的物業，不得與建設單位惡意串通、弄虛作假，共同侵害業主利益。
第三十四條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接:
(一)前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不再續簽合同的;
(二)物業服務企業擅自撤離的;
(三)物業服務企業被吊銷營業執照的;
(四)法律、法規規定的其他情形。
建設單位應當自新的物業服務企業確定后十日內，將更換物業服務企業的情況告知物業買受人。
第三十五條 前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出住宅區六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。
街道辦事處、鎮人民政府應當在物業服務企業退出前，組織業主成立業主大會，決定管理模式。
第三十六條 物業交付使用前的物業服務費由建設單位承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位銷售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
第四章 物業服務與管理
第三十七條 業主委員會與選聘的物業服務企業應當簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。
第三十八條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接手續。
交接雙方應當對住宅區內共用設施設備的使用維護現狀進行確認，并在住宅區內顯著位置公示。
第三十九條 物業服務合同應當包括下列內容:
(一)物業的基本情況;
(二)物業服務事項和服務標準要求;
(三)雙方的權利義務;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)物業的維修和養護要求;
(六)物業服務用房;
(七)住宅專項維修資金的管理使用;
(八)合同終止時物業資料、財物的移交方式;
(九)合同的期限、變更和解除;
(十)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十一)雙方當事人約定的其他事項。
物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。
第四十條 物業服務企業應當履行物業服務合同，并遵守下列規定:
(一)按照物業服務的規范和標準提供服務;
(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，并進行巡查、監督;
(三)聽取業主、物業使用人的意見和建議，及時受理業主、物業使用人投訴，改進和完善服務;
(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;
(五)維護管理車輛停放、通行秩序;
(六)配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等經營單位進入住宅區開展服務，并提供便利;
(七)對住宅區內水、電、氣、暖、消防通道等公共設施設備進行日常安全巡查，制定自然災害、停水停電、消防安全等應急預案，定期組織演練;
(八)接受居(村)民委員會指導和監督，配合做好物業管理區域內的相關管理工作。
第四十一條 物業服務企業不得有下列行為:
(一)擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途;
(二)擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營;
(三)擅自中斷供水、供電、供氣、供熱;
(四)擅自增加收費項目，提高收費標準;
(五)以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由，減少服務內容或者降低服務質量;
(六)對業主、物業使用人、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復;
(七)其他損害業主、物業使用人權益的行為。
第四十二條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔設施設備的維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該住宅區全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業機構進行維修和養護。
第四十三條物業服務收費應當遵循公平、合理以及費用與服務等級標準相適應的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第四十四條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在住宅區顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟。經判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。
第四十五條物業服務企業應當登記進出住宅區的外來人員和車輛，并定時對住宅區進行巡邏。
住宅區內安裝監控安防設施設備的，物業服務企業應當定期維修、養護，確保正常運行。
第四十六條住宅區內發生下列情形之一的，物業服務企業應當及時向物業所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者有關部門報告:
(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，危及業主、物業使用人及建筑物安全;
(三)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;
(四)住宅區內發生傷亡事件;
(五)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
第四十七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照供給進戶、一戶一表、共有部分獨立計量的方式配置。
經營單位委托物業服務企業負責經營設施設備日常巡查、維修、養護和管理的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確巡查、維修、養護和管理的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其巡查、維修、養護和管理工作進行監督。
第四十八條新建建筑和進行節能改造的既有建筑應當按照規定安裝供熱計量裝置、室內溫度調控裝置和供熱系統調控裝置，實行按用熱量收費的制度。
第四十九條供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當向最終用戶服務并收取費用。
專業經營單位可以委托物業服務企業代收相關費用，并支付一定的代收服務費。專業經營單位、受委托物業服務企業不得向業主轉嫁代收服務費。
物業服務企業接受委托代收水、電費不得改變政府定價，不得以停水、停電等方式迫使業主交納除水、電費以外的其他費用。專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第五十條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出住宅區，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿三個月前在住宅區內顯著位置公告，并書面告知業主委員會和物業所在地街道辦事處、鎮人民政府。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，也沒有要求物業服務企業退出住宅區，原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個月告知對方當事人。
第五十一條物業服務企業退出住宅區，應當撤出住宅區內的物業服務人員，并向業主委員會履行下列交接義務:
(一)移交本條例第二十七條第一款規定的相關資料;
(二)物業服務用房;
(三)清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益;
(四)物業服務中形成的物業服務檔案;
(五)物業服務期間配置的固定設施設備資料;
(六)物業維修、保養形成的技術資料、記錄臺賬;
(七)法律、法規規定的其他事項。物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
物業服務企業退出住宅區時，業主委員會應當組織對電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備進行查驗，因物業服務企業維護保養不當等原因導致無法正常使用的，物業服務企業應當修復并承擔相應責任。
第五十二條物業服務企業應當將下列信息在住宅區內顯著位置公示并及時更新:
(一)物業企業法定代表人、項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)共用部位和共用設施設備經營收益情況;
(四)電梯、消防、監控安防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(五)代收代繳事項;
(六)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;
(七)專業經營單位的服務電話，物業行政主管部門的投訴電話;
(八)法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。
第五十三條市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系，對物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理，錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公布。
縣(市、區)物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處、鎮人民政府、居(村)民委員會應當做好轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五十四條未實行物業管理的老舊住宅區，由街道辦事處、鎮人民政府組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由業主、物業使用人承擔。
第五章物業使用與維護
第五十五條業主、物業使用人、物業服務企業應當按照住宅房屋權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
確需改變的，除遵守相關法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。
第五十六條住宅區內禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;
(二)違法搭建建筑物、構筑物，私自開挖、擴建地下室;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;
(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等違反安全規定的物品;
(五)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(六)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通;
(七)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;
(八)侵占綠地，毀壞花草樹木;
(九)亂倒垃圾，亂堆雜物，亂設攤點，亂停車輛;
(十)違反規定飼養動物;
(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;
(十二)擅自在住宅開設餐飲、娛樂等經營性場館;
(十三)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。
第五十七條住宅區內的道路、綠地、公共場所、共用設施，除屬于城鎮公共道路、綠地或者明示屬于個人的綠地外，屬于全體業主共有。
任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業住宅區內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，臨時占用、挖掘道路、場地的，物業服務企業應當予以公告，并做好安全防護和秩序維護。除緊急搶修外，應當提前三日予以公告。
第五十八條占用業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費及收取標準、用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。
物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費，服務內容、收費標準應當按照物業服務價格有關規定在物業服務合同中約定，并在住宅區內顯著位置予以公示。
住宅區內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。
第五十九條物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于業主所有。
第六十條建設單位應當按照規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修責任。不動產權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。
保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同負責維修、養護，合同約定由業主共同維修的，按照規定使用住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的，由相關業主共同承擔。
商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，按照規定交存首期住宅專項維修資金。
第六十一條住宅區內共用部位、共用設施設備存在安全隱患的，物業服務企業應當及時采取防范措施，消除隱患。
物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
因物業維修養護造成相關業主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第六十二條物業保修期滿后，發生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障、給排水設施損壞或者其他危及安全情形需要使用專項維修資金，相關業主不能形成法定多數意見的，可以由物業服務企業、業主委員會、居(村)民委員會或者相關業主中的一方提出申請，經市、縣(市、區)物業管理行政主管部門確認并出具住宅專項維修資金應急使用確認書。物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑應急使用確認書及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。
第六章監督管理第六十三條市、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理協調機制，督促有關部門依法履行監督管理職責，研究解決物業管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鎮人民政府可以召集由業主、物業服務企業、公安派出所、居(村)民委員會等方面的代表參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理中遇到的問題。
第六十四條市物業管理行政主管部門應當履行下列職責:
(一)制定全市物業管理相關政策措施;
(二)建立全市物業行業監督管理平臺和物業服務企業信用信息平臺;
(三)按照職權劃分統籌、指導、監督物業保修金、住宅專項維修資金管理工作;
(四)指導、監督各縣(市、區)物業行業管理工作;
(五)指導、規范全市物業服務市場行為;
(六)督促、配合有關部門依法履行監督管理職責，及時協調解決物業管理工作中的重大投訴與問題;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第六十五條縣(市、區)物業管理行政主管部門應當履行下列職責:
(一)制定本區域物業管理具體辦法、措施;
(二)物業服務行業監督檢查，定期開展物業服務質量專項檢查;
(三)指導街道辦事處、鎮人民政府履行物業管理監管職責;
(四)指導和監督前期物業管理招標投標活動;
(五)前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會的備案，建立相關物業管理檔案;
(六)按照職權劃分監督管理物業保修金、住宅專項維修資金;
(七)調解、處理本區域重大物業糾紛與投訴;
(八)定期開展轄區內物業管理項目調查，征集、考核、評價、匯總、核查和監管物業服務企業及其法定代表人、項目負責人的信用信息工作;
(九)法律、法規規定的其他職責。
第六十六條街道辦事處、鎮人民政府應當確定專門機構，落實工作人員，并履行下列職責:
(一)組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;
(二)調解、處理本轄區內的物業日常糾紛與投訴;
(三)征集物業服務企業及其法定代表人、項目負責人信用信息;
(四)指導和監督轄區內物業管理項目的移交;
(五)法律、法規規定的其他職責。
第六十七條相關部門應當按照各自職責，負責下列工作:
(一)規劃行政主管部門負責認定未經規劃許可或者未按照規劃許可建設的行為，并接受相關權利人的查詢;
(二)建設行政主管部門負責對建筑工程質量安全和保修維修，協調解決住宅區建設遺留問題;
(三)城市管理部門負責對違法搭建、侵占道路、阻塞通道、損壞綠地、噪音擾民、油煙污染等進行依法查處;
(四)價格行政主管部門負責對價格公示、違規收費進行監督檢查;
(五)公安機關負責對治安、消防、技防、養犬、房屋租賃等進行監督檢查。
第六十八條任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向街道辦事處、鎮人民政府或者縣(市、區)物業管理行政主管部門及其他有關單位投訴舉報。
有關單位在接到投訴、舉報后應當登記，并在五個工作日內，將處理情況回復投訴舉報人，情況緊急的二十四小時內作出回復。
行政執法單位需要進入住宅區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會應當提供便利。
第六十九條鼓勵當事人通過協商、調解方式處理物業糾紛。調解應當遵守法律法規、有關政策，維護公序良俗，及時、就地進行，防止矛盾激化。協商、調解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
人民調解委員會負責本區域內物業爭議的調解工作。
第七章法律責任
第七十條違反本條例第十七條規定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十一條違反本條例第二十六條規定，建設單位未明示相關信息的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第七十二條違反本條例第二十九條、五十一條第一款規定，建設單位、物業服務企業不報送、移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十三條違反本條例第三十三條規定，物業服務企業擅自承接未經查驗的物業的，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。物業服務企業與建設單位惡意串通、弄虛作假，共同侵害業主利益的，雙方共同承擔賠償責任。
第七十四條違反本條例第四十六條規定，物業服務企業未及時報告物業管理區域內發生的重大事件的，由物業管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。
第七十五條違反本條例第四十七規定，經營單位拒不承擔維修、養護和管理責任的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條違反本條例第五十二條第三項、第六項規定，物業服務企業未在住宅區內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經營收益情況，以及水、電、熱等公共耗能總量、明細及費用分攤形式，或者公示失實信息的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第七十七條違反本條例第六十一條第一款規定，物業服務企業未及時采取防范措施，消除住宅區內共用部位、共用設施設備安全隱患的，由物業管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十八條國家機關及其工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予政務處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十九條違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第八章附則
第八十條本條例自20**年1月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責?！?/p>
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?/p>
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主?！?/p>
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。